【正文】 0 3100 3200 3300 3400 3500 3100 3200 3300 3400 3500 指標 方案一 基準收益率（ %） 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 土地價格臨界點（萬元） 14269 15645 17631 18864 20xx6 13712 15110 17097 18329 19561 利潤總額 2372 2338 2488 2587 2687 2319 2319 2470 2571 2670 稅后利潤 1590 1566 1667 1733 1800 1554 1554 1655 1722 1789 投資利潤率 方案二 基準收益率（ %） 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 土地價格臨界點（萬元） 14964 16262 18312 19586 20861 14242 15689 17765 19039 20313 利潤總額 1636 1702 1785 1842 1898 1768 1690 1780 1838 1895 稅后利潤 1096 1140 1196 1234 1272 1185 1132 1193 1231 1269 投資利潤率 方案三 基準收益率（ %） 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 土地價格臨界點（萬元） 15562 16911 19056 20376 21697 14969 16318 18496 19815 21136 利潤總額 989 1005 1018 1028 1033 991 1007 1027 1038 1043 稅后利潤 662 673 682 689 692 664 675 688 695 699 投資利潤率 方案四 基準收益率（ %） 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 土地價格臨界點（萬元） 16215 17613 19875 21247 22618 15606 17004 19289 20671 22043 利潤總額 279 242 170 123 75 299 262 195 147 100 稅后利潤 187 162 114 82 50 200 175 130 99 67 投資利潤率 方案五 基準收益率（ %） 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 土地價格臨界點（萬元） 16933 18388 20763 22214 23642 16306 17761 20xx5 21591 23047 利潤總額 505 611 784 891 998 465 570 740 848 955 稅后利潤 338 409 525 597 669 312 382 496 568 640 投資利潤率 １２ 風險決策指標（概率分析） 表 4 參數(shù) 指標名稱 基本 方案 變化次數(shù) /變化后數(shù)量 1 2 3 4 5 6 7 [獨立別墅 ]單位造價 (元 /M2) 1200 1100 1200 [獨立別墅 ]概率 [多層住宅 ]單位造價 (元 /M2) 850 800 850 [多層住宅 ]概率 [中高層住宅 ]單位造價 (元 /M2) 1200 1100 1200 [中高層住宅 ]概率 [汽車車位 ]單位造價 (元 /M2) 2200 20xx 2200 [汽車車位 ]概率 [商業(yè)配套 ]單位造價 (元 /M2) 800 750 800 [商業(yè)配套 ]概率 其它費用變化率 (%) [獨立別墅出售 ]開盤價 (元 /M2) 8800 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 [獨立別墅出售 ]概率 [多層住宅出售 ]開盤價 (元 /M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 [多層住宅出售 ]概率 [中高層住宅出售 ]開盤價 (元 /M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 [中高層住宅出售 ]概率 [汽車車位出售 ]開盤價 (元 /M2) 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 [汽車車位出售 ]概率 [商業(yè)配套出售 ]開盤價 (元 /M2) 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 [商業(yè)配套出售 ]概率 指標 基 準收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 16492 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 17147 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 17837 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益 率大于基準收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 18586 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 基準收益率（ %） 土地價格臨界點（萬元） 19415 內(nèi)部收益率期望值（ %） 內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） １３ 第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定 位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園（ 20xx） 01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下： 該地塊為居住用地，地塊面積 公頃，容積率小于 ，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 2）低層住宅 最小建筑退后戶基地線 主建筑正面： 5 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 3 米。 3． 小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過 40%。 3）每戶基地面寬： 獨立式住宅不得小于 10 米。 2）低層建筑不超過 3 層，建筑檐口高度不超過 12 米。 2）非通車道路：兩側(cè)設不小于２米的綠化種植帶。圍墻基礎不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線 米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 4）閣樓原則上不應設平臺。 由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過 3 層；多層；中高層（層數(shù)不超過 14 層）。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員 30900 人，還有很大的潛力。在 20xx 年累計可達到 2769 萬平方米。每年預測的需求量由新的供應量來彌補。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地， 成本一般不會低于 8000 元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應該還會提高，首期拍賣的蘇園（ 20xx） 01地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在 10000 元左右，我們認為價位在 8000～ 10000 元之間很有可能。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售 價應該相近。 １６ 若干專家預測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表： 售價分析表 表 6 產(chǎn)品 項目 加權(quán) 平均 售價及概率 獨立 別墅 售價 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 概率 多層 住宅 售價 3943 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 高層 住宅 售價 4070 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 商業(yè)配套按每平方米 3000 元計算，汽車車位每個約 萬元。 擬建產(chǎn)品參考容積率、售價、造價等參數(shù)見表 8。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。整個優(yōu)化過程全部由計算機自動完成，只需輸入表 7“地塊基本信息”、表 8“擬建產(chǎn)品”， 計算機計算得到表 表 10。 (3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計算結(jié)果科學嚴謹，工作量巨大，全過 程均由計算機完成。 根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結(jié)果，本例做了三個方案的規(guī)劃設計，方案三是參考理論優(yōu)化值設計的，規(guī)劃見圖 圖 圖 3。故為推薦方案。 建筑安裝工程費用包括電梯等設備及安裝費用。 前期工程費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用，根據(jù)已竣工項目的統(tǒng)計指標估算。 全過程由軟件計算，初步計算結(jié)果詳見表 13。 投資分類遵循權(quán)責發(fā)生制原則，即產(chǎn)品直接發(fā)生的投資，應該直接歸類，如單項工程投資，本項目按照單項工程中不同產(chǎn)品的面積分攤；需要分攤的投資，按照投資與產(chǎn)品相關的程度合理分攤，如土地費用，根據(jù)不同產(chǎn)品占用土地面積分攤，其它費用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項工程投資分攤，等等。 為更準確地安排投資計劃，每項投資費用分別進行。 前期費用從第 1 期開始至最后一個單項工程竣工驗收 ,每期平均用款。 不可預見費 ,按建筑安裝工程費用比例安排計劃或按全部投資分配?？梢哉J為，銷售計劃是繼投資、數(shù)量、售價之后最重要的影響因素，是一般人不太注意的潛在影響因素。產(chǎn)品價格預測是市場調(diào)研的重要內(nèi)容，已在第二章市場調(diào)研與產(chǎn)品定位中確定，詳見表 6。 收入及稅金計算 營業(yè)稅率 5%，城建稅、教育附加分別按營業(yè)稅金的 7%、 4%征收。 ２８ 銷售產(chǎn)品基本信息 表 14 （選） 單項 工程 （選） 經(jīng)營 方式 產(chǎn)品名稱 數(shù)量 價格 銷售周期（期） 收款比例（ %） 開竣工時間（期） 開盤 單價 增減 幅度 （ %） 開盤 時間 （期） 銷售 周期 （期） 簽定 合同 結(jié)構(gòu) 封頂 交付 使用 開工 時間 結(jié)構(gòu) 封頂 竣工 驗收 獨立別墅 出售 獨立別墅出售 12250 8800 0 5 7 30 40 30 (5) (7) (8) 多層 出售 多層出售 29900 4000 0 4 5 30 40 30 (4) (7) (7) 高層 出售 高層出售 19140 4000 0 5 6 30 40 30 (4) (7) (8) 汽車車位 出售 汽車車位出售 8000 3500 0 4 7 30 40 30 (5) (7) (7) 商業(yè)配套 出售 商業(yè)配套出售 500 3000 0 9 1 30 40 30 (9) (9) (9) 注：經(jīng)營方式： ； ； ； ； 第四節(jié) 資金籌措計劃的編制 項目的主要資金來源有：資本金、借款、預租售收入。 13 季度無預售收入，安排自有資金及借款。將全部報價方案列表打印。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。 第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析 本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了 10 個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準收益率 10%、 8%、 6%、 4%、2%計算了 5 個土地價格臨界點。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。計算結(jié)果詳見表 4“風險決策指標（概率分析）”。 ３４ 其它投資估算參數(shù) 原表 序號 費用名稱 選計算基數(shù)序號 選計算基數(shù) 單位 數(shù)量 1 前期費用 1 占建安費用比例 % 2 基礎設施 3 單位建筑面積 元 232 3 公共配套設施 1 占建安費用比例 % 4 開發(fā)期稅費 2 占收入比例 % 1 5 其它工程費用 1 占建安費用比例 % 6 間接開發(fā)費 1 占建安費用比例 % 0 7 管理費用 4 輸入金額 萬元 180 8 銷售費用 2 占收入比例 % 9 不可預見費 4 輸入金額 萬元 600 注：選計算基數(shù)： 1建筑安裝工程費用， %； 2銷售收入， %； 3建筑面積 , 元 /平方米； 4輸入金額，萬元