【正文】 理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場。以上表明在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)：，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預(yù)計占地方本級財政收入的71%。房產(chǎn)稅是前段時間熱議的話題。將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價。若設(shè)定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購令在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，熱點城市逼近10倍。房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段貨幣手段包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。相比之下CPI與房價關(guān)系更密切，以此確定房價合理區(qū)間符合中國的歷史實際。然而對比2002010年房地產(chǎn)各項指標全面上揚，%，施工面積同比增長26%，%，%，%。 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)，推進房地產(chǎn)市場管理法制化和規(guī)范化；加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。要根據(jù)房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況新問題，加強政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性。要繼續(xù)堅持住房市場化改革方向，更好地發(fā)揮市場機制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場價格的迅速反彈。70個大中城市中，今年10月份價格同比下降的僅有2個。4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時，政策再次松動，最終導(dǎo)致前功盡棄。：調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標背景：2008年是戲劇性的一年?！皣鶙l”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房”方針，將門檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場”的解決方案。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場降溫的各項調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場秩序、抑制投機(尤其抑制外商投資房地產(chǎn))、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。4月，國務(wù)院常務(wù)會議提出，當前加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項措施(簡稱“新國八條”)，對“國八條”進一步細化、延伸。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”在法定意義上被叫停。：促進住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機爆發(fā)后，我國經(jīng)濟開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場也隨之進入低潮。同時，此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)。一、歷年來重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策：我國第一次對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控背景：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產(chǎn)市場異?；钴S，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟運行出現(xiàn)嚴重過熱態(tài)勢和通貨膨脹。這是自2010年政府出臺一系列“史上最嚴厲的調(diào)控”政策后取得的巨大的成效。在頂層設(shè)計較為全面且已有一定的操作經(jīng)驗之時，對房地產(chǎn)風(fēng)險的擔憂或許應(yīng)聚焦到微觀層面上，比如違規(guī)資金涌入房市、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的流動性管理、中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為等，“千里之堤”中的“蟻穴”也需引起足夠的重視。同樣解除限購限貸在沒有貨幣政策配合下，也存在一定的時滯，溫州在政策解除后5個月才出現(xiàn)房地產(chǎn)價格降幅收窄。如果房地產(chǎn)需求旺盛，貨幣緊縮也難以改變上漲趨勢，但如果房地產(chǎn)需求低迷，貨幣緊縮會對房價下滑起到助推作用。三、房地產(chǎn)市場政策實施效果結(jié)合各地房地產(chǎn)調(diào)控效果和全國70城的數(shù)據(jù)，可以看出需求側(cè)的房地產(chǎn)調(diào)控政策能對房地產(chǎn)價格增速起到抑制作用，但有一定的時滯性，此外房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價的影響還有以下特點：（一）、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)對當時房價作用不大國六條的90/70政策是一項調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)的政策，該政策出臺后房價短期出現(xiàn)回落，但很快又繼續(xù)上升。在本輪限購限貸中，上海、深圳均提高了外地戶籍購房門檻，將交納社保年限提高至三年和五年，力度強于二線三線城市。農(nóng)民工的市民化，短期內(nèi)無法立竿見影，但從中長期來看，會對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求，尤其是三、四線城市的房地產(chǎn)市場需求，起到重要支持作用。多地都已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房。有一些地方設(shè)定了具體的去庫存目標，比如安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。全國多個省份已經(jīng)公開作出去庫存的表態(tài)。比如，庫存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購房首付比例的調(diào)整；稅費方面，僅執(zhí)行首套房契稅政策的調(diào)整?！斑@輪去庫存與上一輪調(diào)控有很大不同。在營業(yè)稅方面，通知中明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。契稅方面，新的調(diào)整意味著，原來購買首套住房，分別要交1%、%、3%的契稅，即90平方米以下普通住房是1%，%，非普通住房是3%。2016年3月至今，為了抑制房價過快上漲，一線城市的限購限貸加碼，多地隨后陸續(xù)出臺限購限貸政策。②商業(yè)貸款：首套房首付25%，部分城市20%。所以，上海當局事情呈報明確提出，對峙都市扶植重心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，進一步提高郊區(qū)成長程度。目前，各地也加緊時間出臺各種農(nóng)民工進城買房的補貼政策。一些背著房奴包袱的購房者能減少很多還貸壓力。居住證新政 居住證申請門檻降低，只要在事業(yè)地居住滿半年(部分地區(qū))，就可以領(lǐng)居住證。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅。但2016年930之后，為了抑制房價過快上漲，地產(chǎn)政策有了明顯轉(zhuǎn)向，尤其是國慶假期19個城市連發(fā)限購限貸新政。2月2日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會首先送出“信貸大禮”，決定在不實施限購的城市對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。春節(jié)前后，樓市已經(jīng)迎來三輪政策利好。來自部委的“政策包”密集出臺，地方政府也紛紛跟進，甘肅、江西、山西、山東、安徽等多地都已出臺樓市政策，采用信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式加速去庫存，市場環(huán)境上漲趨勢明顯。面積為90平方米以上的，%的稅率征收契稅。②營業(yè)稅：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。2015年年底的中心經(jīng)濟事情會議明確指出，要成長住房租賃市場，鼓舞鼓勵自然人和各種機構(gòu)投資者采辦庫存商品房，成為租賃市場的房源供給者，鼓勵以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)買房。若購房者在北京買房子都能省下幾十萬的利息。農(nóng)戶購房有補助為去房產(chǎn)庫存，政府鼓勵農(nóng)民工進城買房。面對近7億平方米的樓市庫存，戶籍軌制更始成各地去庫存主要手段。二套房貸款首付20%，部分城市30%。2016年930之后，地產(chǎn)政策已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向，尤其是國慶假期19個城市連發(fā)限購限貸新政。此次調(diào)整選擇了契稅和營業(yè)稅的雙降，也即購買環(huán)節(jié)和出售環(huán)節(jié)同時降稅。政策調(diào)整后，90平方米及以下的契稅稅率由3%調(diào)整到1%，對于面積在90平方米以上的住房，從過去3%的契稅降到2%，購置大戶型的改善型用戶將從中獲得利好。而且隨著“二孩政策”的實施，大戶型的需求也在逐漸增加?！睙o論是降低購房首付比例還是本次減免契稅政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋，而是有所區(qū)別。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴的政策口徑，而庫存較大的二、三線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年加大。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進異地購房。還有的地方是用過去控制房價的辦法來去庫存。加快農(nóng)民工市民化，鼓勵有條件的農(nóng)民工進城買房成為這一輪去庫存政策的倚重和最大希望。青海省提出，進一步放寬西寧（樓盤）市落戶限制，建立農(nóng)牧民進城購房和租房財政補貼政策。上一輪限購限貸政策實施期屬