【正文】 明原因。分析項目建設是否屬于國家宏觀政策支持范圍；項目是否屬于我行房地產開發(fā)貸款支持的范圍。分析申請人制定的進度安排是否合理。（二）項目市場前景項目所在區(qū)域概況敘述當?shù)亟洕l(fā)展狀況和房地產市場發(fā)育程度及房地產投資環(huán)境，對當?shù)胤康禺a市場前景進行初步預測；敘述區(qū)域內城市建設發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域功能定位。本項目銷售狀況說明本項目的價格定位、物業(yè)檔次、功能結構和戶型設計和銷售對象；描述借款人擬定的項目銷售計劃，銷售周期；統(tǒng)計項目已實現(xiàn)銷售收入、銷售價格、銷售面積、銷售對象。（三）項目投融資分析項目總投資分析項目總投資是指商品房開發(fā)項目從擬建到竣工驗收交付使用整個開發(fā)過程中投入的全部費用的總和。重點分析企業(yè)自有資金比例是否符合我行房地產貸款的有關規(guī)定。根據(jù)現(xiàn)行的財稅制度和房地產企業(yè)會計的有關規(guī)定，按比例逐年結轉開發(fā)產品至經營成本，計算經營稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、所得稅等項目，計算企業(yè)凈利潤（填制附表2項目損益分析表）。三、擔保情況與評價（一）保證擔保對保證人調查評價內容參照申請人（可適當簡化），但重點了解其對外擔保情況、擔保能力和擔保意愿。說明抵（質）押物、抵質押率是否我行擔保管理相關辦法的要求，如有不符須詳細說明理由及可行性。 （二）授信建議提出授信建議，包括授信的額度、期限、品種、利率（費率）、利率浮動方式、擔保方式、授信用途等內容。附表3項目現(xiàn)金流量分析表（全部投資）單位：萬元序號項目合計20年20年……123412341息稅前利潤（EBITDA）2減：所得稅3加：開發(fā)期利息4凈現(xiàn)金流量5累計凈現(xiàn)金流量6稅后凈現(xiàn)值7稅后累計凈現(xiàn)值FIRR= % FNPV= 萬元 Pt= 年 說明：表中FIRR、FNPV、Pt均為稅后計算值；“4”為當年各季度?！∑渲袑嵤召Y本要進行調查和核實,貨幣資金出資的調查是否存在撤資情況,實物出資的調查出資是否合規(guī),實物是否仍在申請人名下、狀態(tài)是否正常。序號股東名稱持股比例與申請人經營及管理上的聯(lián)系備注 其中對控股股東的經營情況進行調查和說明，重點說明控股股東在公司治理、生產經營、資金運作和利潤分配等方面對申請人的控制關系；若申請人為民營企業(yè)，要調查和了解實際控制人，重點說明實際控制人在公司治理、生產經營、資金運作和利潤分配等方面對申請人的控制關系。序號關聯(lián)企業(yè)名稱與申請人的關聯(lián)關系對申請人管理的影響力對申請人經營的影響力備注管理層情況描述申請人實際控制人（如無，請注明）、法定代表人、經營負責人、財務負責人的姓名、年齡、職務、教育背景、從業(yè)經驗、主要業(yè)績、工作簡歷等。若經過審計，則調查并說明審計事務所的是否為我行認可、資質等級等；審計事務所若連續(xù)兩年及以上發(fā)生變更的，則調查并說明變更原因以及對審計報告質量的影響。 調查并說明持有的短期投資的種類、明細、金額、是否已質押。 調查并說明持有債權投資的種類、金額、是否已質押；持有多少其他公司的股權，占被投資單位的股權比例、投資收益情況、是否已質押等。其中對土地使用權，調查土地位置、使用狀態(tài)、是否抵押、變現(xiàn)能力等。 注：若申請人同時提供合并和本部報表的，應同時對合并和本部報表上的重點項目進行說明；若申請人提供的經審計的財務報表附注對以上重點項目的明細情況有相應說明內容，可以不做重復說明，只需對調查的中掌握的其它情況進行說明。（1）償債能力指標項 目 名 稱年年年月行業(yè)均值（如有）資產負債率流動比率速動比率利息保障倍數(shù)（2）營運能力指標項 目 名 稱年年年月行業(yè)均值（如有）存貨周轉率應收帳款周轉率總資產周轉率（3）盈利能力指標項 目 名 稱年年年月行業(yè)均值（如有）EBITDA銷售凈利率凈資產收益率EBITDA：息稅折舊攤銷前利潤（4）現(xiàn)金償債能力指標項 目 名 稱年年年月行業(yè)均值（如有）現(xiàn)金比率經營活動現(xiàn)金凈流量／總債務經營活動現(xiàn)金凈流量／短期債務（5）增長能力指標項 目 名 稱年年年月行業(yè)均值（如有）銷售收入增長率凈利潤增長率資本積累率（四）信用狀況調查及評價授信申請人違約事項判斷 序號判定事項判定結果判定理由1我行對該筆貸款停止計息或應計利息納入表外核算是□、否□說明判定依據(jù)。5債務人在其他銀行違約是□、否□說明判定依據(jù)。屬于我行老客戶，描述申請人與我行授信業(yè)務合作開始時間、現(xiàn)有授信業(yè)務余額及品種、有無違約記錄等?；蛴胸搨闆r 以列表形式說明申請人為其他企業(yè)提供的對外擔保情況。二、項目調查及風險評估（一）物業(yè)基本情況調查、分析物業(yè)名稱、地理位置、周邊環(huán)境、建設規(guī)模、功能等信息。（二）授信用途分析分析授信用途是否合規(guī)，授信額度是否合理。結合經營性物業(yè)現(xiàn)有經營狀況，對其市場前景進行預測。（2）不確定性分析敏感性分析：對經營收入、經營成本等進行單因素敏感性分析（敏感變動幅度可根據(jù)行業(yè)情況取值）。（2）償債能力分析：編制項目借款還本付息表（附表5），并測算①年度償債覆蓋率；②平均償債覆蓋率③貸款償還期（在滿足一定償債覆蓋率基礎上一般為130%的還款期限）。對保證人與申請人是否存在互保關系進行了解和判斷，如屬于互保，則從我行互保圈（鏈）企業(yè)數(shù)、互保金額、互保企業(yè)在業(yè)務上和資金上緊密程度、互保企業(yè)的抗風險性和代償能力等方面進行風險初步評判。四、評估結論意見根據(jù)評估測算結果，對經營性物業(yè)的合規(guī)性、未來市場前景、物業(yè)變現(xiàn)能力和變現(xiàn)價值、還款來源的充足性、分期還款安排的可實現(xiàn)性等提出初步意見。附表：1．項目經營收入、稅金分析表2．項目成本費用分析表3．項目損益分析表4．項目現(xiàn)金流分析表5．項目還本付息表6．申請人還本付息表附表1項目經營收入、經營稅金分析表單位：萬元序號項目取值標準貸款期間1經營收入 出租收入 其他收入2經營稅金房產稅 營業(yè)稅 消費稅 城市維護建設稅 教育費附加 附表2項目成本費用分析表單位：萬元序號項目取值標準貸款期間1外購材料　　2工資及福利　　　3修理費　　　4管理費用　　　5營銷費用　　　6折舊費　　　7攤銷費　　　8利息支出　　　9總成本費用（1+2+…+10）　　　其中：固定成本　　　 可變成本　　　10經營成本（1+2+…+5）　　　說明：評估人員可以根據(jù)企業(yè)或項目特點調整表中科目設置。（3）申請人年度綜合償債覆蓋率計算公式：