濟南中央商務區(qū)策劃方案-預覽頁
【正文】 面積為 4080 平米的現(xiàn)代小戶型設計，生活配套完備、簡單、實用、新潮，并且增加交際空間，戶型可分為一室、一室一廳、二室一廳等類型，約計 160 套。因此，該區(qū)域應該增加適當體量的酒店娛樂、寫字（商務） 辦公等功能建筑，一方面作為舜城配套滿足入住業(yè)主的娛樂辦公需求，另一方面吸引濟南市高智高知企業(yè)遷入，提升舜城的檔次并促進酒店娛樂的經營。該現(xiàn)代建筑可作為自歷陽大街入口處陽光舜城標志性的作品。 根據(jù)市規(guī)劃局的最新資料顯示該組團的建設用地為 公頃（ 161 米等高線以下區(qū)域），土地使用性質為商業(yè)用地。 至經十路僅 4公里，至南二環(huán)路僅 3 公里，到泉城廣場也不足 6 公里。商務區(qū)項目策劃方案 一、項目用地簡介： 地理位置 中央商務區(qū)位于陽光舜城的主入口處，南接已經建成的中城（ 100 萬平米），北臨建設中的濟南高檔別墅居住區(qū)（東方美郡），東依 郁郁青青的 西姑山脈，是中城、北城的天然分水嶺，同時也是兩城的重要銜接過渡區(qū)域。 交通狀況 該區(qū)域交通便利， 臨近陽光舜城出入的交通 樞紐 —— 舜城環(huán)島（正對歷陽大街，西為旅游路，南臨舜世路）。 原建筑層高以四層為主，局部為三層和兩層，其功能定位為美食城和休閑綠化廣場。 建筑形式 以大體量的建筑綜合體承擔商務辦公和配套功能，建筑 多為 1~~2 層，部分為半地下，局部為高層。建筑綜合體 帶有地標性建筑的特征， 以上的定位基于以下原因： 21 組團的特殊地理位置和便利交通條件決定了其強大的區(qū)域輻射力，同時由于陽光舜城目前餐飲、娛樂等 建筑品種（城市配套功能） 的缺乏，使入住業(yè)主的需求表現(xiàn)的更為迫切。 ●商務配套（面積約為 10000 平米） 建議該品種安置在 1~~2 層群樓內，設置主題酒店，商務餐飲、特色酒吧、咖啡廳、會議中心等娛樂商務休閑和服務場所，滿足濟南 城區(qū)高檔餐飲需求和舜城居住業(yè)主的需要。 備注：該類酒店式公寓可實現(xiàn)與商住兩用樓的功能調換?？傮w而言，一組團綜合樓的實施對中央商務區(qū)具有較大的借鑒作用。商務型公建與高檔公寓是相對獨立的，擁有各自的交通路網系統(tǒng)，互不干擾，但是有花園小徑可以連通，實現(xiàn)兩種產品的互訪。 ● 商務配套 主要服務目標對象為中央商務區(qū)辦公人士和舜城五萬居民，其功能為滿足其生活、工作等多方面的商務需求。對區(qū)位交通、商務、休閑、社交及生活配套設施要求較高。根據(jù)從業(yè)可分為 大中型企事業(yè)單位的管理人員、事業(yè)有成的經營業(yè)主以及城市拆遷產生的有效需求。 （地價： 89 時；利潤 8502，收益率 27%） 五、項目開發(fā)及銷售周期模擬 綜合考慮項目啟動資金和市場介入時機，建議 21 組團可分兩期進行開發(fā)。 ●一期開發(fā) 4 萬平方米，產品類型主要高級公寓。 ●二期開發(fā) 4 平方米，產品類型為商務寫字樓、商務配套、酒店式公寓。 六、資金來源： 該項目需啟動資金 20xx 萬元，擬采用項目建設貸款，根據(jù)投資初步估算，可貸資金 7000 萬元左右，完全滿足項目開發(fā)建
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