【正文】 0 ㎡以上，而且其 單 價通常也比同一幢 樓 或同一小 區(qū) 的 平面住宅要高，因而其 總 價非同小可，不是一般人所能承受。今年以 來 一些地方又先后推出了不少三錯層戶 型： 進門 的第一 層 面 為 公共活 動區(qū) ，南面是大 開間 客 廳 ，北面是餐 廳 、 廚 房和公共 衛(wèi) 生 間 ，向里上 數(shù)級樓 梯形成第二 區(qū) 域，可作 為 老人房 兒 童房或客房， 繼續(xù) 向里上幾級樓 梯是第三 區(qū) 即主人活 動區(qū) ，同 樣 是大受 歡 迎甚至出 現(xiàn)搶購 。在深 圳 、廣州、上海，一般 認為 130 平方米以上 為 大 戶 型。因而一房一 廳 、二房一 廳 、一房二 廳 、二房二 廳 等中小 戶型在功能配置上就比 較簡單 ，一般就 是 廳 、房、 廚 、 衛(wèi) 、 陽 臺等“ 五大件 ” ，功能分 區(qū)也不 盡 完美。 這 些消 費 者的小孩 還 很小或即 將誕 生，而在目前 國內(nèi) 的社 會經(jīng)濟環(huán) 境下，又需要夫 婦兩 人 都上班工作，他 們 正是最需要聘 請 保姆家庭！但目前市 場 供 應實際 情 況 是只有三房以上大 戶 型才 帶 保姆房， 而二房 戶 型 帶 保姆房的 則為數(shù) 寥寥。正因 為 如此，因而采取此一 戶 型配置需要精確、深入 的前期市 場研 究，但一旦定 位準確，其收益也非同一般。究竟是多少的比例才恰當 ， 這并 不能憑主 觀 的臆想，只 能是通 過對 市 場 的深入了解才能得出。 不同的消 費對 象有著截然不同的需求，那 么 我 們 又如何 知道所確定的 戶 型面 積 是正合目標 消 費 者心意 的呢？我 們認為 ，必 須從 以下三 個 方面 綜 合 權(quán) 衡。否 則 就失去了 過 渡房的本意。四房以上或 150 ㎡以上的房子，其面 積 敏感度 相 對較 差，但也只有深入分析目 標 消 費 者才能做得恰到好 處 ，才能使 銷 售一路 暢 旺。 6 房子越大 則 舒適度越高被不少人 認為 是理所 當 然，事 實并 非如此。 除人的 視 角、人的活 動 外，舒適性 還應 考 慮 利用率 問題 。 這 也是 戶 型 設(shè)計 中必 須 高度重 視 的 問題 。因 為它 是 進 入一 個 家庭 給 人的第一 視 野、是一 家大小 盡 享天 倫 之 樂時 最主要的活 動 空 間 、是迎 賓會 客的最重要 場 所。而在通常情 況 下， 進 深 與開間 之比不宜超 過 ，否 則 也 將 在因 過 于 狹長 影 響 使用。 如果在向 陽 面 設(shè) 置了 陽 臺，在背 陰 面能否 設(shè) 置次 陽 臺或窗 戶 以形成“ 穿堂 風 ” 增加客 廳 的通透性呢？ 雖 然不是必需，至少 值 得考 慮 ！ 在客 廳 周 圍開 幾道 門 ，每道 門 各自朝向何方， 當屬 客 廳設(shè)計 中最 難決 定、需要反 復研 究 認真 斟酌最 費 心血的之 處 。我 們 在南方看到多 數(shù) 都是直接 聯(lián) 通，而在大 連 市 場 ，好象多 數(shù) 都是有 隔 斷 甚至 錯開 。 7 關(guān) 于客 廳 ，我 們 在 這 里更想提 請發(fā) 展商注意的是 隨 著 對 消 費 者的 進 一步 細 分及 細 分后消 費 者 個 性化需 求，是否 應 重新界定客 廳 功能 進 而 從 根本上改 變 我 們 的 設(shè)計 思路？ 對 于 時尚 、前 衛(wèi) 、崇 尚個 性、反 對 拘束、喜 歡 離群 SOHO 的年 輕 一代新人 類們 ，也許并 不希望客 廳 仍然 只是 個標 準模子里出 來 的方盒子，有起伏 變 化、有 錯 落、有曲 線 或許 正是他 們 的追求。因此“ 主 臥 ” 的出 現(xiàn) ，堪 稱 是 戶 型 設(shè)計思想中革命性的突破之一。主 臥 一定要有 獨 立 衛(wèi) 生 間 ！不 僅 如此，主 臥衛(wèi) 生 間 面 積 也 應 比公共 衛(wèi)生 間 大，功能也 應 更完 備 —— 在洗 臉 、浴盆、座便器外， 還應 根據(jù) 項 目 總 體定位 設(shè) 置按摩浴缸、桑拿、梳 妝間 等。 面 積 ：主 臥 面 積當 然 應 比其他房 間 大些，但舒適是有“ 度 ” 的，因此主 臥 面 積并 非越大越好。無 論電 源光是何等的 絢麗 多彩、浪漫、有情 調(diào) ，也無法 和太 陽 光所 帶給 我 們 的 溫 暖、 親 切的心理 滿 足感相比 擬 ；無 論電 扇 風 、空 調(diào)風 是多 么清 爽宜人 ， 它 也不能 代替 輕靈 、和 諧 的自然 風 ；無 論電視節(jié) 目有何等精彩，它 也比不了 綠樹 、 紅 花、 青 山、碧水或城市繁 華絢 爛 的夜景所 給 人的舒 緩 、放松。 廚 房 我 們關(guān) 于 廚 房的想法可集中 歸結(jié)為 三 個 方面： 廚 房在 戶 型中的位置；如何提高 廚 房的8 舒適度； 廚 房 設(shè)計 的 創(chuàng) 新性想法。其他如 廚 房 門 直 對 客 廳 、 衛(wèi) 生 間門開 向 廚 房、 穿 過廚 房 進 入 衛(wèi) 生 間 的 設(shè)計 都不太符合人居 習慣 。 創(chuàng) 新 ：在此我 們 想提出 兩 點 創(chuàng) 新性想法，一是在 200 平方米以上的 戶 型中 設(shè) 立 單獨的早餐室，二是 設(shè) 置 開 放性 廚 房即 與 餐 廳 之 間 完全通 暢連 接的 廚 房。這種 只重“ 進 口 ” 而 對 “ 出口 ” 漠不 關(guān) 心的 現(xiàn) 象似乎 為 中 國傳統(tǒng) 文化中所 獨 有。 （ 2）空 間 面 積絕對 不足，一些 發(fā) 展同 將 其作 為輔 助功能，面 積壓縮 得很小，在一些小 戶 型中其面 積 仍 在 4 平方米以下。 （ 5）缺乏 從 用 戶 出 發(fā) 、 為 用 戶 著想的理念而只 圖設(shè)計簡單 、施工方便 —— 洗手 間 是管 線 集中的地方， 長 期以 來 都以明管配置， 為 用 戶 又增加了 難 以 清掃 的 積污納 垢的死角，既 不 衛(wèi) 生又有礙 觀 瞻。 （ 8）重面 積 不重功能布局。 （ 10）重主 臥 洗手 間 不重公共洗手 間 。 這實 在有南 轅 北 轍 的嫌疑： 購買 大 戶 型者多 為實 力派人士，一般都 將 重新 設(shè)計 裝修，不用操心太多；而小 戶 型 買 家多為 工薪 階層 ， 資 金、 時間 相 對較緊 ， 因而更渴望 發(fā) 展商仔 細 琢磨能提供能一次到位的 設(shè)計 和裝修。（目前 深 圳 地 產(chǎn) 界 對 洗衣機是否 應進 入洗手 間 存在 爭議 ， 擁護 者 認為 洗衣與 其他活 動 一 樣屬 于“ 水性 ” 活 動 ，理 應 集中， 順 手 將換 洗衣物 擲 入洗衣機也 實 在方便，另外 從 接、排水管道的 設(shè) 置利用考 慮 ，也 應進 入洗手 間 ； 反 對 者 認為 洗衣機 與 洗手 間 功能 難 以 協(xié)調(diào) ，而且 拎 著裝 滿濕 衣服的桶穿 過 客 廳 到 達晾曬陽 臺也有 諸 多不便 （即使有干衣功能），洗衣機 應設(shè) 于 晾 衣 陽 臺附近。 盡 管可以人工排 風 、 盡 管可以用 電發(fā) 光，但無論從 能源利用角度 還 是人 們對 自然 風 、 太 陽 光天然的 親 近感，洗手 間 都 應該 做到 寬 敞明亮，通 風順暢 ，如能引入西 曬 ，就更理想了。 冬 天不再去公共澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必 將 成 為 北方地 區(qū) 生活的主10 流，因此浴缸在洗 手 間 里不可或缺，尤其是主 臥 洗手 間 。而影 響 用 具布局的主要因素是 開門 方向，因此推拉 門 是 值 得考 慮 的 設(shè)計 。 陽 臺 在一套住宅里， 陽 臺 應該 是最具浪漫情 調(diào) 的地方，因 為這 里有廣角度的 視 界可看 青山 綠 水、生機 滿園 、 可看繁 華 都市、 滿 天星斗； 這 里有不歇的 風兒帶來 春夏的涼爽；有充足的 陽 光 溫 暖冬天。 雙陽 臺 ：目前在 設(shè)計雙陽 臺 時 ，有 兩種 不同的思路。 內(nèi)陽 臺特 別 適合北方地 區(qū) ，北京 現(xiàn) 代城是這 方面 的典型代表。在近十余年 來 全 國 各地 開發(fā) 的商品房中，基本都 摒 棄了“ 兵 營 住宅” 時 代用 紅磚 砌就或水泥 鑄 成的粗糙、笨重、 簡 陋的 陽 臺。 市 場 是 鮮 活的、不 斷變 化的，因此 戶 型 設(shè)計 需要不 斷調(diào) 整 創(chuàng) 新；市 場變 化是 漸進 的，有 規(guī) 律可循的，因此 所有 調(diào) 整 創(chuàng) 新都必 須緊 扣市 場發(fā) 展 趨勢 。 當 然， 居家 過 日子少不了烹 飪 ， 為 了 節(jié) 省面 積 ， 廚 房很多 時 候是安排在 戶門 旁，裝上 個 無 污 染的 電 磁 爐 。 天生的缺憾性 受面 積 的制 約 ，迷 你 一居的 戶 型往往比 較單 一，多 為進 深 較 大的直套型，各功能 區(qū)容易 產(chǎn) 生相互影 響 ： 像 戶 型小到十幾平方米 時 ，除了一 張 床、一 張桌 子和一 個柜 子外，再也 沒 有多余的空 間 ， 僅僅 能 滿 足睡眠 的需要；像客 廳 灰暗， 臥 室卻 過 于明亮，使生活需求倒置；再有， 廚 房 設(shè) 置在 陽 臺 時 ，就餐和就 寢 位置相 反， 拎 菜、倒 垃 圾要穿 廳 而 過 ，易 產(chǎn) 生交叉干 擾 ；另外 ，因 為 同一 層戶數(shù)較 多， 過 多地占用 樓 道面 積 ，加 大了公 攤 ，以及 戶內(nèi) 各 種 管道占用面 積 相 對 于大一些的 戶 型 來說 比例加大等等，都使得房 間 的使用率比 標 準一居降低了幾 個 百分點。 （ 2）：合體一 居 標 準的一居室是一室一 廳 ，不管是 過 去的室大 廳 小， 還 是 現(xiàn) 在的室小 廳 大，就 寢與 起居、就餐都是分 在不同的 帶 有采光面的空 間 里。但不同的是，前者的 廚 房 獨 立 擁 有 一 個 采光、通 風 口，或者一 個較 大面 積 的 獨 立 廚務區(qū) ，而后者 則僅僅是 簡單 的 爐灶 和洗 滌 盆， 并 且 與 其 它 空 間 交叉共用。而合體一居多 出 現(xiàn) 在公寓中， 雖 然 戶 型很像酒店式公寓，但建筑材 質(zhì) 、裝修 標 準，以及管理和配套等等，都要比酒店式 公寓相差不少。簡單 地 說 ， 產(chǎn)權(quán) 酒店 是由消 費 者或 個 人投 資 者 買斷 旅游 設(shè) 施在特定 時間 里的使用 權(quán) 。酒店式公寓采取酒店式管理， 為 住 戶 提供了一 個 星 級 酒店的家，但收 費 比酒店便宜。 商 務 公寓 與 酒店式公寓 商 務 公寓注重商，建筑 結(jié)構(gòu) 上采用大 開間 ， 戶 型大小不一，多 數(shù) 以毛坯形式出售，便于后期 結(jié) 合 辦 公 需要改造。 （ 4）：一居室 一居室一直是小 戶 型的代 表，也是市 場 追捧的 熱 點，在很多 樓盤 中往往位置 并 不算好，但因 總 價 較 低 而最先售磬。面 積雖 然不大，但居住的基本功能和大 戶 型相 比，不 應該 有太大 的差 異 ， 這 就要求精致地 規(guī)劃 面 積 ，巧妙地 設(shè)計戶 型，其面 積 的取舍點要正好卡在 既 保 證 功 能又最 經(jīng)濟 ， 盡 量 減 少浪 費 ，即， 經(jīng)濟 而不局促。 住宅性 質(zhì)轉(zhuǎn)換 自如 一居室 基本 屬 于 過 渡性住宅， 選擇時 要考 慮 到未 來 住宅性 質(zhì) 的 轉(zhuǎn)換 ：如自住 轉(zhuǎn)為 出租，出租 轉(zhuǎn)為 自住， 出租 轉(zhuǎn)為 出售等等。特 別 是 對 于投 資 型用 戶 ，精巧 兩 居有著 總 價相 對 低一些的 優(yōu)勢 ，而租房者一般 講 求 實 用， 對 于 寬 敞和 氣 派，往往放在了次要的位置。而 廚 房面 積 不 應 小于 5 平方米，低于 這個數(shù)值 ，室 內(nèi)熱 量聚集就 會過 大，同 時單 排操作凈寬 不小于 米， 雙 排操作不小于 米， 并 且操作面 長 不小 于 米。至于投 資 型用 戶 ， 則 要 看所 購樓盤 未 來 的 租 戶 定位于 哪個層 面：如若租 給 一般白 領(lǐng) ， 選單衛(wèi)戶 型可以降低投 資 成本；如若吸引高 層 人士甚至外 國 人， 選雙衛(wèi)則 是提高品 質(zhì) 的重要指標 。 （ 6）：三居室 從 生活 的 實 用性上 講 ，三居室 應該 是未 來發(fā) 展的主力 戶 型：三 口可以 擁 有 書 房， 兩代可以互不相 擾 ， 當 然，考 慮 到孩子 長 大后的 獨 立 趨勢 、老人和年 輕 人的不同生活 習慣等等， 兩個衛(wèi) 生 間 及家政 陽 臺必不可 少，同 時 至少 應 有一 間 向 陽 的 臥 室， 并 且 將總 面 積控制在 100130 平方米。 為 了更好地在有限的空 間 中容 納 人 們 無限的 需求，兼容方方面面，像功能 復 合化、空 間 模糊化 是住宅 發(fā) 展的重要 趨勢 。 講 求居室舒適 功能 細 化 帶來 了 舒適度的提高，但同 時 也需要以分隔有限的空 間 作 為 代價，使 寬 敞可能 變 得局促，反 而降低了舒適度。在選擇 上，南北方由于日照 緯 度和 氣 候的差 異 ， 側(cè) 重點 會 有所不同。均好性是 戶 型 勻稱 的 標 志， 這 一點， 對 于功能空 間 相 對齊備 的三居室 來說 ， 顯 得非常重要。 （ 7）：小 復 式 對 于那些 既 想住在市 區(qū) ，又想體 會別 墅上 下 層 感 覺購 房者 來說 ， 復 式 戶 型是一 種 比較 好的