【正文】 左右，此時(shí)價(jià)值最大。 在開發(fā)商在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在運(yùn)作中表現(xiàn)出城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的總體提升。北京城市文化特色應(yīng)該在商業(yè)地產(chǎn)中得到創(chuàng)造性的體現(xiàn)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為既能完美實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，又能代表地域文化特色的標(biāo)志性作品。 這樣的例子在北京市是確實(shí)存在的。商業(yè)地產(chǎn)有 4 個(gè)權(quán)益可以分開：即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。 二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式 ，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。 2．北京商業(yè)地產(chǎn)近期發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì) 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，近三到五年內(nèi)， 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期，新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將300— 400 萬平方米左右，從靜態(tài)總量來講基本將滿足北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。 從商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)看，商業(yè)街的建設(shè)會(huì)更朝著各種不同專業(yè) 街發(fā)展，而不是以綜合商業(yè)街發(fā)展為主，同時(shí)由于投資門檻的降低，以面向中小投資商為主的中小店鋪供應(yīng)量加大。只有定位準(zhǔn)確、策劃精彩、業(yè)態(tài) 合理招商運(yùn)作有序，經(jīng)營管理完備的商業(yè)物業(yè)，才能避免商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的短期效應(yīng)，保證其地塊價(jià)值的持續(xù)提升以及商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。從原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的百貨商店一統(tǒng)天下、供銷系統(tǒng)便民商店適者生存的狀態(tài)，到現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局 ，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得 較大發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)。較大的供應(yīng)將填補(bǔ)局部區(qū)域的市場(chǎng)空白，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的成熟和完善，促進(jìn)了多元化商業(yè)中心的形成，但是與此同時(shí)，較大的供應(yīng)將產(chǎn)生消費(fèi)資源的分流和區(qū)域化等 現(xiàn)象，消費(fèi)者選擇余地的加大將直接導(dǎo)致北京市商業(yè)市場(chǎng)競爭趨于激烈化。此部分物業(yè)如大鐘寺商 業(yè)廣場(chǎng)、東華國際廣場(chǎng)、 CBD 商業(yè)組團(tuán)等，體量基本控制在 2030 萬平方米左右，地理位置的內(nèi)沿、規(guī)模的統(tǒng)一性成為此部分商業(yè)物業(yè)開發(fā)的特征； 上述內(nèi)部大型商業(yè)物業(yè)，基本選擇在交通節(jié)點(diǎn)或區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)，由于距離較近、商業(yè)基礎(chǔ)良好、總體規(guī)?？煽匦暂^強(qiáng)等因素，在建或部分竣工項(xiàng)目的招商甚至經(jīng)營狀況良好，隨著總體工程的完成，勢(shì)必將成為局部區(qū)域的商業(yè)中心； 綜上所述，北京市大型“ shopping mall”建設(shè)的地理位置分布，體現(xiàn)了一定的規(guī)律性，即由初步規(guī)劃的城市周邊逐漸向城市中心，特別是二環(huán)、三環(huán)沿線靠 攏，由此趨勢(shì)可以看出，目前市場(chǎng)狀況，靠近城市中心的大型商業(yè)中心應(yīng)更具有活力。由于之前的大型商業(yè)物業(yè)多集中在二環(huán)內(nèi)及其沿線并逐漸飽和，未來二、三環(huán)之間或三環(huán)沿線的物業(yè)，將可能形成對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)中心的沖擊，產(chǎn)生較大的商業(yè)影響； 第三，消費(fèi)者對(duì)于外部“ shopping mall”的消費(fèi)意識(shí)表現(xiàn)一般。一方面，北京市消費(fèi)觀念有待提高，另一方面，消費(fèi)者驅(qū)車購物、一次性購買大量商品的消費(fèi)模式尚不具備經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，距離、時(shí)間、代步工具均是此類物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的障礙。同時(shí)商業(yè)物業(yè)作為一種市場(chǎng)需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能夠產(chǎn)生較大商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品，北京商業(yè)物業(yè)總體需求量也將不斷攀升。 社區(qū)商業(yè)物業(yè)將成為開發(fā)熱點(diǎn) 居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)社區(qū)服務(wù)、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。 概括起來，目前在市場(chǎng)發(fā)售的商鋪類型，按照類型一般有以下幾種： 購物中心、專業(yè)市場(chǎng)席位型商鋪 （如：朝外門項(xiàng)目商業(yè) ） 此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場(chǎng)分隔成 2030 平米甚至幾平米的鋪位，然后進(jìn)行小單元零售或長期出租，通過一定的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位后，由管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，由投資者收取固定租金回報(bào)。 但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在 120 平米以上，總投資額度也較高，投資門檻也較高。如紐約第五大道、東京新宿大街、銀座、香港九龍的彌敦道、銅鑼灣的軒尼詩道、新加坡烏節(jié)諾商業(yè)街、北京王府井等等。 4. 商家招商 /宣傳 /推廣策略簡析 招商是一個(gè)具有長期性和艱巨性的系統(tǒng)工程，是企業(yè)品牌在進(jìn)行大區(qū)域的市場(chǎng)推廣過程中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。另外招商企業(yè)是否有品牌推廣的實(shí)力，招商企業(yè)的信譽(yù)如何，是否有成功的營銷模式可以復(fù)制等也是經(jīng)銷商通常考慮的問題。媒體廣告招商是對(duì)產(chǎn)品或項(xiàng)目進(jìn)行展示的非常重要的一種招商方法。開發(fā)商每月將按一定比例的營業(yè)額提成作為利潤，若此利潤額低于某一約定金額時(shí)，零售服務(wù)商應(yīng)向開發(fā)商補(bǔ)足 至此約定的金額（通常稱保底利潤），一般情況下，超市類商品的提成比例為 － 2％，而百貨類商品提成比例約為 ~5％；雙方約定的保底利潤額通常也低于該項(xiàng)目正常出租時(shí)的租金水平。 主要缺點(diǎn)： （ 1） 收益沒法最大化， （ 2） 承擔(dān)零售經(jīng)營存在周期性波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)； （ 3） 當(dāng)物業(yè)增值時(shí)，受合作期的約束，不容易使物業(yè)套現(xiàn)。 2 、參股經(jīng)營模式 此模式是指開發(fā)商為了吸引國內(nèi)外知名主力店，而出資參股該主力店設(shè)在其開發(fā)商業(yè)物業(yè)的分店。 參考案例：日本某知名百貨深圳某店 面積：約 20xx0 平方米 業(yè)態(tài)：超級(jí)市場(chǎng)＋百貨 合作方式：開發(fā)商參股該店 10％，開發(fā)商每年向該店收取租金 B 萬元 /年，該店同時(shí)向本商家支付營業(yè)額的 C%作為商店品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)。 控股（或全資）經(jīng)營模式 此模式是指開發(fā)商自行在自有物業(yè)投資設(shè)立零售（服務(wù)）公司，自行經(jīng)營零售業(yè)，此亦深度介入零售業(yè)。 對(duì)開發(fā)商來講，此模式 主要優(yōu)點(diǎn)：物業(yè)價(jià)值可能最大化， 主要缺點(diǎn)： (1) 誤入競爭激烈的零售業(yè)的陷阱中，承擔(dān)零售經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； (2) 容易出現(xiàn)房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的現(xiàn)象； (3) 將零售企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)公司部門來管理，更容易使商業(yè)物業(yè)加速“死亡”； (4) 開發(fā)商沒有零售資源（特別是人才和品牌資源）支持，經(jīng)營不易成功； (5) 容易加大資金壓力。 當(dāng)時(shí)大洋百貨尚處于成長期，應(yīng)為正常的虧損狀態(tài)。 筆者認(rèn)為，以上二個(gè)典型案例的原因不盡相同，但其結(jié)果也是此經(jīng)營模式缺點(diǎn)的表現(xiàn)。但這一過程中也出現(xiàn)了不少投資失敗的例子，例如北京女人街的火爆，相繼又引出了美人街、麗人街等相同品種、想同檔次、相同定位的上鋪市場(chǎng)，但后兩者開業(yè)后的人氣狀況明顯不如在北京首開先河的女人街。北京以前只有三個(gè)公認(rèn)的商業(yè)中心西單、前門、王府井，是商鋪投資的首選之地。在一個(gè)地區(qū)成為熱點(diǎn)前介入，可以大大降低投資成本。像普爾斯馬特等國際大型商業(yè)零售商，就寧可選擇地點(diǎn)相對(duì)偏僻而停車位充足的石景山等地開店。二是已經(jīng)形成規(guī)模的大型商業(yè)街。由于龐大的客流量，往往會(huì)帶來很高的消費(fèi)額。有關(guān)調(diào)查機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告顯示，目前有 %的城市市民把“就近與便利”作為消費(fèi)者的首選，一些配套設(shè)施較好的小區(qū)有 60%70%的居民已實(shí)現(xiàn)就近消費(fèi)。另外，有心在近期進(jìn)行商鋪投資的投資者還可以注意一些“特殊地區(qū)”，如地鐵沿線、城市輕軌沿線、新興交通樞紐區(qū)、文化區(qū)等等，在這樣的地區(qū)進(jìn)行商鋪投資，風(fēng)險(xiǎn)小而見效快。 b、回報(bào)率 投資者初步?jīng)Q定投資目標(biāo)后，應(yīng)先擬定計(jì)劃的出租經(jīng)營業(yè)態(tài)，再通過商戶拜訪，了解相近經(jīng)營商戶的經(jīng)營要求，承受租金水 平，來計(jì)算實(shí)際可行的回報(bào)率。 投資者可根據(jù)以上要素進(jìn)行分級(jí)逐一評(píng)分，客觀的篩選出最有投資潛力的商鋪，進(jìn)行投資決策。特色街“蘋果二十二院街”將自然景觀與人文景觀有機(jī)融合，成為運(yùn)用現(xiàn)代建筑手法、具有民居特色院落商街。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)別致，定位準(zhǔn)確，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，眾多因素使得其得到眾多投資商的認(rèn)同。 巨庫商業(yè)總建筑面積為 3 萬平米，地下一層至三層為商場(chǎng)。推廣風(fēng)格新穎時(shí)尚，案名， slogan 與推廣主題十分吻合，沖擊力強(qiáng)，代投資型商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商，并對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。 （元 /平米 /天） 王府井 西單 國貿(mào) 中關(guān)村 公主墳 3570 1580 3050 1055 965