【正文】 縱觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程,在每一次房地產(chǎn)市場的升溫背后,都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生的。(三獲取土地存在問題在獲取國有土地使用權(quán)時(shí)時(shí)有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生,就是在出賣土地方面,也存在濫用土地資源、非法侵占農(nóng)業(yè)用地,這樣就會(huì)致使房地產(chǎn)開發(fā)加快。另一方面,普通群眾對中低檔住房的需求不能得到滿足,就會(huì)激發(fā)普通大眾的不滿情緒,造成社會(huì)的不和諧。他們不斷炒高當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)以獲取超額的經(jīng)濟(jì)利益,使真正有自住需求的房屋需求者買不起房,出現(xiàn)貧富差距日益擴(kuò)大、兩極分化日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。一要變項(xiàng)目前期審批后難以管理為全程監(jiān)督,進(jìn)行全程服務(wù)制約。為此,在政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)下,我們應(yīng)著力加強(qiáng)各部門協(xié)作,整合各類資源,加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警報(bào)體系建設(shè),努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問題,防之于未發(fā)。稅制也要簡單,對于各種稅項(xiàng)要根據(jù)其內(nèi)在聯(lián)系和計(jì)征方便與否,加以歸類和合并。房地產(chǎn)稅收體系的建立應(yīng)考慮各種同房地產(chǎn)市場有關(guān)的行為,應(yīng)根據(jù)在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理全過程中所出現(xiàn)的各種利益關(guān)系設(shè)置相關(guān)的稅種。今后隨著市場運(yùn)行機(jī)制的深入,房地產(chǎn)法規(guī)的進(jìn)一步完善,房地產(chǎn)業(yè)的利潤率必然和社會(huì)平均利潤率基本吻合。第一,調(diào)控投放于房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模及結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)市場有供過于求跡象時(shí),可適當(dāng)提高對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的利率,也可適當(dāng)降低住房消費(fèi)信貸利率,從兩方面達(dá)到對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)。貸款成數(shù)的高低直接影響了市場的活躍程度,各國在打擊樓市炒作時(shí),往往以降低貸款成數(shù)作為操作手段,特別是嚴(yán)格控制期房的最高抵押貸款成數(shù)。開展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù),為購房者和貸款人提供財(cái)產(chǎn)和信用保險(xiǎn),化解金融風(fēng)險(xiǎn),運(yùn)用資本市場解決房地產(chǎn)市場發(fā)展的資金來源問題,以促動(dòng)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。一種是以美國為代表的住房抵押貸款模式。當(dāng)前,從我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看,存在的問題不少。但無論是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)具有很高成長性的行業(yè)。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和趨勢。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴(yán)峻。從房地產(chǎn)市場的需求來看，受中國城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產(chǎn)的剛性需求依然很強(qiáng)，而且還有一個(gè)很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。綜合以上三方面，再加上保障房項(xiàng)目的延遲，目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛興需求依然強(qiáng)烈。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長時(shí)期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產(chǎn)市場活躍。筆者認(rèn)為，此次會(huì)議不簡單著眼于實(shí)現(xiàn)控房價(jià)的短期目標(biāo)，更加注重房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展，解決居民住房需求，這預(yù)示著房地產(chǎn)政策方向和重點(diǎn)。城鎮(zhèn)化論。未來推動(dòng)房價(jià)上漲的9個(gè)因素如下：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒有結(jié)束。償還債務(wù)的出路是提高土地價(jià)格，或者發(fā)行地方債，地方債的發(fā)行依然要靠稅收、靠土地財(cái)政來解決。壓縮產(chǎn)能會(huì)導(dǎo)致原材料價(jià)格上漲，抬高住房成本。需求的擴(kuò)大和投資性。我國較高的存款準(zhǔn)備金率，表明我國未來發(fā)展不會(huì)缺乏資金，為房地產(chǎn)投資提供了資金來源。房地產(chǎn)市場的壟斷型。目前購買住房投資的人，很大部分是國內(nèi)市場各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房價(jià)的高低，也不擔(dān)心其下跌。鬼城論，國內(nèi)有些城市住房供給過剩，超越了發(fā)展階段，很多新城區(qū)沒有人居住。房價(jià)先從中心城市的外圍和城市郊區(qū)下跌，逐漸向中心城市和城市核心區(qū)擴(kuò)散。這對今后城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，也必將影響未來的房價(jià)變化。經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級。2013年我國經(jīng)濟(jì)速度開始下行，這是大周期的調(diào)整。房地產(chǎn)本身不具多少技術(shù)含量，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競爭的時(shí)代，房地產(chǎn)的過度發(fā)展是很不穩(wěn)定的。房地產(chǎn)的暴利，也讓企業(yè)和社會(huì)無心進(jìn)行研發(fā)和技術(shù)投入，這將使我國喪失國際競爭力。由此可見，未來8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房價(jià)應(yīng)該穩(wěn)定乃至下降，結(jié)構(gòu)上或許有所波動(dòng)。可以設(shè)想，如果沒有房地產(chǎn)投資較快增長對經(jīng)濟(jì)的支撐，沒有土地出讓金大幅改善對地方收入的支撐，沒有房地產(chǎn)銷售改善對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)，那么，2013年能否實(shí)現(xiàn)7．5％的預(yù)期目標(biāo)?土地“招拍掛”機(jī)制沒變。機(jī)構(gòu)上看，房價(jià)上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續(xù)的下降通道。盡管到目前為止，新一屆政府并未對控制房價(jià)有過公開的表態(tài)，市場也廣泛預(yù)期房價(jià)控制目標(biāo)和問責(zé)機(jī)制會(huì)有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場之手發(fā)揮更大的作用。因此，調(diào)控力度的把握將比以往更加困難。房地產(chǎn)市場核心問題的變化。我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)分化的格局，區(qū)域之間、城市之間冷熱不均的現(xiàn)象繼續(xù)凸顯，顯示我國房地產(chǎn)市場的整體性趨弱，結(jié)構(gòu)性和差異性趨強(qiáng)。反之，部分遭遇人口流失的城市，房價(jià)卻承受下滑的壓力。在調(diào)整和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策時(shí)，要把握以下5項(xiàng)原則。如果經(jīng)濟(jì)增長的壓力增加，則政策的選項(xiàng)是：弱化舊政策的執(zhí)行力度、延緩新政策的推出節(jié)奏。盡管限購、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預(yù)，不符合市場化的長期方向，但是對于房價(jià)上漲壓力較大的一線和個(gè)別二線城市而言，是短期內(nèi)最有效的手段。長期的住房供應(yīng)體系將走向“三元供應(yīng)格局”：低收入家庭的安居需求，通過保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時(shí)間確認(rèn)。三、房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)問題(一)結(jié)構(gòu)性矛盾突出問題當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)可以說是問題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業(yè)內(nèi)部各種結(jié)構(gòu)性的突出矛盾。對于“新市民”這一群體來說，當(dāng)前商品住宅價(jià)格過高是一個(gè)不爭的事實(shí)。要解決這些問題，一是要認(rèn)識到雖然房價(jià)與購買力不匹配，但是房價(jià)暴跌對于經(jīng)濟(jì)弊遠(yuǎn)大于利，所以需要持續(xù)不斷的提高居民的可支配收入，以增強(qiáng)住房需求群體的購買力。2013年7月發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》評估了286個(gè)地級以上市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，其中風(fēng)險(xiǎn)最集中的區(qū)域在我國西北地區(qū)，并且風(fēng)險(xiǎn)最高的前50個(gè)城市幾乎均為三線城市?？尚械拇胧┦抢^續(xù)發(fā)展城市和城際交通體系，轉(zhuǎn)移一部分大城市和市中心人口至新開發(fā)區(qū)域。房價(jià)漲跌及其走勢取決于多個(gè)方面因素，其中包括宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)水平、可替代投資品市場狀況、區(qū)位、相關(guān)社會(huì)心理狀態(tài)、社會(huì)保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供給增長支撐了高房價(jià)。根據(jù)中國央行公布的數(shù)據(jù)，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107．02萬億元人民幣，同比增長14．3％。貨幣政策應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。南岸西區(qū)：成交項(xiàng)目有，林中漫步、鑫空間、愛爾楠岸、春秋花園、宜都天成苑、圓中苑、碧竹山莊、E街區(qū)八個(gè)樓盤，平均銷售均價(jià)為2776元/平米，同上月相比略有回調(diào)。江北片區(qū)：成交項(xiàng)目有香頤雅園、和興花園兩個(gè)樓盤，成交均價(jià)為2600元/平方米。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2008年金融危機(jī)導(dǎo)致的供地不足和開工低迷是供給不能顯著回升的主要原因。在２００２中國佛山陶博會(huì)期間中國陶瓷網(wǎng)獨(dú)家網(wǎng)上直播的“中國陶瓷發(fā)展與未來高峰論壇”上，主講專家劉景洲先生對中國建材市場的發(fā)展趨勢作了精辟的分析，為聽眾 帶來了全新的思考和啟迪。多數(shù)為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。市場的管理從物業(yè)管理型向新的經(jīng)營管理型發(fā)展是必然之勢。從我國地區(qū)來看，建材超市將首先在大消費(fèi)城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來，由東到西逐步推進(jìn)。近幾年來，縣委、縣政府高度重視，積極培育和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展，全面完善市場運(yùn)行機(jī)制，堅(jiān)持培育和規(guī)范并舉，以啟動(dòng)住房消費(fèi)為重點(diǎn)，大力搞活房地產(chǎn)流通，使房地產(chǎn)市場得到健康有序的發(fā)展。主要表現(xiàn)為以下三個(gè)特點(diǎn)：問題之一：土地宏觀調(diào)控，供需矛盾突出。據(jù)了解2004年縣城僅征得城北新區(qū)土地600畝，其余幾乎無供地。原因有三：一是土地賠償政策不合理，賠償價(jià)低，農(nóng)民利益受到傷害。問題之三：房價(jià)上漲過快，百姓“居不易”。沒買房的只能望房興嘆。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。長沙商品房從無到有，從小到大，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大。長沙的房價(jià)，以南二環(huán)附近的幾個(gè)樓盤的價(jià)格變化，可以看出長沙房價(jià)的變化情況。最近幾年，房價(jià)增加的幅度超過了居民收入增加的幅度，不少人貸款買房，每月還貸，成為所謂的“房奴”。一系列穩(wěn)定市場的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過強(qiáng)化政府對市場的引導(dǎo)與監(jiān)管，長沙市房地產(chǎn)市場在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。任何商品，價(jià)格往往具有決定性的作用。例如，開發(fā)別墅，滿足一些企業(yè)家、社會(huì)知名人士、海外人事的需求；開發(fā)高檔商品房，滿足中產(chǎn)階層的需求，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，滿足低收人家庭的需求，開發(fā)廉租房，讓城市特困家庭有房住等等。在房地產(chǎn)開發(fā)中，政府的作用很關(guān)鍵，因?yàn)?，土地的出讓、稅收的確定、建設(shè)許可、房產(chǎn)的管理是由政府控制的。湖南正在長株潭地區(qū)進(jìn)行兩型社會(huì)示范區(qū)建設(shè)，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，要鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)環(huán)保型房屋，例如政府補(bǔ)貼開發(fā)商在環(huán)保房產(chǎn)建設(shè)中的額外投入，或者實(shí)行稅收優(yōu)惠；在房產(chǎn)布局規(guī)劃中，建設(shè)一定的環(huán)保配套設(shè)施，如達(dá)到一定的規(guī)模，要建設(shè)污水處理設(shè)施；宏觀控制長沙的房產(chǎn)規(guī)模，合理控制外地在長購房數(shù)量，因?yàn)殚L沙的資源有限，城市建設(shè)不能無限制擴(kuò)張，比如水資源，今年長沙段湘江水位連創(chuàng)歷史新低，導(dǎo)致水廠引水困難，居民飲水困難；通過加大長沙外圍房產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，通過價(jià)格杠桿的作用，以及加大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)人們在長沙周邊的城市群購房，減輕長沙市房地產(chǎn)市場的壓