房地產(chǎn)開發(fā)--“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿-預(yù)覽頁
【正文】 愉 景 南 苑 項 目 總 建 筑 面 積 約 為 155878 平 方 米 ，計 劃 投 資 總 額 約為 65877 萬 元 。 合 生 創(chuàng) 展 集 團(tuán) 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢。該集團(tuán)在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，也取得了良好的社會信譽和廣泛的社 會支持。資 產(chǎn) 負(fù) 債 率 較 高 的 原 因 是 因 為 該 司 進(jìn) 入 項 目 建 設(shè) 不 久 ， 剛 開 始 進(jìn) 行 銷 售 ， 銷售 收 入 未 結(jié) 轉(zhuǎn) 利 潤 。 （ 4） 所有者權(quán)益中，該司的注冊資金為 4 , 7 2 5 萬元，現(xiàn)只注入了第一期資金，“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿 8 金額為 619 萬元占了總出資額的 15%。 20xx 年底該司經(jīng) 營活動現(xiàn)金流入 2239 萬 元， 流 出 2 6 96 萬元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈值 456 萬元，籌資產(chǎn)生凈現(xiàn)值 527 萬元，總的現(xiàn)金流量為 71 萬元。 該項目占地面積 48,340Ｍ 2（其中凈用地面積 35,762Ｍ 2 ， 道路面積 12,578Ｍ 2）總建筑面積 155,878Ｍ 2，（ 商 鋪 12,679Ｍ 2 該數(shù)為預(yù)測數(shù) ，車庫 382 個 車位 ，住宅“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿 9 135,228Ｍ 2，會 所 3,278Ｍ 2），容 積 率 ，是 由 三 種 住 宅 類 型 組 成 ，共 18 棟 ，可售面積 147,907Ｍ 2. 商品房住宅建筑情況列表如下 : 建筑區(qū)域 樓 層 建筑面積 Ｍ 2 客戶數(shù) A 區(qū) 4 棟 12— 13 層 17, 176 B 區(qū) 3 棟 18— 19 層 30, 306 C 區(qū) 2 棟 18— 19 層 21, 198 D 區(qū) 2 棟 19 層 19, 204 E 區(qū) 2 棟 18— 19 層 19, 204 F 區(qū) 2 棟 18— 19 層 19, 204 G 區(qū) 2 棟 12 層 7, 80 K 區(qū) 1 棟 8 層 4, 75 合 計 139, 1,447 設(shè)計、施工、監(jiān)理單位資質(zhì) ： 施工單位 設(shè)計單位 監(jiān)理單位 廣 東 珠 江 工 程 總承包有限公司 廣 東 珠 江 建 筑 工 程 設(shè)計公司 廣 東 珠 江 建 設(shè) 工 程 監(jiān)理有限公司 貳級企業(yè)證書 甲級（設(shè)計證） 乙級（暫定） 設(shè)計、施工及監(jiān)理單位均具有承攬此項目相關(guān)工程任務(wù)的資質(zhì)及能力。 “ 愉 景 南 苑 ”建 設(shè) 條 件 、形 象 進(jìn) 度 良 好 ，該 項 目 進(jìn) 入 主 體 及 配 套 設(shè) 施 建 設(shè) 階段。這樣 廣州市樓市供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長期存在 。 國 經(jīng) 濟(jì) 的 高 速 發(fā) 展 以 及 入 世 的 利 好 ,對 中 國 房 地 尤 其 是 對 廣 東 樓 市 的促進(jìn)作用是直接而實在的 ,雖然去年廣東 全省商品銷售下降，但這是在廣東樓市多年來銷售高速增長后基數(shù)變大而致。 這 說 明 廣 州 市 的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。 小區(qū)附近配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)有大型 會 所 、 超 市 、 農(nóng) 貿(mào) 市 場 、 公 交 車 場 、餐館灑店、學(xué)校、醫(yī)院及體育場館等配套建設(shè)， 可 滿 足 居 民 的 基 本 生 活 文 娛 需 要加上該項目合理的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的園區(qū)環(huán)境、專業(yè)的物業(yè)管理， 戶型設(shè) 計實用，住宅首層大部分規(guī)劃為架空層等都 已 樹 立 了 極 高 的 聲 譽 ， 贏得人們廣泛歡迎。住宅立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。 三、市場發(fā)展前景 目前該項目附近多個正在興建和發(fā)售的樓盤均價（帶裝修 ）在 4 , 9 0 0 5 , 5 0 0之間， 綜合衡量該項目所在的地理位置、居住環(huán)境及周邊樓盤的售價，評估認(rèn)為本項目樓盤銷售均價定為住宅 5 , 0 0 0 元 /平 方 米 、 商鋪 6 , 0 00 元 /平方米基本合理。 5%計提約為 953萬 元 ；三 通 一 平 費 按 50 元 /平方米計提約為 779 萬 元 ；可 研 及 開 辦 費 用 約為 250 萬元； 房屋開發(fā)費：建安工程費為 27229 萬元，根據(jù)企業(yè)提供取數(shù)；附“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿 14 屬工程按 300 元 /平方米建筑面積計提，室外工程按 180 元 /平 方 米 計 提 ； 其他直接費用：取建安工程費的 15%； 銷售費用：按銷售收入的 5%計提； 管 理 費 用 ：按 土 地 費 用 、前 期 工 程 費 和 房 屋 開 發(fā) 費 三 項 之 和 的 3%計提； 財務(wù)費用：銀行貸款按年利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮 20%，貸款期三年計，股東投入按同期銀行貸款利率計息； 不可預(yù)見費：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提。 本評估預(yù)計項目 20xx 年、 20xx 年和 20xx 年分別實現(xiàn)銷售收入 24,056 萬元、24,056 萬元、 20,056 萬元。項 目可售面積 1 4 7 , 9 07 平 方 米（ 包 括 住 宅 和 商 鋪 面 積 ），平均售價定為 5 , 0 0 0 元 /平方米，另外有 382 個可售車位，售價定為 1 3 0 , 0 0 0 元，預(yù)計項目全部銷售完畢后可實現(xiàn)銷售收入 8 0 , 1 8 7 萬元，扣除各項開發(fā)成本費用，項目可實現(xiàn)稅前利潤總額為 9, 4 8 8 萬 元 ， 銷 售 利 潤 率 為 11 . 8 5% ，投資利潤率1 4 . 0 1 %，具有教好的經(jīng)濟(jì)效益。項 目 對 銷 售 收 入 的 變 化 更 敏 感 。 第六章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價 一、貸款項目風(fēng)險度測算 經(jīng) 測 定 ，借 款 企 業(yè) 信 用 等 級 綜 合 得 分 為 3 4 . 5 分 ，企 業(yè) 信 用 等 級 被 我 行 評 為 未評級優(yōu)質(zhì)客戶按 A+級控制。 擔(dān)保評價 本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司共同 提 供 擔(dān) 保 ，承 擔(dān) 連 帶 償 還 責(zé) 任 。該司已對外提供擔(dān)保 1,195 萬元，現(xiàn)對外可擔(dān)保額 18,751 萬元。本項目的周邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓盤，與本項目樓盤競爭激烈。 建 設(shè) 風(fēng) 險 。 針對貸款面臨的風(fēng)險因素，評估提出以下貸款前提條件和管理建議： （一）貸款前提條件： 落實足額有效抵押并要求實際用款人合生創(chuàng)展提供擔(dān)保。 （二）管理要求 對于其大額款項支出需向我行出具資金投向使用說明，確保貸款專 款專用。 “愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿 19 中國工商銀行廣州大道支行 二 OO 二年三月二十五日
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