【正文】 于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。作為項目經(jīng)理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。項目經(jīng)理更應對下列問題引起高度重視：（1）關于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。（5）關于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等。作為項目經(jīng)理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：（一）民事法律意識前期物業(yè)服務與管理階段是開發(fā)建設單位“授權物業(yè)服務企業(yè)”代表開發(fā)建設單位做好“售后服務”。（二）契約意識 在與“業(yè)主委員會”簽訂物業(yè)服務合同之后，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業(yè)服務企業(yè)只有在不斷加強履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質(zhì)量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。必須與社區(qū)警務室密切協(xié)作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內(nèi)部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產(chǎn)的設施設備、關于排污設施設備???【此略】（5）關于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等【此略】。三、規(guī)范運作，堅持四種意識作為項目經(jīng)理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：（一）民事法律意識：前期物業(yè)服務與管理階段是開發(fā)建設單位“授權物業(yè)服務企業(yè)”代表開發(fā)建設單位做好“售后服務”。（二）契約意識。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經(jīng)理應時常提醒自己這一點。2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關系的重要手段。（四）社會責任意識要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會環(huán)境之中。（五）成本控制意識。同時，通過優(yōu)質(zhì)服務，傳播企業(yè)文化，建設和諧社區(qū)，進而實現(xiàn)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略。一、良好的法律、法規(guī)和依法履約的意識作為物業(yè)管理處主任來說，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實施細則，如 《 物業(yè)管理條列 》、《 住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法 》、《 物業(yè)收費管理辦法 》、《 貫徹落實全國物業(yè)管理條件的實施意見 》 等一系列指令性文件。即便是一方面關系的僵化，都會產(chǎn)生各種各樣的后果，給物業(yè)管理處的正常運作帶來麻煩，而物業(yè)管理處主任與廣大業(yè)主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信，便于物業(yè)管理各項工作的順利開展。四、良好的組織協(xié)調(diào)能力一個物業(yè)管理處必是一個團隊，其人員包括管理員、核算員、保安人員、維修人員、保潔員。因此，作為一個物業(yè)管理處主任，如果沒有良好的經(jīng)營頭腦，那么這個管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。介入工作認真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其管理處主任是對開發(fā)商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。如應對突擊檢查時的合作精神；每個員工以管理處為家的敬業(yè)精神；獎罰措施的貫徹落實；員工發(fā)生臨時碰到的困難互幫互助精神；公開、公平的末位淘汰制建立和運作；首問責任制在員工日常工作中貫徹落實等方面。為此，管理處主任就必須具有相應的素質(zhì)、廣博的知識，并且辦事果斷，否則所造成后果將會比預見的還要嚴重。A 承包 B 簽訂合同 C 雙方協(xié)商 D 中介物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎，管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感到（A）。A 忠于職守，盡職盡責 B 實事求是，辦事公道 C 謙虛謹慎，文明禮貌 D 遵守紀律，奉公守法物業(yè)管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。A 業(yè)主直接進行的 B 通過房地產(chǎn)行政部門實現(xiàn)的C 通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現(xiàn) D 通過物業(yè)管理公司實現(xiàn)的1因為物業(yè)具有（B），所以在建造之前必須依照政府有關部門的規(guī)劃進行設計，要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。A、房地產(chǎn)開發(fā)商 B、房地產(chǎn)行政管理部門 C、業(yè)主和使用人 D、物業(yè)管理公司1物業(yè)管理企業(yè)對不屬于自己管轄范圍的問題（A）。A、原始記錄 B、業(yè)主檔案 C、管理制度 D、用戶信息避雷裝置接地電阻的檢測（A）進行一次檢測。A、明確雙方的責權利 B、確保物業(yè)具備正常的使用功能 C、為日后管創(chuàng)造條件 D、檢驗施工和設計質(zhì)量物業(yè)檔案資料的作用有（BC）。（）加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，主要是擴大綠地面積。（√）所謂掌握現(xiàn)代化管理手段就是指物業(yè)管理人員一定要會使用計算機。什么是業(yè)主大會？答：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。什么是物業(yè)使用人？答：指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。（四）違反業(yè)主公約的法律責任。五、案例題李某將房子出租給張某，合同約定由張某交納物業(yè)服務費用張某欠交6個月管理費后偷偷搬走。業(yè)主將物業(yè)轉租給物業(yè)承租人后，讓物業(yè)承租人交納物業(yè)服務費用，這僅是租賃合同的約定，不能因為租賃合同規(guī)定了物業(yè)承租人交納物業(yè)服務費用，就可以免除業(yè)主交納物業(yè)服務費用的義務。六層以下的住戶說:該維修費應由第六層的住戶出。我非常榮幸地參加了今年初公司舉辦的“后備項目經(jīng)理”培訓班，感謝領導給予的機會，我會更加珍惜并努力地學習。只有在管理上通曉領導之道，在用才上準確到位，在謀權上運籌帷幄，在為人上以做人為本，才能成為一名優(yōu)秀的項目經(jīng)理。作為一名項目經(jīng)理，要認清角色，擺正位置。作為一名項目經(jīng)理，要虛心學習其他人管理項目的經(jīng)驗和方法，恪守“謙虛”二字。在項目中能夠通過以身作則，形成一個平等協(xié)商、實事求是的工作風尚。作為一名項目經(jīng)理，要盡量將工作做適當?shù)暮侠淼胤峙?，責任到人，做到“該定人的定人”，要讓每個項目部人員了解自己的工作，并時常注意他們工作進展情況，要把自己的主要精力用到考慮整體組織安排，施工組織方案上來。具有了這些能力能更好的領導項目部的全體員工，喚起大家的積極性和創(chuàng)造性，齊心協(xié)力完成施工項目的建設。作為一名項目經(jīng)理，要開展具體工作，對業(yè)務一無所知，指揮別人也是空談，要想發(fā)揮好領導作用，就必須熟知相關的業(yè)務知識，掌握熟練的專業(yè)技術知識是成為優(yōu)秀項目經(jīng)理的必要條件。特別是對有錯誤的下屬和反對過自己的下屬。有工作干勁、有敬業(yè)精神、為人正直、敢于主動承擔責任。工程項目施工是一項紛繁復雜的工作，需要多方面考慮，緊密的布置。當現(xiàn)實中出現(xiàn)了一種不適于計劃生存的環(huán)境時，項目經(jīng)理應制定一個新的計劃來反映環(huán)境的變化。要注重對項目的范圍、進度、成本、質(zhì)量各方面的監(jiān)督和控制，特別是質(zhì)量，項目組成員的自檢和項目經(jīng)理對項目質(zhì)量的第二道把關尤為重要。項目經(jīng)理需要溝通的人太多了，所以必須花大量的時間去溝通。另外一個重要工作是協(xié)調(diào)資源，這方面內(nèi)容很多。處理項目之外的事情項目經(jīng)理還有一個很重要的工作就是控制項目范圍，怎么控制？要敢于向客戶說“不”，但這個“不”不是亂說的，如果你拒絕客戶，你就拒絕了自己。給客戶解決方案，小到參考文檔，大到運作項目、整合資源都不是簡單的事情，需要投入很多的精力，而不要讓項目成員在這方面花太多的時間