【正文】 房地產(chǎn)的綜合看法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但武漢由于土地市場因素，導(dǎo)致價格猛增未能形成，土地市場進(jìn)一步清理與規(guī)范將使住宅價格與投資邁上新的臺階； 區(qū)域市場發(fā)展不平衡， 地段時代 特征依舊明顯； 土地市場對商品房市場調(diào)控功能不明顯，有可能出現(xiàn)泡沫； 政府政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性作用。它們有如下共同特點： 價格基本都在 3500— 4000元之間，相對比較持穩(wěn)； 相對都依托有利的景觀資源； 產(chǎn)品形式以小高層 /高層住宅為主，素質(zhì)相對高于其他樓盤； 開發(fā)商擁有一定經(jīng)濟實力，社會資源整合力較強，采取市場化運作方式； 其客戶層面為武漢市中高端客戶，購房一般為多次置業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域內(nèi)原有的農(nóng)村集體住宅與新建的現(xiàn)代小區(qū)相互混雜，城市主干道的形象尚未完全形成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于本片區(qū)已經(jīng)成為武漢市的一個開發(fā)熱點，供應(yīng)量比較大。由 1995年 6月長江二橋通車時的 1000元 / m2 左右，發(fā)展到 1999年 1400元 / m2 。伴隨二橋過橋收費采取年票制、迎賓大道擴建、過江輕軌工程等利好消息 ，漢口的原住居民在徐東片區(qū)樓盤消費中的比例逐步放大，一般項目都有 1015％左右的客戶來自漢口。徐東物業(yè)旺銷的同時，帶動了中北路沿線房地產(chǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。與武漢其他片區(qū)對比，沒有出現(xiàn)能 夠領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌公司及項目。大面積的豪宅較受其偏好。 （ 4）長江二橋通車以來，伴隨著政府系列規(guī)劃的制定與實施，漢口消費者過江置業(yè)呈上升趨勢。本文將每一個片區(qū)與沙湖地塊的競爭關(guān)系劃分成如下四個等級： A—— 直接正面競爭片區(qū)； B—— 直接非正面競爭片區(qū)； C—— 非直接正面競爭片區(qū)； D—— 非直接非正面競爭片區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。城區(qū)項目最大的優(yōu)勢就是周邊生活配套完善，交通便利； （ 3）價格攀升幅度較小，局部有停滯或下降趨勢，一般多在 2500— 3000元 /平方米左右?？蛻羧后w面向整個武漢市，多為在該片區(qū)生活、工作、學(xué)習(xí)的人群，職業(yè)穩(wěn)定，收入較高，年齡上以中年為主。目前已開通幾路公交線。品牌效應(yīng)在本片區(qū)充分發(fā)揮作用，樓盤價格直逼市區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。片區(qū)形象提升較快，但區(qū)域內(nèi)樓盤形象不是很統(tǒng)一； （ 5）完全競爭勢態(tài)明顯。但由于開發(fā)的不均衡，片區(qū)內(nèi)部價格差距很大； （ 3）品質(zhì)與價格已經(jīng)開始脫 胎換骨。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本片區(qū)將來必然成為武漢中檔 樓盤競爭的一個熱點片區(qū)； （ 3）珞瑜路沿線的開發(fā)已經(jīng)到達(dá)頂峰，依托珞瑜路周邊高校林立，主打 “ 文化 ” 品牌。 片區(qū)競爭等級描述： B 后湖片區(qū) 市場特征分析： （ 1）借助市政熱點地區(qū)支持，價格快速提升，發(fā)展勢頭迅猛； （ 2）中高檔商品住宅價格雖然達(dá)到較高水平，但樓盤品質(zhì)明顯低于金銀湖片區(qū)同價位樓盤，同時存在大量經(jīng)濟適用房； （ 3）由于地理位置區(qū)域局限，決定后湖片區(qū)樓盤主要客戶來源為漢口居民； （ 4）樓盤多以 “ 綠色生態(tài) ” 為主題； （ 5）樓盤開發(fā)規(guī)模普遍較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由于該片區(qū)是成熟的典型城市社區(qū)，所以其可供開發(fā)的土地相對不足。 漢陽片區(qū) （ 1）漢陽整體樓市的發(fā)展明顯落后于武昌和漢口，樓盤普遍價格位于 17002200元 /平方米之間； （ 2）傳統(tǒng)商業(yè)中心地區(qū)樓盤優(yōu)勢依然存在，價 位較高，達(dá)到 22002500元 /平方米； （ 3）新興沌口區(qū)域依靠良好景觀，價格攀升較快，成為漢陽房地產(chǎn)發(fā)展新興熱點； （ 4）武漢居民住宅消費地域局限，限制了大部分的漢口及武昌居民前來置業(yè)； （ 5）片區(qū)住宅亮點不多，有特色和品質(zhì)感的樓盤欠缺，整體素質(zhì)低，無論產(chǎn)品還是營銷包裝都比較粗糙； （ 6）漢陽片區(qū)住宅以多層為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 A、金銀湖片區(qū)：四季花城 B、南湖片區(qū)：麗島花園 C、沌口開發(fā)區(qū)：金色港灣 （一）共同特征 項目所處區(qū)位是城郊結(jié)合部，但交通尚較為方便 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 方位 臨金山大道、張公堤，傍金銀湖 臨珞獅南路，與南湖相連 臨沌陽大道，依三角湖 區(qū)位 東西湖區(qū)（郊區(qū)），距離城區(qū) 10分鐘車程 洪山技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)園，已經(jīng)接近城區(qū) 武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，離城區(qū) 20多分鐘車程 所在區(qū)域在建設(shè)之前，都沒有成熟的優(yōu)秀項目，周邊樓盤素質(zhì)與價格較低 名稱 四季花城 麗島花 園 金色港灣 開發(fā)前周邊相關(guān)項目 常青花園 /戀湖家園 一些村民集體住宅 奧林苑，香榭麗舍 當(dāng)時均價（元 / M） 1100 900 1100 目前多層均價（元 / M） 2800 3500 2300 時間跨度（年） 2— 3 3— 4 2— 3 均具有優(yōu)良的自然景觀資源 規(guī)模相對都比較大，營銷周期比較長 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 規(guī)模 占地 410畝，總建面 30萬平方米 占地 240畝，總建面 20萬平方米 800畝， 50萬平方 其他經(jīng)濟指標(biāo) 容積率： 綠化率： 40% 容積率 ： 綠化率： 65% 容積率： 綠化率： 46% 開盤時間 2001年 11月開始內(nèi)部認(rèn)購 1999年 9月開盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。盡管目前武昌居民是項目的主要客戶來源，但漢口會有許多客戶會關(guān)注或過江置業(yè)，年輕人更有跨區(qū)置業(yè)意識，但同時也受到很多局限，對產(chǎn)品的綜合素質(zhì)開始看重。 二樓 100 銷品茂 大型購物休閑中心，集中式消費場所，萬 一樓 240 主要按分區(qū)劃分租金，調(diào)整幅度元左右，品牌優(yōu)先 二樓 200 凱旋門廣場旁門面 小型店面 45—— 55 一般 12—— 15 m2 徐東平價旁臨街門面 小型店面 售價 6000—— 6500 2001年期房全部售出 徐東專業(yè)建材市場 專業(yè)市場 45—— 60 一般 3540平方，后附 30平方的倉庫（ 9元 / m2） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）商業(yè)物業(yè)售價分析 根據(jù)商業(yè)物業(yè)租金與價格的相互比例關(guān)系，按物業(yè)年租金ⅹ =物業(yè)售價的常規(guī)計算方法，可以得出如下數(shù)據(jù)： 物業(yè)名稱（方位） 年租金（元 / m2） 售價（元 / m2） 說明 徐東平價 一樓 3120 39000 把大型商業(yè)物業(yè)的價格簡單平均后，按對片區(qū)影響和時間給予加權(quán)數(shù)：徐東平價（），凱旋門（），銷品茂（），計算出大型商業(yè)物業(yè)的基準(zhǔn)參考 價格 二樓 2400 30000 凱旋門廣場 一樓 1680 21000 二樓 1200 15000 銷品茂 一樓 2880 36000 二樓 2400 30000 凱旋門廣場旁門面 540—— 660 6750— 8250 由于店面計價標(biāo)準(zhǔn)不同，且銷售時間各有不同，簡單取其中值平均計算沿街店鋪銷售價格 徐東平價旁商品房臨街門面 7000— 8000 徐東建材市場 540—— 720 6750— 9000 （三）本項目地塊商業(yè)價值分析 開發(fā)商 業(yè)物業(yè)對于提升項目內(nèi)居民的生活素質(zhì)，豐富物業(yè)品種，規(guī)避投資風(fēng)險是不無裨益的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。領(lǐng)跑樓盤對片區(qū)的價值提升貢獻(xiàn)較大，將片區(qū)價格在兩年內(nèi)提高 50%以上； 徐東片區(qū)是一個成長的熱點片區(qū)，價格處于一個快速增長的階段。提升市場、擴大需求，實現(xiàn)項目 開發(fā)的綜合價值（項目收益、企業(yè)品牌、拉動武漢城市居民居住生活發(fā)展的社會價值）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。西側(cè)緊鄰待建的武青四干道。 74萬平方米 =1162元 /平方米 注： 74萬平方米為按容積率 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。南側(cè)沙湖水質(zhì)相對較差。同時提出一些具體應(yīng)對思路及措施，供福星惠譽參考使用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 武青四干道 規(guī)劃將打通由青山到武昌中山路（轉(zhuǎn)到洪山）的城市干道，道路將從本項目地塊邊緣通過，作為地塊與 油料研究所的分割線，到達(dá)沙湖邊湖北大學(xué)的東北角。 相關(guān)性： —— 盡管沿湖大道的建設(shè)把沙湖變成 “ 私家湖泊 ” 的愿望打破，但城市景觀帶的建設(shè)必將吸引一部分人流，建設(shè)好沙湖的最大收益者將是未來小區(qū)的業(yè)主，綠化帶也將成為小區(qū)的一大景致。 新規(guī)劃路 （ 見沙湖地區(qū) 20202020年實施道路建設(shè)示意圖 ） 由現(xiàn)在的徐東平價與湖北大學(xué)的中段，經(jīng)項目東北面和都市經(jīng)典項目沙湖面將規(guī)劃一條與中北路、武青三干道垂直的一條城市道路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對策建議： —— 爭取規(guī)劃路的命名權(quán)，將道 路作為項目的 “ 展示牌 ” ?？赡芮闆r下爭取趕在鐵路施工前將臨鐵路部分物業(yè)開發(fā)并銷售出去，定位可以稍微低一點，為小區(qū)吸引人氣。 對策建議： —— 屆時爭取開通由過江隧道開往小區(qū)的業(yè)主專用車，可以設(shè)置觀景臺。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綠化用地：地塊內(nèi)部沿沙湖將是最大的景觀綠化帶 市級公園：地塊外部東北角將是武漢市內(nèi)環(huán)規(guī)劃中的城市公園。但同時也需要福星惠譽公司選擇恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)開發(fā)方案，從而實現(xiàn)商業(yè)價值最大化?？梢越ㄗh政府用對外招標(biāo)、企業(yè)適當(dāng)贊助形式降低風(fēng)險。 對策建議： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 —— 開發(fā)第一期，靠湖新規(guī)劃路建設(shè)成功后，可以與公交公司商議部分線路改線，由新規(guī)劃路通行。 對策建議： 生活排污不得向沙湖排放； 提請政府適時監(jiān)控沙湖水質(zhì)，通報媒體公開排污單位，加快沙湖水質(zhì)改造進(jìn)程。盡管福星公司有優(yōu)先購買權(quán)，但由于目前獲取該地塊需要經(jīng)過市場途徑，其中有一些不可控制風(fēng)險，應(yīng)該密切關(guān)注地塊動向。 武昌一環(huán)線以內(nèi)地區(qū) 為工業(yè)發(fā)展嚴(yán)格限制區(qū)，通過調(diào)整土地的使用功能，對區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)工業(yè)有計劃地搬遷改造，騰出用地發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或其他公共設(shè)施，創(chuàng)造條件改善環(huán)境，逐步外遷武漢舊城、積玉橋、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建設(shè)大道、徐東路沿線污染企業(yè)，建設(shè)多個居住新區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。具體措施在下述項目未來預(yù)測分析中闡述。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 大盤通盤考慮，（ 5）不計一時得失，（ 6） 獲取全局的勝利 本項目開發(fā)，應(yīng)作為一場綜合戰(zhàn)役而準(zhǔn)備，最終的目標(biāo)是實現(xiàn)全盤開發(fā)的效益最大化，而不能要求處處都獲得最高的贏利，而導(dǎo)致整體的失敗。專業(yè)分工的價值就在于此。但容積率指標(biāo)過高，也會導(dǎo)致項目建筑密度過大，檔次上不去，從而難以兌現(xiàn)期望的價格，造成積壓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 20） 建立市場風(fēng)險與經(jīng)濟風(fēng)險的動態(tài)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，（ 21） 平抑總風(fēng)險 項目開發(fā)的風(fēng)險歸納而言就是經(jīng)濟（即以什么樣的價格銷售）與市場（即以什么樣的速度銷售）風(fēng)險兩大風(fēng)險。 項目開發(fā)思路及策略 基于上述四項基本原則，我司逐層分析，形成最終的整體開發(fā)思路。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合風(fēng)險的動態(tài)互動調(diào)節(jié) 在不建立并實行風(fēng)險互動調(diào)節(jié)體系時： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料