【正文】 于房價上升期，除了北上廣深和三亞五個城市外，其他城市都陸續(xù)明文或?qū)嵸|(zhì)取消了限購政策，而且取消限購的時間點(diǎn)集中在2014年9月左右，此時是房價正進(jìn)入低谷期。考慮到在當(dāng)前貨幣政策穩(wěn)健，利率處于歷史低位，銀行體系內(nèi)流動性仍然較為充裕的貨幣政策背景下，本輪調(diào)控政策效果可能不如2010年那么突出。但需要注意的是，貨幣緊縮并不能對抑制房價過快上漲起到?jīng)Q定性的作用。從70城數(shù)據(jù)來看，僅限購限貸政策存在約半年左右的時滯，在各主要城市的實(shí)施過程中，時滯長短不一，北京在政策收緊后8個月才出現(xiàn)增速下滑，深圳時滯為3個月左右。房地產(chǎn)市場的運(yùn)行和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行息息相關(guān)，從70大中城市的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價格增速轉(zhuǎn)正為負(fù)、地產(chǎn)價格開始實(shí)質(zhì)下跌，需求側(cè)的房地產(chǎn)政策就會適時松綁，房價又會出現(xiàn)回升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策。自建國以來，政府推行了不同的調(diào)控政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場的有序化發(fā)展，不同時期的政策產(chǎn)生了不同的作用和影響。經(jīng)過3年努力，中國經(jīng)濟(jì)終于在1996年成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場元?dú)獯髠?，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。但這一時期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題。效果：2005年3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項(xiàng)措施(簡稱“國八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房價格提升到政治高度。2007年，以穩(wěn)定房價為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。到2007年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚(yáng)。而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和“限價房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房價走勢卻又屢屢讓人們失望。本來在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房價也有所下降。效果：2009年12月為遏制部分城市房價過快上漲，政府頒布了“國四條”；2010年，以穩(wěn)定房價為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時刻。二、政府對房地產(chǎn)調(diào)控的目前存在的問題雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房價格有所回落，但回落幅度十分有限。目前房地產(chǎn)價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。以市場機(jī)制為主導(dǎo)的商品住房市場是我國房地產(chǎn)市場的主體，我國多數(shù)家庭要通過購買或承租商品住房實(shí)現(xiàn)住有所居。要切實(shí)強(qiáng)化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機(jī)制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進(jìn)一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出、管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善租賃補(bǔ)貼制度。健全地方政府融資機(jī)制，逐步改變地方經(jīng)濟(jì)對土地收入的過度依賴，提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。房市調(diào)控特點(diǎn)2010年政府對房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。在CPI進(jìn)入下行通道時，房價降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時，房價指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時更推動房價上升。對于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房價合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個指標(biāo)為主確定房價合理區(qū)間。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。%，%。限購令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場進(jìn)入觀望，交易量會應(yīng)聲而下，對后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購數(shù)量。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算。若國土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；—，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題。土地是平抑房市的權(quán)重力量2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，%。據(jù)國土資源部公告：，%。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場的權(quán)重力量。根據(jù)國家發(fā)改委日前召開的工作會議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴(yán)厲，整體來說，2012年房地產(chǎn)市場預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調(diào)子。其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房需求的政策被重申。但是會對剛性購房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策評析房地產(chǎn)調(diào)控政策評析（針對2011年1月27號頒布的調(diào)控政策——新國八條）上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院：劉一兵08120688摘要眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，而我國的房地產(chǎn)市場也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進(jìn)一步的加強(qiáng)和完善。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。對于此，銀行的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年樓市調(diào)控以來，二套房的信貸業(yè)務(wù)一直占比不大，在10%左右。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機(jī)性住房需求。也就是說，首套房的首付和利率不會發(fā)生大的變化。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調(diào)控的力度之大，決心之強(qiáng)烈。到目前，濟(jì)南市的限購細(xì)則已經(jīng)出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細(xì)則還在制定中。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強(qiáng)稅收征管。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策?？梢钥闯?，此次調(diào)控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w%=84000元。我個人認(rèn)為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。我的建議是，對于二手房的評估機(jī)制適當(dāng)健全，確定實(shí)際操作價格上下浮動的區(qū)間，對于房價差異較大的交易行為，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)明令禁止，杜絕不正當(dāng)交易行為的發(fā)生。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。在新增建設(shè)用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅(jiān)決糾正,嚴(yán)肅查處。繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內(nèi)建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設(shè)力度。尤其是保障房的供應(yīng)量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。對于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù),保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長期占據(jù)著住房，缺乏更嚴(yán)格的退出機(jī)制的問題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達(dá)標(biāo)等等。我認(rèn)為，正確的做法，應(yīng)當(dāng)考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規(guī)，形成專收專支的專項(xiàng)建設(shè)基金。3因地制宜。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo),并于一季度向社會公布。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標(biāo)準(zhǔn)，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產(chǎn)市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題,也納入約談問責(zé)范圍?？偟膩碇v，房地產(chǎn)市場上的第三輪調(diào)控力度空前。因?yàn)橹暗恼{(diào)控并未使房價出現(xiàn)松動，抑制房價的政策大多只能起到揚(yáng)湯止