【正文】 %。 二、 市場(chǎng)總體形勢(shì)分析 面積單位：萬(wàn)平方米；金額單位：億元 20xx 年 20xx 年 增長(zhǎng) 全市房屋成交登記面積 % 其中：八區(qū) % 全市預(yù)售商品房成交登記 面積 % 其中：八區(qū) % 全市二手房屋成交登記面積 % 其中：八區(qū) % 全市房屋成交登記金額 % 其中：八區(qū) % 全市預(yù)售商品房成交登記金額 % 其中：八區(qū) % 全市二手房屋成交登記金額 % 其中：八區(qū) % 20xx 年全市十區(qū)房屋成交登記面積為 萬(wàn)平方米，較 20xx 年同期增長(zhǎng)了 %（ 20xx 年為 %）。預(yù)測(cè) 20xx 年廣州的實(shí)際利用外資數(shù)額則達(dá)到 34 億美元，較 20xx 年增長(zhǎng) %。國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)速度快、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售逐步活躍，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，居民收 支穩(wěn)步增長(zhǎng)。廣州經(jīng)濟(jì)已連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度。經(jīng)過(guò)多年不懈努力，廣州的投資環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善，實(shí)際利用外資數(shù)量開始回升，增幅較前幾年要高。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅收窄，主要原因是， 20xx 年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控力度加大，從政 策上、銀行貸款上加強(qiáng)調(diào)控，如近期發(fā)文規(guī)定不得新審批高檔別墅用地等，加之我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過(guò)近年來(lái)快速增長(zhǎng)，目前已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，因此， 20xx 年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 20xx 年全市房屋成交登記金額首次超過(guò) 600 億元，為 億元，較 20xx年增長(zhǎng)了 %。同時(shí)，這一區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積為 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)消化率（即預(yù)售登記面積比批 準(zhǔn)預(yù)售面積）為 %，比 20xx 年的 %上升 個(gè)百分點(diǎn)，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。 20xx 年以來(lái)，預(yù)售住宅的價(jià)格基本呈小幅單邊下探走勢(shì)，而商鋪和辦公樓的成交均價(jià)則是呈反復(fù)波動(dòng)向下的走勢(shì)。 20xx 年以來(lái)，二手房季度均價(jià)走勢(shì)表現(xiàn)為：二手住宅價(jià)格窄幅下行；二手商鋪價(jià)格反復(fù)上升了兩年， 20xx 年則單邊下探；二手辦公樓價(jià)格上下波動(dòng)，基本持平。由此可得，房地產(chǎn)發(fā)展越是成熟，其二手房市場(chǎng)的發(fā)展程度越高。 對(duì) 20xx 年、 20xx 年住宅、商鋪、寫字樓的預(yù)售、二手成交面積進(jìn)行對(duì)比，住宅仍占據(jù)主要地位，預(yù)售、二手住宅所占份額較 20xx 年有不同程度的上升，顯 示住房消費(fèi)有效需求依然充足，住房消費(fèi)形勢(shì)持續(xù)看好。 番禺、海珠、天河是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域。其中白云、花都兩區(qū)受地鐵 2 號(hào)線通車和新機(jī)場(chǎng)即將啟用等利好影響，近年來(lái)區(qū)域預(yù)售商品房成交面積增長(zhǎng)也相當(dāng)迅速，兩區(qū)合計(jì)市場(chǎng)份額為 %。 總的來(lái)說(shuō)，各區(qū)在 20xx 年有不同的表現(xiàn)，與廣州城市“東移、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)”的發(fā)展方向吻合。海珠和花都基數(shù)大，對(duì)全市增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用巨大；芳村、黃埔增幅雖高，但基數(shù)較小，對(duì)全市增長(zhǎng)影響較微，然而其潛力突現(xiàn)。三區(qū)合計(jì)占全市預(yù)售商品房銷售金額的 %。 在十個(gè)區(qū)中，有 3 個(gè)區(qū)的增幅高于全市平均水平，分別為花都、芳村、番禺。番禺區(qū)增幅較大，同比增長(zhǎng) %；另兩個(gè)區(qū)的增幅相差不大，海珠區(qū)同比增長(zhǎng) %，天河區(qū)同比%。增幅同上年相比降低了超過(guò) 30 個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于占市場(chǎng)較大份額的番禺、花都兩區(qū)成交面積的大幅下降引起的。但與 20xx年同期相比，番禺所占市場(chǎng)份額由 20xx 年的 %下降到 20xx 年的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)；花都也由 20xx 年的 %下降為 20xx 年的 %，降幅 8 個(gè)百分點(diǎn)；而天河、海珠、東山三個(gè)區(qū)則有 3 到 7 個(gè)百分點(diǎn)的上升。以白云區(qū)為例， 20xx 年預(yù)售辦公樓的成交面積為 萬(wàn)平方米， 20xx 年預(yù)售辦公樓成交面積為 萬(wàn)平方米，其成交增長(zhǎng)率高達(dá)%，而 20xx 年的成交增長(zhǎng)率為 %，相差極大，但是市場(chǎng)容量還是較小。 而辦公氣氛不是很濃厚的其他幾個(gè)區(qū)如番禺、花都、芳村、白云等區(qū)，預(yù)售辦公樓的成交面積則相當(dāng)小，基本可以忽略不計(jì)。 預(yù)計(jì)在 20xx 年，這種局面不會(huì)有太大的改變，只是番禺與海珠、天河兩區(qū)的差距將減小，三足鼎立的形勢(shì)將更明顯、更牢固。 15 四、 二手房成交區(qū)域特性 20xx 年 — 20xx 年廣州市各區(qū)二手房成交面積 單位：萬(wàn)平方米 20xx 年 20xx 年 成交面積 比重 同比 成交面積 比重 同比 全市 % % % % 東山區(qū) % % % % 荔灣區(qū) % % % % 越秀區(qū) % % % % 海珠區(qū) % % % % 天河區(qū) % % % % 芳村區(qū) % % % % 白云區(qū) % % % % 黃埔區(qū) % % % % 番禺區(qū) % % % % 花都區(qū) % % % % 20xx年廣州市二手房成交面積為 ，較 20xx年增長(zhǎng)了 %。其次為海珠、荔灣、越秀三區(qū)，增長(zhǎng)幅度位于 40%60%之間；花都、天河、芳村、東山四個(gè)區(qū)的增幅則位于 20%30%之間。其次為天河、海珠、白云三個(gè)區(qū)， 20xx 年二手房的成交面積分別為 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米，三區(qū)占全市 20xx 年二手房成交面積的比重分別為 %、 %、%。 全市有 5 個(gè)區(qū)的增長(zhǎng)幅度高于平均速度，黃埔區(qū)以同比增長(zhǎng) %位列增幅榜首，其次為海珠區(qū)，同比增長(zhǎng)了 %。 17 20xx 年 — 20xx 年廣州市各區(qū)二手住宅成交面積 單位：萬(wàn)平方米 20xx 年 20xx 年 成交面積 比重 同比 成交面積 比重 同比 全市 % % % % 東山區(qū) % % % % 荔灣區(qū) % % % % 越秀區(qū) % % % % 海珠區(qū) % % % % 天河區(qū) % % % % 芳村區(qū) % % % % 白云區(qū) % % % % 黃埔區(qū) % % % % 番禺區(qū) % % % % 花都區(qū) % % % % 20xx 年廣州市二手住宅成交面積為 萬(wàn)平方米，比 20xx 年的 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了 %，增幅高于二手商品房的增幅，比 20xx 年的二手住宅的增長(zhǎng)速度 %略低 個(gè)百分點(diǎn)。但如從這三個(gè)區(qū)的增長(zhǎng)上來(lái)說(shuō)， 20xx 年海珠區(qū)同比增長(zhǎng)了 %，天河區(qū)同比增長(zhǎng)了 %，均高于全市的平均水平，番禺區(qū) 20xx 年的增長(zhǎng)率為 %， 其增長(zhǎng)率為廣州市十區(qū)的最低。但也有幾個(gè)區(qū)域的二手商鋪成交面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，天河區(qū)的增長(zhǎng)率為 %，東山區(qū)的增長(zhǎng)率為 %，而白云區(qū)的增長(zhǎng)率則更為 %。越秀區(qū)則以 萬(wàn)平方米的成交量位居第三，占全市總成交量的 %. 19 20xx 年 — 20xx 年二手辦公樓成交面積 單位：萬(wàn)平方米 20xx 年 20xx 年 成交面積 比重 同比 成交面積 比重 同比 全市 % % % % 東山區(qū) % % % % 荔灣區(qū) % % % % 越秀區(qū) % % % % 海珠區(qū) % % % % 天河區(qū) % % % % 芳村區(qū) % % % % 白云區(qū) % % % % 黃埔區(qū) % % % % 番禺區(qū) % % % 花都區(qū) % % % 20xx 年廣州市的二手辦公樓成交面積為 萬(wàn)平方米，同 20xx 年相比增加了 %。 綜上所述， 20xx 年廣州市二手房成交面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。 另外， 20xx 年二手商鋪市場(chǎng)和二手寫字樓市場(chǎng)將會(huì)隨著粵港兩地經(jīng)貿(mào)關(guān)系的更加緊密， 有望進(jìn)一步興旺，預(yù)計(jì)成交量將有會(huì)可觀的上升幅 度。而東山、荔灣、芳村三個(gè)區(qū)的一、二手房的成交面積已相當(dāng)接近，而番禺、海珠、天河三個(gè)重要區(qū)域，一、二手房成交面積基本上是 70： 30 分布。 、二手住宅成交均價(jià)對(duì)比 20xx 年 — 20xx 年廣州市 各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交均價(jià) 單位：元 /平方米 預(yù)售住宅 二手住宅 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 全市 均價(jià) 4220 4143 3888 2779 2707 2631 同比 % % % % 東山區(qū) 均價(jià) 6998 6190 6045 4746 4316 3881 同比 % % % % 荔 灣區(qū) 均價(jià) 5286 5083 5240 3257 2916 2924 同比 % % % % 越秀區(qū) 均價(jià) 6457 5861 5842 4123 3585 3307 同比 % % % % 海珠區(qū) 均價(jià) 4730 4646 4727 3145 2915 2810 同比 % % % % 天河區(qū) 均價(jià) 5357 5204 5226 4127 3562 3405 同比 % % % % 芳村區(qū) 均價(jià) 3156 3120 3474 2359 2234 1988 同比 % % % % 白云區(qū) 均價(jià) 4240 4353 4081 2656 2617 2372 同比 % % % % 黃埔區(qū) 均價(jià) 2927 3047 3118 1129 1849 1765 同比 % % % % 番禺區(qū) 均價(jià) 3085 3017 2490 1390 1359 1505 同比 % % % % 花都區(qū) 均價(jià) 1813 1865 1793 966 1032 1061 同比 % % % % 20xx 年廣州市預(yù)售商品住宅的成交均價(jià)為 3888 元 /平方米，同比 20xx 年下降了 %，下降幅度與 20xx 年相比高了 個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格基本保持穩(wěn)定。帶動(dòng)廣州大盤價(jià)格下降的一個(gè)主要因素就是占預(yù)售住宅成交面積超過(guò) 30%的番禺區(qū)的成交均價(jià)大幅下降，由 20xx 年的 3017 元 /平方米跌到 2490 元 /平方米，下跌幅度達(dá)%。如花都區(qū) 20xx 年預(yù)售、二手商鋪成交面積之比為 75：25；而到 20xx 年，這一比例迅速變?yōu)?26： 74。而其他五個(gè)區(qū) 20xx 年的二手商鋪成交均價(jià)則有不同程度的下降。 在 20xx 年預(yù)售辦公樓成交方面，海珠、荔灣兩區(qū)的成交均價(jià)較上年有所上升。取得如此輝煌的成績(jī)，可以總結(jié)為預(yù)售商品房和二手房市場(chǎng)的互相拉動(dòng)，互惠互利。 二手房市場(chǎng)的增長(zhǎng)起步于 1998 年，而在 1996 和 1997 年，預(yù)售商品房市場(chǎng)均處于高速增長(zhǎng)期，成交量分別達(dá)到 254 萬(wàn)平方米和 438 萬(wàn)平方米。 可以預(yù)見，在 20xx 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在預(yù)售商品房和二手房市場(chǎng)互相拉動(dòng)下繼續(xù)穩(wěn)步高速向前發(fā)展，而在未來(lái)的若干年，其互動(dòng)增長(zhǎng)的勢(shì)頭將繼續(xù)強(qiáng)勁。