【正文】 因此，一些面 積 稍小的精致小 復 式，適 時填補 了市場 的空白， 滿 足了一部分人，尤其是年 輕 人 既 希望空 間 多重的 變 化，又不至于有 過 高 總價的需求。目 前， 國內 基本上延 續(xù) 了香港住宅“ 大 廳 小 臥 ” 的 模式，而北方地 區(qū) ， 則 在 臥 室的面 積 上 進 行了適 當 的放大。北方正好相反，重日照甚于重通 風 ， 衛(wèi) 生 間 等可以是暗 衛(wèi) ，但一套三居室 擁 有至少一 個 朝 陽 居室就成了 選擇 的底限。 通 風 和采光是衡量 戶 型 優(yōu) 劣的重要指 標 。目前， 絕 大多 數(shù)樓盤 在 戶 型面 積 上提供 兩個數(shù) 據(jù)，即， 建筑面 積 和套 內 建筑面 積 ，前者 為銷 售 時 的 計 價面 積 ，而后者 為 居住 時 能享受到的面 積 （注意：不是地毯 面 積 ，很少有 開發(fā) 商提供此 數(shù) 據(jù)）。 而 現(xiàn) 在 隨 著 “ 動靜 分 區(qū) ” 、 “ 潔污 分離 ” 、 “ 干 濕 分 開 ” 、 “ 主客分 衛(wèi) ” 、 “ 中西分 廚 ” 等等 標 志生活品 質 和 習慣 的 樣 式，以及 儲 藏 間 、衣帽 間 、休 閑陽臺、家政 陽 臺、玄 關 等等空 間 的 設 置逐 漸 地滲透到各 種戶 型中，居住 的舒適度 較 之 從 前14 大 為 提高，但面 積 也相 應 地加大。 對于自住型用 戶 ，有 陽 臺和 儲 藏 間 ， 會給 生活 帶來 方便，但面 積 不宜太大，否 則過 多地占用居住空 間 不 見 得 劃 算。 配置繁 簡 定位各有不同 在 衛(wèi) 生 間 的配置上，有 雙 有 單 ，因此面 積 和品 質 也 會產(chǎn) 生差 異 。那 么 ，室 內 各空 間 的面 積 究竟 “ 精 ” 到什 么 程度才算合適？一般 來說 ， 臥 室 1012 平方米，能 滿 足 “ 臥 ” 的基本需要， 14 平方米以上，就 可以 擺放 電視 了； 兒 童房 810 平方米已 經(jīng)夠 用， 書 房 68 平方米也能 說 的 過 去； 衛(wèi) 生 間 35 平方米、 廚 房 57 平方米就能使用， 當 然 寬 大一點 會 增加舒適度，至于再大一些面 積 ，無非是 進 行 “ 潔污 分 區(qū) ” 、 “ 中西分 廚 ” ，或者放 進 洗衣機、冰箱什 么 的。 對 于投 資 型用 戶 ，除了要考 慮適合租 賃 人群的地段和 住宅 檔 次外， 還 要考 慮 未 來 的配套，像交通配套、商 業(yè) 配套、 教育配套和 醫(yī)療 配套，因 為從 出租 轉為 自住 時會對 配套要求 變 高。 這 些功能 區(qū) 域的面 積 看起 來并 不算大，但若 劃 分明確 地 設計 在一 個 60 平方米的套型中，已 經(jīng) 捉襟 見 肘，不要 說還 要適 時 地增加 陽 臺、洗衣 間 、 儲 藏13 間 等次要空 間 了。一 居室的精巧性在于：小面 積 仍要 滿 足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就 寢 和 會 客外，在寸土寸金的面 積 中，適 時 增加 讀書 、休 閑 等功能， 達 到 “ 麻雀 雖 小，五 臟 俱全 ” 。配套的服 務 機 構 也多是 些 郵 寄、打印等 辦 公 項 目。同 時 ， 單 身公寓的面 積 要小一些，一般在 50 平方米以下，以降低 總 價，適 應 年 輕 人的 購買 需求。 它是 將 房地 產(chǎn)業(yè) 、酒店 業(yè) 和旅游 業(yè)結 合在一起的商 業(yè)業(yè)態(tài) 。 購買者 擁 有 單 元 產(chǎn)權 ， 既 可以自住、出租，也可以 轉 售，是一 種既 提供酒店 專業(yè) 服 務 又 擁 有私人公寓秘密性和生活 風 格的 綜 合物 業(yè) 。 合體一居 與 酒店 式公寓 酒店式公寓中的一居室多以合體一居的形式出 現(xiàn) ， 戶 型比 較靈 活，因 為 要在小面 積中 實現(xiàn) 全功能，室 內 空 間 可 靈 活分隔。 這種戶 型介于迷 你 一居和 標 準一居之 間 ，面 積 大致在 3060 平方米。 對 于套型 而言， 盡 可能要精裝修， 并 配置 簡單 家具、 電 器， 拎 著包就可以入住。算下 來 ，迷 你 一居的面 積 上限是 30 平方米：一 個 5 平方米的 衛(wèi) 生 間 ，一 個 5 平方米的玄 關 兼 廚務區(qū) ，剩下的就是 臥 室和起居室共用的 廳 了。 以 “ 錯層 ” 為 代表的立體住宅是近期全 國性的 熱 點， 但 錯層 的牢固性、抗震能力如何 尚 有疑 問 。 特 殊功能 陽 臺 ：近 來 在深 圳 、廣州、上海的一些住宅中， 設計師從 安全角度、建筑外立面的干 凈 整 潔 、 室 內 空 間 的利用率及 視覺清 爽等角度出 發(fā) ， 還 在背 陽 面特 別設 置一個 4 平方米的小 陽 臺，主要用于安置 空 調 主機、燃 氣熱 水器等，深受住 戶歡 迎。 觀 景 陽 臺不 僅 強 調 人看景，而且 應 做到 陽 臺 與 景 觀 的交流、 對話 ， 陽 臺融入景 觀 ，因而不 僅 需要上 佳的角度，而且需要 較 大的面 積 。 內陽 臺 ：即 將陽 臺整體 納 入室 內 ，使其成 為廳 的自然延伸 ，因而也可看作是封 閉 式陽 臺的一 種 升 級 。但在以前室內 是 緊 巴巴的面 積 、室外是水泥沙土地面的居住 條 件下， 陽 臺也就被不少人家封 閉 起 來 ，并 被改造成一 間 小 臥 室或 雜 物堆放地，失去了其 與 自然交流的天性。最近深 圳 即有一樓盤將 燃 氣熱 水器 統(tǒng) 一安排在 陽 臺上，大受客 戶歡 迎， 預計類 似 概 念 將 迅速得到普及。 三角形浴缸比 長 方形浴缸更 節(jié) 省空 間 ， 這 也 值 得 發(fā) 展商注意。 根據(jù)新的《住宅 設計規(guī) 范》征求意 見 稿提 議 ， 80 平方米以上住宅均 應 至少 設計兩個洗手 間 ，因此主 臥 是否 應設計 洗手 間 的 問題 已無需 討論 ，需強 調 的是主 臥 洗手 間 的面 積應 大于公共洗手 間 。由于不同 購 房目的及需求差 異 ，目前消 費 者希望的洗手 間 面 積 集中于 6—— 7 平方米和 10—— 12 平方米 兩個區(qū)間 ， 發(fā) 展商因根據(jù) 項 目定位作恰 當選擇 。 上一篇文章里我 們歷數(shù) 了 現(xiàn) 今洗手 間 存在的 諸 多不是，出 現(xiàn)這 些 問題 的其根源在于發(fā) 展商和 設計 人 員 仍在用 舊觀 念 處 理新住宅：仍 將 洗手 間 看作是不得已而去之的逃 難 地，而 沒 有想到 其 應該 是 業(yè) 主重要的享 受 區(qū) 。事 實 上 從 使用角度看，利用率更高的 還 是公共洗 手 間 ， 并沒 有理由 對 其漠然 視 之。 （ 9）重裝修 標 準不重基本功能配套。 （ 7）重 數(shù) 量不重 質 量。 （ 4） 標 準化程度低，施工 質 量差。因此自 80 年代 隨 著 經(jīng)濟發(fā) 展 對 改 善居住 條 件日益 關 注以 來 ，我 們經(jīng)歷 了追求每 戶 有 獨立洗手 間 、有坐式抽水 馬 桶、增加 實 用面 積 、追求二 個 甚至三 個 以上洗手 間 等幾 個階 段。在我 們見過 的一些例子中， 從 抽排油煙機的技 術 角度 來 看， 將廚 房完全敞 開 一點 問題沒 有，而 開 放式 廚 房的好 處 不言自明 —— 不 僅極 大地拓 寬 了工作面 積 ， 而且能一 邊擇 菜洗菜切菜一 邊 聽音 樂 、看 電視 ，任 務較 重 時 更可 發(fā)動 全家人一起 動 手 幫 忙， 真 正 讓 炒菜成 為 一種 生活 的 輕 松甚至一 種 享受。以我 們 的 觀 察，無 論 南北方，目前多 數(shù)廚房的面 積 在 6— 7 平方米左右，但我 們認為 ，在“ 冰箱入 廚 ” 已是大 勢 所 趨 、微波 爐 、洗碗機、 電烤 箱等 廚 房 家 電 的日益普及、烹 調 中煎、炸、煮、蒸、 煲 分工日 益明 細 的今天， 廚 房的面 積還將進 一步 擴 大。 這 就 決 定了南北方的消 費 者在 廚 房的位置上有著明 顯 不同的需求：南 方的 廚 房多位于客 廳 或餐 廳 的一 側 ，而北方的 廚 房多位于 廳 的北端。而在深 圳 ， 轉 角窗（ 將 垂直的面 對 景 觀 的 兩 堵 墻 都 設計為 透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量 運 用。以我 們 的 調查 ，目前深 圳 等地消 費 者普遍希望的主 臥 面 積在 18 平方米左右，北方消 費 者的需求相 對 大些，平均 值 在 25—— 30 平方米左右。但 與 此同 時 ，我 們 又能在不少平面 戶 型的 項 目中看到主 臥雖 居于私密位置，可 門 卻直接 對 著客 廳 ，整 個 就是自相矛盾。 主 臥 的出 現(xiàn) ， 還極 大地 滿 足了 購 房者的心理需求： 擁 有自己的房 產(chǎn) 在很多人眼里 還是事 業(yè) 成功的 標 志 之一，而 獨 立、舒適、 寬 逸、豪 華 、典雅、有 個 性品味的主 臥 正是 業(yè)主尊 貴 身 份 的重要體 現(xiàn) 。 客 廳 能 開 PARTY 跳舞 嗎 ？客 廳 能不考 慮擺 放 電視 機 嗎 ？客 廳 能是小酒巴 嗎 ？客 廳 能是茶 藝館嗎 ？ 凡此 種種 ，或 許現(xiàn) 在 還沒 有足 夠 多的人提出需要，但我 們 不能不思考、不能不 調查 、不能不有所準 備 。 玄 關 在客 廳 里的出 現(xiàn)時間較晚 ，是伴 隨 著“ 三大（ 廳 、 廚 、 衛(wèi) ）一?。?臥 ）” 、功能分 區(qū) 等居住 觀 念 而 進 入普通人家的， 并 迅速得到部分家庭的 認 同。公共 衛(wèi) 生 間 的 門應 朝客 廳嗎 ？ 廚 房呢？ 哪個臥 室外的 門 朝向 客 廳 ？能做到所有 臥 室的 門 都不直接 開 向客 廳嗎 ？客 廳與臥 室之 間 的走道如何安排？不 設過 道又如何？?? 這 些 問題當 然不可能有 統(tǒng) 一的答案，不可能有 經(jīng) 典的、最好的 方案，而只能通 過對 目 標 客 戶 深入、 細 致的 調查訪問來 了解客 戶 的 真實 需求， 并結 合 項 目的 實際 情 況統(tǒng)籌 安排。 陽 臺 還 是 將 自然 風 、自然光引入室 內 的最佳途 徑 ， 當 然 應讓 全家人 都得到 這種 享 受，因而 從這個 角度看，也 應與 客 廳 相 連 。 在客 廳 的 設計 要素中，包括 開間 、 進 深、 陽 臺、窗、 門 的 數(shù) 量、 門 的朝向、餐 廳 的聯(lián) 接、玄 關 等。多 數(shù) 深 圳 人眼里的三 房 應該 在 105— 115 ㎡之 間 ，而大連 人 則顯 然 認為這樣 的房子太小太逼仄。 地域性。因此客 廳 的 開間 以 米 為 宜最大不 應 超 過 5 米最小不 應 小于 米。 房子是 為 人服 務 的，房子是 為 家庭天 倫 生活服 務 的，而 戶 型分割的目的就是 為 人 們提供一 溫 馨、 親 切、舒適的家居空 間 。有的三口之家因小孩 尚 小，二房即已足 夠 ，但他 們 生活可能 較為寬 裕， 因而偏好面 積寬 松布局更合理的大面 積 二房；而有的工薪家庭人口 較 多卻 資 金不多， 當 然更希望 購買 房 間較 多而面 積 偏小的三房； 還 有部分成功人士或高 級 白 領 ， 雖 然 購買 力強 勁 但較為實 用主 義 ， 認為 布局合理、 面 積 略偏大的三房就已足 夠 。 我 們 知道，一房一 廳 的小 戶 型是只能作 過 渡之用的，其 購買 者 將 主要是年 齡 在 30 歲 以 下、未婚或 剛剛結 婚的年 輕 人，其 購買動 因主要是工作 時間 不 長 ， 積 蓄不多而又渴望 擁 有一片自己的小天 地。 面 積 多大才合適？ 在所有涉及 戶 型的 問題 中，最令 發(fā) 展商 頭 疼、 讓 人最 難 下定 決 心的 當屬 以下 兩 點：各 戶 型 類別 在 項 目 中的配置比例、每一 種戶 型的面 積 大小?？雌?來 不同需求的客 戶 均能得到 滿 足， 實際 上由于定位混 雜 ，各 種層 次的客 戶 均難 以找到感 覺 —— 開 奔 馳 的 當 然不想 與踩單車 的 為鄰 ， 踩單車 的看 鄰 居 開 著奔 馳進進 出出心里也 別扭 。 從 整 棟樓 或整 個項 目的 來說 ，大小 戶 型的配置比例也是一 個 必 須 仔 細研 究、 謹慎對待的 問題 。 值 得特 別 一提的是，小 戶 型是否 應帶 保姆房的 問題 。 從內 部空 間設計 角度 來 看， 戶 型面 積 越小， 難 度越大。 發(fā) 展商在廣告中不 僅 宣 稱該戶 型“ 領 先 30 年 ” ，而且 “ 使用面 積 大于建筑面 積 ” ，憑借 這 一 創(chuàng) 新 戶 型，很快就 將 一位于大 馬 路 邊 立交 橋 旁的房子 賣 出 80%以上，不少眼光獨 到的炒家也因大膽投 資 而 獲 得 頗 豐！ 大 戶 型？小 戶 型？ 由于生活方式、居住 觀 念、消 費 者所 屬 社 會階層 、房價差距等系列原因，不同地方不同城市的人 們對 大 戶 型、小 戶 型的理解大不相同。 它并沒 有 兩個 完全不同的平面，而是通 過將 同一 層 面中的部分抬高一米半米， 從 而有效地 實現(xiàn) 日常生活中所涉及的起居、 飲 食、休 閑 、 娛樂 、社交 、 學習 ，都可在不同的功能 層 面上 進 行， 較 好地 滿足了人 們對現(xiàn) 代家居的需求。 樓 梯的位置安排也 頗 有 講 究，一般 設 于 廳 堂的角落，以避免占用 過 多的空 間 。 4 一般