【正文】 尺度上實現(xiàn)對坤和 留莊的空間創(chuàng)新超越，實現(xiàn)對坤和 和莊 文教板塊城市輻射區(qū)域 總價區(qū)間： 350500萬 代表項目：萬科 湯 house生活 資源 =〉 生活 =〉 社交，杭州豪宅沿著這條路徑不斷嬗變 因此本案不僅著眼于產(chǎn)品價值，更建議引入 “ 特殊配套 ” 形成針對目標客群的額外吸引 [泛地產(chǎn)建議 ] spa休閑成了上流階層社交的重要平臺 會所，不再是簡單的空間 創(chuàng)造，宮廷 spa之集大成 例如中國古典湯浴、芬蘭浴、泰式浴等，并全部按照 vip包廂設計 形成特殊的社交平臺 [肆] 總結 。 和家園 本案： 400800萬多元總價段 （ 400 – 600 – 700） 聯(lián) 排： 280300平米 大平層： 250280平米 三疊院： 180200平米 [動態(tài)營銷 ] 一次開發(fā)，形成多元化的產(chǎn)品線，根據(jù)不同競爭項目 的推售貨源、價格與時間，靈活本案的推售組合銷售 從而形成競爭上的真空 客戶來源： 70%杭州本地客 / 30%浙江客 置業(yè)動機：介于第一居所與第二居所之間的 “ 占位型置業(yè) ” ③ 客源吸奪 吸奪西溪板塊既有客戶，不做創(chuàng)新 置業(yè)類型 客戶類型 動機描述 占位型置業(yè)市場 私營業(yè)主、貿(mào)易行商 喜歡西溪的氛圍，目前不一定居住，但先占 位置業(yè)，具有不動產(chǎn)投資屬性 自住型保值市場 半商半文客 具有較高文化背景，例如律師、設計師等，下海從商。和家園、萬科 和莊、大華 留莊 ” 留下的缺憾 =〉 釋意 [觀 府 ]大觀之府，強指本案沖突古鎮(zhèn)、融入西溪的整合性，同時，觀府亦通 “ 官府 ” [溪湖精神 ]溪湖精神，留下的資源寫照，本案借其勢，將其作為規(guī)劃設計的眼，不求資源上的 形似， 但求通過內(nèi)部造景，達成神似 [別 館 ]墅藏山水，館藏天下 本案不是生活在別處，強調(diào)資源性的別墅；而是強調(diào)精神體驗的館，有山有水，卻 又無山無水 [御 園 ]園文化對抗莊文化 杭州近郊多為莊文化，例如郭莊、旺莊，脫胎于農(nóng)耕文明的地主文化 杭州多莊，蘇州多園。西溪風情 4期 ] 物業(yè)類型：聯(lián)體別墅 占地面積 :1000畝 總建筑面積 :500000平方米 容積率： 裝修：毛坯 物業(yè)地址：西湖區(qū)文一西路，文二西路，距西溪濕地國家公園 400米 開盤時間： 20209 銷售價格： 均價 23000元 /平米，總價 700萬左右 [萬科 四 策略系統(tǒng)落地。和家園開盤，具體分析其成交以及客源構成再定 方向二 /定位于西溪板塊項目，創(chuàng)造性繼承，與和家園競合西溪大板塊 課題界定 核心策略 。和家園則不行 ⑤ 空間特征：小體量不純粹地塊 北向錢潮水泥內(nèi)部房、南向集貿(mào)市場、西向天目山路綠化隔離帶、東向留下 河以及農(nóng)民房。閑湖城 /創(chuàng)新城市方式 雖然屬于閑林板塊，但其新都市主義的規(guī)劃模式，顯示了城西下一輪以社 區(qū)模式重新定義區(qū)域價值的趨勢。 留莊： 35000元 /平米 坤和 土地研讀。 不再是簡單的繼承資源，而是通過產(chǎn)品價值的系統(tǒng)創(chuàng)新重新詮釋資源，從而獲得重新定義價格的利潤空間 項 目 東方潤園 九樹 西溪留莊 設計公司 劉吳 大衛(wèi)科波菲爾 綠城 經(jīng)濟指標 產(chǎn)品類型 江景高層 現(xiàn)代兩層皮自然建筑 歐洲宮殿形態(tài)建筑 面積控制 350以上大平層 5層 /400以上大平層 34層 /350平米大平層 近期價格 32020元 /平米 32020元 /平米 35000元 /平米 銷售情況 17月銷售 170套 17月銷售 13套 內(nèi)部銷售 /短期去化 啟示： 豪宅應是繼承文脈與地氣的 “ 價值均衡體 ” ，而不應該成為 “ 價值極端體 ” ， 對于本案而言不能簡單的追求單元素創(chuàng)新，而應追求 系統(tǒng)化的 “ 價值獨城 ” 豪宅面對的客戶高度主觀，且背景不同，相應的價值觀與偏好相去甚遠，因此，真 正豪宅除了資源外，應在園林、戶型、品質(zhì)等各方面保持均衡。 ① 05年后跨省投機勢力退場，讓位于良性的省會化投資需求，以外促內(nèi) ②多元化城市發(fā)展主題，舊改新拓，城市化運動擴容城市整體需求 ③西湖舊改、舊城衍生、新城再造，產(chǎn)生梯隊，互為支撐 ④外來開發(fā)商帶來全新的價值體系，品質(zhì)、品味帶動杭州房市二次成長 ⑤土地市場供應合理，供需層面總體良性，剛性自住需求與占位性投資需求比例合理 [小結 ] 仍處在“非西湖單極發(fā)展”的大周期循環(huán)內(nèi)，未來“觀望可能”大于“拐點隱患” 最大威脅來自于政府宏觀的“暴力調(diào)控”，行業(yè)自身將進入“產(chǎn)品定義資源階段” 。 =〉 主要原因 ① 近期新房源的推出。 和家園一直拖延未銷售，對外報告從 07年中 12020元 /平米漲至目前 22020元 /平米 其依據(jù)便是周邊拍賣地價的支撐 地塊名稱 成交價 (萬元 ) 出讓面積 (用途 ) 樓面價 競得者 錢江新城 54號 50000 9535㎡ (商業(yè) ) 8596 凱迪股份 橫店 錢江新城 55號 48800 7189㎡ (商業(yè) ) 11314 杭州華科 錢江新城 56號 102125 40355㎡ (商業(yè) ) 3601 新運投資 丁橋 57號 33509 37575㎡ (住宅 ) 3702 寧波冠華 丁橋 58號 34100 39352㎡ (住宅 ) 4125 三盛頤景園 杭一棉 59號 222600 85069㎡ (住宅 ) 15588 遠洋地產(chǎn) 潮王村 60號 49500 9810㎡ (商業(yè) ) 10512 華元房產(chǎn) 三墩 61號 5592 8922㎡ (商業(yè) ) 3134 偉量機電 江干區(qū) 62號 48791 82040㎡ (商住 ) 3204 佑康集團 華豐 65號 27895 47991㎡ (商業(yè) ) 2906 華豐合作社 =〉 2020年 9月杭州出讓土地 十七大效應，存在觀望隱患 [十七大以后 ] 存量房供應結構合理，房源供應呈放大趨勢，不會出現(xiàn)大起大伏的拐點 前幾個月，杭州樓市曾經(jīng)出現(xiàn)房源供應吃緊的情況。 20202020年杭州市出讓土地分布列表：（萬平方米） 2020上半年杭州市出讓土地分布列表：（萬平方米） 市 6區(qū)宅地供應主要集中在城北的拱墅區(qū)和城南的濱江區(qū)，其中城北拱墅區(qū)的住宅開發(fā)處于快速上升期，而城南的濱江區(qū)住宅供應已明顯出現(xiàn)階段性過剩。 自 04年以來，杭州市固定資產(chǎn)投資規(guī)模增幅明顯回落，過熱現(xiàn)象得到有效抑制，經(jīng)濟更加健康。 西溪 之江生態(tài)豪宅聚焦 經(jīng)營生態(tài)，生態(tài)旅游，經(jīng)營文化，形成對接省會城市的省會化置業(yè)基地 [多元化城市板塊價值辨析 ] =〉 濱江新城：形象提升 /高端產(chǎn)業(yè)導入的跨江板塊 供需結構性失衡，腹地性發(fā)展面臨杭州本地人價值認可問題 =〉 下沙新城：外來開發(fā)商散點開發(fā)帶動的多元化人口副城 人口混雜，帶來后續(xù)板塊增值的障礙 =〉 拱別板塊：運河文明復興帶動的本土杭州人聚集板塊 區(qū)域?qū)傩赞D(zhuǎn)變帶來的價格對接朱城的機遇 =〉 西溪 之江板塊：生態(tài)資源帶動的省級化高