【正文】 生 、 生態(tài)旅游觀光等 多功能為一體的 A 級旅游 景 區(qū) 。 市場 策 略 寶蓋 寺的客源市場 為大眾化市場 ,但不乏 高品位、高要求的客戶群體。 發(fā)展 策 略 推廣宗教文化傳播，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)繁榮，堅(jiān)持可 特 續(xù) 發(fā)展的戰(zhàn)略原則，堅(jiān)持 “總體規(guī)劃、分期實(shí)施、科學(xué)管理 ”的戰(zhàn)略方針，不斷擴(kuò)大發(fā)展項(xiàng)目工程 ,使 寶蓋 寺成為 瀏陽市地區(qū) ，乃至整個(gè) 長沙 市的重要 宗教文化區(qū)。 二、形象定位 恰當(dāng)?shù)慕M合旅游資源，是開發(fā)的先決 條件。這些資源對 長沙、瀏陽 乃至 周邊 的 信眾和 游客有 著 巨大的吸引力。 瀏陽市寶蓋寺修復(fù)建設(shè)可行性研究報(bào)告 瀏陽市科技咨詢服務(wù)中心 16 第五章 市場分析 與營運(yùn) 一、客源市場分析 近 年來， 瀏陽 接待旅游者逐年增長，根 據(jù) 瀏陽 市旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得知， 我市 旅游客源市場以 省 內(nèi)游客為主，境外游客為輔。 在目前情況下，要以旅游區(qū)產(chǎn) 品開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施完善為突破口， 通過豐富旅游產(chǎn)品，努力吸引更多的游客到 寶蓋 寺旅游區(qū)來，未來更要以 瀏陽 旅游圈為依托，以特色旅游產(chǎn)品為龍頭，爭創(chuàng)國家級 A 級旅游品牌，積極開拓市外和 省 外市場。 近幾年， 瀏陽 一直努力打造旅游精 品 ，這一戰(zhàn)略已經(jīng) 產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射力量， 休閑度假游、生態(tài)保健游、運(yùn)動健身游、宗教文化游、自駕車游、自助游 、 素食養(yǎng)生 等各種形式的發(fā)展與宣傳， 寶蓋 寺 旅游區(qū)也將會成為旅游者 游玩的 圣 地。 針對多數(shù)人的這一傾向心理， 寶蓋 寺 的 接待設(shè)施 必須是：整潔、衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良的星級 設(shè)施， 針對一部分人的山野田園的心理，還可以推出 素食養(yǎng)生 游、 生態(tài)觀 光游 、寺廟客居 游、 休閑健身游 等 。 自駕車旅游市場 由于高速公路 網(wǎng) 的 形成 ， 瀏陽 已 融入 現(xiàn)代 都市經(jīng)濟(jì)圈中，符合城市 居民 旅游圈的 旅游 半徑， 針對自駕車旅游市場消費(fèi)高， 高端的完善 配套設(shè)施，如公路、停車場 、居士樓等 ，以滿足游客追求享受和舒適旅游 的 需求。正是這些清規(guī)戒律的延續(xù)和傳承，使寺院管 理日趨規(guī)范，使中國佛教得以流傳 并 經(jīng)久不 衰。 （二）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動當(dāng)?shù)胤睒s、和諧 穩(wěn)定 寺廟是僧人修學(xué)、住持、弘揚(yáng)佛法 的道場，是保存 、發(fā)揚(yáng)佛教文化的場所，是僧人從事服務(wù)社會、造福人類 活動的基地，是聯(lián)系 瀏陽市寶蓋寺修復(fù)建設(shè)可行性研究報(bào)告 瀏陽市科技咨詢服務(wù)中心 20 團(tuán)結(jié)國內(nèi)外佛教徒的紐帶。 提倡文明的宗教旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是順 應(yīng)時(shí)下市 場 經(jīng)濟(jì)大潮的要求， 獲取 經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí) 更應(yīng) 造福社會，使廣大人民修身養(yǎng)性，宗教文化 事業(yè) 源遠(yuǎn)流長。前期工程完成并開放使用后，再根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及市場需求進(jìn)行后期 建設(shè) ，后期 建設(shè) 占地約 40 畝，總建筑面積5000 平方米。 （ 二 ） 寺廟 建設(shè) 建設(shè)內(nèi)容為： 萬佛殿 、天王殿、鐘樓、鼓樓、大雄寶殿、觀音殿、祈福 殿 、觀堂、道路、綠化、景觀、水電、廣場、停車場、及配套輔助設(shè)施等。 沿路綠化、美化，設(shè)置中英文對照導(dǎo)游圖、路牌 、路燈，適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置燈飾、游客休息室、公共廁所。一方面要提示旅游者不要亂丟亂吐，注意衛(wèi)生，保護(hù)環(huán)境；同時(shí)要組織環(huán)保工作者、志愿者及時(shí)收集、清理。 電源 該地段高壓線、農(nóng)村電網(wǎng)完善，可根據(jù)項(xiàng)目的需要接入 專線并配備必要的變電設(shè)施 ，完全可滿足項(xiàng)目 建設(shè)和開放使用后的 需要。 節(jié)能 ① 總平面節(jié)能 ② 給排水節(jié)能 ③ 材料節(jié)能 選用 節(jié)能環(huán)保、 耐用、抗壓強(qiáng)的建筑材料等，保證宗教固有遺 瀏陽市寶蓋寺修復(fù)建設(shè)可行性研究報(bào)告 瀏陽市科技咨詢服務(wù)中心 23 址 的 再現(xiàn)及豐富 。 一、防災(zāi)系統(tǒng)規(guī)劃 寶蓋 寺旅游區(qū)的自然災(zāi)害或?yàn)?zāi)害隱患主要有狂風(fēng)暴雨天氣、山路交通、人為或自 然原因引發(fā)的火災(zāi)、山區(qū)治安以及其它不可預(yù)見因素引起的其它 災(zāi)害 等 ,針對這幾種災(zāi)害情況必須分別做好以下防范措施： （ 一 ）防風(fēng)防雨 各 旅 游 路 徑特別是小徑應(yīng)隨時(shí)保持通暢，遇大風(fēng)和雷陣雨天氣應(yīng)確保游人能迅速進(jìn)入附近的建筑物內(nèi)或安全處躲避。成立景區(qū)突發(fā)事件管理小組，由各部門的工作人員擔(dān)任，對游區(qū)內(nèi)其它管理人員要求有應(yīng)付突發(fā)事件的能力。游客進(jìn)入景區(qū)前，提醒游客應(yīng)注意的安全事故，包括可能出現(xiàn)的意外情況及其應(yīng) 對 處理措施，應(yīng)嚴(yán)格遵守的安全條例及違反后的處罰等各項(xiàng)規(guī)章制度等。 （三）預(yù)防與急救 遇有病人，在第 一時(shí)間作出緊急處理，然后及時(shí)轉(zhuǎn)送醫(yī)院 ,成立急救行動小組，遇重大安全事故時(shí)，可及時(shí)行動搶救。原則上要防消結(jié)合，以防為主。 四、安全管理人員的建立與培訓(xùn) 為保護(hù)整個(gè) 寶蓋 寺旅游區(qū)的安全運(yùn)作及人身安全，安全方面要有專門的資金、人力的投入，從而杜絕和減少有關(guān)安全事故的發(fā)生。發(fā)展生態(tài)旅游是 寶蓋 寺周邊地區(qū)居民的共同愿望 ,但資源的保護(hù)與社會發(fā)展二者之間存在一定沖突，保護(hù)環(huán)境困擾著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活動的開展，從生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身來看，當(dāng)?shù)鼐用裢巧鷳B(tài)旅游社會環(huán)境的重要組成部分，通過生態(tài)環(huán)境教育、發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)以及吸引外來投資、增加就業(yè)機(jī)會等方式 來提高當(dāng)?shù)卮迕竦姆e極性，解決好景區(qū)內(nèi)及周邊社區(qū)居民的利益，增強(qiáng)對游客的親和力，使保護(hù)當(dāng)?shù)貎?yōu)良的生態(tài)環(huán)境成為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的自覺行動，從而保護(hù)當(dāng)?shù)氐男蓍e度假旅游、生態(tài)旅游，朝著 瀏陽市寶蓋寺修復(fù)建設(shè)可行性研究報(bào)告 瀏陽市科技咨詢服務(wù)中心 28 健康、有組織的方向發(fā)展。 瀏陽市寶蓋寺修復(fù)建設(shè)可行性研究報(bào)告 瀏陽市科技咨詢服務(wù)中心 29 第 八 章 生態(tài)環(huán)境保護(hù) 寶蓋 寺 旅游區(qū)是以自然與佛學(xué)文化要素為特點(diǎn)的景區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，但是如果不加以得當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，受到破壞以后，難以恢復(fù)。R： 式中： S：瞬間游客環(huán)境容量 N：年游客環(huán)境容量 Q：日游客環(huán)境容量 L：游線長（米）或景區(qū)面積 T：日周轉(zhuǎn)率（取 1） M：人均面積 500 平方米 R：每年可游覽日數(shù)（取 350 天） 瀏陽市寶蓋寺修復(fù)建設(shè)可行性研究報(bào)告 瀏陽市科技咨詢服務(wù)中心 30 整個(gè)旅游區(qū)的合理游客容量為每日 1000 人次 ,短期內(nèi)可 能 達(dá)不到這個(gè)指標(biāo)，環(huán)境壓力較小，但是景區(qū)發(fā)展成熟后，景區(qū)建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模后，游客會逐漸增加，達(dá)到旅游 容量 的上限，從而帶來較大環(huán)境壓力，在旅游區(qū)的發(fā)展前期，雖然 景 區(qū)沒 有環(huán)境壓力，但是在旅游區(qū)的局部地段及一些核心的旅游區(qū)，在一定時(shí)段內(nèi)可能達(dá)到最 高 的環(huán)境容量值，要合理分散游客，使之合理分散在大景區(qū)的其它地段，減輕核心景區(qū)的環(huán)境壓力。 絕對保護(hù)區(qū) 整個(gè)旅游區(qū)可分為 不同的保護(hù)區(qū)。 重點(diǎn)保護(hù)區(qū) 指重點(diǎn)規(guī)劃范圍，不得建體量過大或風(fēng) 格與開發(fā)主題不協(xié)調(diào)的建筑，注意環(huán)境的美化綠化，保證空氣的潔凈，噪聲不得超標(biāo)等，為游人提供安全、舒適的旅游、度假環(huán)境。在本旅游區(qū)主要景區(qū)以外的區(qū)域都為一般保護(hù)區(qū)，也是生態(tài)保育區(qū)。 ③ 、山石保護(hù) 嚴(yán)禁在附近采石 或建設(shè)妨礙景觀的建筑，保護(hù)其前方無欄阻的空間，有特殊功能的山石等，應(yīng)予以特殊保護(hù)。在 寶蓋 寺旅游區(qū)內(nèi)，由于沒有 河流，但有豐富的地下水系，所以污水 處理的問題是景區(qū)開發(fā)的難點(diǎn)與重點(diǎn)。建筑物體要布局合 瀏陽市寶蓋寺修復(fù)建設(shè)可行性研究報(bào)告 瀏陽市科技咨詢服務(wù)中心 33 理，色彩風(fēng)格一致，與周邊景觀格調(diào)協(xié)調(diào)，墻面整潔、無污垢，無亂堆、亂建、亂放現(xiàn)象。生產(chǎn)、生活垃圾必須及時(shí)處理，不得隨地堆放。 估算依據(jù)主要有： （一） 道跨投資：參 照交通部 1996 年頒布的公 路工程預(yù)算定額，并參考 瀏陽市 近年建設(shè)同類項(xiàng)目的造價(jià) 標(biāo)準(zhǔn) 。主要參照 瀏陽市 近年人造林工程、生態(tài)保護(hù)工程、環(huán)境治理工程、生態(tài)能源建設(shè)工程等同類項(xiàng)目的造價(jià)標(biāo) 準(zhǔn) 。 二、旅游區(qū)近期 及遠(yuǎn)期 建設(shè)規(guī)劃 根據(jù) 寶蓋 寺旅游區(qū) 旅游資源的特點(diǎn)，旅游開發(fā)的現(xiàn)狀，旅游區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀，擬定旅游區(qū)近期建設(shè)目標(biāo)，使旅游區(qū)的環(huán)境保護(hù)和服務(wù)接待體系初具規(guī)模。 （四 ）水電、電信建設(shè) 具體建設(shè)項(xiàng)目： 20 立方米水池建設(shè)； 變電所建設(shè)； 電纜鋪設(shè)； 通信電纜鋪設(shè)； 供電線架設(shè)； 電話交換機(jī)； 瀏陽市寶蓋寺修復(fù)建設(shè)可行性研究報(bào)告 瀏陽市科技咨詢服務(wù)中心 36 其它配套設(shè)施等。 發(fā)展生態(tài)、休閑、度假旅游是市場發(fā)展的需要，適合都市人旅 瀏陽市寶蓋寺修復(fù)建設(shè)可行性研究報(bào)告 瀏陽市科技咨詢服務(wù)中心 37 游的需求。 寶蓋 寺旅游區(qū)嚴(yán)格遵守可持續(xù)發(fā)展的原則，對景區(qū)的發(fā)展要嚴(yán)格遵守保護(hù)性為前提，旅游設(shè)施的建筑體量一定控制在合理的規(guī)模內(nèi)，游客要控制在合理的數(shù)量，旅游產(chǎn)業(yè)的 “三廢 ”要經(jīng)過科學(xué)的處理，游人活動及產(chǎn)生的污染，不要超過環(huán)境的自凈能力，從而使景區(qū)維持在一個(gè)動態(tài)的平衡之中，保持景區(qū)的可持續(xù)發(fā) 展。 瀏陽市寶蓋寺修復(fù)建設(shè)可行性研究報(bào)告 瀏陽市科技咨詢服務(wù)中心 39 第十一 章、技術(shù)指標(biāo)與投資效益 一、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一） 近期 規(guī)劃總用地面積 54000 平 方 米 ① 建筑用地： 16000 平方米 . ② 綠化用地： 37000 萬平方米 . ③ 硬地廣場（含停車場） 3000 平方米 . ④ 道路用地： 4300 平方米 。 （注：建設(shè)周期為 二 年 ） 說明 : ① 折舊 待 攤費(fèi)用采用直線法 ,年限以其規(guī)定的使用年限 . ② 未指明的情況下營業(yè)費(fèi)用 ,管理費(fèi)用均為變動成本 . ③ 低值易耗品采取一次性攤銷 . ④ 第一年效益指標(biāo)具體測算見投資目效益測算分析部分 . ⑤ 景點(diǎn)修繕費(fèi)用作為長期待攤費(fèi)用處理 . ⑥ 以上價(jià)格均以投資后的增量測算 . 綜上所述， 寶蓋 寺修復(fù)擴(kuò)建 項(xiàng)目 無論 生態(tài)環(huán)境，空氣 質(zhì)量 均處于原始自然狀態(tài)， 建設(shè)此項(xiàng)目 對環(huán)境影響不大。 二、 遠(yuǎn)在先秦時(shí)期（至今 約 2200 多年），涌現(xiàn)出的孔子學(xué)說為代表的儒教主流思想、主張： “禮治 ”、禮、儀、廉、恥，國以人為本，愛以善為本，善以德為本，德以修為本，修以悟?yàn)楸尽? 五、 20xx 多年來，中國的佛學(xué)、儒學(xué)及道學(xué)，正如： “今 人不見古時(shí)月 ， 今月曾經(jīng)照 古人 ”！不因在歷史的長河中淡遠(yuǎn)而去。辯證法最初來源于佛教。 —— 愛因斯坦 世界上所有宗教中，我所贊成的是佛教 。 —— 愛因斯坦