【正文】 步道系統(tǒng)從過去、現(xiàn)在到未來的 延續(xù)性。 （三）周邊道路系統(tǒng)與公共運(yùn)輸系統(tǒng)完善。 （二）購物中心應(yīng)與其他商店及其他相關(guān)的具吸引力的中心連接。 （三）維持現(xiàn)有性質(zhì)及未來發(fā)展的目的及方法。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 與新的購物中心連接等。 對于購物中心的配置而言，其他尚需滿足的項(xiàng)目如下： （一）盡可能整合住宅區(qū)的人行步道，使其能與購物中心相連。 位于都會區(qū)外、主要作為建立都會區(qū)副都會的購物中心，其土地成本較低，較易取得廣大的土地面積，因而其 主要配置計(jì)劃可以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用 有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài)也能有多重面貌。以美國的案例而言，購物中心通常為一、二層樓高， 30至 60 公尺 深的建筑。將服務(wù)入口及卸貨場配置于內(nèi)庭，而將店面向外開向街道及人行步道。 （四）以高密度族群方式配置，其停車場及入口在外圍，而商店面對內(nèi)部網(wǎng)狀的人行步道。在高密度地區(qū)，購物中心也可以象三明治一樣，在一個(gè)大建筑物內(nèi)，上下兩層為停車場，中間層為步行 道。若長 度太長，則建筑物可能會被街道所截?cái)?，且量體可能過大，此時(shí)便要注意與周圍環(huán)境融合的問題。然而開 發(fā)者通常會希望將購物中心推至三層、甚至五層，尤其是在都市中的購物中心。 三、商店區(qū)位 各種形態(tài)相異的商店所合適的區(qū)位各自不同。這些店不僅吸引顧客自發(fā)性前來，同時(shí)也能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過購物中心內(nèi)的其他商家，增 加消費(fèi)行為。 （四）服務(wù)出入口應(yīng)放在建筑物邊緣或較低樓層，避免與購物 者的動線混淆。 （八）電影院、汽車用品店及超級市場等形態(tài)的商店，本身的機(jī)能性強(qiáng)，足可吸引顧客，故配置于分離的獨(dú)棟 建筑物，或是 MALL 的非下面的地方，但可以由停車場直接到達(dá)的場所。超級市場需要大面積空間，但是需要 小的店面開口。 （三）精品服飾店 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 8 適于集中配置于一處，且像百貨公司的售貨場般有秩序地排列，如鞋類、襪類、婦女貼身衣物、套裝、寶石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妝品等。 （四）服務(wù)性商店 這類商店在夜間購物中心關(guān)閉后仍有可能開放，例如便利店及自助郵局等。服務(wù)性商店僅需小的門面及展示即可。 （六）百貨公司 這類商店是大空間的使用者，且能創(chuàng)造出其自身的重要性。 對于百貨公司而言，太多的窗邊地區(qū)是過于奢華的，最好是為一面對 mall 的矩形基地。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 9 （八）啤酒屋等場所 啤酒屋可以有許多不同的單元形式。這類店鋪可以聚集 于同一處，也可分處多處。 （十）百貨店 大一點(diǎn)的百貨店會嚴(yán)格要求主要正面形式，且通常會嚴(yán)格要求最小寬度在 12公尺 18公尺之間。除此之外，在購物中心外部者如汽車修理場、洗車場、可開車進(jìn)入的銀行等可有兩個(gè)正 面（一個(gè)朝向 mall 內(nèi)部，一個(gè)朝外）。 招商管理必須嚴(yán)格遵從購物中心的整體戰(zhàn)略規(guī)劃！物業(yè)管理、服務(wù)管理、企劃管理和商品管理（當(dāng)存在自營部分時(shí)，可能會涉及到商品的進(jìn)、銷、存、價(jià)格管理及相應(yīng)的供應(yīng)商管理和專柜管理，故以其他顏色顯示以示區(qū)別）是購物中心的服務(wù)核心，核心服務(wù) 對象為租戶，補(bǔ)充服務(wù)對象為顧客。 對于某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的購物中心，其經(jīng)營模式是將產(chǎn)權(quán)部分或全部出售給業(yè)主，然后由購物中心管理公司將產(chǎn)權(quán)反租。理論上講，從第一個(gè)節(jié)點(diǎn)運(yùn)作開始到最后一個(gè)節(jié)點(diǎn)結(jié)束，購物中心實(shí)現(xiàn)了盈利。而租戶引入工作最主要的參考和指導(dǎo)依據(jù)就是購物中心的定位。 下面，我們再來看偏百貨型購物中心業(yè)務(wù)操作增值模型： 顯然，偏百貨型購物中心的運(yùn)作增值過程就是物業(yè)型購物中心的運(yùn)作結(jié)合了自營百貨的管理。若為租屋，則 應(yīng)載明是全部租用，還是只租部分，并清楚記載租用面積及區(qū)域 ，什么時(shí)候付款 :租屋時(shí)，要明白記錄租金以外的各種費(fèi)用。 :租借時(shí)，要清楚注明契約的起契期間。 (2)原則上以公司信譽(yù)保證，避免公證。 市場行銷是將你的產(chǎn)品送達(dá)消費(fèi)者的一種程序，而其運(yùn)用的方式將隨不同的購物中心而有所不同。 購物中心經(jīng)理人，將業(yè)主的期望謹(jǐn)記在心，則期望藉此提高租金，尤其是百分比租金，以增加獲利能力，他 們知道滿足承租店家需求分享正面的資訊是最佳的公關(guān)大使。 市場處境分析 (Situation Analysis) 了解本身相較于區(qū)內(nèi)其它購物中心競爭者的優(yōu)勢與劣勢所在。 建立承租店家、業(yè)主與經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的共同愿景。 建立管理的機(jī)制，將行銷計(jì)劃以書面形式預(yù)先作好，正確指導(dǎo)作業(yè)的方向并將精力專注于重點(diǎn)地方。一般至少宜作 300－ 500份以上有效樣本，依照來客的居住地點(diǎn)郵遞區(qū)號、人文背景分類及消費(fèi)習(xí)性作交叉分析，此份收集來客居 住地點(diǎn)的分析將作為建立購物中心商圈范圍的依據(jù)。 第二手資訊研究 (Secondary Research) 第二手資訊研究則不是從第一手資料收集獲得。 圖書館。 購物中心承租商店顧客郵寄資料 (可以用來了解顧客郵遞區(qū)號分布 )。 購物中心所在區(qū)域有大型公司關(guān)閉。 客源分布資訊可來自于購物中心現(xiàn)場訪談，或從抽獎(jiǎng)意見調(diào)查表及促銷活動或是主力店顧客郵寄資料等獲得， 當(dāng)購物中心的商圈范圍確立后，在設(shè)定目標(biāo)之前你必須對購物中心的定位作處境分析，以便了解本身的優(yōu)劣所在， 當(dāng)收集資料作業(yè)時(shí)主要詢問的問題包括： 是否有天然地形界限 (例如山岳或河川 )從你的商圈內(nèi)橫越 ? 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 16 政府人口資訊：有關(guān)商圈內(nèi)消費(fèi)者基本統(tǒng)計(jì)資料，包括年齡、性別、收入、教育程度及職業(yè)分類與郵遞區(qū) 號。 了解自己的購物中心 (Study Your Center) 塑造一個(gè)成功的市場行銷計(jì)劃，你應(yīng)該將購物中心本身視為一 “ 產(chǎn)品 ” ，了解它并可將它的優(yōu)勢 — 產(chǎn)品 — 提供 給消費(fèi)者。 改變你的視野，例如有時(shí)候嘗試每日經(jīng)由不同的路線到達(dá)購物中心或從不同的人口進(jìn)入。 環(huán)境氣氛。 衛(wèi)生設(shè)施。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 18 將你的購物中心內(nèi)所有商店名稱表列并分析其業(yè)種業(yè)態(tài)分布，將此表與區(qū)內(nèi)競爭者相互比較，檢視商家其相似 與相異之處，你可能會發(fā)現(xiàn)你所經(jīng)營的購物中心提供一特別的業(yè)種，在商 圈內(nèi)其它購物中心皆沒有這一可分辨的優(yōu) 勢，你也可能發(fā)現(xiàn)較弱勢之處而必須予以強(qiáng)化。 擁有雙倍的殘障停車位，最靠近入口區(qū)，或者在詢問處提供別的購物中心所沒有的服務(wù) — 例如免費(fèi)使用嬰兒 推車或輪椅等。 擁有最佳最方便的休憩座椅區(qū)。 造園景觀不但吸引人且維護(hù)良好。 目標(biāo)可以和許多事物相關(guān)連，包括： 策略 /執(zhí)行方式 為了達(dá)成前述目標(biāo)你必須有其相應(yīng)的策略，這是達(dá)到所期望目的的方式，包括內(nèi)部與外部策略的運(yùn)用，而執(zhí)行 方式則包括由誰、如何、在何地、于何時(shí)的細(xì)節(jié)及至何時(shí)預(yù)定目標(biāo)得以全部實(shí)現(xiàn)。 建立并 維系良好的承租戶關(guān)系。 促銷活動廣告?zhèn)鲉巍? 付費(fèi)廣告（ Paid Advertising） 第一， 決定使用哪一種最有效傳媒以便深入目標(biāo)市場所在，例如，先行了解區(qū)域內(nèi)所有可運(yùn)用的傳媒工具，而 后基于你對商圈內(nèi)目 標(biāo)客源從哪一居住社區(qū)而來，分析最合適有效本商圈的傳媒工具，此項(xiàng)選擇成為你計(jì)劃的基 礎(chǔ)，而后才是決定何時(shí)采取行動及欲傳達(dá)的訊息內(nèi)容為何。 不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會逐漸從 “ 商業(yè)管 理 ” 蛻變成 “ 物業(yè)管理 ” ，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。 隨著商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，以 MALL為代表的商業(yè)房地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專賣店， 服務(wù)性、娛樂性的項(xiàng)目比重不斷上升，甚至超過了 普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。 微觀經(jīng)營主體選擇的第一個(gè)考慮因素是建筑特 點(diǎn)和建筑條件。他們在制定招商計(jì)劃時(shí)，已經(jīng)確定了各種微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成和數(shù)量，他們占整個(gè)可出租 面積的比例以及他們在商業(yè)房地產(chǎn)中的地位和位置。 然后，在微觀經(jīng)營主體組成確定之后，還需要根據(jù)各種微觀經(jīng)營主體的需求和商業(yè)房地產(chǎn) 自身的需要進(jìn)行整 合，最后確定它們在商業(yè)房地產(chǎn)的位置，以促進(jìn)共同繁網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 22 榮，給商業(yè)房地產(chǎn)帶來最佳效益。 其次，在微觀商業(yè)主體的布局上，應(yīng)該考慮選擇一些微觀商業(yè)主體集中布置，因?yàn)橘徫镎邔ι虡I(yè)房地產(chǎn)只有一 家商店出售某種商品不會感到滿意，希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣，方 便的進(jìn)行款式、質(zhì)量和價(jià)格的比較。各種微觀經(jīng)營主體之間的親和力是不同的，一些經(jīng)營項(xiàng)目 的商店組成群體有助于加強(qiáng)吸引力，另一些經(jīng)營項(xiàng)目的商店需要相互避開。第二類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對商品 款式、價(jià)格和顏色進(jìn)行比較。超級市場需要能夠方便的進(jìn)出停 車場，有可能的話最好設(shè)置單獨(dú)的出入口，珠寶店和音像制品店適合分散布置，這樣可以延長購物者的興趣。小型百貨商店往往也很重要，所以也可以通過談判得到比較低的租金。因此，對于大型 商業(yè)房地產(chǎn)而言，超級市場是必不可少的。他們常 常是全國性的連鎖店，具有良好信譽(yù)。 家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只 需要小面積展示空間。 禮品店、珠寶店、收藏品商店、運(yùn)動用品商店、箱包店、音響制品店和照相機(jī)商店通常只能由地方經(jīng)營者經(jīng) 營，也可能包括一些信譽(yù)好的全國性珠寶連鎖店。租金的制定應(yīng)該依 據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資計(jì)劃計(jì)算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營管理成本，參考當(dāng)?shù)厥袌錾虡I(yè)物業(yè)租金水平，并綜 合考慮項(xiàng)目經(jīng)營策略制定切實(shí)可行的招租條件。此外，位置不 同，租金也會有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部，位 置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。商業(yè)房地產(chǎn)微觀商業(yè)經(jīng)營主體的選擇要 保證租金的來源。 選擇策略 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該盡量選擇國內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 25 在微觀經(jīng)營主體選擇上應(yīng)該遵循如下策略 ：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng) 目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。 (3) 最適化之商品 ＆ nbsp 智能型代理人之功能令使用者得以依其偏好及條件設(shè)定搜尋及撮合之標(biāo)的﹐且這樣的 設(shè)定對使用者言﹐是實(shí)時(shí) (real＆ nbsptime)而可由其全然掌握其間之彈性變化。 (5) 不收費(fèi)之自由園地 ＆ nbsp 虛擬化之個(gè)人商業(yè)網(wǎng)頁﹐委買 ?委賣者皆可自由上網(wǎng)登錄﹐可進(jìn)一步降低委買 ?委 賣者之交易成本。中間商在經(jīng)營上與 企業(yè)沒有連帶的責(zé)任，他們?nèi)我膺x擇進(jìn)貨渠道，任意選擇企業(yè)， 隨意采用銷售手段與促銷手段，在企業(yè)需要零批商和店鋪配合 時(shí)，往往得不到有效的合作。國外很多大 公司很早就開始這樣做了，松下公司就建立了 240 多個(gè)批發(fā)銷售部和不計(jì)其數(shù)的零售店鋪，＆ nbsp麥當(dāng)勞的成功得 益于連鎖店的營銷形式。 靈活多樣的店鋪組合營銷形式 總結(jié)中外企業(yè)一些具體營銷措施和策略，店鋪組合營銷采用的基本形式有以下五種： 。利用協(xié)議、契約的方法，將店鋪組成相對緊密的商業(yè)伙伴關(guān)系，自設(shè)分銷機(jī)構(gòu)和倉儲運(yùn)輸機(jī) 構(gòu)，統(tǒng)一價(jià)格、統(tǒng)一供貨、統(tǒng)一促銷手段和方法。這種形式適合小型企業(yè)，銷售季節(jié)性短線產(chǎn)品。 。在采用營銷形式時(shí)，一定要 對怎樣回收貨款及回收貨款的期限和額度制定具體的目標(biāo)計(jì)劃，從嚴(yán)考核，并附以獎(jiǎng)罰制度和組織處理方法，使其 落到實(shí)處。 ，并能很快占領(lǐng)市場。 ，只要市場上需要，企業(yè)就可以隨時(shí)供貨。 、代理商的不合作態(tài)度，使企業(yè)能得心應(yīng)手進(jìn)行促銷宣傳，并掌握其強(qiáng)度和力度，通過提升店 鋪組合營銷力，與競爭對手展開競爭。 ，＆ nbsp 增強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品的競爭能力，使其走向更廣泛意義上的市場。 送貨服務(wù)要講究方式、方法，要根據(jù)店鋪的規(guī)模和銷售能力而定。不講信用的店鋪要果斷撤點(diǎn)清賬，與講信用的店鋪建立 穩(wěn)固長期的業(yè)務(wù)關(guān)系。鑒于以上條件，市場宣傳人員，宜在高中以上畢業(yè)生和企業(yè)優(yōu)秀職工中招聘選擇。 。 針對商業(yè)街、商業(yè)圈、住宅區(qū)實(shí)施重點(diǎn)突破，多頻率、長時(shí)期的覆蓋，達(dá)到預(yù)期的宣傳力度和強(qiáng)度。該機(jī)構(gòu)人員為企業(yè)的常設(shè)駐外人員，每年給假期，平時(shí)不回來，貨源組織由專人負(fù)責(zé)。此舉將可協(xié)助你評估該零售商相對于該業(yè) 種營運(yùn)的狀況。 消費(fèi)者反應(yīng)：在購物中心內(nèi)哪些零售商是消費(fèi)者所喜愛的 ?哪些改變是消費(fèi)者所喜愛的 ? 案例：一系列的毛巾其建議的牌價(jià)為每一條 $20，零售商提供一系列的折扣百分比30％， 10％及 5％，為求得真 正的凈價(jià)格，乘以此系列的百分比： $20*＝ $14 $14*＝ $ $*＝ $ 凈價(jià)格為 $ 現(xiàn)金折扣（ Cash Discounts） 現(xiàn)金折扣