【正文】 端板塊 對接省會的城市地位，存在門檻降低的別墅化機(jī)遇 =〉 西湖板塊：非杭州化的國際化對接城市板塊 土地絕供，產(chǎn)品創(chuàng)新可以創(chuàng)造銷售神話 [空 間 ] 三面云山一面湖，向東的必然，向西的趨勢 三面云山一面湖的地形限制，加之上海的經(jīng)濟(jì)級引力，城市向東成了杭州的必然。 新老角力，非西湖單極化發(fā)展的城市變局。 [貳] 面臨怎樣的開發(fā)課題。從大平層到精裝風(fēng)，一夜之間成為趨勢，這座城市沒有長時(shí)間的個性，只有短時(shí)期的流行，因此， 產(chǎn)品創(chuàng)新并不能成為核心競爭力 只有立足于價(jià)值系統(tǒng)，并結(jié)合動態(tài)營銷，占位品牌才能長治久安 [項(xiàng)目挑戰(zhàn) ] 一 挑戰(zhàn) /品牌挑戰(zhàn) 如何破局綠城的強(qiáng)勢品牌壓力 。 二 文化沉淀的 “ 表皮主義 ” 優(yōu)越，杭州人與生俱來的性格 ； 不顯，山水暈染的氣質(zhì) 在不顯與優(yōu)越的矛盾之間，通過無語的外在（在建筑是為立面）完成了張揚(yáng) 杭州表現(xiàn)出強(qiáng)烈的 “ 第一眼豪宅 ” 傾向。 西湖帶來的[資源情結(jié)] 。靈隱不隱，溪湖傳承 雅戈?duì)柫粝马?xiàng)目前期策略提報(bào) 天啟 amp。 文化沉淀的[表皮主義] 。一個明顯的例證就是，杭州公寓與別墅，并沒有真正拉開價(jià)差 ,在 “ 產(chǎn)品類型 ” 背后，資源成了終極要素 [城市特征 ] 一 西湖帶來的 “ 資源情結(jié) ” 。 俗話說杭兒風(fēng) ，杭城跟風(fēng)趨勢明顯。 與商學(xué)院地塊相似，本案也屬于大板塊中的亞地段，高地價(jià) +低資源的矛盾 在 “ 資源情結(jié) ” 強(qiáng)烈的杭州市場，需要新的價(jià)值創(chuàng)新 可行性探討 背景研讀與 。 一 讀城 。土地資源緊缺，是城市房產(chǎn)價(jià)格的定義者，有機(jī)會就該進(jìn)入，利用舊城改造的機(jī)遇，利用產(chǎn)品力突破，創(chuàng)造奇跡 新時(shí)代需要新的城市擴(kuò)展和形象，西湖時(shí)代已不能滿足需要，因此提出城市東擴(kuò)，迎來錢塘江時(shí)代，含錢江新城、濱江新區(qū)和蕭山 運(yùn)河的淵源歷史是城市開發(fā)的短板，不可能被忽視，因此運(yùn)河時(shí)代的開啟是城市深化發(fā)展、重視歷史文化和城市精神文化營造和沿承的重要一環(huán)。 大周期內(nèi)暗藏政府暴力調(diào)控隱患，局勢未明。住宅用地 12幅，面積為 M2。 存在非理性因素，但整體與省會級城市地位相當(dāng) [基本運(yùn)作面 ]量價(jià)雙提，需求擴(kuò)容 [近期狀態(tài) ] 外來開發(fā)商高價(jià)拿地帶動房價(jià)上揚(yáng) 拿地向后看兩年，外來開發(fā)商拿地的價(jià)格預(yù)測，卻成為在售項(xiàng)目的價(jià)格制定基準(zhǔn)點(diǎn)，促使房價(jià)非理性上漲 例如：坤和 根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 8月份后，杭州主城區(qū)商品房的成交量呈逐月下降趨勢： 8月，成交 3733套； 9月， 3678套； 10月， 2956套 [近期市場表現(xiàn) ]房博會后價(jià)量齊升， “ 拐點(diǎn) ” 未現(xiàn) 房博會后 (10月 23日 11月 11日 )的 20天內(nèi)（十七大閉幕之后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)），杭州主城區(qū)一手房成交 2137套，比房博會前 (10月 3日 10月 22日 )的 1831套上升 %；房博會后的 20日內(nèi)成交均價(jià)為 /平方米，比房博會前20天的成交均價(jià) /平方米，每平方米漲 ，增幅 %。在樓 市供求關(guān)系得不到明顯改善的情況下，樓市價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性不大。 產(chǎn)品定義資源發(fā)展階段 。 可行性探討。 ① 文教板塊退色，高尚居住區(qū)隱現(xiàn) 杭州大學(xué)先后出走文教區(qū)，逐步形成了 “ 三墩、下沙、小和山、濱江 ” 等大學(xué)集中區(qū)域，除了一些大學(xué)的研究性機(jī)構(gòu)和歷史性建筑得以保留外，文教區(qū)不再是曾經(jīng)的文教區(qū)，外遷的大學(xué)土地出讓導(dǎo)致一批中高端公寓住宅項(xiàng)目先后推出 [1] 城西裂變 ② 西溪 /城市化 +城際化：城郊景觀飛地 =〉 城市生態(tài)居地 隨著與主城交通連接的完善（天目路 /西溪路），隨著與周邊城市交通連接的便利（繞城高速 /杭徽高速），西溪迅速從城郊景觀飛地融入到主城范疇 ③ 良性價(jià)格筑倉 /良性價(jià)格跳躍大于惡性透支 雖然存在類似和家園的價(jià)格非理性增長，但是在西溪形成了市場接受的價(jià)格基礎(chǔ) 并根據(jù)與西溪的不同距離，形成了項(xiàng)目的價(jià)格梯度 因此，目前板塊價(jià)格雖有泡沫，但良性跳躍意義大于惡性透支 綠城 同時(shí)租用水庫，開辟垂 釣區(qū)；善意改良山地，增設(shè)高爾夫練習(xí)場，一切都超越既往單純住宅開 發(fā)模式，以產(chǎn)品定義資源，開創(chuàng)生活方式的愿望明顯 例證二：東湖 和家園 搶占了板塊內(nèi)的城市自然，那么本案則獨(dú)擁板塊內(nèi)的城市人文 ④ 體驗(yàn)特征：兩面性地塊 從西溪路進(jìn)入：主城 =〉 集鎮(zhèn) =〉 地塊，城市感出現(xiàn)斷裂 從天目路進(jìn)入：主城 =〉 景觀 =〉 地塊，城市感沒有斷裂 不同進(jìn)入方式，提供了截然不同的地塊體驗(yàn)，天目路進(jìn)入方式更能體現(xiàn)本 案城市、人文、自然兼顧的特點(diǎn)，且能繞過杭州殯儀館，坤和 但就市場運(yùn)作而論，杭州仍有上升空間， 最大威脅來自 “ 暴力調(diào)控 ” ，因此，為了達(dá)成高成本不高風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，前期 定位 既要確保銷售安全帶來的現(xiàn)金流，又要預(yù)留市場上漲帶來的溢價(jià)可能 =〉 提示： 真正規(guī)劃定位建議等坤和 三 核心策略。和家園 ] 物業(yè)類型：別墅 和院別墅、院景公寓 占地面積 :870畝 總建筑面積 :1000000平方米 容積率： 裝修：毛坯 物業(yè)地址：西湖區(qū)西溪路南側(cè)西穆塢，原中國人民解放軍 73021部隊(duì)營房駐地 開盤時(shí)間： 202012 開發(fā)商：杭州振興置業(yè)有限公司 銷售價(jià)格： 均價(jià) 22020元 /平米；主力總價(jià) 400700萬 08年新供給： 300平米聯(lián)排，約年中上市 [大華 和家園：板塊基礎(chǔ)性項(xiàng)目 本案 板塊性價(jià)比型項(xiàng)目 形象上填補(bǔ)留莊 /產(chǎn)品上基準(zhǔn)和家園 /價(jià)值上絕無僅有 ① 創(chuàng)造性繼承，競合西溪板塊，構(gòu)筑 “ 價(jià)值獨(dú)城 ” ②概念覆蓋 + 產(chǎn)品織網(wǎng) + 總價(jià)競力 + 客源吸奪 ① 概念覆蓋 概念上填補(bǔ) “ 綠城 和家園、華元 和家園的覆蓋 關(guān)鍵指標(biāo)：超級面寬 / 院落空間 / 挑空空間 戶型建議：星河丹堤 /香蜜湖 1號 /太湖國際 [產(chǎn)品類型選擇 ] 尺度超越，面積控制，附加增值 [方向一 ]空中聯(lián)排化 入戶花園 =〉 室內(nèi)挑高花園 =〉 主臥陽臺 實(shí)現(xiàn)類似聯(lián)排的前廳后院 +內(nèi)院 [方向二 ]增值院落化 南北雙花園，強(qiáng)調(diào)院落化與增值化 [方向三 ]無敵面寬尺度 薄板，大開間，進(jìn)深小，最有效地獲得采光，日照、通風(fēng) 和景觀條件 C、三疊院 – 疊山疊水疊院，追求復(fù)式空間創(chuàng)新 設(shè)計(jì)目的：空間創(chuàng)新上覆蓋坤和 西溪蝶園 留下輻射自身資源區(qū)域 總價(jià)區(qū)間： 4001200萬 代表項(xiàng)目：坤和 在文化固執(zhí)的城市，在強(qiáng)勢品牌的壓力下 知道 “ 我不該是什么 ” ，比知道 “ 我是什么 ” 更重要 在板塊強(qiáng)勢成長，宏觀大勢不明的背景下， 靈活性更顯重要 因此，本案是一個需要復(fù)雜把握的項(xiàng)目， 城市占位比項(xiàng)目定位更重要 ，本著如上原則，才有了如下的 核心價(jià)值主張 [品牌語言 ] 海涵城市，文脈筑家 [項(xiàng)目語言 ] 鎮(zhèn)溪山，我留下 [產(chǎn)品語言 ] 溪湖精神，御園別館 [生活語言 ] 湯 house生活 THE END 謝謝聆聽 !