【正文】 明原因。分析項(xiàng)目建設(shè)是否屬于國家宏觀政策支持范圍；項(xiàng)目是否屬于我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的范圍。分析申請人制定的進(jìn)度安排是否合理。（二）項(xiàng)目市場前景項(xiàng)目所在區(qū)域概況敘述當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度及房地產(chǎn)投資環(huán)境，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場前景進(jìn)行初步預(yù)測；敘述區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域功能定位。本項(xiàng)目銷售狀況說明本項(xiàng)目的價格定位、物業(yè)檔次、功能結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計和銷售對象；描述借款人擬定的項(xiàng)目銷售計劃，銷售周期；統(tǒng)計項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)銷售收入、銷售價格、銷售面積、銷售對象。（三）項(xiàng)目投融資分析項(xiàng)目總投資分析項(xiàng)目總投資是指商品房開發(fā)項(xiàng)目從擬建到竣工驗(yàn)收交付使用整個開發(fā)過程中投入的全部費(fèi)用的總和。重點(diǎn)分析企業(yè)自有資金比例是否符合我行房地產(chǎn)貸款的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)現(xiàn)行的財稅制度和房地產(chǎn)企業(yè)會計的有關(guān)規(guī)定，按比例逐年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品至經(jīng)營成本，計算經(jīng)營稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、所得稅等項(xiàng)目，計算企業(yè)凈利潤（填制附表2項(xiàng)目損益分析表）。三、擔(dān)保情況與評價（一）保證擔(dān)保對保證人調(diào)查評價內(nèi)容參照申請人（可適當(dāng)簡化），但重點(diǎn)了解其對外擔(dān)保情況、擔(dān)保能力和擔(dān)保意愿。說明抵（質(zhì)）押物、抵質(zhì)押率是否我行擔(dān)保管理相關(guān)辦法的要求，如有不符須詳細(xì)說明理由及可行性。 （二）授信建議提出授信建議，包括授信的額度、期限、品種、利率（費(fèi)率）、利率浮動方式、擔(dān)保方式、授信用途等內(nèi)容。附表3項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析表（全部投資）單位：萬元序號項(xiàng)目合計20年20年……123412341息稅前利潤（EBITDA）2減：所得稅3加：開發(fā)期利息4凈現(xiàn)金流量5累計凈現(xiàn)金流量6稅后凈現(xiàn)值7稅后累計凈現(xiàn)值FIRR= % FNPV= 萬元 Pt= 年 說明：表中FIRR、FNPV、Pt均為稅后計算值；“4”為當(dāng)年各季度?！∑渲袑?shí)收資本要進(jìn)行調(diào)查和核實(shí),貨幣資金出資的調(diào)查是否存在撤資情況,實(shí)物出資的調(diào)查出資是否合規(guī),實(shí)物是否仍在申請人名下、狀態(tài)是否正常。序號股東名稱持股比例與申請人經(jīng)營及管理上的聯(lián)系備注 其中對控股股東的經(jīng)營情況進(jìn)行調(diào)查和說明，重點(diǎn)說明控股股東在公司治理、生產(chǎn)經(jīng)營、資金運(yùn)作和利潤分配等方面對申請人的控制關(guān)系；若申請人為民營企業(yè)，要調(diào)查和了解實(shí)際控制人，重點(diǎn)說明實(shí)際控制人在公司治理、生產(chǎn)經(jīng)營、資金運(yùn)作和利潤分配等方面對申請人的控制關(guān)系。序號關(guān)聯(lián)企業(yè)名稱與申請人的關(guān)聯(lián)關(guān)系對申請人管理的影響力對申請人經(jīng)營的影響力備注管理層情況描述申請人實(shí)際控制人（如無，請注明）、法定代表人、經(jīng)營負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人的姓名、年齡、職務(wù)、教育背景、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、主要業(yè)績、工作簡歷等。若經(jīng)過審計，則調(diào)查并說明審計事務(wù)所的是否為我行認(rèn)可、資質(zhì)等級等；審計事務(wù)所若連續(xù)兩年及以上發(fā)生變更的，則調(diào)查并說明變更原因以及對審計報告質(zhì)量的影響。 調(diào)查并說明持有的短期投資的種類、明細(xì)、金額、是否已質(zhì)押。 調(diào)查并說明持有債權(quán)投資的種類、金額、是否已質(zhì)押；持有多少其他公司的股權(quán)，占被投資單位的股權(quán)比例、投資收益情況、是否已質(zhì)押等。其中對土地使用權(quán)，調(diào)查土地位置、使用狀態(tài)、是否抵押、變現(xiàn)能力等。 注：若申請人同時提供合并和本部報表的，應(yīng)同時對合并和本部報表上的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行說明；若申請人提供的經(jīng)審計的財務(wù)報表附注對以上重點(diǎn)項(xiàng)目的明細(xì)情況有相應(yīng)說明內(nèi)容，可以不做重復(fù)說明，只需對調(diào)查的中掌握的其它情況進(jìn)行說明。（1）償債能力指標(biāo)項(xiàng) 目 名 稱年年年月行業(yè)均值（如有）資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率利息保障倍數(shù)（2）營運(yùn)能力指標(biāo)項(xiàng) 目 名 稱年年年月行業(yè)均值（如有）存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（3）盈利能力指標(biāo)項(xiàng) 目 名 稱年年年月行業(yè)均值（如有）EBITDA銷售凈利率凈資產(chǎn)收益率EBITDA：息稅折舊攤銷前利潤（4）現(xiàn)金償債能力指標(biāo)項(xiàng) 目 名 稱年年年月行業(yè)均值（如有）現(xiàn)金比率經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量／總債務(wù)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量／短期債務(wù)（5）增長能力指標(biāo)項(xiàng) 目 名 稱年年年月行業(yè)均值（如有）銷售收入增長率凈利潤增長率資本積累率（四）信用狀況調(diào)查及評價授信申請人違約事項(xiàng)判斷 序號判定事項(xiàng)判定結(jié)果判定理由1我行對該筆貸款停止計息或應(yīng)計利息納入表外核算是□、否□說明判定依據(jù)。5債務(wù)人在其他銀行違約是□、否□說明判定依據(jù)。屬于我行老客戶，描述申請人與我行授信業(yè)務(wù)合作開始時間、現(xiàn)有授信業(yè)務(wù)余額及品種、有無違約記錄等?；蛴胸?fù)債情況 以列表形式說明申請人為其他企業(yè)提供的對外擔(dān)保情況。二、項(xiàng)目調(diào)查及風(fēng)險評估（一）物業(yè)基本情況調(diào)查、分析物業(yè)名稱、地理位置、周邊環(huán)境、建設(shè)規(guī)模、功能等信息。（二）授信用途分析分析授信用途是否合規(guī)，授信額度是否合理。結(jié)合經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營狀況，對其市場前景進(jìn)行預(yù)測。（2）不確定性分析敏感性分析：對經(jīng)營收入、經(jīng)營成本等進(jìn)行單因素敏感性分析（敏感變動幅度可根據(jù)行業(yè)情況取值）。（2）償債能力分析：編制項(xiàng)目借款還本付息表（附表5），并測算①年度償債覆蓋率；②平均償債覆蓋率③貸款償還期（在滿足一定償債覆蓋率基礎(chǔ)上一般為130%的還款期限）。對保證人與申請人是否存在互保關(guān)系進(jìn)行了解和判斷，如屬于互保，則從我行互保圈（鏈）企業(yè)數(shù)、互保金額、互保企業(yè)在業(yè)務(wù)上和資金上緊密程度、互保企業(yè)的抗風(fēng)險性和代償能力等方面進(jìn)行風(fēng)險初步評判。四、評估結(jié)論意見根據(jù)評估測算結(jié)果，對經(jīng)營性物業(yè)的合規(guī)性、未來市場前景、物業(yè)變現(xiàn)能力和變現(xiàn)價值、還款來源的充足性、分期還款安排的可實(shí)現(xiàn)性等提出初步意見。附表：1．項(xiàng)目經(jīng)營收入、稅金分析表2．項(xiàng)目成本費(fèi)用分析表3．項(xiàng)目損益分析表4．項(xiàng)目現(xiàn)金流分析表5．項(xiàng)目還本付息表6．申請人還本付息表附表1項(xiàng)目經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金分析表單位：萬元序號項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)貸款期間1經(jīng)營收入 出租收入 其他收入2經(jīng)營稅金房產(chǎn)稅 營業(yè)稅 消費(fèi)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 附表2項(xiàng)目成本費(fèi)用分析表單位：萬元序號項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)貸款期間1外購材料　　2工資及福利　　　3修理費(fèi)　　　4管理費(fèi)用　　　5營銷費(fèi)用　　　6折舊費(fèi)　　　7攤銷費(fèi)　　　8利息支出　　　9總成本費(fèi)用（1+2+…+10）　　　其中：固定成本　　　 可變成本　　　10經(jīng)營成本（1+2+…+5）　　　說明：評估人員可以根據(jù)企業(yè)或項(xiàng)目特點(diǎn)調(diào)整表中科目設(shè)置。（3）申請人年度綜合償債覆蓋率計算公式：