【正文】 圖 0 幅 II 摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長，投資規(guī)模大，面臨政策復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)。結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)明確了目標(biāo)客戶群，并對項(xiàng)目進(jìn)行了投資估算和銷售預(yù)測，以及靜態(tài)和動態(tài)的財(cái)務(wù)分析，最后對項(xiàng)目的不確定性展開深入 分析。Project Positioning。 作為一個投資密集型和資本密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國仍 處于 初期發(fā)展階段，在房地產(chǎn)實(shí)踐過程中暴露了 投 資盲目性、市場調(diào)研分析不足、產(chǎn)品市場地位不準(zhǔn) 確 等大量問題，這些問題已成為 制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。 第三，城市化進(jìn)程的加快需要建設(shè)大量 住宅。 目前，國內(nèi)有關(guān)主管部門尚 無 對于 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告內(nèi) 容的規(guī)定，因此，本論文試圖在房地產(chǎn) 項(xiàng)目 投資可行性分析的內(nèi)容和 方法 上進(jìn)行一些探討性的研究， 希望能對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作具有借鑒作用。 地區(qū)經(jīng)濟(jì) 的繁榮會促使房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 良好的區(qū)位和投資環(huán)境能夠吸引房地產(chǎn)商敏銳的眼光 。 海東花園項(xiàng)目擬建于青海省西寧市。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元 ,增長 %，其中，住宅完成 億元，增長 %。 房地產(chǎn)項(xiàng) 目 從立項(xiàng)開始的每個開發(fā)環(huán)節(jié)都被制約。 ，履行服務(wù)承諾，加強(qiáng)監(jiān)督管理。截止到 20xx年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)及住宅建設(shè)項(xiàng)目 共計(jì) 140個，累計(jì)施工面積達(dá) 730萬平方米，較去年同期增長 45%。由于項(xiàng)目區(qū)位選擇對房地產(chǎn)投資決策的成敗具有重大 影響，因此，在選擇 項(xiàng)目區(qū)位的過程中必須做充分的調(diào)研和分析，以便 作出正確的決策。因此必須加快舊城區(qū)改造步伐，以節(jié)約用地、盡可能利用現(xiàn)有設(shè)施節(jié)約建設(shè)投資，加快城區(qū)的發(fā)展建設(shè)。不具備交通通達(dá)的地段通常 很難被用于大規(guī)模的開發(fā)。區(qū)內(nèi)道路暢通便捷，該地段是理想的商業(yè)居住用地。 來自西寧市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至 20xx 年底，西寧市總?cè)丝跒? 萬人，西寧市人口發(fā)展已進(jìn)入“低出生、低死亡、低增長”的時期，其中出生率和自然增長率已連續(xù)四年逐年下降。物價上漲過快使居民實(shí)際收入縮水。大量的商戶將看準(zhǔn)商機(jī)，紛紛入住西寧，有力地帶動了本地消費(fèi)，滿足了市民正常的工作和生活需要。具體細(xì)分如下：追求名牌，追求享受，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)承受能力 。注冊資金一億元，員工 1000 多人， 其中有職稱的 200 多人，工程系列職稱人員達(dá)150 人，高級職稱 80人，具有二級資質(zhì)以上的項(xiàng)目經(jīng)理 9人，公司成立初期就提出和組建高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高效率的組織機(jī)構(gòu)，建立起現(xiàn)代企業(yè)管理制度。 公司實(shí)力雄厚，技術(shù)力量強(qiáng)，具備完善的項(xiàng)目開發(fā)到交付使用的 “ 一條龍 ” 服務(wù)體系。 計(jì)算公 式： 稅前資本收益率 =支付利息和所得稅前收益 /平均資產(chǎn)賬面價值 稅后資本收益率 =稅前資本收益率（ 1所得稅率） 局限性： （ 1） 不區(qū)分前期 已投入資金和項(xiàng)目將要投入資金之間的差別，指計(jì)算從會計(jì)核算角度 得出的整體的資產(chǎn)凈值。靜態(tài)投資回收期 的經(jīng)濟(jì)意義明確 ， 且 計(jì)算簡便，在 一定程度上反映了方案經(jīng)濟(jì)效果的優(yōu)劣。動態(tài)評價指標(biāo)通常有凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率等。 但凈現(xiàn)值指標(biāo)存在以下不足： （ 1）確定一個符合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的基準(zhǔn)收益率有時 比 較困難 。凈現(xiàn)值率小，單位投資的收益就低，凈現(xiàn)值率大，單位投資的收益就高。即對某方案來說，如果折現(xiàn)率取其內(nèi)部收益率時，則該方案在計(jì)算期內(nèi)的投資恰好得到回收，凈現(xiàn)值等于零，動態(tài)回收期正好等于該方案計(jì)第二章 投資項(xiàng)目基本評價指標(biāo)及應(yīng)用分析 8 算期。投資使用計(jì)劃與資金籌措見表 。詳見表 。其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： FNPV=44826 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率： FIRR=% 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%0，且水平高，表明項(xiàng)目具有極強(qiáng)的盈利能力。 （ 4） 靜態(tài)投資回收期 本項(xiàng)目的投資回收期 為 。 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析 。 （ 1） 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目銷售收入 =340066（萬元） 保本點(diǎn) =239166/340066=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 敏感性分析是通過分析、預(yù)測項(xiàng)目主要因素 (如成本、 價格 、銷售周期等因素 )發(fā)生變化時對財(cái)務(wù)評價指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。 表 財(cái)務(wù)敏感分析表 方案 內(nèi)部收益率 （ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回收期（年） 稅前投資利潤率（ %） 稅 后投資利潤率（ %） 基準(zhǔn)方案 44816 建設(shè)開發(fā)投資 +10% 26551 10% 63080 銷售收入 +10% 67768 10% 21864 15% 10338 第三章 風(fēng)險分析 14 第三章 風(fēng)險分析 政策風(fēng)險 政策風(fēng)險是指由于政府相關(guān)政策的變化，有可能給房地產(chǎn)市場商品交換者和經(jīng)營者帶來 經(jīng)濟(jì) 上的損失。 市場 風(fēng)險由市場供求風(fēng)險 、地價風(fēng)險 、 融資風(fēng)險 、 財(cái)務(wù)風(fēng)險 、管理風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化 等 風(fēng)險構(gòu)成。主要表現(xiàn)為 開發(fā)商在不合理的時間或用不合理的方式 進(jìn)行資金的籌集 ，從而付出更多的利息，以致于 蒙受損失。利率 調(diào)升 還會 抑制房地產(chǎn) 市場上的需求量， 導(dǎo)致房地產(chǎn) 價格下降 ，從而造成經(jīng)濟(jì)損失 。 資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)流暢對 房地產(chǎn) 的開發(fā)至關(guān)重要，在我國大多數(shù)開發(fā)商在銀行貸款和上市融資等 支持下自有資金充裕。 在銀行方面，最近銀監(jiān)會的表態(tài)基本上宣告了房地產(chǎn)開發(fā)信貸的末路。 第四章 風(fēng)險對策分 析 16 第四章 風(fēng)險對策分析 政策風(fēng)險的應(yīng)對策略 政府的政策對房地產(chǎn) 行業(yè)的影響是全局性的， 政策風(fēng)險的防范對開發(fā)商 而言至關(guān)重要，直接關(guān)系到 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)的成功與否。了解地塊的自然屬性和使用屬性，根據(jù)地塊具體情況來制定相應(yīng)對策。目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不完善，市場風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)商必須謹(jǐn)慎 對待的重要風(fēng)險。 利率風(fēng)險的應(yīng) 對策略 國家政治、經(jīng)濟(jì)形勢和有關(guān)金融政策變動 對 銀行信貸利率 有較大影響。由于不同房地產(chǎn)貸款種類和金融機(jī)構(gòu)， 貸款利率 也不同，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身的 情況， 17 科學(xué)的 選擇貸款種類和金融機(jī)構(gòu)來防范利率風(fēng)險。”但頻繁地變更政策，會抑制市場自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制的發(fā)揮， 也打 擊了市場參與者的信心。最后，政府對房地產(chǎn)企業(yè) 應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼咧笇?dǎo)。 綜合各方面情況，項(xiàng)目擁有良好的市場前景。 項(xiàng)目擁有良好的社會效益。 南昌工程學(xué)院本（專）科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 參考文獻(xiàn) [1]毛榮民 .加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的思考 [A].中國科技博覽 ,20xx,(1):100. 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