【正文】 .......................................... 22 間接費(fèi)用： ............................................................................................ 23 項(xiàng)目資金籌措 ................................................................................................... 24 第五章 效益分析 ............................................................................. 24 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 ............................................................................................ 24 項(xiàng)目社會(huì)效益分析 ............................................................................................ 24 第六章 結(jié)論 ..................................................................................... 25 建設(shè)條件論證 ................................................................................................... 25 優(yōu)越的開(kāi)發(fā)環(huán)境 ： .................................................................................. 25 眾多的客戶資源 ： .................................................................................. 26 結(jié)論和建議 ....................................................................................................... 26 3 第一章 總論 開(kāi)發(fā)單位簡(jiǎn)介 XXXX時(shí)代投資發(fā)展有限公司是一家成立于 20xx年的工業(yè)地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)的大型國(guó)有企業(yè)，注冊(cè)資本金 億元，主要從事工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 及招商引資。 項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 19966 平米；建筑面積 73000 平米。 周?chē)鸬馗窳?、領(lǐng)世郡等高端居住區(qū)，津南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 XX 工業(yè)園區(qū)、 XX 科技大學(xué)、 XX 財(cái)經(jīng)學(xué)院、 XX 工程師范學(xué)院、 XX 第一中學(xué)、海河醫(yī)院等公共配套設(shè)施齊備，良好的人文環(huán)境，雄 厚的工業(yè)基礎(chǔ)，完備的公共配套設(shè)施，賦予了地塊商務(wù)開(kāi)發(fā)，科研及辦公的綜合性地理優(yōu)勢(shì)。 生活配套： 隨著 XX 城市的快速發(fā)展，大批實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐 XX，區(qū)域內(nèi)建成了一批高檔住宅；學(xué)校、銀行、餐飲、醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全。 伴隨著長(zhǎng) 江三角洲規(guī)劃的獲批、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的即將上場(chǎng)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)圈格局似乎已經(jīng)初步定居，走區(qū)域化、城市集群化之路，已經(jīng)成為中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然突破口。此種模式受到各政府的大力支持。 隨著加速以濱海新區(qū)為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展列入國(guó)家“十一五”規(guī)劃、中央政府關(guān)于 XX 濱海新區(qū)發(fā)展的總體構(gòu)架的明確，以及新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的定稿， XX 已經(jīng)成為本世紀(jì)的又一個(gè)全球投資熱點(diǎn)區(qū)域。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 33%。 XX 鎮(zhèn)位于津南區(qū)北部，地處城郊結(jié)合部，南連西青區(qū)、西接河西區(qū)、北臨海河，是津南區(qū)的北大門(mén)，其地理位置優(yōu)越，交通便利。屆時(shí)將有 XX 大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)領(lǐng)銜的 20 多所著名高等學(xué)府入駐； ③天鋼柳林風(fēng)景區(qū)： 該區(qū)域規(guī)劃建成面向國(guó)際的商務(wù)會(huì)展、商業(yè)娛樂(lè) 、 9 創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)及休閑居住的科技產(chǎn)業(yè)園。 ? 價(jià)格相較環(huán)線內(nèi)低，適合中小型企業(yè)初期投資小的特點(diǎn)。 ? 本項(xiàng)目屬科研用地，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品多元化綜合發(fā)展帶來(lái)了局限性。 機(jī)會(huì)因素 : (Opprtunity) ? 隨著京津城市圈互相融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈相互融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)地位逐步確定，在城際交通等環(huán)境的發(fā)展下，北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步調(diào)整，部分工業(yè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)向 XX。 ? 城市不斷外擴(kuò)，隨著 XX 海河教育區(qū)的建立，天鋼柳林城市副中心的動(dòng)工，區(qū)域?qū)⒅鸩奖槐姸嗫蛻羲J(rèn)可。 第三章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 規(guī)劃背景 項(xiàng)目位置 ： 地塊規(guī)劃用地位于津南區(qū) XX 鎮(zhèn)西側(cè)，位于 XX 大道與赤龍街交口處。地?zé)崴疁?7585 攝氏度。公共交通 629 路、 652 路、 808路、 705 路等途經(jīng)項(xiàng)目周邊，更有地鐵 1 號(hào)線及 6 號(hào)線與項(xiàng)目相鄰，區(qū)位交通便利快捷。三級(jí)甲等醫(yī)院海河醫(yī)院坐落鎮(zhèn)區(qū)；環(huán)美、肯特、錦堂等高檔酒店領(lǐng)軍餐飲業(yè)的發(fā)展，每年接待來(lái)自京、津兩地食客近三十萬(wàn)人次。建筑本身具有地標(biāo)性及整體性，同時(shí)建筑的美觀性、時(shí)代性、以及長(zhǎng)遠(yuǎn)性要結(jié)合完美， 14 要做到今后幾十年后，項(xiàng)目依然具有很好的使用功能和漂亮的觀感。項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)生態(tài)，人文關(guān)懷，園區(qū)不僅僅是入住企業(yè)生產(chǎn)工作的地方，同時(shí)也是他們休閑，生活的地方，強(qiáng)調(diào)園區(qū)品牌與文化的建立。 突出規(guī)劃的交通的便利性，包括市政交通，園區(qū)內(nèi)的交通，平面交通，立體交通等等概念。 突出園區(qū)設(shè)計(jì)的可持續(xù)發(fā)展性，包括可持續(xù)發(fā)展的空間，以及如雨水收集，太陽(yáng)能利用等等可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)技術(shù)。 1 突出園區(qū)的商務(wù)平臺(tái)功能，為入住企業(yè)提供多種商務(wù)交流空間的可能。 噪聲方面：對(duì)來(lái)自水泵房、變壓器發(fā)出的噪聲在設(shè)備選型方面加以考慮；水泵均設(shè)置減震裝置，變電采用于式變壓器。 廢物的處理：商務(wù)園區(qū)的日常固體廢物主要是生活垃圾，擬采用由物業(yè)對(duì)生活垃圾進(jìn)行分類(lèi)收集，集中堆放，由物管部門(mén)及時(shí)統(tǒng)一運(yùn)送到垃圾處理站進(jìn)行合理處置，嚴(yán)禁亂堆亂扔，防止產(chǎn)生二次污染。綠化不僅調(diào)節(jié)空氣，維護(hù)生態(tài)平衡，而且美化環(huán)境、提升項(xiàng)目形象。 施工期噪聲污染控制措施 執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（ GB1252390）對(duì)各施工階段噪聲 19 限值的要求。目前，所有新建、改建、擴(kuò)建的民用建筑都應(yīng)進(jìn)行節(jié)能設(shè) 計(jì)。 本項(xiàng)目將認(rèn)真執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，嚴(yán)格實(shí)行了國(guó)家及地方的有關(guān)節(jié)能要求，提高建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，用于項(xiàng)目的墻體材料、保溫材料、門(mén)窗部品、采暖空 調(diào)、照明系統(tǒng)及設(shè)備選型均應(yīng)符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，并確保施工到位。 第四章 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 項(xiàng)目投資由土地購(gòu)置、前期開(kāi)發(fā)、直接費(fèi)用（建安費(fèi)用）、間接費(fèi)用、（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、 銷(xiāo)售費(fèi)用）幾部分組成。 直接費(fèi)用 ： 直接費(fèi)用主要為建安費(fèi)，參考 XX 市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類(lèi) 23 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本取定。 ? 項(xiàng)目招商帶來(lái)的直接稅收約 1800 萬(wàn) 元 ； 畝均稅收 60萬(wàn)元。 濱海新區(qū)的成立，國(guó)內(nèi)、國(guó)際資本迅速進(jìn)入 XX，會(huì)有更多企業(yè)進(jìn)駐 XX，從而給項(xiàng)目提供豐富的客源。 從社會(huì)效益上看， 本 項(xiàng)目給正在蓬勃發(fā)展的津南區(qū)帶來(lái)更強(qiáng)有力的推動(dòng)力，為整個(gè)區(qū)域發(fā)展做出最大的貢獻(xiàn)；從經(jīng)濟(jì)效益上看，大力拉動(dòng)投資，為政府帶來(lái)可觀的稅收收入。