【正文】 二．貸款項目材料1．國有土地出讓合同； 2．國有土地使用證； 3．中標通知書； 4．付清土地出讓金憑證；5．建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 6．建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 7．建筑工程施工許可證；8．建筑總承包合同；9．項目總投資測算及建筑資金缺口證明； 10．項目可行性報告；11．其他相關(guān)材料。貸款程序 1．借款人申請借款時，應(yīng)首先填寫《借款申請書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。有經(jīng)工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準設(shè)立的證明文件。有貸款人認可的有效擔保。貸款項目工程預(yù)算報告合理真實。（二）申請貸款資料開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項目的相關(guān)資料。（一）貸款審查的主要內(nèi)容審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。審查貸款期限。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運車輛抵押貸款。按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。（二）貸款的審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項目評估權(quán)限辦理。上級行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報行的審查崗相同。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項目辦理有效的建筑工程保險。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費 的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。1．拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：(1)被拆除房屋的坐落地點、面積和用途；(2)補償方式；(3)補償金額；(4)安置用房面積和安置地點；(5)搬遷過渡方式及期限；(6)違約責任等。(四)實施拆遷拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人應(yīng)當白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。為保護被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。1．貨幣補償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議時，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。對于尚沒有超過批準使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當補償。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應(yīng)當以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應(yīng)當邀清有關(guān)管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營銷階段?？梢哉f，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不同，投資機會也不一樣。(二)初步可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。(三)可行性研究可行性研究是在初步可行性研究后，對開發(fā)投資項目進行深入細致的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，為開發(fā)項目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟財務(wù)上的評價依據(jù)。據(jù)此，開發(fā)商如果認為該項目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場地的工程勘測、獲取土地使用權(quán)、進行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項開工手續(xù)等。(三)征地、拆遷、安置按照國家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過當?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。(五)落實開發(fā)資金開發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項目能否順利進行建設(shè)的重要保證，因此，在項目決策立項后，應(yīng)進一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃。由建筑單位進行場地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計平整場地，修建施工現(xiàn)場的防護圍墻和臨時用房。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過招標投標方式，優(yōu)選承包商；進行項目施工建設(shè)的組織管理；項目控制和工程監(jiān)理；項目竣工驗收和交付使用。在項目建設(shè)過程中，施工組織管理主要是指對施工單位管理、工程計劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場管理等。進度控制又包含總進度控制、設(shè)計進度控制、施工進度控制、驗收與交用進度控制四個方面；質(zhì)量控制又包含設(shè)計質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設(shè)計成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制。四、營銷階段房地產(chǎn)項目的營銷是幾乎貫穿整個開發(fā)過程的。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分，2．可行性研究的作用。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。(6)作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機會。在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。③根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。即通常意義上的可行性研究。其內(nèi)容包括：①全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；②分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費率的選擇；③從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益；④分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策； ⑤最后寫出項目評估報告。(2)市場需求、供給預(yù)測——租售價格變化趨勢預(yù)測。(7)資金來源及融資方式。3．可行性研究的步驟。(2)收集資料，調(diào)查研究。為下步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。有關(guān)途徑和方式簡述如下。建設(shè)征用土地時，應(yīng)按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。目前，國有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當經(jīng)原批準機關(guān)批準，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補充合同。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權(quán)。(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。(三)補地價方式鑒于我國土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容1989年我國頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。(三)城市規(guī)劃的審批城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為： 1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。4．城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批。為了使一個城市的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標實現(xiàn)這一目標。2．房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。由城市管理部門建議的關(guān)于項目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報立項時必須具備的文件之一。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準工程設(shè)計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準予施工的法定憑證。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等；②室外工程：包括地上，地下兩部分。以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：①使用要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。④經(jīng)濟要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營。有一些原有第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點一、定義本文所指房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。自償性特征。在建項目以及土地儲備情況，關(guān)注在一、二、三四線城市的占比。大型居住新區(qū)：關(guān)注政府對該區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，以及當?shù)鼐用駥υ搮^(qū)域的認可度。土地取得過程和取得方式。土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。（三）四證取得情況主要審查已取得證照情況和預(yù)計后續(xù)取得時間。關(guān)注外部融資（包括本項目和項目公司其他項目）情況：金額、期限、利率、擔保方式、還款來源。周邊可比項目銷售情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內(nèi)容分析未來銷售情況。（八）還款方案審查要點ABC三類：根據(jù)股東情況以及項目所在地區(qū)，并結(jié)合項目具體情況，以三類方案為基礎(chǔ)制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。當?shù)剞k理相關(guān)質(zhì)押登記的相關(guān)規(guī)定、流程以及可操作性。