【正文】 。 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 土地主管部門 （ 1）土地使用權出讓 房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出 讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理不足 10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。 征用耕地 3 畝以上 1000 畝以下，其他土地 10 畝以上 2000 畝以下，由人民政府批準。 (3) 用地者進行投資分析。 (7) 按合同的約定支付余款。 (3) 用地者進行投資分析。 (7) 企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。 3） 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng) 驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。 6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數(shù)、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。 在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是： (1)在項目建議書報批或 可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依 據(jù)； (2)在項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設計條件； (3)規(guī)劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設計機構進行規(guī)劃方案設計的依據(jù)性文件。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。 建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。 申報規(guī)劃要點。辦 理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料： 1） 建設用地申請； 2） 房地產開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質證書； 3） 土地使用證或土地權屬證明； 4） 1： 2000 地形圖。建筑方案報建分兩階段。在此階段需要提供的資料為： a\土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》； b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃氣、園林、等部門審查意見或回執(zhí)； c\施工圖 3 份及光盤。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。 4） 若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預留規(guī)劃控制范圍相關，建設單位還須到市規(guī)劃院提取道路坐標及其它相關數(shù)據(jù)。申報《建設工程規(guī)劃許可通知書》應提交以下資料： 1） 國有土地使用權證； 2） 城市基礎設施配套費收據(jù)； 3） 人防費收據(jù)； 4） 《建設工程規(guī)劃許可通知書》申請表； 5） 投資許可證 6） 經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本 申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。 四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設計、監(jiān)理、施工隊伍。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。 2) 按報建表的內容如實填寫 ,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。 建設項目報建登記 凡在本市范圍內進行建設的，其建筑面積達到 1000m2 的建設工程或 工程造價在 50 萬元以上的新建、擴建和改建的建筑（構筑物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續(xù)。其它以中標價為 計算基數(shù)的繳費項目，在招投標監(jiān)督管理機構對招標投標 情況書面報告核準前按上述程序辦理。 投標文件的編制 、內容、遞交和接收 工作內容： （一）招標文件編制 投標人應根據(jù)招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規(guī) 范要求，結合踏勘施工現(xiàn)場和招標答疑會所了解的情況 ，編制投標文件和工程預算。 （三）投標文件的遞交和接收 投標文件的遞交 投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前 ，將投標文件密封送達投標地點。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的 規(guī)定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按 時或提前送達的，招標人應當拒收。 （六）招投標監(jiān)督管理機構進行監(jiān)督管理 定 標 工作內容： 按照中華人民共和國建設部令 [第 89 號 ]令《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》和武建招辦字〔 2001〕 18 號文件《武漢市建設工程項目招標評標定標暫行規(guī)定》進行。在向招標投標監(jiān)督管理機構提交招投標情況書面報告核準時，應提交下列資料： 由各收費單位確認的《武漢市建設管理收費認定表》； 由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數(shù)的 一費 制 收費項目的繳款憑據(jù)。訂立書面合同后 7 日內，中標人應當將合同送管理機構備案。應積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉包、分包，如分部工程專業(yè)性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。 (2)邀請招標 招標單位不公開發(fā)布招標通告，而是根據(jù)工程特點向經(jīng)預先選擇的承包商發(fā)出招標通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。 邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標者。 議標適用于招標工作開展有困難的地區(qū)。 招標投標基本程序 招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公 司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。 (2)應注意的問題 工程建設招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。如果決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。保證金額在合同期滿后應當退回。按企業(yè)的建設業(yè)績、人員素質、管理水平、資金數(shù)量、技術裝備等，將工程總承包企業(yè)資質登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質登記分為一至四級。一級企業(yè)由建設部審批，二至四級根據(jù)隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)自治證書》 (1)施工企業(yè)資質的動態(tài)管理 企業(yè)資質動態(tài)管理是指由于情況變化，當構成及影響企業(yè)資質的條件已經(jīng)高于或低于原定資質標準時，由資質管理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的管理。 通過對企業(yè)的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業(yè)承接施工任務的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質等級。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質管理， 1992 年 4 月建設部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質管理暫行規(guī)定》。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業(yè)可以在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業(yè)務。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應資質的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負責。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指 工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業(yè)主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。項目管理承包企業(yè)一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經(jīng)濟責任。然后經(jīng)工商行政管理機關注冊登記后，才可在中國境內從事承包工程活動。如需延期，應在期滿前6 個月內到原批準的審查機關辦理延續(xù)手續(xù)。此后，向市建委提出申請開工報告，填報建設開發(fā)審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設質量監(jiān)督總站（站），辦理質量監(jiān)督注冊手續(xù)；到市建委申領建設工程開工證。按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關申請 延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售許可證一 年一換。武漢市最新規(guī)定為多層建筑完成主體結構的全部；小高層建筑完成主體結構的三分之二；高層建 筑完成主體結構的二分之一?，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。 1）公積金貸款： 貸款資格 貸款對象：在本地購買自住住房， 同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：一、有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩ㄉ矸葑C、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；三、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；四、有貸款人認可的資產作為抵押或質押；或借款人不能足額提供抵押（質押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或 個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；五、有購買住房的合同或協(xié)議或有關批準文件；六、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產估價機構評估價值；七、不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的 20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的 20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；八、貸款行規(guī)定的其他條件。 隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。 貸款流程圖 提交資料 個人需提供資料 （如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》 ：已婚、未婚、離異 協(xié)議，及有關證明文件 4.《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明 （蓋單位公章） （加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢） ； 款行要求提供的其他材料。屬第一、二種類型抵押的，應提交國有土地使用權證或房產證、土地估價報告或房地產估價報告、抵押合同、借款合同、抵押申請表、抵押登記雙方法人代表證明或個人身份證明、土地登記委托書。 竣工驗收是指一個工程項目經(jīng)過施工和設備安裝后達到了該項目設計文件規(guī)定的要求，具備使用條件，由開發(fā)建設單位查驗工程并辦理接收手續(xù)的過程。 施工單位在工程完 工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符 合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。 勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。 建設單位已按合同約定支付工程款。 1 建設行政主管部門及其委托的工程質量監(jiān)督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。 建設單位應當在工程竣工驗收７個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質量監(jiān)督機構。 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件： ㈠工程竣工驗收備案表； ㈡工程竣工驗收報告。 申報資料： 1） 填寫《建設工程規(guī)劃驗收申請表》； 2） 市勘測設計院測繪的竣工圖； 3） 建設用地規(guī)劃許可證； 4） 建設工程規(guī)劃許可證； 5） 土地使用權權證； 6） 拆遷驗收審批書； 7） 經(jīng)審定的規(guī)劃總平面圖； 8） 建筑核位紅線圖； 9） 建設工程紅線定位圖冊； 10） 屬成片小區(qū)的還需要提交市政工程、管線等相關設計資料； 11) 其它相關資料。房地產權屬登記分為總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記和注銷登記。 住宅區(qū)入住率達到 50%以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿 2 年時 ,由所在地的區(qū)房地產行政管理部門會同開發(fā)建設單位、街道辦事處或者鎮(zhèn) (鄉(xiāng) )人民政府召集第一次業(yè)主大會 ,選舉產生業(yè)主