【正文】 向南轉(zhuǎn)入潛山路，經(jīng)習(xí)友路往南轉(zhuǎn)向圣泉路，最后到經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大學(xué)城。 ? 橋梁 新區(qū)規(guī)劃中為了構(gòu)筑人居環(huán)境，充分體現(xiàn)人文精神，在水上做了大量文章，主要是以中心湖體、環(huán)區(qū) 水面為主。 這些橋?qū)?最遲在 20xx 年所有橋都將浮出水面。這些沁人肺腑的“綠洲”就是政務(wù)區(qū)將建的六大主題公園。 三、宋都集團銷講內(nèi)容 3．１基本情況 （重點突出數(shù)據(jù)內(nèi)容） 宋都集團是一家以房地產(chǎn)專業(yè)運營為主，集投資控股、商貿(mào)、旅游于一體的綜合性集團。 宋都集團歷經(jīng)了 20 年的發(fā)展過程，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗和雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)。采荷人家等，已成為該區(qū)域的標志性樓盤；即將開發(fā)的杭州宋都 3．２開發(fā)商品牌強化銷講 1. 歷經(jīng)二十年發(fā)展，是國內(nèi)最早的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一； 杭州最早的二十家開發(fā)企業(yè)之一，國有企業(yè)背景，誠信、踏實、穩(wěn)重、實干； 1994 年被中國企業(yè)評價中心浙江分中心評為浙江省房地產(chǎn)業(yè)最大企業(yè)； 1995 年 12 月，公司升級為建設(shè)部頒一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 20xx 年公司順利通過 ISO9001:20xx 版國際質(zhì)量管理體系認證； 20xx 年 被評為“ 20xx中國房地產(chǎn)百強企業(yè)； 20xx 年榮獲杭州市重點企業(yè)稱號； 2. 開發(fā)量４００萬平方米，是最有開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商之一； (按現(xiàn)有的土地儲備量。 5. 工程管理和質(zhì)量控制系統(tǒng)完善，是最可靠的開發(fā)商之一； 積累二十年的開發(fā)經(jīng)驗，百年大計，質(zhì)量為本，關(guān)注購房者的利益； 肩負著為人民創(chuàng)造舒適、美好生活的使命，宋都人在天堂杭州書寫下了一個個傳奇故事：十三個月建成景芳小區(qū)，被稱為杭州一大奇跡的 景芳速度 ，至今仍然為杭州房地產(chǎn)界所津津樂道。 宋都人好學(xué)，還體現(xiàn)在每一個公司員工身上，通過不斷學(xué)習(xí)，公司所有員工均已達到了大學(xué)本科水平，更涌現(xiàn)出了一大批在職碩士生。 作為香港政府的一級建筑顧問單位，在香港甚至東南亞，何顯毅是眾多建筑設(shè)計師難以望其項背的大師。早在 1996 年，公司參加了深圳市住宅局組織的大型住宅區(qū)設(shè)計之國際招標，一舉中標獲得設(shè)計總包資格，成為深圳市第一間全面負責(zé)住宅局開發(fā)建設(shè)的梅林一村住宅小區(qū)（總 建面約 80 萬㎡）之總包設(shè)計工作的境外建筑師樓。 ? 杭州朝暉現(xiàn)代城，占地 60 萬平方米，獲 20xx 年中國住交會上榮獲中國名盤50 強、 20xx 年住宅戶型居住環(huán)境獎、建設(shè)部“建設(shè)行業(yè)智慧化建筑試點項目”。宋都 ? 歸屬性：西湖大綠洲怡人、親切的環(huán)境，是樂在其中的主導(dǎo)因素，營造幸?；丶业挠瑥娀幼≌邔λ味? ? 延續(xù)性：流線型的規(guī)劃建筑空間，導(dǎo)向合肥政務(wù)文化新區(qū)的中軸線，延續(xù)城市空間；東面、北面沿街商鋪、東北角入口會所的設(shè)置，呼應(yīng)城市的脈搏。西湖花苑設(shè)計體系之八化： ? 主題化：以“西湖”為主題，推崇綠色休閑健康的湖島居住生活。 ? 舒適化：多層次的景觀綠化、人車分流的恬靜空間、南北對流的健康家居，車庫入戶的方便歸家，都令生活更舒適。 4．２景觀設(shè)計： 當代東籬（澳洲）景觀設(shè)計公司 內(nèi)容重點： 澳洲景觀專業(yè)設(shè)計公司 匯集了澳洲、新加坡、香港、菲律賓及中國等境內(nèi)外專業(yè)設(shè)計師 澳洲 DLamp。匯集了澳洲、新加坡、香港、菲律賓及中國等境內(nèi)外專業(yè)設(shè)計師 的“當代東籬”， 至今已完成近百個國內(nèi)外建筑環(huán)境設(shè)計及施工工程，其客戶包括各地政府、半政府機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商，旅游開發(fā)商、學(xué)府等等 。 五、項目銷講 關(guān)鍵詞：政務(wù)新區(qū)、香港何顯毅、澳洲當代東籬設(shè)計、新古典主義產(chǎn)品、原版西湖景觀、頂級洗禮會所、人車分流、五合一大堂、完善配套、宋都品牌實力保證； 5． 宋都通過習(xí)友路可以直達新區(qū)體育中心。北面隔街而望的是頤園世家。沿線途徑東流路，望江西路，金寨路穿過市中心到達終點逍遙津公園。如從項目地塊步行到此車站約需 35 分鐘。在政務(wù)區(qū)規(guī)劃配套中，也基本沒有太多配套分布在項目周邊。另“生活地帶”項目，在政務(wù)區(qū)四個角都有地塊，準備開發(fā)農(nóng)貿(mào)市場，其中一個位于本項目西北方向約2 公里，可解決本項目一定的生活配套。 ? 地幅方正，利于建筑物排布，使每個單位基本能夠享受景觀及采光的均好性。與周邊競品相比較，存在離區(qū)域中心較遠，離老城區(qū)較遠的抗性，在未來的售價走勢上及地段抵達度上將受一定影響。） ? 項目東北面大約有 公里左右有一大型化肥廠，短時間內(nèi)會有空氣污染問題。且一旦奧體中心舉辦賽事活動，駁雜的外來人流也 是破壞小區(qū)寧謐氛圍的不定因素。 5． 3 宋都西湖花苑，東臨規(guī)劃奧體中心，遙望大蜀山，南靠大學(xué)城，總攬政務(wù)新區(qū)天鵝湖、主題公園等華麗全景。宋都 營造出幸?；丶业挠?，也強化了居住者對宋都 各個組團又以水景庭院為中心，組合成一個“小住宅圈”，在私密的居家尺度中，保留了鄰里之間的親情共融， 每組團的獨立花園又是室內(nèi)空間的延伸，屋內(nèi)與室外形成統(tǒng)一的整體 。宋都 ? 綠化隔離帶分隔小區(qū)內(nèi)外，使規(guī)劃居住區(qū)內(nèi)噪聲白天小于 55dB，夜間小于45dB。 ? 采用雨水收集系統(tǒng)用于澆灌、水景用水，節(jié)約用水。 2．設(shè)計體系之健康規(guī)劃 ? 小區(qū)喬木數(shù)量大于每 100平方米 23株（每公頃的闊葉林每天可吸收 1噸 CO2，同時放出 噸氧氣）。 ? 改善排污系統(tǒng)，使地漏水封高度大于 5 厘米，定期給“ V 型存水彎”補水，室內(nèi)采用污水、廢水分開排出，杜絕污水或有害氣體溢出，防止疫病。 ? 空調(diào)用冷媒采用滿足環(huán)保要求的 R134a 工質(zhì)。同時 戶戶朝南，南向房間有充足的日照，北向的房間有優(yōu)美的景觀或開闊的視野，充分 考慮了合肥市民的居住習(xí)慣與要求。主次臥室的轉(zhuǎn)角窗，將無邊風(fēng)景盡收眼底；南北雙陽臺，觀景、工作互不相擾，輕松寫意生活。西湖花苑在規(guī) 劃之初的精心設(shè)計，大大提升了住宅的功能性與舒適性。 ? 動靜分離，私秘性好， 過道式的設(shè)計使動、靜區(qū)完全隔離開，這樣可以做到互不干擾，且私秘性好。西湖花苑，你會發(fā)現(xiàn)生活充滿了品味：重重園林層次再現(xiàn)了婉約江南的獨特韻味，新古典主義的住宅建筑蕩滌內(nèi)心的悠遠安寧，品味一種靈氣的底蘊，品味杭派新生活的時尚風(fēng)神…… □蘊含靈氣的江 南園林 ：湖、島、五合一圍合、大小綠洲、住宅、植株等共同形成的生態(tài)型園林體系 。 建筑與生活融為一體，建筑也成為風(fēng)景，一起成為西湖花苑的標志。 □先進的汽車生活理念 ：高額量的車位配比、完全的人車分流，車子在小區(qū)外圍駛行，留出更多更安全的 空間給小區(qū)住戶， 符合新城市、新住宅、新生活的發(fā)展趨勢。其中最能體現(xiàn)出西湖風(fēng)情的三潭印月、蘇堤春曉、曲院荷風(fēng)、柳 浪聞鶯、桃紅柳綠等，都可以在未來的宋都西湖花苑，寫意庭園、生態(tài)住宅，連襟 2 萬 ㎡的西湖水面，及豐繁如珍珠般散落湖面的美麗景點，把原汁原味的西湖風(fēng)光獻給你。托月寄思，怡然忘歸。 □蘇堤春曉 長堤橫 貫湖中，夾植桃柳， 紅紫燦爛，錯雜如錦。 ? 先進的智 能化系統(tǒng) 達到三 A 三星標準， 使業(yè)主可以放心的在家享受生活，并不需要對安全有疑問 ? 優(yōu)質(zhì)的建材 ? 施工質(zhì)量好 聘請的是口碑較好的浙江長城集團來施工，對整個小區(qū)的施工質(zhì)量負 責(zé)，確保交付使用的時候可以“零問題“交付 5． 4 項目賣點總結(jié) 地理位置好，政務(wù)新區(qū)的發(fā)展較好，生態(tài)和居住性好。 物業(yè)服務(wù)好，業(yè)主入住后有保障，也可以提升小區(qū)的升值空間 智能化好，達到三 A 三星標準 建材好，建材采用的都是現(xiàn)階段的頂級產(chǎn)品 1 施工質(zhì)量好，杭州的開發(fā)公司對質(zhì)量非常重視，產(chǎn)品的質(zhì)量可以得到保證 六、競爭對手銷講 1．頤園世家 ① 地理位置 地處習(xí)友路與懷寧路交匯處，與宋都的西湖花苑遙相對望地理位置相對于宋都來說較好一些。主力房型為三室兩廳兩衛(wèi)。開盤時間為 20xx 年 7 月，預(yù)售價為 2600 元起售，一期推出 260 套，開盤前采取VIP 卡優(yōu)惠 10000 元，陽光金卡優(yōu)惠 8000 元的推廣方式。 ⑦ 劣勢及不足 1）運動賣點 在銷售中顯得牽強，虛無支撐。 4）其戶型較差，房型不規(guī)整。 2．國際花都二期玫瑰苑 ① 地理位置 地處東流路與潛山路交匯處，地理位置相對于宋都距市中心較近。將分 5 期開發(fā)，一期開發(fā)約 13 萬平米，二期也約 13 萬平米，戶數(shù)為 900 多戶，開發(fā)的產(chǎn)品多層與小高層。 05 年下半年二期交付。一期多層小高層 03 年 12 月 6 日開盤， 4 個月時間全部賣完。 3）政務(wù)區(qū)的奧體中心，也使項目具有奧體概念。 6）戶型配比比較符合當?shù)厥袌鲂枨螅?80120 的為主。 2）產(chǎn)品先進性在政務(wù)區(qū)顯得不強，如車位配比過低，約 3： 1。 和本項目其主要有以下幾點劣勢： ? 車位配比也沒有我們高，他的車位的配比只有 3： 1，我們的車位配比為 1：； ? 價格較高，目前的均價已經(jīng)做到 3600 元 /㎡左右，等到和我們小區(qū)同步銷售的時候價格最少也要到 4000 元 /㎡，所以在價格上我們還是有很大的優(yōu)勢； ? 目前在一期交付后問題較多，不符合他所謂的大公司，大品牌的形象，而且請的是合肥本地的施工單位；這次西湖花苑請的是浙江的長城集團，這個集團 和宋都是長期合作伙伴，在宋都以往開發(fā)的項目里都沒質(zhì)量上的問題，在這方面我們還是很有優(yōu)勢的； ? 建筑形態(tài)上，花都也是能省則省，根本沒有用心去做，宣傳上上去了，但是在后期的產(chǎn)品上卻忽略了，在這點上我宋都西湖花苑就比較用心，全心全意的為客戶做一個滿意的產(chǎn)品。但戶型較差， 130 平米左右的戶型只有兩個南向功能區(qū)域。目前售樓處所在位置為東流路上的常青花園中的一幢別墅內(nèi)，因其小區(qū)無會所配套所以不會在現(xiàn)場設(shè)售樓處，但售樓處設(shè)有看房車。 3）政務(wù)區(qū)的奧體中心，也使項目具有奧體概念。 ⑦ 劣勢及不足 1）所有房屋全部臨街，噪音污染嚴重。 5）小區(qū)內(nèi)無車位，車輛只能停放在安居房內(nèi)。主力戶型一期為 140150 平方米、戶型為南北兩段式。供水小高層為變頻加壓供水，多層為直供水，供電量為 8KW，陽臺形式為半封部分全封出售 ，小區(qū)車位為 490 個，整個小區(qū)采用電子巡更系統(tǒng)單元采用可視對講，綜合看來，產(chǎn)品處于中等偏上水平。項目一期制作了 160 平米戶型的樣板房，裝修較豪華，對銷售起到很大的幫助作用。 4）價格便宜，開發(fā)商不賣高價。 ⑦ 劣勢及不足 1）地處合肥的最南邊，距離市中心較遠，周邊的商業(yè)配套還不是很完善，購物還是比較麻 煩。 ? 西湖花苑周邊有奧體中心，這是繁華沒有的。目前已經(jīng)定了80 套，具體套數(shù)為： 150 ㎡左右 共 36 套 剩余 13 套 銷售 23 套 135 ㎡左右 共 58 套 剩余 2 套 銷售 56 套 150 ㎡的頂樓復(fù)式 共 4 套 剩余 4 套 銷售 0 套 135 ㎡的頂樓復(fù)式 共 5 套 剩余 4 套 銷售 1 套 總套數(shù) 103 套，已銷售約 80 套， 另小區(qū)共有 150 ㎡左右的標準層共 80 套左右，全部沿街，其余除了復(fù)式全是 135 ㎡左右的戶型 放號采用兩萬抵三萬的形式，第一批推出的價格為 2380 元 /㎡起售，最高價為 2860 元 /㎡，均價為 2600 元 /㎡，層差為 5080 元 /㎡，一期的第二批 放號具體時間未定，大概時間為 20xx 年 8 月中，但是價格要漲 100 元 /㎡，估計均價為 2700元 /㎡。一期花園洋房基本為照抄萬科戶型，二期在戶型上做了一些更改，但一、二期花園洋 房均為兩層復(fù)式戶型。外墻采用涂料，底層部分架空，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，供水為直供水，供電量為 40A，可提供暖氣與熱水，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺半封閉，小區(qū)車位配比為多層 3： 1，花園洋房 3： 2，二期花園洋房一躍二戶型帶自家車庫，且為贈送。目前售樓處為樓盤會所，面積較大，裝修豪華。現(xiàn)一期已全部賣完。 2）花園洋房房型先進，在合肥乃至安徽都為稀缺產(chǎn)品。 7）物管公司為深圳金地公司，銷售階段已前期 介入，物業(yè)形象很好，著裝、服務(wù)都與萬科物業(yè)相仿。 和本項目其主要有以下幾點劣勢： ? 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大， ? 該項目周邊環(huán)境較差，工廠較多，空氣質(zhì)量也較差，而西湖花苑的空氣和周邊環(huán)境就比他好很多，周邊不是工廠，而是很多綠化，主題公園等，商業(yè)配套也比金色池塘強很多； ? 小區(qū)內(nèi)大面積戶型較多，導(dǎo)致總價較高，在這點上沒有西湖花苑設(shè)計的合理，在總價上控制的比較好， 主力面積的總價控制在 40 萬左右。開發(fā)的產(chǎn)品多層與點式多層及小高層，多層一般以五層的為主，小高層為 11 層，屋頂采用的是坡頂類型，主力戶型基本為大戶型設(shè)計，平均面積 150 ㎡以上，為三 室兩廳兩衛(wèi)，雙臥朝南，戶型方正，通風(fēng)較好，明衛(wèi)，明廚。銷售隊伍形象不錯，服務(wù)著裝統(tǒng)一，但業(yè)務(wù)素質(zhì)一般，服務(wù)態(tài) 度也一般。 3）有現(xiàn)房可以提供比較直觀的產(chǎn)品形象。 2）銷售隊伍形象不好，銷售人員服務(wù)不熱情。 ? 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大， ? 西湖花苑周邊有奧體中心，這是綠