【正文】 也是惠安置業(yè)后續(xù)動漫項目開發(fā)的潛在客戶。 媒體發(fā)布要點 1） 公開招商前重視媒體接觸的機會 美居生活中心推出初期，產(chǎn)品認同度較低。 3） 媒體個性互補原則 實施合理的媒體組合，達到優(yōu)勢互補。 3） 靈活應(yīng)變策略 為減少未來不可預(yù)見因素帶來的市場沖擊，編制適當?shù)呢攧?wù)計劃外預(yù)算，根據(jù)階段發(fā)展過程中的偶然事件，及時靈活地制定相關(guān)應(yīng)急策略，以維護項目整體推廣步驟的順利進行。 地 點：惠景內(nèi)以及沿街地段 2）“美化家庭 活動形式：品牌展示會 地 點：惠景內(nèi)以及沿街地段 （短信配合） 3）“美化家庭 地 點：惠景內(nèi) 4）“美化家庭 時 間： 6 月 10日 11 日 9： 0017： 00 參加人員：惠景業(yè)主、周邊業(yè)主住戶、目標商家和客戶等。 活動形式：品牌展示會 地 點：惠景內(nèi)以及沿街地段 （游園活動同時舉行， 8： 3018： 00） ※ 人體彩繪；游園；雜耍 目 的：聚集人氣，帶動現(xiàn)場投資。同時對社區(qū)文化也是一個促進。設(shè)定獎項、獎金或獎品，吸引報名。美化生 活”走進美居生活中心開盤系列活動 ※商家簽約儀式 目 的：增加投資信心。 時 間： 7 月 7日 10： 1512： 00 參加人員：風(fēng)水研究專家、惠景業(yè)主、周邊業(yè)主住戶、目標商家和客戶等。兒童秀場則是為了增加活動的趣味性，可以邀請業(yè)主的小孩參加。 時 間： 7 月 9日 9： 0012： 00； 14： 0017： 00 參加人員：惠景業(yè)主、周邊業(yè)主住戶、目標商家和客戶、藝術(shù)工作者等。美化生活”美居生活中心少兒現(xiàn)場繪畫比賽 現(xiàn)場繪畫 現(xiàn)場評獎 9： 00 17： 00 周六 周日 活動 “美化家庭美化生活”走進美居生活中心 —— 開盤系列活動 商家簽約儀式； （ 9： 0010：00） 風(fēng)水論壇； 儀式、 論壇 （ 10： 1512：00） 游園； 8： 3018： 00 9：0012：00； 14：0017：00 周六 “美化家庭調(diào)價可采用折扣變化和提高單價策略（預(yù)售期采用降低折扣，正式銷售期采用提高單價的方式），最終實現(xiàn)目標均價。 銷售階段 階段情況 付款方式折扣 預(yù)售期 周邊商業(yè)氛圍不理想，客戶猶豫與觀望心態(tài)較濃，為吸引客戶盡早簽訂合同。另一 方面利用優(yōu)惠付款辦法進一步降低首付壓力。 ◎ 預(yù)售期為測試市場反應(yīng)，建議采取中低價入市，價格基本按平衡售價點的 95％進行銷售； ◎ 公開發(fā)售后成交的客戶則按預(yù)售期時取得的售價平衡點銷售，享受 97%的價格優(yōu)惠； ◎ 后期隨著項目的知名度及投資認可程度等越來越有利，對價目表進行穩(wěn)步拉升，使整體實收均價達至目標值； ◎ 尾盤期針對少量滯銷單位采取額外優(yōu)惠 1%2%的手段，刺激客戶成交。經(jīng)過綜合考慮之后，影響本項目價格的主要因素為位置差、出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差、臨空面差等。具體公式：單位售價＝總體成本（ 1＋目標利潤率） /可銷售面積。 按照商鋪面積 9000 ㎡計算，其售價分析如下表： 土地成本 建安成本 配套費用 總成本 利潤率 平均單位售價 950 9000 900 9000 253 9000 ∑247。 ＝ 4008 元 ◎ 若將惠景文園同曙光名座比較 ,其售價為： 4500 元247。 ＝ 5760 元 根據(jù)項目可似性比較，我們確定銀河名都的參照比例為 50%，其他的項目參照比例各位為 10%，計算可得本項目商鋪售價為： 4008 元 60％＋ 4964 元 10％＋ 6017 元 10％＋ 4635 元 10％＋ 5760 元10％＝ 4542 元 3) 目標收益定價建議 目標收益定價法：以消費者的需求情況和價格承受能力作為定價依據(jù)定價。這里現(xiàn)市場成熟期的平均租金水平 35元 /月 ※ 平均法 —— 三種方法平均計算 計算得，商鋪的平均售價： (3155＋ 4542＋ 4200)/3＝ 3966 元 ※ 成本主導(dǎo)法 —— 成本定價占 40%，競爭定價與收益定價各占 30% 計算得：商鋪的平均售價： 3155 40％＋ 4542 30％＋ 4200 30％＝ 3885 元 ※ 市場主導(dǎo)法 —— 競爭定價占 60%，成本定價與收益定價各占 20% 計算得：商鋪的平均售價： 4542 60％＋ 3155 20％＋ 4200 20％＝ 4196 元 綜合上述方法，得出商鋪的平均銷售價格取值區(qū)間為： 3880 元 /㎡ 4200 元 /㎡。 惠景文園商鋪銷售價格明細表 序號 建筑房號 房號 建筑面積 建筑面積 單價 總價 1住宅樓底下網(wǎng)點 1 C1 631 4200 543,144 2 C2 630 4200 441,210 3 C3 629 4200 456,330 4 C4 628 101 4200 424,200 5 C5 627 4200 441,210 6 C6 626 4200 543,144 小 計 2,849,238 2住宅樓底下網(wǎng)點 7 D1 637 4200 543,144 8 D2 636 4200 441,210 9 D3 635 101 4200 424,200 10 D4 634 4200 456,330 11 D5 633 4200 441,210 12 D6 632 4200 543,144 小計 2,849,238 北網(wǎng)點(會所 )西側(cè)二層 13 A1 613 4900 446,537 14 A2 612 4900 431,004 15 A3 611 4900 517,342 16 A4 610 4900 517,342 17 A5 69 4900 517,342 18 A6 68 4900 517,342 19 A7 67 4900 517,342 20 A8 66 4900 517,342 21 A9 65 4900 517,342 22 A10 64 4900 517,342 23 A11 63 4900 517,342 24 A12 62 4900 517,342 25 A13 61 4900 534,149 小計 6,585,110 北網(wǎng)點(會所 )東側(cè)二層 26 B1 625 4500 2,118,285 27 B2 624 4900 470,841 28 B3 623 4900 518,861 29 B4 622 4900 518,861 30 B5 621 4900 518,861 31 B6 620 4900 518,861 32 B7 619 4900 518,861 33 B8 618 4900 518,861 34 B9 617 4900 518,861 35 B10 616 4900 518,861 36 B11 615 4900 432,768 37 B12 614 4900 444,332 小計 7,617,114 15住宅樓一層網(wǎng)點 38 H1 680 4200 474,012 39 H2 681 4200 349,650 40 H3 682 81 4200 340,200 41 H4 683 81 4200 340,200 42 H5 684 81 4200 340,200 43 H6 685 81 4200 340,200 44 H7 686 4200 349,650 45 H8 687 4200 474,012 小計 3,008,124 16住宅樓一層網(wǎng)點 46 G1 672 4200 334,236 47 G2 673 4200 352,422 48 G3 674 4200 342,048 49 G4 675 4200 342,048 50 G5 676 4200 342,048 51 G6 677 4200 342,048 52 G7 678 4200 350,070 53 G8 679 4200 478,338 小計 2,883,258 4樓東側(cè)二層 54 E1 638 3800 175,370 55 E2 639 3800 175,370 56 E3 640 3800 199,424 57 E4 641 3800 285,684 58 E5 642 3800 285,684 59 E6 643 3800 285,684 60 E7 644 3800 285,684 61 E8 645 3800 693,044 62 E9 646 3800 570,570 小計 2,956,514 8樓東側(cè)二層 63 E10 647 3800 317,300 64 E11 648 3800 285,608 65 E12 649 3800 285,608 66 E13 650 3800 285,608 67 E14 651 3800 309,396 68 E15 652 3800 554,192 69 E16 653 3800 478,496 70 E17 654 3800 414,048 小計 2,930,256 11樓東側(cè)二層 71 F1 655 3800 320,188 72 F2 656 3800 320,188 73 F3 657 3800 559,018 74 F4 658 3800 478,420 小計 1,677,814 14樓東側(cè)二層 75 F5 659 3800 317,680 76 F6 660 3800 317,680 77 F7 661 3800 317,680 78 F8 662 3800 317,680 79 F9 663 3800 301,416 80 F10 664 3800 695,704 81 F11 665 3800 576,384 小計 2,844,224 16樓東側(cè)二層 82 F12 666 3800 312,816 83 F13 667 3800 312,816 84 F14 668 3800 312,816 85 F15 669 3800 312,816 86 F16 670 3800 425,144 87 F17 671 3800 526,604 小計 2,203,012 總計 38,403,902 注 :645,646,664,665為三層網(wǎng)點 均價為 : 4260 元 /㎡ 經(jīng)上述計算后，得出所有商鋪的銷售均價為 4260 元 /㎡，按投資回報率 8%來倒推商鋪月租金為： 4260 8%247。 但是，該銷售均價是項目剛預(yù)售時的價格，實際售價將根據(jù)實際銷售情況，低開高走，隨著銷售形勢大好，銷售均價將逐步上調(diào)至 4500 元 /㎡， 4800 元 /㎡，5000 元 /㎡。 最后 ，真 誠預(yù)祝與貴 司在未 來的 合作中同心 同力 ，共同打造 煙臺 首 個 臨 街商業(yè)網(wǎng) 點銷售的 經(jīng)典之作！ 附件：惠景文園項目價格圖 惠景文園北網(wǎng)點（會所）西側(cè)價格圖 惠景文園北網(wǎng)點（會所）東側(cè)價格圖 惠景文園 4東側(cè)住宅樓底下網(wǎng)點（ ㎡）價格圖 惠景文園 8東側(cè)住宅樓底下網(wǎng)點（ ㎡）價格圖 惠景文園 11東側(cè)住宅樓底下網(wǎng)點（ ㎡）價格圖 惠景文園 14東側(cè)住宅樓底下網(wǎng)點（ ㎡）價格圖 惠景文園 15住宅樓底下網(wǎng) 點（ ㎡）價格圖 惠景文園 16住宅樓底下網(wǎng)點（ ㎡）價格圖