【正文】 果評審會議紀(jì)要》； 上海市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等有關(guān)文件規(guī)定； 市場調(diào)查及分析。由此，項(xiàng)目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開發(fā)價(jià)值。青浦區(qū) 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 7 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)火綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)滿足房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求 隨著房產(chǎn)品檔次、品位的不斷提升，人們對住宅的環(huán)境要求 開始有了新的認(rèn)識，對住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設(shè)計(jì)定位，正是貫穿了這一理念。 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 9 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 第三章 市場研究 市場分析 上海房地產(chǎn)市場的總體狀況 根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室 2021 年 5 月份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 在持續(xù)推行二、三級市場聯(lián)動、停止實(shí)物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動下，在去年竣工和銷售大幅度增加的基礎(chǔ)上，本市房地產(chǎn)繼續(xù)保持供銷兩旺價(jià)增量增的局面。 在 2021 年，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)近年少有的良性運(yùn)行態(tài)勢，在國家政策引導(dǎo)作用日趨明顯的帶動下，市場供求予盾趨緩，需求主體的住房消費(fèi)觀念日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)理念和注重居住質(zhì)量的新世紀(jì)住房建設(shè)正在向更高的層面展開。 由中房上海指數(shù)的變化曲線可以看出，房地產(chǎn)在 1999 年底、 2021年初見底以后，呈現(xiàn)穩(wěn)步盤升態(tài)勢，根據(jù)中國的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，有理由相信，隨著本市房地產(chǎn)運(yùn)作的不斷深化，上海的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個新的歷史發(fā)展階段。但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭相關(guān)注的一個熱點(diǎn)。 2）從對購買能力分析 經(jīng)過二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時(shí)候，都會不約而同的選擇別墅。而證券公司中 30 歲以下的年輕人占 80%以上。 青浦區(qū)房地產(chǎn)市場簡述 區(qū)域條件 青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，境 內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地。尤其是滬青平公路兩側(cè)的別墅住宅通過該條交通樞紐網(wǎng)絡(luò)得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設(shè)無論從 開發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的協(xié)調(diào)、保護(hù)和營造生態(tài)環(huán)境，為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。 市場調(diào)查 選取與本案地段相近的別墅作比較，根據(jù)各項(xiàng)目的地理位置、交通及周邊環(huán)境、配套設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)類型及銷售狀況等因素進(jìn) 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 14 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 行綜合性的調(diào)查分析，詳見附件 1 有關(guān)物業(yè)市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)表。 在保證開發(fā)商的基本利潤的前提下，結(jié)合相近別墅樓盤的比價(jià)，較保守的估計(jì)各類型檔次別墅的銷售均價(jià)如下：高檔別墅 6200 元 /m2；中高檔別墅 5200 元 /m2；普通別墅 4200 元 /m2；聯(lián)體別墅 3700 元 /m2，整個樓盤別墅銷售均價(jià)約在 4830 元 /m2。 交通組織 1) 城市道路 基地南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，西靠規(guī)劃的 24 米道路，北臨滬青平公路（ 318 國道）。 公共建筑 結(jié)合各組團(tuán)中心和居住區(qū)的主要交通節(jié)點(diǎn)布置了區(qū)內(nèi)的活動中心和配套設(shè)施，在小區(qū)入口處結(jié)合入口廣場布 置部分商業(yè)、維修、餐飲等設(shè)施，在各組團(tuán)內(nèi)部以娛樂、體育、家政服務(wù)等代理點(diǎn)為主，公共建筑總建筑面積約為 8000 平方米。 建筑單體設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)力求在基地范圍內(nèi)建設(shè)交通順暢、環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、 設(shè)施完善的居住區(qū)。 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 采用 磚混結(jié)構(gòu) ， 7 度抗震設(shè)計(jì)。 內(nèi)裝飾 根據(jù)可交付使用進(jìn)行初裝飾或根據(jù)業(yè)主需要以“菜單式”形式進(jìn)行必要的內(nèi)部裝飾。 供水系統(tǒng) 區(qū)內(nèi)采用分質(zhì)供水系統(tǒng)，環(huán)狀布置，地面 1 至 2 層用水由市政管網(wǎng)直供，地面 3 層（含 3 層）以上采用市政管網(wǎng) — 水泵 — 用戶的供水方式。 消防 區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置消防管網(wǎng)，并設(shè)適當(dāng)室外消火栓。 防雷、接地 防雷 采用聯(lián)合接地形式設(shè)置防雷系統(tǒng)，樓頂層設(shè)有防雷帶。 基本弱電設(shè)計(jì) 通訊 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 20 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 區(qū)內(nèi)的通信和管理系統(tǒng)包括電話、電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機(jī)管理系統(tǒng)，每戶配備兩門電話端子，共需電話直線約 880 對，另設(shè)寬帶或光纖到戶。 2021 年后根據(jù)規(guī)劃可采用“西氣東輸”方案的天然氣供應(yīng)。 供電 區(qū)內(nèi)設(shè) 10KV 配電站 3 座，以 380V/220V 供應(yīng)各用戶，最大用電負(fù)荷約為 6000KVA。 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 23 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 第六章 環(huán)保與節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 施工期環(huán)境保護(hù) a) 采用先進(jìn)的施工管理方法和工藝，降低施工時(shí)的噪聲，減少建筑垃圾、粉塵飛揚(yáng)，不影響周圍居民和企業(yè)的正常生活、生產(chǎn)秩序。 使用期環(huán)境保護(hù)、擬采取以下措施 a) 噪聲 泵房設(shè)備選型時(shí)注意選用低噪聲設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)使用減震墊塊，風(fēng)機(jī)與水泵盡量采用軟連接，噪聲大的機(jī)房設(shè)置吸音塊。 c) 各種設(shè)備和公用照明均選用節(jié)能型產(chǎn)品。上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司系 1993 年注 冊上海浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，注冊資金人民幣貳仟捌佰萬元，法定代表人皆為俞長仁先生，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理（詳見附件 10 公司營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書）。 項(xiàng)目的經(jīng)營內(nèi)容和管理 本項(xiàng)目作為商品房出售的別墅建筑面積為 萬平方米 （其中各別墅的房前綠化園地的售價(jià)已折合在別墅價(jià)格中銷售）。 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 27 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 第八章 建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目實(shí)施期間的各項(xiàng)工作 根據(jù)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展、項(xiàng)目規(guī)模和客戶的潛在需求增長以及本項(xiàng)目對資金的需求，本項(xiàng)目的建設(shè)期擬安排為54 個月（含前期工程），三期滾動開發(fā)。 建設(shè)實(shí)施進(jìn)度表（詳見附件 2） 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 28 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 第九章 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目投資估算的范圍 1）根據(jù)詳細(xì)規(guī)劃方案的建設(shè)內(nèi)容和范圍。 5）公建配套房屋的建筑裝飾按可使用標(biāo)準(zhǔn)交付。經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資 50771萬元，其中建 安工程費(fèi) 26002 萬元，其他建設(shè)費(fèi) 19210 萬元，不可預(yù)見費(fèi) 2261 萬元，銷售成本 1913 萬元。）。預(yù)計(jì) 2021 年用款約 2729 萬元 ， 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 30 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 2021 年用款約 13196 萬元， 2021 年用款約 14465 萬元， 2021 年用款約 12613 萬元 2021 年用款約 7673 萬元， 2021 年用款約 96 萬元。 項(xiàng)目的損益 銷售稅金 營業(yè)稅金及附加，按銷售收入的 %計(jì)取?，F(xiàn)選取建設(shè)投資、房產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)行敏感性分析，見下表。維修基金 1275 萬元，銀行貸款利息 110 萬 元。因 此，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 36 地址 (Addr)：上海市曹陽路 540 號中聯(lián)大廈 5 樓 5022 室 電話 (Tel)： 32130269 傳真 (Fax)： 62443304*0 郵政編碼 (Po)： 202163 Email: 其他事宜 若基地東側(cè)、南側(cè)按要求列入擴(kuò)征一并開發(fā)，容積率等規(guī)劃參數(shù)不變、土地單價(jià)不變，投資額按土地面積比例相應(yīng)增加，內(nèi)部收益率基本保持不變。加強(qiáng)建設(shè)監(jiān)理和造價(jià)投資的控制；并盡早落實(shí)與預(yù)銷售有關(guān)的配套事宜，吸引更多的潛在的有效需求購房者，以期在取得良好的社會效益、環(huán)境效益的同時(shí)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益