【正文】 息燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制競爭對手分析1）“金締花園” 一、二、三層商鋪開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司代理商：地理位置：金締路經(jīng)營總面積：30000平米銷售范圍：全部底層面積：10000平米管理費用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時間：2006年10月已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛家購物廣場5000平米交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ ％價格區(qū)間：13000——20000元之間 2）陽光花園尾盤商鋪開發(fā)商：代理商：地理位置：紅衛(wèi)街經(jīng)營總面積：3000平米銷售范圍：全部底層面積：1300平米管理費用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時間：2005年12月已經(jīng)進(jìn)駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭無 ％價格區(qū)間：13000——18000元之間 3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪 開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司代理商：―――地理位置：濱河路南段 交通局附近經(jīng)營總面積：8000平米銷售范圍：全部底層面積：3600平米管理費用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時間：2006年5月已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府交通情況：濱河路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ 價格區(qū)間：4500—8000元之間 4）萬源廊橋開發(fā)商：代理商：奧博地產(chǎn)地理位置：后河之上經(jīng)營總面積：5000平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：－工程進(jìn)度：尚未施工交房時間：－已經(jīng)進(jìn)駐名店：－交通情況：濱河路付款方式：－價格區(qū)間：－ 5）萬寶商場開發(fā)商：－代理商：－％ 地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路經(jīng)營總面積：2300平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時間：2005年已經(jīng)進(jìn)駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：－價格區(qū)間：13000——20000元之間六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計建議結(jié)合本項目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點，在外觀整體設(shè)計上，尤其要注意把握時尚、高檔的心里趨勢。色彩運用較暖，不用過分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時尚、雍容、高貴通透的感覺。并在旱噴后安置一個大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長4米*高2米。安置多個長椅供游人休息燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制七、項目市場定位 隨著萬源市近幾年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，機(jī)遇與危機(jī)共存的萬源市場已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象——項目難做，特別是沒有差異化的商業(yè)項目更難做。根據(jù)項目的市場調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項目從新定位為驗證萬源商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奇跡的宜商宜住的高檔物業(yè)——強(qiáng)調(diào)是萬源商業(yè)地產(chǎn)的一場革命打造全新的物業(yè)管理模式目標(biāo)顧客群分析根據(jù)周邊項目的客戶調(diào)查和本項目的定位，本項目的客戶群主要由以下部分構(gòu)成： 城市周圍及市中心以外欲到市中心投資者 欲到萬源市開設(shè)品牌旗艦店的外來投資者 原有市中心即將搬遷的商鋪老板 其他投資者大型商業(yè)連鎖和品牌金融機(jī)構(gòu)銷售賣點組織——圍繞區(qū)域的中心感、時尚感、便利感及旅游休閑感來開展位于市中心核心商業(yè)區(qū)，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢 城市中心商業(yè)營業(yè)房的供給稀缺性 時尚與休閑的居住地 城市發(fā)展的標(biāo)志 驗證城市發(fā)展的里程碑八、推廣策略推廣價值核心 萬源現(xiàn)在沒有令人印象深刻的城市形象； 萬源沒有高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬源沒有高品位的時尚生活方式。這是萬源以及萬源人共同向往且共同追求的方向。大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。無論從人文、科技、文化、經(jīng)濟(jì)、政治各方面而言，項目片區(qū)都是整個萬源市的新模式作為萬源出爐的樓盤，在本地市場預(yù)見性的進(jìn)行新觀念，新產(chǎn)品的應(yīng)用，對將來的市場提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式”價值核心架構(gòu)推廣思路在項目主線框架中，“萬源大革命”作為價值核心?！案锩币辉~將項目的自身價值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項目本身，對整個萬源市都有著舉足輕重的標(biāo)桿作用。2）推廣體系的輔線：（關(guān)鍵詞：產(chǎn)品支持）以產(chǎn)品的特點和賣點作為推廣輔線的核心，通過產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項目價值核心，將推廣的重心轉(zhuǎn)移產(chǎn)品層面，從而實現(xiàn)對項目策劃思想的實際產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來，體現(xiàn)“革命”一詞3）推廣體系的暗線：（關(guān)鍵詞：大城市中心生活圈）將以大城市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實質(zhì)性標(biāo)桿（革命），讓萬源人感受未來的發(fā)展，提前享受未來的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。機(jī)動即根據(jù)活動情況的靈活多變，包括銷售模式、價格、付款方式等靈活運用操作。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場，為科學(xué)合理的營銷策略提供依據(jù)。2）懸念營銷充分利用大眾好奇的心理，有技巧地營造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導(dǎo)受眾，將其聚焦點從懸念、謎底轉(zhuǎn)移到項目上，加深對項目的印象和記識，以此留住客戶，為銷售做好鋪墊。開發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)。通過官方手段說明，項目的產(chǎn)品就是萬源未來發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源未來生活的新方式?；顒幽康模涸谌f源人心目中深入地說明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬源的未來在市中心。并通過置業(yè)秘書能力的選拔讓業(yè)主進(jìn)一步感受本項目的專業(yè)精神。廣告訴求：廣告訴求要重視在項目價值核心引領(lǐng)之下，進(jìn)行產(chǎn)品的表現(xiàn)，且要有自己的體系。DM書冊：主要發(fā)布產(chǎn)品賣點及相關(guān)信息售樓現(xiàn)場：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。3）第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。十一、商鋪推廣方案推廣方式及渠道建議 1）推廣總思路先招商后銷售，招商不是純粹的招商，存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。方式二：特色營銷活動如：搞商鋪競價拍賣會：用小部分以競價拍賣的形式進(jìn)行炒作。兵法云：“出十無名，則兵敗使然”。推廣總策略英格蘭有句名言：“對于沒有航向的船，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。總策略體現(xiàn)出一個“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中。? 可以提升項目近一年來平庸的市場形象，打造全新的市場印象。通過舉辦城市發(fā)展論壇活動，借城市發(fā)展進(jìn)程圖片展等進(jìn)行深度傳播，一次建立符合本項目主題思想的新項目形象。以此獲取受眾對項目的興趣、關(guān)注、購買。預(yù)計2007年萬源市房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加迅猛。第一階段推廣策略1）思路：面對本項目的已經(jīng)有近一年的正常銷售情況，為力挽項目的銷售激進(jìn)，有必要對項目作出積極的姿態(tài)。3）方式：A 一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出 B 少量臨街鋪面標(biāo)志性畫圖銷售 C 低價位銷售＋折扣式銷售第二階段策略 1）思路進(jìn)入第二階段，通過第一階段的整合推廣，逐步由少量推廣進(jìn)入到全面推廣和招商活動。第一階段采用較為激進(jìn)的傳播，第二階段在第一階段的蓄勢下采用正面結(jié)合側(cè)面進(jìn)攻的策略，由針對的利用品牌入駐制造商業(yè)氛圍。采用全方位、高密度的進(jìn)攻策略，由點到面，從媒體宣傳到推廣活動，將項目的價值核心，從各個方面、各個角度透徹的體現(xiàn) 出來。成本因素：土地成本、前期費用、建安成本、各項規(guī)費等。本項目定價依據(jù)及影響因素綜合考慮項目所處的市場情況及項目本身的情況和項目本身將近一年的銷售實際為制定依據(jù)主要考慮的因素應(yīng)為：區(qū)域因素主要有：區(qū)位級差、交通通達(dá)度、繁華程度、區(qū)域配套等項目因素主要有：項目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、市場接受能力等樓層 面積（M2）建議均價(元/M2)總售價（元）基準(zhǔn)租金（元/M2/月 實際租金（元/M2/月 租金差額（元/M2/月 投資回報率％ 一層（3棟 1750 20000 100 125 25 一層（4棟 856 20000 100 120 20 二層（棟）1750+200 7500 48 56 8 二層（4棟）880+979 7500 43 50 7 三層（4棟）1800 4500 30 35 5 核心均價的確定付款方式方式（1）一次性付款： 95折。并且于2006年10月1日前到位，給與投資者投資信心B 項目周圍的幾棟“釘子戶”必須在2006年9月1日前拆遷完畢，否則將嚴(yán)重影響招商的品牌商家考察，降低項目整體形象C 項目本身各棟樓宇必須安裝綠、黃相間的防護(hù)網(wǎng)，體現(xiàn)項目高品質(zhì)D 項目工地在2006年8月30日至2006年10月1日必須全面開工，不能有停工現(xiàn)象，做到工地上的各個設(shè)備真正的24小時轉(zhuǎn)起來，給與品牌商家考察者信心 E 9月是項目招商的關(guān)鍵時期，工地方應(yīng)該時刻準(zhǔn)備者迎接投資考察者的到來，應(yīng)該有專人負(fù)責(zé)接待，并發(fā)放安全帽指引投資考察者進(jìn)場參觀。4)所有商鋪租賃經(jīng)營戶；Add：南昌市洪城路2號國貿(mào)廣場B區(qū)B座1801室Tel：0791—6495678 8608525Fax：0791—6495588五、會議議題議題一：青原步行街盛世開業(yè)暨首屆狂歡購物節(jié)方案商討，及商家配合事宜青原步行街盛世開業(yè)暨首屆狂歡購物節(jié)進(jìn)行托市；商家保證在開業(yè)時間前做好開業(yè)準(zhǔn)備、店面裝修、銷售商品準(zhǔn)備；議題二：青原步行街首屆狂歡購物節(jié)現(xiàn)金券發(fā)放及結(jié)算事宜購物現(xiàn)金券由有限公司發(fā)行，面向全市免費發(fā)放，購物現(xiàn)金券可相當(dāng)于等額人民幣在青原步行街開業(yè)后進(jìn)行消費使用，經(jīng)營商家憑收取的現(xiàn)金券統(tǒng)一至財務(wù)部進(jìn)行結(jié)算現(xiàn)金。但以迂為直、以患為利的哲學(xué)思辨思想告訴我們，客觀的不利因素往往可以被我方加以利用，我方短處亦可成為打擊對手的制勝之器。不少城市還規(guī)劃在未來的5～10年內(nèi)建設(shè)更多更長的商業(yè)步行街。據(jù)調(diào)查，目前全國城市商業(yè)街特別是地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%，隱性空置率將超過20%。城市商業(yè)步行街所面對的嚴(yán)峻形勢，迫使其尋求新的轉(zhuǎn)型之路。北京城市經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)快速發(fā)展，其商業(yè)步行街建設(shè)頗為迅速，不僅有王府井、西單這樣的大型綜合商業(yè)街區(qū)，還形成了很多初具特色發(fā)展雛形的商業(yè)街，如餐飲街、茶葉街、花卉街、服裝街、酒吧街等。這要求地方政府把商業(yè)街的規(guī)劃與整個城市規(guī)劃結(jié)合起來。項目環(huán)境與競爭分析：。2004年鄂爾多斯市政府規(guī)劃建設(shè)康巴什新區(qū)，2006年市政府及主要行政機(jī)關(guān)入駐新區(qū)，現(xiàn)調(diào)整規(guī)劃定位康巴什為鄂爾多斯市政治文化中心，將毗鄰康巴什的伊金霍洛旗政府所在地阿鎮(zhèn)納入新區(qū)規(guī)劃，定位為新區(qū)配套商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，2010年人口將達(dá)到三十萬人，現(xiàn)在正處于建設(shè)完善時期?！?鄂爾多斯市市長云光中說。目前，鄂爾多斯全市共有批發(fā)和零售企業(yè)經(jīng)營戶26504戶，現(xiàn)有1萬平米以上的大型商場6戶，—。項目描述：本案建筑面積5萬平米，北側(cè)為扎薩克路，西側(cè)為通格朗街——景觀大道，地處新區(qū)一級商業(yè)地段，是飛速發(fā)展的鄂爾多斯新區(qū)伊金霍洛旗商業(yè)中心。當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘考吧虡I(yè)成熟度決定了商業(yè)街不可能定位于專業(yè)主題商業(yè)步行街，我們不贊同進(jìn)行過于前衛(wèi)的項目定位，應(yīng)該選擇最適合項目自身、最符合當(dāng)?shù)貙嶋H情形的定位策略。我們看到了內(nèi)蒙古及鄂爾多斯的發(fā)展布局和趨勢：憑借能源優(yōu)勢，完成工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈升級和優(yōu)化整合，帶動一三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，依托此經(jīng)濟(jì)底氣，將鄂爾多斯及伊金霍洛旗發(fā)展為現(xiàn)代化工業(yè)城市，期間必將吸引大量投資者和高端人群前往辦公居住，居民收入必將大幅提高，消費潛力不可估量?！拔逦濉逼辗üぷ髟谑形?、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在達(dá)州市司法局、達(dá)州市依法治市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的具體指導(dǎo)下，我市“五五”普法工作被中央宣傳部、司法部表彰為20062010年全國法制宣傳教育先進(jìn)縣（市、區(qū)），也是達(dá)州市唯一獲得的全國法制宣傳教育先進(jìn)集體。進(jìn)一步健全和完善黨委中心組、領(lǐng)導(dǎo)干部、公務(wù)員、企業(yè)經(jīng)營管理人員、農(nóng)民等學(xué)法用法制度，以及法制副校長（輔導(dǎo)員）工作制度。城內(nèi)法制宣傳欄，萬源保衛(wèi)戰(zhàn)史陳列館等法制宣傳陣地、各單位電子顯示屏、廣播電視臺常年開辦《法制之窗》欄目，提高了普法滲透力，營造了濃厚的普法氛圍。二、“六五”普法建議1.“六五”普法規(guī)劃出臺后，應(yīng)立即出臺相應(yīng)考核標(biāo)準(zhǔn)。所采用的慣用宣傳手法（如：報紙、夾報、戶外廣告）不能發(fā)揮作用，宣傳的訴求點空洞，沒有實質(zhì)性的內(nèi)容能有效吸引客戶群的關(guān)注。使推廣方案不能有效的傳達(dá)到客戶手中，降低了信息發(fā)布的有效受眾面。，分流了相當(dāng)一部分客戶，造成了每個項目都“吃不飽”銷售不暢的現(xiàn)象。l 銷售方式通過前期的工作總結(jié)，我們在推廣上要注意市民整體素質(zhì)和對信息接受的程度，盡量在文案的創(chuàng)作上做到大眾化、具體化。用主動灌輸?shù)姆绞绞箍蛻袅私饨邮芪覀冺椖浚悍苍陂_盤當(dāng)日簽訂合同的客戶均可參加現(xiàn)場抽獎活動，獎品為各種家用電器。n 現(xiàn)場搭設(shè)臨時舞臺，定期（每周二、四、六、日）舉辦活動（具體實施活動另做計劃），爭取在短期內(nèi)形成轟動性效應(yīng)。準(zhǔn)備工作：n n DM單的設(shè)計、制作————9月5日完成價格體系、價格計算單、銷控表的設(shè)計、制作——9月5日完成 n 電視廣播宣傳（現(xiàn)場、電視）————9月3日完成配音和背景音樂的制作?；顒訒r間：每周三、四、六，晚7：30——8：30178。資料準(zhǔn)備：DM單、手提袋、禮品、項目提問的文案、氣球（內(nèi)含購房優(yōu)惠獎金）、抽獎箱等 178?；顒佣汉鐦虮F(xiàn)場卡拉OK擂臺賽 178?；顒拥攸c：虹橋步行街內(nèi)演出道具準(zhǔn)備：舞臺、舞臺背景、電視、音響、燈光系統(tǒng) 178?；顒幼谥迹涸摶顒右ㄟ^現(xiàn)場觀眾的參與，通過項目的有獎問答和現(xiàn)場抽獎活動將活動推向高潮，并通過活動來提高項目知名度，使活動和項目的宣傳推廣相互呼應(yīng)?；顒拥攸c：暫定178。17