【正文】 并沒有出現(xiàn)。診斷：我們應(yīng)該看到如果廣告不能很好地服務(wù)于營銷策劃這個原點(diǎn)，任何廣告推廣的結(jié)果都不難預(yù)料。診斷：這種觀點(diǎn)的錯位在于把低價看成了一個簡單的數(shù)據(jù)上的多少，新經(jīng)濟(jì)學(xué)中的消費(fèi)者“有限理性”給市場營銷中“顧客讓渡價值理論”做了不少更接近現(xiàn)實(shí)的詮釋。第二篇：中國房地產(chǎn)頂級策劃案例（精選）中國房地產(chǎn)頂級策劃案例文選之十一 未分類 2004624 負(fù) 風(fēng) 險 購 房——郁花園二里營銷策劃案例(節(jié)選）主策劃：趙長平一、引言“謀定而后動”之兵說，自古就在中國有著普遍運(yùn)用。項目總占地28萬平方米,總建筑面積35萬平方米。安廈公司就是在這樣一個非常不利的形勢下接受郁花園二里的銷售代理權(quán)，在項目接手后發(fā)現(xiàn)，由于一期口碑差，致使二期開盤后銷售狀況不佳，為了改變一期造成的不良影響，更好的利用開發(fā)商的企業(yè)影響，重新樹立項目形象，安廈在對市場進(jìn)行了大量調(diào)查及分析后，根據(jù)房地產(chǎn)市場即時情況，經(jīng)與開發(fā)商充分協(xié)商推出了“負(fù)風(fēng)險購房”方案，此方案活動一經(jīng)推出就迎來了火爆的銷售場面，在業(yè)界引起了極大的震動，開創(chuàng)了《北京青年報》、《北京晚報》、北京電視臺等媒體連續(xù)跟蹤采訪報道的先例，致使郁花園二里的銷售業(yè)績從初期的每月銷售3套、5套到高峰期間一天銷售27套，月銷售額高達(dá)5000萬，一躍入選北京市30指數(shù)明星樓盤，重新樹立了項目自身的品牌形象。（二）1999年：1999年被多數(shù)媒介譽(yù)為“政策年”，國家為了打破經(jīng)濟(jì)徘徊不前的局面，刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與發(fā)展，99年國家連續(xù)推出了一系列的經(jīng)濟(jì)政策，旨在經(jīng)濟(jì)上有一個新的發(fā)展，隨著我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的出現(xiàn)，作為導(dǎo)向行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)受益尤為明顯。加大市區(qū)的危舊房改造進(jìn)程，以貨幣補(bǔ)償?shù)男问焦膭罹用褡约嘿彿俊７康禺a(chǎn)市場的迅速升溫，新項目不斷涌現(xiàn)，同時少數(shù)不具備資質(zhì)或?qū)嵙Φ捻椖恳渤霈F(xiàn)了。于是房地產(chǎn)開發(fā)商的素質(zhì)、水平及實(shí)力的良莠不齊現(xiàn)象逐漸浮出水面，虛假承諾、豆腐渣工程屢屢出現(xiàn)，百姓在撲朔迷離的市場面前感到無所適從。因此從開發(fā)商的角度出發(fā)，占領(lǐng)市場所要解決的第一個問題就是百姓對開發(fā)商的信任，從分析如何讓百姓買到“放心房”的角度出發(fā)，建立項目品牌形象，重新樹立良好的市場形象，借資深的開發(fā)商，讓購房者重新認(rèn)識郁花園二里，這是項目首要解決的一個問題。北部雖然北部沒有“東之富，西之貴，”但北部的發(fā)展命運(yùn)是非常幸運(yùn)的，借上世紀(jì)80年代亞運(yùn)之風(fēng)的盛行，該地段的樓盤已有了初期的起步，加之中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)火熱的發(fā)展勢頭，中關(guān)村周邊樓盤日漸增多，高科技人群聚集于此，加大了周邊物業(yè)的需求，就在此時，99年申奧成功，更給北部的房地產(chǎn)業(yè)起到推波助瀾的作用，成了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商青睞之地?，F(xiàn)代人購房已經(jīng)不單純的從區(qū)域、價格單方面考慮，他們要求房屋的發(fā)展?jié)摿Υ?，注重周邊環(huán)境，交通、物業(yè)等多方面因素，因此說南城的項目只能加強(qiáng)品質(zhì)的建設(shè)和人性化的戶型的設(shè)計，注重細(xì)節(jié)，如南城項目中的亮點(diǎn)項目——鵬潤家園等。人們開始尋找離城較近、環(huán)境寧靜的地方居住，開始關(guān)注空氣質(zhì)量、綠地面積等環(huán)境問題。它以完善的社區(qū)教育設(shè)施和地采暖名噪一時，其品質(zhì)與超前的設(shè)計理念是無與可比的，其他項目郁花園一里等定位在中檔，主要購買人群為城區(qū)客戶及大興區(qū)工薪階層客戶。單戶獨(dú)立采暖更領(lǐng)先于市場，社區(qū)的地板采暖在當(dāng)時更是以人為本的集中體現(xiàn)，在建筑質(zhì)量上，郁花園二里也頗得優(yōu)勢，在結(jié)構(gòu)上，采用混凝土內(nèi)澆外框結(jié)構(gòu)，比其他樓盤使用率提高10％。2）人文環(huán)境：大興在整個南城環(huán)境中人文環(huán)境落后，但在區(qū)域間分析，郁花園二里位于黃村北部，該區(qū)被區(qū)政府規(guī)劃為大興中高檔社區(qū)帶，如興濤社區(qū)，因此，整體客戶群的綜合素質(zhì)教高。與郁花園二里構(gòu)成最大競爭的某小區(qū)雖與其位于同一地帶，但該小區(qū)確距京開高速路非常近，來訪客戶往往需要現(xiàn)經(jīng)過該社區(qū)才可到達(dá)郁花園二里，因此，有不少客戶將兩個項目混為一談，很多客戶被截留。郁花園二里正是本著這種推己及人的思想，在細(xì)節(jié)方面真正為客戶著想，使他們的生活獲得最大的舒適。經(jīng)過反復(fù)的論證與篩選，終于在眾多的策劃方案中把“負(fù)風(fēng)險購房”方案作為首選方案呈現(xiàn)到開發(fā)商的案前。長期以來完全遵循以客戶為本的宗旨，因此，在處理退房的問題上從早期的富強(qiáng)西里到棗園，包括郁花園等多個項目都一直采用“無條件退款”，即無論任何原因，只要所購房屋沒有裝修、進(jìn)駐，都可以按購房原價退房款。其次，購房是一種投資，投資就應(yīng)該有收益保障。英國歷史學(xué)家和散文家托馬斯同時，推出“負(fù)風(fēng)險購房計劃”的更主要目的是給消費(fèi)者一個信心。秉承以人為本的設(shè)計理念，采用全新設(shè)計，戶型榮獲百龍杯“新戶型時代”全國精品戶型設(shè)計綜合大獎；擁有一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯層等多款精致戶型，同時郁花園二里的建筑結(jié)構(gòu)有磚混和內(nèi)澆處框兩種，客戶選擇的空間極大。（三）結(jié)果銷售現(xiàn)場:自負(fù)風(fēng)險購房上市后，銷售現(xiàn)場曾一度火爆過，售樓處客戶絡(luò)繹不絕，郁花園二里在一夜之間成了明星樓盤，各大媒體競相報道，《北京青年報》、《北京晚報》、北京電視臺等多家媒體還進(jìn)行了跟蹤報道，售樓處每天都擠滿了人，售樓處里的十幾名銷售人員應(yīng)接不暇，而此時，多次出現(xiàn)了眾多客戶在售樓處外等待銷售人員的情景，最高記錄中一個銷售人員同時帶領(lǐng)10批客戶去現(xiàn)場看房，而售樓處外至少還有多批客戶在排隊等待，在促銷期間，售樓處的停車位幾乎沒有空閑的位置，每天早上都有成批的客戶在售樓處外等待著銷售人員，最高紀(jì)錄一天接到的來訪電話高達(dá)312個，銷售人員每天晚上經(jīng)常要加班到晚上10點(diǎn)鐘，同時還要加班寫好第二天要簽的合同。2）有沒有“套利”風(fēng)險發(fā)生？到郁花園二里入住后，只有一位客戶退房，開發(fā)商遵守承諾的退還了總房款及一萬元風(fēng)險補(bǔ)償金。比原計劃節(jié)省63%。全書以其獨(dú)到的視角，精深的策劃剖析，精彩的案例陳述，精致的裝幀設(shè)計，獨(dú)占地產(chǎn)領(lǐng)域叢書的鰲頭。我們會在收到您的匯款后一個工作日內(nèi)按您（貴司）的訂貨單發(fā)書，并及時知會您相關(guān)信息。三、分類細(xì)，容量大根據(jù)地產(chǎn)項目類別，從純別墅—高層—多層—商住兩用—純商用—純寫字樓—休閑地產(chǎn)—地產(chǎn)企業(yè)策劃??分門別類，全程分析?！吨袊康禺a(chǎn)頂級策劃案例全集》（20032004實(shí)錄版）是中國首屆房地產(chǎn)策劃大獎賽獲獎作品的精華集粹。對諸多知名、特色項目的成功策劃內(nèi)幕進(jìn)行了全程解秘與深度報道，展示了中國新地產(chǎn)領(lǐng)軍策劃人物的商戰(zhàn)精華。本書由中國物資出版社出版，由中國十大策劃專家、十大策劃風(fēng)云人物之一的譚新政先生與資深媒介人士陸培法先生聯(lián)袂主編，深圳市森和文化發(fā)展有限公司設(shè)計、制作并協(xié)助編輯，發(fā)行。本書收錄了大量地產(chǎn)項目、地產(chǎn)企業(yè)策劃、執(zhí)行方略等方面的第一手資料，快捷新穎，薈萃了諸多堪稱機(jī)密級別的項目策劃，企業(yè)策劃文案和各類最原始的實(shí)戰(zhàn)文本。三個特點(diǎn)：一、信息量極大《中國房地產(chǎn)頂級策劃案例全集》收錄了77個經(jīng)典樓盤的詳細(xì)文案，原味呈現(xiàn)； 54位優(yōu)秀企業(yè)策劃、項目策劃大家的成功心得； 19家一流推廣策劃機(jī)構(gòu)的成功剖析。直接關(guān)系到營銷的另一個重要環(huán)節(jié)是設(shè)計。本次活動是一項大型的社會公益活動，評委會將由各方面資深專家組成，評選以案例和設(shè)計作品為依據(jù)，強(qiáng)調(diào)科學(xué)性、創(chuàng)新力和實(shí)用性，公開、公正、進(jìn)行評選。六、組委會網(wǎng)站：中國策劃專家網(wǎng)（－666．net.）七、參賽對象全國房地產(chǎn)企業(yè)；全國專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的有關(guān)單位和個人；全國從事房地產(chǎn)設(shè)計的有關(guān)單位和個人。九、送評要求填寫報名表傳真至組委會，先注冊登記。參評者附業(yè)績、簡歷，提供個人標(biāo)準(zhǔn)照片或工作照片三張。有爭議、多家單位參與策劃的案例，請事先協(xié)調(diào)一致，提供相關(guān)證明材料。十、參評宣傳及回報在人民日報海外版等各大媒體報道及公布名單。邀請黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人、中外著名學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)家為獲獎單位和個人頒獎，并合影留念。叢書主要刊登全案例和獲獎?wù)哒掌?、簡介，全國發(fā)行，回 贈參評者獲獎案例優(yōu)先推薦在人民日報海外版、《中國經(jīng)營報》、《銷售與管理》等媒體上發(fā)表。2004中國房地產(chǎn)最佳商業(yè)項目20強(qiáng)。十二、報名時間：2004年3月1日至2004年9月30日止，10月公布結(jié)果（如有特殊情況提前或順延）十三、費(fèi)用：報名和初評一律不交費(fèi)，收到正式入圍通知后須交納參評費(fèi)、宣傳費(fèi)及成果展示費(fèi)等（詳見入圍通知）。參考指標(biāo)包括五大指數(shù)：創(chuàng)意指數(shù)、科技指數(shù)、精彩指數(shù)、影響指數(shù)、美譽(yù)度指數(shù)。每個指數(shù)滿分為10分，合計20分。三、單位指數(shù)計算辦法：以下針對房地產(chǎn)開發(fā)商：考核指標(biāo)：（1）、規(guī)模指數(shù)（滿分20分）凈資產(chǎn)3000萬元以上至1億元以上，得12至20分。（5）、品牌指數(shù)（滿分20分）獲得省級以上單位獎勵，列入先進(jìn)企業(yè)行列，國際國內(nèi)知名企業(yè)，可得16分至20分。（4）、影響指數(shù)（滿分20分）在地區(qū)及國內(nèi)外知名度高，在行業(yè)內(nèi)造成重大影響，開創(chuàng)某項先河，各得16分至20分。以下針對廣告公司、設(shè)計公司、代理公司：考核指標(biāo)：（1）、規(guī)模指數(shù)（滿分20分）注冊資金100萬元以上，專業(yè)人員16人以上，年創(chuàng)產(chǎn)值500萬元以上，根據(jù)實(shí)際，可得16分至 20分。（5）、品牌指數(shù)（滿分20分）在省、市及全國有知名度，在同行業(yè)中有較大影響，獲得有關(guān)部門獎勵，受到媒體表揚(yáng)，根據(jù)實(shí)際，可得16分至20分。（4）、影響指數(shù)（滿分20分）在所在地、同行業(yè)及全國知名度高，影響大，根據(jù)實(shí)際，可得16分至20分。B、幾點(diǎn)說明：各參評單位或個人，必須按十二大指數(shù)（人氣指數(shù)除外）為類別分別提交相關(guān)證明材料，以作為評選依據(jù)。中國房地產(chǎn)營銷與設(shè)計大獎?wù)瘑T會2004年2月28日中國房地產(chǎn)營銷與設(shè)計大獎賽參賽 注冊報名補(bǔ)充說明一、參賽對象：（詳見參賽細(xì)則六）二、參賽要求：（詳見參賽細(xì)則七）三、報名要求：機(jī)構(gòu)參賽者要求：附單位簡介、企業(yè)典型營銷案例、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、報名表并加蓋章單位公章、負(fù)責(zé)人2寸照片3張；個人參賽者要求：案例必須是實(shí)施或正在實(shí)施的案例，公開發(fā)表出版的論文、論著；個人參賽要求附個人簡介、營銷或設(shè)計業(yè)績（發(fā)表文章請附樣刊原件）、個人標(biāo)準(zhǔn)2寸照片3張，工作照2至3張。文本左側(cè)裝訂，封面設(shè)計、標(biāo)題字型不限，正文要求小四號宋體字，行距20－25磅之間；每個案例字?jǐn)?shù)在1萬字以內(nèi)；附件或圖片(圖片要求：JPG格式，分辨率300)限于2－5張；文本封面右上角注明參賽項目名稱；參評資料同時發(fā)郵件至999999sohu．net 備份?？蛇x多個案例及多個項目參賽，可二人參賽。本表可復(fù)印使用第三篇：峰會中國房地產(chǎn)高峰會策劃案獲 獎 回 報禮遇回報：l 獲獎企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)以“特邀貴賓”身份可在頒獎活動現(xiàn)場作專題演講3分鐘； l 獲獎企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)可被邀請參加大會招待晚宴，并致祝酒辭；l 獲獎企業(yè)名稱及標(biāo)識體現(xiàn)在大會所涉及材料上(會刊、展板、展臺、宣傳頁、報紙等)；l 獲獎企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)專家一并出席大會圓桌論壇；l 國家領(lǐng)導(dǎo)人現(xiàn)場頒發(fā)獎杯、獎牌和榮譽(yù)證書；l 安排獲獎企業(yè)代表或個人與出席大會的國家領(lǐng)導(dǎo)人、著名專家學(xué)者合影留念,并獲照片1張。宣傳回報l 搜狐酒店頻道、最佳東方－酒店行業(yè)門戶網(wǎng)站等十余家國內(nèi)著名媒體報刊正式公布獲獎結(jié)果；l 本屆大會的主背景板上印有獲獎企業(yè)的LOGO和特別推薦的字樣；l 為獲獎企業(yè)在現(xiàn)場會議開始前或休息期間插播15秒鐘企業(yè)宣傳片；l 安排數(shù)十家主流媒體聯(lián)合為獲獎企業(yè)和個人做現(xiàn)場專訪，并做深度報道l 獲獎企業(yè)可在2008年*月*號出版的 《商務(wù)時報環(huán)球酒店》主辦的各種論壇或沙龍活動；l 全年獲贈 《商務(wù)時報對于人們的選擇也變得容易。最完善的社區(qū)配套◎擁有集中式的購物中心、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場，以及散布社區(qū)的小型超市，形成完善的商業(yè)覆蓋。最宜居的自然環(huán)境◎碧海、沙灘、松林、高爾夫，這里是最適合人類居住的海岸，“聯(lián)合國最佳人居城市”名至實(shí)歸。五級教育，一站式就學(xué)◎東海黃金海岸擁有從北大示范幼兒園到國家統(tǒng)招本科的完整五級教育體系，“一站式”解決整個社區(qū)就學(xué)需求二、產(chǎn)品策劃東海黃金海岸坐落于煙臺龍口南山國家AAAAA級旅游度假區(qū)內(nèi),煙臺龍口海景房座落于美麗的月亮灣核心位置,西臨108洞海景高爾夫球場,北攬十八公里無敵海岸線,專享萬米黃金海灘,東鄰月亮灣商貿(mào)中心,休閑娛樂廣場,周邊生活配套設(shè)施齊全,精品小戶型,園林社區(qū)領(lǐng)航投資新導(dǎo)向,是投資置業(yè)首選的海邊休閑養(yǎng)生福地。蔚藍(lán)香醍,金域藍(lán)灣A區(qū),怡天海景城B區(qū)等小區(qū),另海潤豪景為現(xiàn)房銷售、即買即住，即刻擁有尊貴親海生活。龍口有AAAAA級國家景區(qū)：黃金海岸南側(cè)有國家AAAAA級旅游度假風(fēng)景區(qū)，景區(qū)內(nèi)古建筑景點(diǎn)林立，亭榭廊塔、山林水系，依山構(gòu)造，古樸典雅、氣勢恢宏。其他城市的海景房則位于遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，連公交都沒有的偏遠(yuǎn)之處，概念完全不同。多做宣傳冊、宣傳單，以至于來往的消費(fèi)者可以每人一份，供提參考，提供詳細(xì)的信息。對針對的一些目標(biāo)群體，提供一些有力的因素，如提供再就業(yè)崗位，安排娛樂等。對假期來往的消費(fèi)者要提供好吃、住、行方面的服務(wù)。四、開發(fā)策劃悅海苑相輔的一些有利環(huán)境東海黃金海岸周邊娛樂服務(wù)環(huán)境：108洞國際高爾夫球場南山大佛入口月亮老人東海農(nóng)貿(mào)市場東海醫(yī)院煙臺南山學(xué)院南山歡樂谷五星級的月亮灣酒店四季海水浴場東海黃金海岸周邊風(fēng)景 嶗山風(fēng)景名勝區(qū) 蓬萊八仙過海區(qū) 南山風(fēng)景區(qū) 蓬萊閣景區(qū) 劉公島景區(qū) 石島赤山十大風(fēng)景 海驢島風(fēng)景區(qū)中國成山頭第五篇：房地產(chǎn)策劃案房地產(chǎn)策劃案這種策劃案指開發(fā)商從剛剛有意識要開發(fā)某個樓盤就已經(jīng)與房地產(chǎn)營銷策劃公司合作。二：中期介入型營銷策劃案此種類型的策劃案一般出現(xiàn)于開發(fā)商對于樓盤的設(shè)計方案已經(jīng)定稿，甚至工程已經(jīng)開始。只有對現(xiàn)有資源進(jìn)行整合，提升價值，進(jìn)行營銷策劃活動。綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發(fā)布階段和預(yù)算費(fèi)用的提出。資源整合階段主要分為以下幾個程序[1]項目SWOT分析項目SWOT分析包括優(yōu)勢分析、劣勢分析、機(jī)遇分析和威脅分析。如當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商們集中在CBD地區(qū)開發(fā)一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發(fā)商卻針對有車一族轉(zhuǎn)而到郊區(qū)開發(fā)低容積率，高綠化率的項目。成功的項