【正文】 市場發(fā)展部在移交時盡可能將各方的情況介紹清楚 項目經(jīng)理在接受時必須熟悉該項目的實際情況，便于今后制定管理方案有針對性。 1. 管理費的定位需考慮樓盤的檔次和周邊同類的收費標準，同時還要考慮開發(fā)商售樓時承諾的收費標準。 盡量靠近小區(qū)通行便捷部位。 2. 管理處架構組建： 1）確認架構規(guī)模 2）各崗位人員招募 3）架構圖上墻 據(jù)公司的規(guī)定，確定管理處架構 在組建管理處架構的人數(shù)和入職要求時，要考慮項目的規(guī)模，檔次及房屋的售價等因素 ，重在考慮經(jīng)歷 管理處人員是一 個精兵強將所組成以降低管理成本為目的，但必須保證相應的服務質量為前提 案 、布置標識 采用規(guī)范的標識 盡量采用簡單標識 體現(xiàn) MPS公司各項目管理處標識的統(tǒng)一性。 應聘人員必須符合公司制定的各崗位的入職要求。 培訓 對面試者進行崗前培訓。 經(jīng)過試用期的考察才能確認他是否適應所聘崗位，如適宜者，才予以正式錄用，并簽訂勞動或勞務合同。 小組成員必須熟練了解本項目的實際情況。 3. 接管小組成員意見 4. 接管的資料、文件及驗收規(guī)范。 1. 按序立檔，避免遺漏； 2. 使用統(tǒng)一的文件袋； 3. 存放在專用檔案柜，便于查閱。 員工招聘時的入職要求，根據(jù)項目處的實際情況再作適當?shù)恼{整。 1）員工上下班，實行簽到制度。 5）對上下班遲到、早退和無故缺勤者，參照公司《員工手冊》予以處理。 3 管理費收取 項目處出納具體負責收取管理費之工作。 九、 項目備忘錄、文件收發(fā)、工作程序 項目 步驟 要求 注意 目標 備忘錄分類 根據(jù)公司《文件控制程序》規(guī)定各項目處（各部門）之間工作文件來往采用統(tǒng)一模版的備忘錄形式，公司各項目處（各部門）內部之間采用對內備忘錄模版，公司對外之間采用 “對外備忘錄模版 ”。2）發(fā)文時，在《發(fā)文簿》上填寫相關欄目：發(fā)文日期、編號、收文單位、事由、發(fā)文部門、簽章及備注說明。 1）過去一年外包方的業(yè)績； 2）過去一年外包方的質量管理狀況； 3）各部門對相關外包方工作的檢查和評審記錄 一次性 服務的外包方無需進行該項復審。 避免文件敘述拖沓，應是言簡意駭 顯示入戶、裝修一套規(guī)范 的操作程序 該通知一般由開發(fā)商的售樓處來發(fā)放 3. 入戶手續(xù)的辦理 1）項目處驗證有關資料 2）收取一些入戶費用 3）驗房 4）提交資料 5）發(fā)放鑰匙 6）簽署《管理公約》等 7）開通水電 4. 裝修管理 1）填寫《裝修申請表》 2）裝修圖紙資料的審核 3）收取建筑垃圾清運費 4）開具施工人員許可證 5）登記施工人員情況表 項目處各級人員定期巡視、檢查。完善員工考核辦法，加強員工崗位培訓，增強保潔工作技術。 確保項目保潔工作達標 綠化服務 1）綠化方案 2）綠化規(guī)范 3）綠化操作 調整現(xiàn)場綠化、保養(yǎng)方案，力求按季節(jié)情況布置及加養(yǎng)料、修剪。 十三、 相關制度 項目 步驟 要求 注意 目標 項目考勤制度 1）員工上下班，應主動在簽到簿上簽字。 5）項目處的考勤員應做好本項目處考勤記錄及考勤匯總工作，每月 20日將月考勤匯總經(jīng)項目經(jīng)理簽字后交人力資源部。 項目處各崗位職責與入職要求參照 MPS—YW10 MPS—YWB10 MPS—YG101與 MPS—YWK101，文件規(guī)定要求。 4）第一責任人安全生產(chǎn)責任。 ，建筑物及設備、設施的安全裝置是否符合安全要求。 責。 所分管范圍內的員工進行安全生產(chǎn)思想教育。 。 A.對本崗位的安全生產(chǎn)負有直接責任。 8）安全生產(chǎn)目標責任書。 、簽訂及考核檢查工作。 1）基本要求 2）廉潔規(guī)定 。 。 C. 按規(guī)定維修基金利息及停車管理凈收益應歸入維修基金專戶。 、污水處理、空調系統(tǒng)等比較大的維保項目，應簽訂合同，并報公司審批統(tǒng)一后實施。 ，并報維修基金管理中心核算。 2） 稱呼語：同志、先生、女士、小姐、阿婆、老伯伯等。 7） 致歉語：對不起、請原諒、打擾您了、失禮了。 2）設備臺卡：依據(jù)《設備臺帳》對設備逐一制訂《設備臺卡》。 2）設備重大故障，重要部位維修，中、大修及零配件更換情況應在《維修記錄》上填寫。 。 、墻壁、天花、門窗及設備等表面無積塵。 檢查項目 修繕、養(yǎng)護內容 檢查標準 檢查周期 目標 、公共部位修繕養(yǎng)護制度 通過房屋公共部位的日常管理與定期的檢查、修繕、養(yǎng)護，保持使用功能及外貌，延長使用壽命 ，為業(yè)戶提供一個安全、舒適、尊重的生活環(huán)境。 3）修理完畢后，應由專業(yè)技術人員會審及驗收，并由公司主持，各方代表在修理竣工驗收單上簽字確認，驗收單由公司行政部歸檔。 1機動車出入，停放管理規(guī)定。 其他不正常情況，如有應立即當面向車主提出，并在《車輛停放登記表》上作詳細記錄。 項目 步驟 要求 注意 目標 2）車輛離場： ，當值保安收回停車證，收取相應的停車費。 。 ，機房內禁止吸煙，應配備相關消防器材。 項目 步驟 要求 注意 目標 3）定期檢查、維護、保養(yǎng) 、排水泵、污水泵每季度檢漏和上潤滑油一次，每年保養(yǎng)一次。 、處濾機、輸送泵、污泥泵等每年維護保養(yǎng)一次。清洗后，必須作水質化驗。 ，照明光線充足，并有應急 照明，門窗開啟靈活。 項目 步驟 要求 注意 目標 2）日常巡視和運行管理。 蓄電池充放電正常，電池電壓技術要求在范圍之內，無滲漏液等異常情況； 252。 控系統(tǒng)。 電子巡更系統(tǒng)定點合理，功能正常。 。 揚聲器聲音清晰，無沙啞及無聲等不正?，F(xiàn)象。 E. 通訊系統(tǒng) 程控機、電腦打印機、光電轉換機、編程器、備要電源配電柜每季度應進行一次檢查保養(yǎng)。 內應懸掛 “一次系統(tǒng)圖 ”。 2）變配電站的運行。 h)壓變熔絲熔斷或四路斷線的檢查。 格執(zhí)行正確的倒閘操作規(guī) 程。 事故制止、處理完畢，應盡快恢復設備運行，使事故產(chǎn)生的負面應及時報告項目處經(jīng)理及電氣主管，對事故進行善后處理。 252。 A. 觀察變壓器的溫度； B. 觀察運行中的聲響； C. 日常檢查； D. 變壓器在額定條件下按銘牌技術參數(shù)正常運行。