【正文】 產品不僅空間創(chuàng)新實現(xiàn)超越，更在面積上利用合理的空間增值來控制面 積，進而達成控制總價的目的 產品上差異，價格上緊貼，客源上吸奪，構筑系統(tǒng)化的價值獨城 [選擇 ] =〉 理由： 不明朗的宏觀大勢下，上市公司的背景，定位上要確保安全性下的靈活性 定位本質在于以今天定義明天。和家園 /創(chuàng)新生活方式 一反常態(tài)，沒有以常規(guī)的別墅開發(fā)入市，而是強化了地塊內的城市主 軸，以高層 +商業(yè)的形態(tài)，強化自然中的城市。 區(qū)域屬性轉變帶來價值重估機遇。特別是房博會后，一批市場期待已久 的新盤上市，如綠城的新綠園、名城的左鄰右舍以及 11月份剛剛推出的芳 滿庭，這些項目憑借著品牌、地段、戶型設計等綜合優(yōu)勢，開始領漲市場 ② 價格方面，杭州樓市仍然供不應求的的情況下，樓市價格一路攀升。 2020～ 2020年杭州市 8區(qū)總體供銷關系統(tǒng)計圖 ◆ 04年，宏觀調控發(fā)力前，市場供銷兩旺，基本沒有存量； ◆ 05年，延續(xù)多年的賣房局面一朝逆轉，銷售受挫，而供應卻受 03年土地上市井噴影響開始大幅增加，存量明顯增加； ◆ 06年，經歷了 1年的宏觀調控后，市場各方開始慢慢接受市場現(xiàn)狀，心態(tài)漸趨平穩(wěn)，成交量開始理性回升，但供應受土地出讓慣性影響仍維持在較高水平，存量還在增加。開發(fā)進入可以把握住城市發(fā)展的脈絡 濱江產業(yè)導入與城市轉型 新興區(qū)域，杭州未來的 CBD，與國際接軌，展現(xiàn)國際化的杭州 西溪生態(tài)化與省會化置業(yè) 生態(tài)、別墅、高爾夫、美院、旅游，高附加值概念疊加，導入高端人群 西溪 之江 二 觀勢 。 我們在一座怎樣的城市。 三 傳統(tǒng)養(yǎng)成的“跟風趨勢” 。 異地拓展，高調進入，今天所論已非單純項目 小項目，大企業(yè)，雅戈爾上市公司的背景 更要求我們超越單純項目 在 “ 宏觀不明 ” 的前提下， 為項目設計安全性與靈活性兼顧的方案 定位是戰(zhàn)術，占位是策略 如何將高價拿地帶來的強關注，通過項目運作，轉化為大口碑 使雅戈爾成為破局綠城的杭城 “ 品牌新貴 ” 是我們所深刻關注的 傳統(tǒng)養(yǎng)成的[跟風趨勢] 。 三大城市特征 品牌挑戰(zhàn) – 如何破局綠城的強勢品牌壓力？ 文化挑戰(zhàn) – 如何破局杭州固執(zhí)的地域文化？ 資源挑戰(zhàn) – 板塊亞地段如何擺脫資源缺陷？ 三大城市特征帶來的三大項目挑戰(zhàn) 。 雅戈爾兩次高價拿地，在業(yè)界已引發(fā)強烈關注 是 “ 市場新進 ” ，還是 “ 實力新貴 ” ，要求超越單純項目視角，以品牌為目標指向 將高成本壓力轉變?yōu)楦吒郊又禉C遇，破局綠城 二 挑戰(zhàn) /文化挑戰(zhàn) –如何破局杭州固執(zhí)的地域文化 。 [城 市 ] 四水歸一，杭州的長三角核心化沖動 西湖的非杭州打造 錢塘江時代的國際步伐 運河歷史的文化復興 解決因跨海大橋修建 /產業(yè)升級不利 /上海輻射增強帶來的杭州被邊緣化隱患 現(xiàn)代城市的擴展需要中心，西湖時代應運而生。 2020～ 2020年杭州市固定資產投資規(guī)模統(tǒng)計圖（億元） 存在非理性因素，但整體與省會級城市地位相當 [基本運作面 ]投資過熱得到控制 截止至今年 6月，杭州市總共出讓土地 19幅，總計 M2。不過隨著年底臨 近，二手房東們開始活躍，最近兩個月掛出來的房源日漸增多，存量房 供應量下跌趨勢得到遏制，已從 9月底的 8255套增加到日前的 8740套 一手房的情況也類似。 。 留下質變。項目規(guī)劃大面積景觀湖，預留大體量商 業(yè)與市民廣場，并復合酒店等泛地產元素，同時設計了 66層的超高建筑， 一切預示著項目已不是簡單的大盤開發(fā)，而是努力創(chuàng)造一種暫新的非杭州 城市方式 [3] 土地研讀 ① 區(qū)位特征：咽喉要沖第一站 天目路景觀大道、西溪城市干道，兩路相夾，主城進入西溪板塊的城市化第一站 ② 功能特征：集鎮(zhèn)中心，文脈地塊 留下集鎮(zhèn)二次開發(fā)的關鍵地塊，處于歷史保護街區(qū)、留下河景觀帶、西溪路功 能軸包圍下，城市元素綜合性強烈。 [叁] 一 未來競爭。西溪蝶園 ] 物業(yè)類型：多層、小高層 占地面積 :155838平方米 總建筑面積 :420200平方米 容積率： 裝修：全精裝修 物業(yè)地址：西湖區(qū)東至規(guī)劃道路、南至文一西路、西至規(guī)劃道路、北至規(guī)劃道路 售樓電話： 057188918886 開盤時間： 202012 價格： 預計均價 22020以上 /平米 項目特色 ：高層 Town—House 在公寓中演繹別墅居住生活，外觀是公寓（多層、小高層），但戶型 是復式別墅；高容積率下的別墅居住場所；每家每戶建筑外圍連接長 廊，擴大觀景界面； 二 課題設定 [先天區(qū)位轉變?yōu)楹筇斓匚?] 西溪，上升勢頭迅猛的城市板塊，必須在形象概念上突破留下鎮(zhèn)的范疇，融入 西溪大板塊，充分發(fā)揮本案處于主城進入西溪的咽喉區(qū)位，將物質轉變?yōu)榫? 項目地位主張 ： 鎮(zhèn)溪山，我留下 鎮(zhèn)溪山： 既指留下集鎮(zhèn) 中心地塊屬性 也指本案處于西溪 =〉 小和山生態(tài)軸線中點的 城市化地位 我留下： 留下不再是地名，而是 未來業(yè)主執(zhí)掌城市的氣度 宋高宗留下的，你帶走 [開發(fā)小體量轉變?yōu)槲幕笕萘?] ―文脈主義 ” 破局 “ 表皮主義 ” 本案滿打滿算 8萬平米，卻與商學院地塊一起承載著雅戈爾破局杭州的使命，因此必須提升到文化層面來運作，提升雅戈爾品牌，切入點在于基于杭州既有的表皮主義，通過產品價值創(chuàng)新，落實文脈主義號召 突破文化紅線，兩條腿走路，達成品牌提升大目標 沖突古鎮(zhèn)：造園 基于留下的古鎮(zhèn)恢復，采取沖突手法，形成似與不似的文化沖突，將項目 整體作為一座 “ 園 ” 來設計 融入西溪：濕地 使?jié)竦氐谝淮握嬲c生活相關，而不再象既往那樣，西溪濕地只是一個地 標存在 ① 破紅線 雅戈爾 =〉 寧波（海洋城市背景） =》 包容與國際視野 ② 立品牌 品牌主張： 海涵城市，文脈筑家 三 核心策略 綠城 西溪風情等同質項目覆蓋 關鍵指標： 1215米面寬 / 雙廳前置 / 挑空空間 / 雙首層贈送 戶型建議：清華坊 /優(yōu)山美地 /雅戈爾香頌灣（直接繼承過來） [方向一 ]v型內向庭院空間圍合，強化關起門來成一統(tǒng)的私家領地 此為獨棟戶型，可通過側墻處理，將其拼合成聯(lián)排 [方向二 ]小獨棟化，形成三邊院產品，利用外掛樓梯形成拼接 此為 2層戶型，可調整結構，形成 3層產品，提升容積率 空間優(yōu)勢在于 12米面寬，主功能基本朝南 南北花園，小面積作出大花園感受 [方向三 ]利用車庫并聯(lián)，形成隔而不離的假獨棟 小后院大前院，雙廳前置 一層 二層 三層 利用車庫并聯(lián)，形成隔而不離的假獨棟 L型內院，形成聚合院落空間 主要功能面全部朝南 一層 二層 三層 [方向四 ]利用建筑間脫縫，形成 三邊院聯(lián)排，