【正文】 來(lái)源、資金額度，撰寫(xiě)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序，并報(bào)公司決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。立項(xiàng)審批通過(guò)后，報(bào)公司法律合規(guī)部門進(jìn)行合法合規(guī)審查和決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，決定是否辦理此項(xiàng)信托貸款業(yè)務(wù)。第八條單個(gè)委托人指定用途信托貸款業(yè)務(wù)的管理嚴(yán)格按照信托文件的約定進(jìn)行管理。因信用擔(dān)保進(jìn)行貸款申請(qǐng)的，應(yīng)評(píng)估擔(dān)保人的擔(dān)保能力并在項(xiàng)目可行性報(bào)告中有所表述；擔(dān)保能力較差的，應(yīng)要求承貸人引入獨(dú)立的商業(yè)擔(dān)保；（三）辦理房屋抵押，如有房屋出租事實(shí)的，應(yīng)由抵押方提供租賃在先的事實(shí)以及抵押人已將本次抵押告知承租人的書(shū)面通知；（四）辦理抵押事宜，以自然人財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的，需要抵押人提供其本人及配偶的有效身份證件及同意為主合同提供抵押擔(dān)保的書(shū)面文件；（五）辦理質(zhì)押事宜，以單位定期存單質(zhì)押的，應(yīng)要求質(zhì)押方提供開(kāi)戶行證書(shū)、定期存單復(fù)印件、單位定期存單確認(rèn)書(shū)等相關(guān)材料；（六）信托期限內(nèi)，信托經(jīng)理應(yīng)根據(jù)信托文件的約定切實(shí)履行受托人的管理責(zé)任，嚴(yán)格按照信托文件的約定進(jìn)行信息披露。公司信托業(yè)務(wù)部門應(yīng)定期檢查信托項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并向資產(chǎn)管理部提交以下內(nèi)容的書(shū)面報(bào)告：（1）信托計(jì)劃執(zhí)行情況；（2）資產(chǎn)質(zhì)量變化情況；（3）影響信托資金、財(cái)產(chǎn)安全的事項(xiàng)；（4）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策等對(duì)信托項(xiàng)目的影響；（5）其他對(duì)信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生影響的因素。（三）法律合規(guī)部、資產(chǎn)管理部和稽核審計(jì)部監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)防范措施的具體落實(shí)情況。本文寫(xiě)了我國(guó)房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)指出存在的風(fēng)險(xiǎn) ,并以此些問(wèn)題也提出若干應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施。最后取決于微觀因素,如房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求波動(dòng)等,這三方面的因素都會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)信托近幾年的發(fā)展?fàn)顩r,從中歸納出其發(fā)展特點(diǎn),再結(jié)合我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析研究,繼而具有針對(duì)性的提出風(fēng)險(xiǎn)管理策略,希望以此激發(fā)房地產(chǎn)信托管理者的創(chuàng)新能力,提高投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)的水平,幫助信托投資公司管理和控制信托風(fēng)險(xiǎn)。可見(jiàn)，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道尚未拓寬，另一方面舊有的融資渠道也不順暢，與現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)需要的大量資金投入相矛盾，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元?！缎磐蟹ā愤€規(guī)定，信托公司不得以任何形式吸收或變相存款，不得發(fā)行債券，這是信托公司可使用的資金規(guī)模和融資渠道嚴(yán)重受限。從資金的供給方面看，目前，宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象，即由擴(kuò)張性政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健性政策，由治理通貨緊縮轉(zhuǎn)為防止通貨膨脹，國(guó)家將收緊銀根，減少對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等的投資。信托公司的資金來(lái)源可以是信托公司自有資金、發(fā)行信托計(jì)劃籌集的資金、第三方委托貸款、房地產(chǎn)信托基金。這四種模式基本涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，具有代表性、針對(duì)性和可操作性，是目前我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要方向。由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān), 尤其房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè), 與金融業(yè)關(guān)系也非常緊密, 因此在很大程度上受到政府的控制。如果投資者投資項(xiàng)目選擇不當(dāng), 必然會(huì)遭受損失。這些供需變化帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)以及建材價(jià)格、自然災(zāi)害等外部因素都會(huì)影響到房產(chǎn)價(jià)格和租金收益。最后, 由于房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品又是投資品, 在一定市場(chǎng)環(huán)境下還可能滋生開(kāi)發(fā)商圈地、投資者炒房等投機(jī)風(fēng)險(xiǎn), 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)投資所需資金量大, 利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生兩方面的影響: 一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減, 利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn), 會(huì)使凈現(xiàn)值減小, 尤其是中長(zhǎng)期信托項(xiàng)目, 甚至宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值。在我國(guó)目前監(jiān)管制度還不健全的情況下, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為獲得房地產(chǎn)投資信托公司的青睞, 往往會(huì)利用財(cái)務(wù)手段制造虛假報(bào)表。例如, 有些投資信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”, 卻沒(méi)有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來(lái)的“實(shí)際收益率”。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的效率。目前信托配套法規(guī)建設(shè)步子過(guò)慢已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)投資信托進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸,也為很多的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目留下了隱患。房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)涉及很復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 而且這種權(quán)利關(guān)系需要專門的法律予以調(diào)整確認(rèn)。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也于 2004 年出臺(tái)了《金融資產(chǎn)證券化條例》。同時(shí)還要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展, 設(shè)定相關(guān)的約束機(jī)制, 確認(rèn)有效房產(chǎn)所有權(quán), 建立銀行托管制度, 保護(hù)投資者的合法利益。其次, 要盡力構(gòu)造相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管的統(tǒng)一框架, 實(shí)現(xiàn)監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化, 這樣可以減少監(jiān)管部門之間的摩擦, 有利于實(shí)現(xiàn)監(jiān)管對(duì)象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標(biāo)的統(tǒng)一, 從而有利于提高監(jiān)管的效率, 而且可以為房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主體創(chuàng)造一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展,必然依賴于信托市場(chǎng)對(duì)投資者利益的切實(shí)保護(hù)和投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。在美國(guó), 證券管理委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管工作, 房地產(chǎn)投資信托的投資計(jì)劃、則務(wù)計(jì)劃、管理費(fèi)用及投資期限均需主管部門批準(zhǔn), 而且其財(cái)務(wù)必須完全公開(kāi)化、透明化。一是要做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款資格審查。信托公司應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的日常管理, 提高信托財(cái)產(chǎn)的安全性與效益性, 降低投資人的風(fēng)險(xiǎn)和損失。房地產(chǎn)信托可將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)處理, 以契約形式明確專業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任, 既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力, 各專業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。(6)不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。由于 REITs可以公開(kāi)發(fā)售上市, 并且需要定期向投資人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地產(chǎn)信托的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。所以必須加強(qiáng)培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務(wù)、懂財(cái)務(wù)通法律的理財(cái)專家, 同時(shí), 這些人員又必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)比較全面的把握能力。信托公司應(yīng)保證風(fēng)險(xiǎn)管理部門和合規(guī)部門對(duì)項(xiàng)目出具獨(dú)立意見(jiàn)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的敏感度，熟知企業(yè)運(yùn)作及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，通過(guò)產(chǎn)品 的創(chuàng)新增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風(fēng)險(xiǎn)審核人員最好是經(jīng)過(guò)專業(yè)訓(xùn)練，具有律所或會(huì)計(jì)師事務(wù)所的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并能獨(dú)立公正出具風(fēng)險(xiǎn)意見(jiàn)，而交易人員要有快速的反應(yīng)能力，快速應(yīng)對(duì)交易中出現(xiàn)的變化。走訪了寧波光大證券解放南路營(yíng)業(yè)部，得到了客戶經(jīng)理錢立明先生的熱情接待。目前資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)部總計(jì)成立了“光大陽(yáng)光1號(hào)”、“光大陽(yáng)光2號(hào)”、“光大陽(yáng)光3號(hào)”、“光大陽(yáng)光5號(hào)”、“光大陽(yáng)光6號(hào)”、“光大陽(yáng)光7號(hào)”、“光大陽(yáng)光基中寶”以及“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)混合型一期”、“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)收益型一期”、“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)收益型二期”等10只集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，產(chǎn)品種類涉及股票、FOF、債券以及QDII等，形成了較為完整的理財(cái)產(chǎn)品線。該產(chǎn)品從投資者的需求出發(fā)，利用先進(jìn)技術(shù)手段為每個(gè)投資者貼身訂制屬于自己的電子投資情報(bào)站，提供資訊和研報(bào)，與投資者的持倉(cāng)緊密關(guān)聯(lián)，并提供強(qiáng)大的檢索以及自主訂制功能，同時(shí)分別以Web、郵件和客戶端軟件多樣化的方式進(jìn)行展現(xiàn)，最大限度地省卻了投資者進(jìn)行信息篩選的時(shí)間。通過(guò)與錢經(jīng)理的交談，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)證券還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，并不存在一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)服務(wù)內(nèi)容的情況；也沒(méi)有將服務(wù)對(duì)象細(xì)分化，例如不同類型的企業(yè)有不同類型的業(yè)務(wù)需求和特點(diǎn)應(yīng)該將其細(xì)化，而目前只是將客戶分為個(gè)人、企事業(yè)單位和政府經(jīng)濟(jì)管理部門。在此之前我先簡(jiǎn)單介紹一下所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品。樓盤建成出售營(yíng)利后投資者有兩個(gè)選擇：合同終止，拿回本金和收益；將合同轉(zhuǎn)換為類似打折券的合同即約定在未來(lái)某一時(shí)間段內(nèi)，投資者可以以約定的價(jià)格（低于市場(chǎng)價(jià)）購(gòu)買樓盤中自己所看中的房子。與資本市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)的證券市場(chǎng)的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章，如《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國(guó)統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。：2004年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》讓投資者進(jìn)一步了解了房地產(chǎn)信托投資基金。所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品就是針對(duì)房地產(chǎn)商這一需求所設(shè)計(jì)的。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對(duì)土地使用的需求。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來(lái)，變?yōu)榈谌街怀袚?dān)資金的監(jiān)控責(zé)任，有利于降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。新設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品只是為房地產(chǎn)信托提供一個(gè)可供參考的信托模式。本次調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放地點(diǎn)主要在寧波鄞州區(qū)，共發(fā)問(wèn)卷80份，回收71份，有效問(wèn)卷56份。但是不管從事的職業(yè)是什么，其月收入都還是比較可觀的，基本都在3000元以上，其中5000至10000元的人數(shù)最多，%，%。盡管金融業(yè)務(wù)在我國(guó)的發(fā)展速度不斷增快，金融投資的領(lǐng)域也在不斷地拓寬，但是現(xiàn)階段消費(fèi)者和金融產(chǎn)品的接觸面還是比較狹窄的。而在其行為目的的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)為了“合理安排收支”、“資產(chǎn)保值、抵御通脹”、“提高生活質(zhì)量”這三項(xiàng)目的而投資的消費(fèi)者占了總數(shù)的一半，而追求“資產(chǎn)的快速增值”%，在七個(gè)消費(fèi)行為目的選項(xiàng)中排在第五，這些都很好地佐證了人們之所以選擇較為保守的投資方式的原因。相對(duì)于專業(yè)的投資意見(jiàn)，一般的消費(fèi)者可能都不能理解，那么金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的高端產(chǎn)品便會(huì)滯銷?？梢?jiàn)房地產(chǎn)信托在中國(guó)還屬于萌芽期，消費(fèi)者對(duì)其了解并不深。在一半左右愿意或者持觀望態(tài)度的人中，可以發(fā)現(xiàn)多為2535歲的較年輕的人群，%。房地產(chǎn)信托促銷方案具體產(chǎn)品的詳細(xì)過(guò)程如下：首先應(yīng)該建立比較有效的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制，開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)主要責(zé)任人，市場(chǎng)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和國(guó)家監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)其資格進(jìn)行評(píng)定和審核。隨著成本的增加，份額單位也會(huì)增加，但不管增加多少，都是將最后的總收益按份額均等化。二、營(yíng)銷策略：（一）產(chǎn)品策略：針對(duì)不同信用級(jí)別的房產(chǎn)商推出不同等級(jí)收益的房地產(chǎn)信托，定位和細(xì)分市場(chǎng)一個(gè)都不能少。針對(duì)不同的客戶提供不同的服務(wù)?？梢越⑵鸶泳邆鋵I(yè)素質(zhì)的代銷隊(duì)伍，輔以直郵、電話銷售、呼叫中心以及基于Internet平臺(tái)的直銷網(wǎng)絡(luò)，直達(dá)工薪階層或年輕白領(lǐng)一族。（五）客戶關(guān)系管理策略：完善房產(chǎn)信托的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供量體裁衣式服務(wù)。因此希望能推出一款結(jié)合資產(chǎn)證券化的針對(duì)房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。關(guān)于總收益在開(kāi)發(fā)商和投資者間的分配，參數(shù)設(shè)計(jì)：假設(shè)總成本為C，總的份額單位為N，總收益為R，每份額單位收益中投資者的收益分配率a，分離后成品房?jī)?yōu)惠購(gòu)買權(quán)的價(jià)格為E，總資金中投資者資金比例為l，總資金中開(kāi)發(fā)商自有資金比例h，第i投資者投資份額單位數(shù)量第i投資者的收益niTi 開(kāi)發(fā)商的收益K 這樣可得到：（一）投資者的收益為：Ti=nia(RC1)+niE（二）開(kāi)發(fā)商的收益為：K=N(1a)（二、消費(fèi)群體設(shè)定RC1)+hNa(RC1)設(shè)計(jì)的融產(chǎn)品房地產(chǎn)證券化針對(duì)的主要有兩類客戶群體，分別為房地產(chǎn)融資（開(kāi)發(fā)商）和房地產(chǎn)投資。三、營(yíng)銷環(huán)境分析走訪調(diào)研光大證券，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)的證券公司還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，服務(wù)對(duì)象也不夠細(xì)分且沒(méi)有涉及資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。、法律環(huán)境：房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國(guó)人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》。盡管目前我國(guó)正在通過(guò)緊縮銀根、限購(gòu)來(lái)打壓房?jī)r(jià)，但是打壓房?jī)r(jià)并不意味著一定要打壓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，相反國(guó)家鼓勵(lì)建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的。在合同進(jìn)行過(guò)程中，在樓盤專門的網(wǎng)站上適時(shí)公布，披露樓盤信息，做到盡量透明化。設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品來(lái)降低房產(chǎn)商的的融資成本，滿足房地產(chǎn)商的這部分需求。我所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。綜上所述，我國(guó)推行房地產(chǎn)信托的基本條件已經(jīng)具備，國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式也提供了借鑒。二、營(yíng)銷策略：（一）產(chǎn)品策略：針對(duì)不同信用級(jí)別的房產(chǎn)商推出不同等級(jí)收益的房地產(chǎn)信托，定位和細(xì)分市場(chǎng)一個(gè)都不能少。針對(duì)不同的客戶提供不同的服務(wù)。可以建立起更加具備專業(yè)素質(zhì)的代銷隊(duì)伍，輔以直郵、電話銷售、呼叫中心以及基于Internet平臺(tái)的直銷網(wǎng)絡(luò)，直達(dá)工薪階層或年輕白領(lǐng)一族。（五）客戶關(guān)系管理策略：完善房產(chǎn)信托的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供量體裁衣式服務(wù)。________________________________________________________________________________________________________________)