【正文】 公司 來自于地 方集體資產運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。 第二章 項目建設的背景及必要性 一、 我國建材業(yè)及建材 /家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現(xiàn)狀 據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿委有關調查報告：建筑材料產業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興產業(yè)，對拉動 國內市場消費作用十分顯著。其他成交額在 10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿易中心、南京裝飾成、西南建材中心批 發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。目前國內裝飾 企業(yè)已超過 4萬家，裝 飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工 40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產業(yè)。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。 ③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中 在家居行業(yè) 市場火暴 的時候，建材城 星羅棋布； 經(jīng)過近年 市場化競爭 ， 已經(jīng)形成 品牌 化趨勢 。美國凱雷投 資集團以 2750 萬美元投資了上海安信地板。日前，商務部和海關總署又公布了新一批加工貿易限制類商品目錄。雖然，業(yè)內領軍企業(yè)的規(guī)模、設備、人員素質等都已經(jīng)上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。如今，隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產權 ，相關專利的申請數(shù)量驟增。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設基本“ 沒有感覺 ” 。 房地產開發(fā)交房量下降 快 ， 市場在 萎縮；困難之下，也有機遇。 中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑 房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于 投資建材市場的來說，存在一定困境。 南京市 固定投資熱升溫， 導致 建材市場一哄而上，在布局上 也 不合理。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段。現(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大 見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風險加劇。相比較來說，西區(qū)、南區(qū)建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。 20xx 年，家福特建材航母產品會出現(xiàn)在合肥每個老百姓的身邊。 隨著 信地 ?紅星美凱龍家居 MALL、 國邦 望湖美家居 、 鳳凰城 ?家世界品牌建材購物中心 等 進入，高端體驗式建材家居將加劇合肥建材市場的競爭；而且目前合肥新進的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于合肥的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿服務。鼓勵社會資金投入服務業(yè)，提高非公有制 經(jīng)濟比重。 xx 市在十一五規(guī)劃中對商貿發(fā)展進行前瞻性規(guī)劃，目標是建設區(qū)域性商貿中心 。 省會城市工業(yè)經(jīng)濟和區(qū)位及物流快速發(fā)展對綜合性、專業(yè)化建材 /家居專業(yè)市場發(fā)展構成有效支撐 二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。推進物流標 準化管理， 整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉化。鐵路有京九線、京滬線、隴海線。 運輸支撐條件 □ 公路運輸 安徽省公路網(wǎng)絡以合肥市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路為輔聯(lián)結郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。以合肥為中心，通過合肥 —— 蚌埠、合肥 —— 阜陽。合肥站為樞紐內最為重要的客運站，并辦理行包托運業(yè)務 ：合肥東站為樞紐內的編組站；合肥南站是樞紐內辦理整車、零擔、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運站。南 xx常年通單機貨船 500噸級，枯水季節(jié) 400噸級，是合肥市一條重要水上通道。每周發(fā)出航班次。 信息網(wǎng)絡支撐條件 合肥 市 是全國重要的通信樞紐，與世界 200多個國家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國民經(jīng)濟信息化的通信能力。有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務等 對 現(xiàn)代技術的改造重組和社會化協(xié)作； 有利于促進合肥品牌建材 /家居市場的內循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。 與 合肥大型建材超市在商業(yè)化模式遇到： 產品價格過高；進駐品牌失控；消費需求導向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。 D． 提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化 管理模式。 充分發(fā)揮 xx南部市場集中的 基礎 優(yōu)勢 ，促進 該地域的 物流產業(yè) 片區(qū)、規(guī)?；?發(fā)展 目前 項目周邊已形成合肥的重要市場物流帶片區(qū)：集中了安徽國強鋼材批發(fā)市場，安徽國際五金機電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場。雖然合肥市及其區(qū)域內當前存在著 的 建材市場 需求，但 合肥眾多建材 /家居專 業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以合肥本市為市場 重復定位 ， 導致市場 間的 惡性競爭 ，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導致市場對外輻射能力較弱。 通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應鏈體系改善 各自為政發(fā)展的阻力。服務的無形化特點、各 種復雜的費率協(xié)商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和 執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。此外合肥市還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模與數(shù)量以構成其經(jīng)濟實力的生成基礎。市場的建立不但其自身形成服務經(jīng)濟的增長點，還通過對外的物流促進 合肥 自身建材行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展?，F(xiàn)代 商貿服務經(jīng)濟 的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應的。加快 發(fā)展以商貿服務 流 為平臺的經(jīng)濟體，將 更好的服務“工業(yè)立市”發(fā)展目標，增 強城市 經(jīng)濟 輻射能力。 黃巷集體資產經(jīng)營公司 在 多年集體資產開發(fā)和運營中形成了自己獨特的經(jīng)營模式，為該地域專業(yè)市場開發(fā)和發(fā)展提供優(yōu)質的服務。 目前 公司擁有員工近 80人，其中管理人員 20 人，公司正在建立完善運營體制，積極 培訓了一支穩(wěn)定的，技術熟練 中層技術管理人才。水泥新型干法工藝比例可望達到 56%，浮法玻璃比例達到 85%。建材行業(yè)落后生產能力依然較多，加快 推進淘汰落后產能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。 未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落 后，高檔產品需要進口。 國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱： 20xx20xx年，國內室內裝飾年工程量將從 1500億元猛增至 3000億元左右。隨著當前住房制度改革的不斷深入，建材業(yè)對拉動市場消費將起到更積極的促進作用。這種現(xiàn)象在其 它大城市也較普遍，經(jīng)常會見到一些超大型的 家居建材市場集群。 ② 理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元 就我國泛家居行業(yè)其發(fā)展軌跡應該是，經(jīng)營商品 — 經(jīng)營商戶— 經(jīng)營管理 — 經(jīng)營誠信 — 經(jīng)營服務 — 經(jīng)營品牌一直到所有經(jīng)營理念的核 心，其 本質就是家居建材流通載體為消費者創(chuàng)造一切有利條件，實現(xiàn)其消費利益的最大化。 ③ 細分市場、錯位經(jīng)營 在當前家居建材流通領域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強競爭力的一個重要途徑就是 “ 細分市場 、錯位經(jīng)營 ” 。 從理論上講，能將上述 “ 三族 ” 兼容當然最好，在避免同質化競爭，取得了良好業(yè)績。在戰(zhàn)略設計和戰(zhàn)術打法上：一要堅持創(chuàng)新，要從以往的 “ 經(jīng)營商品 ” 向 “ 經(jīng)營服務 ” 和 “ 經(jīng)營消費 ”轉變，要科學看待品牌與服務的辨證關系，注重信用和服務的經(jīng)營；其次要完善和加強 “ 賣場功能 ” ，即交易功能、服務功能、展示功能及感受功能 的建設；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限 度地把握剛性消費、彈性消費和反彈性消費；最大限度地挖掘“ 服務效益 ” 、 “ 品牌效益 ” 和 “ 規(guī)模效益 ” 。合肥是全 國十大經(jīng)商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，是“跨國公司眼中最具投資價值的中國城市”，在綜合實力快速提升的同時，現(xiàn)代服務業(yè)也取得長足發(fā)展。 合肥 人感受是， 消費更方便，生活更舒適了，合肥 成為 最宜人居、最具投資價值的魅力新城 。 隨著發(fā)展步伐加快、空間拓展，商貿、會展、物流成為合肥現(xiàn)代服務業(yè)的重要支撐。專業(yè)大市場越來越多，全市成交額上 億元的各類專業(yè)市場達 40 家，實現(xiàn)年成交額突破 1000 億元，比20xx 年增長 3 倍，其中周谷堆農產品市場年交易額達 84 億元，安徽大市場年交易額達 80 億 元，成功“晉升”為全國百強市場。 省會經(jīng)濟圈商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與周邊城市一起，優(yōu)先打造省會商業(yè)經(jīng)濟圈，以商圈推動省會經(jīng)濟圈迅速形成，形成全國性商貿物流中心。項目 以 xx 市大型 品牌建材 \家居倉儲 、 xx 南部建材、五金、 汽配 市場 為服務 重點。 二 、基礎條件 市地理位置及社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 xx位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。目前正規(guī)劃建設四 E級的合肥新橋機場，這是一個大中型樞紐機場、國際定期航班機場、以及上海和南京的備降機場。工業(yè)支撐作用明顯：年實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長 %，對全市GDP增長的貢獻為 %，同比提高 個百分點；工業(yè)增加值占 GDP 比重為 %，同比上升 1個 百分點。外貿出口增長加快。合肥已形成汽車、裝備制造、家電制造、電子信息及軟件等支柱性產業(yè)，并由此形成巨大的配套產業(yè)市場；合肥與蕪湖、安慶、馬鞍山、銅陵等形成沿江城市群產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來潛力，依托長江黃金水道、重要交通干線及毗鄰蘇浙地區(qū)，建設以“一軸雙核三帶”為主體的產業(yè)集聚重點區(qū)域，更好 地承接長三角的產業(yè)轉移，強化南北及東西之間的溝通和聯(lián)系，進一步優(yōu)化產業(yè)布局，在合肥和馬蕪銅宜之間形成一個扇面狀的產業(yè)密集區(qū)域，提高全省的整體競爭力。 圍繞臨江產業(yè)發(fā)展軸，重點建設馬蕪銅和安慶兩大產業(yè)集聚核。充分發(fā)揮毗鄰蘇浙地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，構筑由滁州一馬鞍山一宣城等毗鄰蘇浙地區(qū)為軸線的沿長三角產業(yè)發(fā)展帶，實現(xiàn)與長三角的無縫對接；依托合巢蕪、合馬、蕪宣等高速及鐵路干線，構筑合肥一巢湖一蕪湖 (馬鞍山 )一宣城一杭州為軸線的合巢蕪(馬 ) 宣產業(yè) 發(fā)展帶；依托合安高速、合九鐵路，構筑以合肥一桐城一懷寧一安慶為軸線的合安產業(yè)發(fā)展帶。年平均氣溫在 15℃ ～ 16℃ 之間，極端最低氣溫 ℃ ，極端最高氣溫38℃ 以上。合肥地區(qū)斷層較為發(fā)育，大圩屬于巢湖斷層。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖案（ 1990）》，合肥市地震烈度為 7度。 第六章 建設方案 一 、建設規(guī)模 根據(jù) xx 市 建材 /家居專業(yè)市場 發(fā)展的情況和 合肥 市經(jīng)濟發(fā)展的需求，本項目擬 建 在 合肥 南部 二環(huán)公路快速線與 xx 路交后的東南 工業(yè)梯形地塊 區(qū) 內 ； 建設以信息系統(tǒng)為支撐，集 交易、倉儲、 配載、配送等服務功能為一體的綜合性 建材家居交易倉儲中心 。 項目分三期進行建設： 一期總投資 5354 萬元，形成建筑面積 27805 平方米的投資，分別建成綜 合服務中心、品牌建材展示交易區(qū)。 二 、建設原則 符合國內外社會經(jīng)濟與 專業(yè)市場 發(fā)展的總趨勢； 符合 安徽 省及 合肥 市、 包河區(qū) 的 社會經(jīng)濟發(fā)展的要求； 符合 合 肥市 及包河區(qū) 城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； 、先進性與可操作性原則。 （ 2） 綜合信息化服務 功能 項目將為商家提供 委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務，包 括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接 。 （ 3） 品牌建材家居專業(yè)的倉儲 功能 在商業(yè)化模式下的合肥大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。 同時，通過與 公路、 水路、 鐵路、機場以及 依托本區(qū)域物流企業(yè) 實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使 銷售和輻射范圍 得到立體延伸。 （ 3） 裝飾材料倉儲交易 區(qū) （ 4） 板材 /石材倉儲交易區(qū) （ 5）地板倉儲交易區(qū) （ 6）燈飾倉儲交易區(qū) （ 7）家居倉儲交易區(qū) 交通規(guī)劃 交通規(guī)劃原則 （ 1）合理安排車流路徑，保障交通暢通； （ 2）保證 交易倉儲中心 與 南 xx 路與二環(huán)路的 捷的貨 客 運通道； （ 3）控制交通對環(huán)境的影響； （ 4）在滿足 項目 區(qū)近期交通需求的前提下，為 后期 發(fā)展保有較大的交通預留。 三 、供電系統(tǒng) 供電設計嚴格按照《民用建筑設計規(guī)范》（ JGJ/T1692）、《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB50057 一 94）、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》等進行設計。 防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。 給水方案 項目區(qū) 的辦公 用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。 室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排 入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。高架庫房內易燃區(qū)根