西安萬華園琳苑小區(qū)案-預(yù)覽頁
【正文】 勢 分析 優(yōu)勢 劣勢 開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng) 戶型結(jié)構(gòu)較好 配套完善 價(jià)格高 交通不便 區(qū)域最具特色項(xiàng) 目 —— 紫昕華庭 名 稱 紫昕花庭 位 置 胡家廟十字北 150米 開發(fā)商 明威地產(chǎn) 項(xiàng)目 規(guī)模 占地面積 53畝 建筑面積 145000平方米 總戶數(shù) 1070戶 容積率 規(guī)劃設(shè)計(jì) 17棟高層、小高層 建筑 設(shè)計(jì) 結(jié) 構(gòu) 剪力墻 層高 樓間距 較大 綠化綠 40％ 公攤 18％ 戶 型 推出戶型 二房二廳一衛(wèi)﹝ 86㎡ – 108㎡﹞三房二廳一衛(wèi)﹝ 110㎡ – 150㎡﹞ 主力戶型 二房二廳一衛(wèi)﹝ 86㎡ – 108㎡﹞三房二廳一衛(wèi)﹝ 110㎡ – 150㎡﹞ 戶型 配比 二房 二廳一衛(wèi)﹝ 86㎡ – 108㎡﹞占 60％ 三房二廳一衛(wèi)﹝ 110㎡ – 150㎡﹞占 40％ 售價(jià)及付款方式 價(jià)格范圍 2680元 — 3430元 均 價(jià) 3200元 總價(jià)范圍 28萬 — 44萬 優(yōu) 惠 一次性 3％按揭 2％ 付款方式 一次性 按揭 按揭方式 八成三十年 銷 售 狀 況 開盤時(shí)間 2020年 8月 銷售部面積 145000平方米 銷售率 處于內(nèi)部認(rèn)購期 銷售員表現(xiàn) 很好 外部營銷氣氛營造 一般 營 銷 推 廣 項(xiàng)目定位 高檔 推廣強(qiáng)度 一般 客戶群 定位 客 源 金花路及 周邊生意人 購買動機(jī) 自住 投資 購買抗性 期房 價(jià)格高 主打廣告語 新加坡式城市花園洋房 優(yōu)惠活動 1萬誠意金抵扣房款 ，送一年物管費(fèi) 工程現(xiàn)狀 九層 物業(yè)管理 明威物業(yè)管理有限公司 優(yōu)劣勢 分析 優(yōu)勢 交通便利 綜合品質(zhì)高 劣勢 價(jià)格高 期房 最具威脅的項(xiàng)目 —— 珠江投資辛家廟項(xiàng)目 2020 年，傳說已久的珠江投資真的進(jìn)入新北城區(qū)域，整個(gè)項(xiàng)目占地 1800 畝，計(jì)劃 6— 7 年完成，未來居住人口可達(dá)到 7 萬 3 千人， 能滿足兩萬零四百戶家庭的居住需求。旺靂小區(qū)”等項(xiàng)目后，在消費(fèi)者中形成了良好的口碑，樹立了良好的企業(yè)品牌知名度和認(rèn)知度。 劣勢（ W）： 臨近城中村，區(qū)域生活環(huán)境較差。 機(jī)會（ O）： 西安房地產(chǎn)市場目前正處于供需兩旺的局面。 珠江投資辛家廟 1800 畝經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目啟動，給區(qū)域帶來巨大的市場威脅。 置業(yè)次數(shù)： 首次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)和多次置業(yè)。 （ 4） 具有一定的投資意識。 （ 3）外來人士中成功者安家立業(yè)。 會 所 社區(qū)會所與外部經(jīng)營場所完美結(jié)合，能夠滿足居家、社交需求。 社區(qū)文化 較高的社區(qū)文化品味。 1信息來源： 華商報(bào)、西安晚報(bào)、戶外路牌廣告、項(xiàng)目現(xiàn)場包裝、電視房地產(chǎn)專欄、房展會、互聯(lián)網(wǎng)、口碑等。 垂直差價(jià)： 30 元 /m2。從項(xiàng)目地段的規(guī)劃前景來看，項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃有大型城市綠地廣場，廣場工程的實(shí)施必將增值該項(xiàng)目作為住宅的地段價(jià)值。 通過 精致的戶型設(shè)計(jì)、簡約的建筑語言 ，將琳苑小區(qū)的中小戶型的個(gè)性優(yōu)勢發(fā)揮的淋漓盡致 ，從而從目標(biāo)客戶群上得以細(xì)分，確立與眾不同的市場地位； 利用項(xiàng)目超大樓間空間，規(guī)劃參與性、趣味性強(qiáng)的體驗(yàn)型功能區(qū)域，增強(qiáng)琳苑小區(qū)內(nèi)生活空間的品味，在區(qū)域居住環(huán)境尚未改觀的情況下彰顯項(xiàng)目優(yōu)勢。 從琳苑小區(qū)的規(guī)劃主導(dǎo)思想來看，該項(xiàng)目追求了較大的容積率，開發(fā)商希望通過建筑面積的增加來提升開發(fā)價(jià)值；然而隨著人們對 商品房認(rèn)知觀念的提高，琳苑小區(qū)若不能在此基礎(chǔ)上提升項(xiàng)目的性價(jià)比到合適的程度，則項(xiàng)目將會因?yàn)樾詢r(jià)比較低而在新一輪的競爭中失利。通過 能夠融入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的概念推廣來細(xì)分客戶群、促進(jìn)項(xiàng)目銷售已經(jīng)不再是市場神話，而是未來項(xiàng)目推廣的必然。 因此結(jié)合琳苑小區(qū)的工程現(xiàn)狀，我們建議在項(xiàng)目推廣上采用“推”“拉”“推”的營銷策略，具體闡述如下： “推”是指推廣主題、賣點(diǎn)以及倡導(dǎo)的生活方式，即通過對目標(biāo)客戶群理想居住觀念與本項(xiàng)目的一一對應(yīng)來將市場定位落到實(shí)處； “拉”是指挽留注意力、客戶，即通過強(qiáng)勢現(xiàn)場包裝、強(qiáng)力人員推廣、強(qiáng)效體驗(yàn)營銷來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 （ 3）區(qū)域外部環(huán)境現(xiàn)狀較差，消費(fèi)者對區(qū)內(nèi)空間關(guān)注度高。 （ 2）品味無限內(nèi)在生活空間。 共享：你我的家， 共同的園。 95m 超大樓間距。 東鄰二環(huán)、南望西潼高速，交通異常便捷。 銷售 階段：內(nèi)部認(rèn)購前期。 注意事項(xiàng)： 該階段最重要的就是在樓盤開始正式銷售以前，向廣大消費(fèi)者樹立樓盤的形象。 目 的：挖掘潛在客戶，促進(jìn)客戶認(rèn)購。 第三步：市場引爆。 媒 介：報(bào)紙、促銷活動。 銷售階段：旺銷期。 注意事項(xiàng)： 每個(gè)樓盤在第一階段銷售與第二階段銷售的過度過程中都必 須保持銷售的連續(xù)性，所以該階段的媒體推廣著重于對樓盤二期銷售過程中亮點(diǎn)的挖掘，以及對前一階段銷售的肯定。 市場切入點(diǎn)：性價(jià)比。 （五）營銷組合方式： 坐銷：現(xiàn)場銷售。 活動銷售：參加西安房展會，并利用節(jié)假日組織各類型不同主題的活動。 公共關(guān)系營銷：利用已購房客戶對本物業(yè)的認(rèn)知心理，通過老客戶介紹新客戶。 （ 3）采取整合營銷傳播手法進(jìn)行系統(tǒng)化傳播。 報(bào) 媒：西安的主要報(bào)紙媒體 《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》。 （七）活動促銷： 本項(xiàng)目的主要推廣方式為活動促銷， 媒體組合應(yīng)圍繞推廣活動而形成，活動包括兩大內(nèi)容：公關(guān)活動和促銷活動。 C、感受體驗(yàn)營銷方式，評述體驗(yàn)式親情社區(qū)網(wǎng)路征文活動。 B、成立客戶
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