【正文】 ... 15 1 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目名稱 中國盱眙龍蝦產(chǎn)業(yè)集團(tuán)暨江蘇盱眙龍蝦股份有限公司 總部基地 投資主體 中國盱眙龍蝦產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 和 江蘇盱眙龍蝦股份公司 項(xiàng)目 地址 江蘇盱眙縣山水大道 北 側(cè) 、梅花大道 西側(cè) 交界處 地塊 40 畝。 與此同時(shí)，公司 正聘請南京立信永華會計(jì)師事務(wù)所全面整合漁蒙家核心資產(chǎn)，按此次股份公司增資要求 ， 漁蒙家投資 將 達(dá) 到 4400 萬。 為盡早進(jìn)入資本市場， 20xx 年上半年 ，公司 準(zhǔn)備引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資，改善股本結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目可行性報(bào)告編制依據(jù)： 國家及 江蘇省、淮安市、盱眙縣等各級地方政府 頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 ； 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 ； 投資項(xiàng)目方 草簽 的協(xié)議書或意向書 ； 江蘇盱眙龍蝦股 份公司《 中國 盱眙龍蝦大廈暨盱眙龍蝦總部基地項(xiàng)目匯報(bào)》報(bào)告 ； 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行的調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料 ； 其他有關(guān)依據(jù)資料 。 資金問題是未來發(fā)展中最大的問題，提高資金使用效率是當(dāng)務(wù)之急。 同市場營銷工作緊密結(jié)合起來，并逐步融入理念，形成獨(dú)特的風(fēng)格。 完善流程，加強(qiáng)按流程執(zhí)行的 觀念。 進(jìn)一步維護(hù)積極、創(chuàng)新的文化環(huán)境，持續(xù)競爭意識和市場意識，企業(yè)文化得到新的發(fā)展。 江蘇省盱眙龍蝦協(xié)會是 20xx 年 8 月 經(jīng)江蘇省海洋與漁業(yè)局批準(zhǔn)、江蘇省民政廳注冊的大型社團(tuán)。公司從創(chuàng)業(yè)伊始，就成功地 定位了三個(gè)出品組合的獨(dú)特戰(zhàn)略：盱眙龍蝦、時(shí)尚火鍋、精品川菜。 20xx 年 10 月 16 日，盱眙龍蝦股份有限公司與中國著名特許經(jīng)營專家、中國特許經(jīng)營學(xué)的奠基創(chuàng)始人李維華博士正式簽訂顧問咨詢協(xié)議， 李維華出任 江蘇 盱眙龍蝦 股份有限公司 首席顧問，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)全力打造中國龍蝦第一品牌和龍蝦的第一特許經(jīng)營、第一連鎖經(jīng)營項(xiàng)目。 漁蒙家在發(fā)展的三年中，已經(jīng)擁有直營店 15 家 （含籌建中） ，直營店員工 760 余人，加盟店 20 余 家。 公司從創(chuàng)業(yè)伊始，就成功地 定位了三個(gè)出品組合的獨(dú)特戰(zhàn)略：盱眙龍蝦、時(shí)尚火鍋、精品川菜。 目前， 漁蒙家 將繼續(xù)擴(kuò)展 加盟 店，注重提高各店運(yùn)營質(zhì)量 ， 同時(shí)加快新品研發(fā)，不斷提高公司的核心競爭力。 下轄 江蘇盱眙龍蝦股份有限公司、盱眙龍蝦 實(shí) 業(yè)公司龍蝦深加工生產(chǎn)線三條，年加工能力達(dá) 4000 余噸。 20xx 年 ， 盱眙龍蝦被評為中國名牌農(nóng)產(chǎn)品、江蘇省著名商標(biāo)、 江 蘇省名牌產(chǎn)品。 3 項(xiàng)目建設(shè) 的 必要性 總部 辦公 需求 隨著集團(tuán)事業(yè)的發(fā)展， 目前 租賃的臨時(shí) 辦公場地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求 。包括餐飲管理、廚務(wù)培訓(xùn)、龍蝦養(yǎng)殖技術(shù)培訓(xùn)、中國盱眙龍蝦雜志月刊。 4 項(xiàng)目 的 環(huán)境 性 及安全 性 項(xiàng)目的環(huán)境性 該項(xiàng)目 位于 盱眙縣 政府新區(qū)東側(cè) ，周邊建筑密度非常低；而項(xiàng)目本身 因 集 辦公、 會議展覽、研發(fā)中心、龍蝦加工中心、 酒店、物流及形象展示 為一體，不管是在建設(shè)過程中 ， 還 是在建成后的使用過程中，都 不會 有任何有害物質(zhì)排放到空氣 與 水中 。樓面板全部采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。在制定管理方案時(shí)，我們對項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 其它準(zhǔn)備 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍 ； 辦理開工報(bào)告 ； 辦理質(zhì)監(jiān)委托 ； 組織設(shè)計(jì)交底 ； 摸清施工現(xiàn)場地下有無 國家相關(guān)設(shè)施 ，如有及時(shí)妥善處理。 具體估算詳見表 1。 資金籌措方式 自有資金投入 3000 萬元 ，銀行貸款 4500 萬元 。 項(xiàng)目貸款 說明 及還貸能力分析 億元的品牌價(jià)值（農(nóng)業(yè)部認(rèn)定） ，股東對其該項(xiàng)目非常重視，盱眙龍蝦作為盱眙 縣 對外的第一張名片， 由盱眙政府歷時(shí) 十一年 傾力打造， 。 ， 江蘇漁蒙家餐飲有限公司作為江蘇盱眙龍蝦股份有限公司的第一大股東，多年來一直保持良好的經(jīng)營業(yè)績， 被多家銀行評為“信用 3A”企業(yè)。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動并產(chǎn)生變化。 銀行借款的成本率。 向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。 9 社會 經(jīng)濟(jì)效益分析 該項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，無論在經(jīng)濟(jì)效益方面 ， 還是在社會效益方面，都將是可觀的。 同時(shí)， 總部 基地建 成之后 ，將 發(fā)揮 作為 盱眙龍蝦產(chǎn)業(yè)火車頭 的作用 ， 充分利用 盱眙龍蝦之都的 各類資源 ， 打通龍蝦產(chǎn)業(yè)的上下游，真正帶動 10 萬人的龍蝦產(chǎn)業(yè)大軍 致富 ，全面 推動盱眙經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。具體為： a、土地款地方政府 凈收 益部分全部及時(shí)獎勵(lì)返還給公司 ，支持項(xiàng)目建設(shè) ； b、 政府性 基金先征后返，房產(chǎn)、地震、氣象等服務(wù)性按最低限收取 ； c、地方政府保證水、電、氣、電信網(wǎng)絡(luò)、排污管道等配套到項(xiàng)目紅線 ，負(fù)責(zé)將地塊旁及地塊內(nèi)的電線移走或改用地下電纜。 劣勢 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大 。 同時(shí)，該項(xiàng)目正在并已經(jīng)完成了部分工程的前期工作，包括建筑招標(biāo)以及工程的初步設(shè)計(jì)，以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。 實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場波動時(shí)的降價(jià)應(yīng)對空間。為了支持江蘇盱眙龍蝦股份有限公司的總部基地項(xiàng)目建設(shè)，江蘇漁蒙家餐飲有限公司擬向江蘇盱眙龍蝦股份有限公司增加投資額。 根據(jù)政府會辦會工作紀(jì)要，該地塊于 20xx年 1 月 26 日完成掛牌， 2 月 5 日前完成所有拆遷工作， 3 月 28 日正式開工，并且在開工前幫股份公司把土地證辦好。江蘇漁蒙家餐飲有限公司 09 年度公司凈利潤達(dá) 1400 余萬元，隨著籌建中各門店的順利開業(yè)，預(yù)計(jì) 20xx 年公司凈利潤將達(dá)到 20xx 萬元。 流動資金充裕， 還款壓力不大。無其他負(fù)債。 目前正在營業(yè)中門店有 10 家， 分別是：常州市漁蒙家餐飲管理有限公司北環(huán)店，位于常州市飛龍東路 28 號， 營業(yè)面積 1500 平方米，總部辦公面積等 3000 平方米， 總投資額 620 余萬元，月均營業(yè)額 120 萬左右 ；常州市漁蒙家餐飲管理有限公司健身店，位于常州市健身路 15 號，營業(yè)面積 1380 平方米，月均營業(yè)額 90 萬左右；常州市漁蒙家餐飲管理有限公司香江華廷店，位于常州市懷德南路 972 號，營業(yè)面積 1200平方米，月均營業(yè)額 90 萬左右；常州市漁蒙家餐飲管理有限公司新區(qū)店，位于常州市黃山路 217 號，營業(yè)面積 680 平方米，月均營業(yè)額 40 萬左右；金壇市漁蒙家火 鍋店，位于金壇市東門大街 215 號，營業(yè)面積 800 平方米，月均營業(yè)額 60 萬左右；宜興市漁蒙家餐飲有限公司，位于宜興市紫荊公寓 9 號，營業(yè)面積 800 平方米，月均營業(yè)額 70 萬左右；無錫市漁蒙家餐飲管理有限公司，位于無錫市青石路 1 號，營業(yè)面積 1700 平方米，月均營業(yè)額 140 萬元；無錫市漁蒙家餐飲管理有限公司清揚(yáng)分公司，位于無錫市清揚(yáng)路 97 號，營業(yè)面積 1800 平方米，月均營業(yè)額 120 萬左右； 上海 漁蒙家餐飲管理有限公司 ，位于上海肇嘉浜路，總面積為 20xx 平米 ，月均營業(yè)額 150 萬左右 ； 上海 漁蒙家餐飲管理有限公司莘莊店，位于 上海莘凌路 8 號，營業(yè)面積 800 平方米，月均營業(yè)額 70 萬元。 公司從創(chuàng)業(yè)伊始，就成功地 定位了三個(gè)出品組合的獨(dú)特戰(zhàn)略：盱眙龍蝦、時(shí)尚火鍋、精品川菜。 目前， 漁蒙家 將繼續(xù)擴(kuò)展 加盟 店，注重提高各店運(yùn)營質(zhì)量 ， 同時(shí)加快新 品研發(fā)，不斷提高公司的核心競爭力。 “ 盱眙龍蝦節(jié) ” 的舉辦引發(fā)了食用淡水小龍蝦的風(fēng)暴，許多賓館飯店大打龍蝦美食牌， “ 十三香龍蝦 ” 、 “ 清水龍蝦 ” 、“ 紅透龍蝦 ” 等；銷售市場需求量的增加，使天然資源銳減，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，淡水小龍蝦已成為市場熱銷的水產(chǎn)品種。目前我國養(yǎng)殖淡水小龍蝦較好的地區(qū)為 江蘇 、 湖北 、 安徽 和 浙江 等省。介紹了淡水 小龍蝦養(yǎng)殖概況與評價(jià)、淡水小龍 蝦生物學(xué)特性、淡水小龍蝦養(yǎng)殖環(huán)境質(zhì)量要求、淡水小龍蝦苗種生產(chǎn)技術(shù)、淡水小龍蝦池塘養(yǎng)殖技術(shù)、其他養(yǎng)殖方式、淡水小龍蝦病害與防治、淡水小龍蝦的利用價(jià)值等 8 個(gè)方面的內(nèi)容。原因是軟殼淡水小龍蝦在蛻殼過程中大量吸水．蛻掉的殼是人類不易消化吸收的幾丁質(zhì)和碳酸鈣等。美國和歐洲是世界上生產(chǎn)和消費(fèi)軟殼蝦最多的地區(qū)，其市場價(jià)格是硬殼蝦的 l0 倍。淡水小龍蝦作為經(jīng)濟(jì)水產(chǎn)品不僅在漁業(yè)生產(chǎn)中的具有重要作用，而且還可作為實(shí)驗(yàn)室培養(yǎng)的模式動物，用于環(huán)境科學(xué)、營養(yǎng)學(xué)、藥理學(xué)、毒理學(xué)等學(xué)科研究的實(shí)驗(yàn)材料，廣泛地應(yīng)用于各學(xué)科領(lǐng)域。 作為為數(shù)稀少的自然資源性蝦類產(chǎn)品 —— 淡水龍蝦，是我國重點(diǎn)出口水產(chǎn)品之一，也是備受關(guān)注的高風(fēng)險(xiǎn)出口商品?；?，為有效推進(jìn)我國淡水龍蝦持續(xù)、健康、穩(wěn)定地出口，筆者就該行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展中存在的問題，談一些粗淺的看法，以供同行參考。 淡水龍蝦的食用和經(jīng)濟(jì)價(jià)值也是逐步被人們發(fā)現(xiàn)和認(rèn)識的，十八世紀(jì)，歐洲和美洲人在濕地捕捉小龍蝦供娛樂之用，隨著工業(yè)革命開始，瑞典和法國人很快從新發(fā)現(xiàn)的富饒的淡水龍蝦資源中獲得利益，制作淡水龍蝦風(fēng)味食品推向市場，并且形成特有的諸如瑞典每年八月初 “ 龍蝦節(jié) ” 的飲食文化。 1988 年，江蘇省大豐縣冷凍加工廠在原鹽城商檢部門的幫助下，捕捉淡水龍蝦研制加工熟產(chǎn)品試銷歐美市場，當(dāng)年出口 21 噸產(chǎn)品，從此，拉開了我國出口淡水龍蝦行業(yè)興起的序幕。總而言之，出口淡水龍蝦行業(yè)十多年來的興起和發(fā)展，在國家、集體、個(gè)人三得益的同時(shí)，對長江流域地區(qū)農(nóng)村開放型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。 出口貿(mào)易市場的不可預(yù)測性和風(fēng)險(xiǎn)性相當(dāng)大，在突破國外技術(shù)和貿(mào)易壁壘、經(jīng)受國際市場考驗(yàn)等方面的能力還比較脆弱。 產(chǎn)品的安全衛(wèi)生問題時(shí)有發(fā)生，安全衛(wèi)生隱患依然突出，過去的十幾年，出口淡水龍蝦產(chǎn)品質(zhì)量問題可以說年年都有，引發(fā)了一系列的外貿(mào)質(zhì)量糾紛事件和政府間的貿(mào)易摩擦，如美國 FDA 的“ 黑名單 ” 、歐盟的全面禁運(yùn)、入關(guān)時(shí)擴(kuò)大抽樣檢查等。 行業(yè)秩序比較混亂，質(zhì)量水平參差不齊，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā) 生。雖然淡水龍蝦的繁殖力比較強(qiáng)，長江流域地區(qū)的自然資源一度比較多，但是人為殘酷捕撈收購和原料大戰(zhàn)的力度更強(qiáng)。 國內(nèi)消費(fèi)市場異軍突起，出口行業(yè)將面臨無米之炊?，F(xiàn)在出口淡水龍蝦企業(yè)都為對歐盟或?qū)γ绹?FDA、 HACCP 注冊備案的企業(yè)，其對外衛(wèi)生注冊編號既是向歐美出口產(chǎn)品的 “ 綠色通行證 ” ，也包含了中國政府部門對進(jìn)口國在安全衛(wèi)生管理方面的承諾。最近幾年來，雖然中國食品土畜進(jìn)出口商會小龍蝦分會在規(guī)范小龍蝦出口秩序、加強(qiáng)內(nèi)部管理、 擴(kuò)大出口、提高行業(yè)整體收益上做了不少工作。但是，有些企業(yè)為了擁有對外注冊代號和出口資格，雖然已建立和實(shí)施了 HACCP 安全衛(wèi)生監(jiān)控體系文件，但是與進(jìn)口國技術(shù)法規(guī)要求相比還存在差距，主要反映在：一是有些企業(yè)思想認(rèn)識不到位，認(rèn)為這是做表面文章，因此出現(xiàn)寫歸寫、說歸說、做歸做的 “ 兩張皮 ” 現(xiàn)象；二是企業(yè) HACCP安全衛(wèi)生監(jiān)控體系文件的 科學(xué)性、符合性和可操作性不夠，沒有結(jié)合企業(yè)實(shí)際運(yùn)行情況和市場的新要求適時(shí)修改完善，而是企業(yè)之間基本相互雷同、與實(shí)際脫節(jié)；三是企業(yè)的檢測儀器設(shè)備、從業(yè)人員素質(zhì)、檢測能力跟不上國際上的變化，缺乏必要的安全衛(wèi)生項(xiàng)目自檢能力；四是一般企業(yè)對廠門內(nèi)的安全衛(wèi)生監(jiān)控工作相對比較重 視，對廠門外的原輔 (配 )料的安全衛(wèi)生監(jiān)控工作還存在相當(dāng)?shù)穆┒矗斜憩F(xiàn)在淡水小龍蝦原料來源比較混亂、中間經(jīng)營環(huán)節(jié)多、溯源監(jiān)控難度大，有些原料安全衛(wèi)生質(zhì)量難以得到有效保障。如前所述，我國出口淡水龍蝦行業(yè)的半壁江山依靠美國市場。對包括出口淡水小龍蝦產(chǎn)品在內(nèi)的動物源性食品，悠命相關(guān)的非關(guān)稅貿(mào)易壁壘的重要表現(xiàn)形式有進(jìn)口禁令、技術(shù)性貿(mào)易壁壘、 SPS 協(xié)議、反恐壁壘等。檢查的重點(diǎn)已從評估水產(chǎn)品加工廠 (庫 )的生產(chǎn)衛(wèi)生條件、設(shè)備設(shè)施、質(zhì)量體系延伸到政府殘留監(jiān)控大體系和企業(yè)對殘留自控的有效性上。 這些非關(guān)稅貿(mào)易壁壘猶如一把 “ 殺手锏 ” ，在雙邊貿(mào)易中假借保護(hù)人類、動物健康和環(huán)保之名直接限制進(jìn)口，出口淡水小龍蝦行業(yè)飽受其苦。僅靠事后抽樣檢測難以保證整批產(chǎn)品安全衛(wèi)生質(zhì)量，目前在這最重要的源頭工作方面還存在相當(dāng)多的隱患和實(shí)際困難。再次，對問題或 “ 黑名單 ” 企業(yè)的處罰力度不夠，致使個(gè)別企業(yè)有持無恐，無視相關(guān)法律法規(guī)的權(quán)威性，造成執(zhí)法人員的監(jiān)管難度增大。在今后復(fù)雜的國際市場形勢和國內(nèi)從水體到餐桌的小龍蝦安全衛(wèi)生控制鏈中，靠單個(gè)企業(yè)來應(yīng)對顯然是不可能的，行業(yè)內(nèi)部必須從松散到緊密，靠誠信、質(zhì)量、效益、市場維護(hù)來增強(qiáng) 和穩(wěn)定出口小龍蝦產(chǎn)品的生命力。三是加強(qiáng)與國內(nèi)檢驗(yàn)檢疫、漁業(yè)、工商、海關(guān)等政府職能部門的合作和交流，一手抓源頭安全衛(wèi)生管理，一手抓市場規(guī)范經(jīng)營。對淡水小龍蝦產(chǎn)品的管理涉及方方面面，要確保產(chǎn)品不出問題，就需要統(tǒng)籌處理好以下六個(gè)方面的關(guān)系：一是統(tǒng)籌小龍蝦安全衛(wèi)生體系與企業(yè)誠信體系；二是統(tǒng)籌 HACCP 體系認(rèn)證、衛(wèi)生注冊與日常監(jiān)督管理；三是統(tǒng)籌出口管理體系與內(nèi)銷管理體系；四是統(tǒng)籌源頭治理與過程監(jiān)控和項(xiàng)目檢測；五是統(tǒng)籌政府職能部門監(jiān) 管模式改革與工作質(zhì)量檢查；六是統(tǒng)一農(nóng)、獸藥殘等安全衛(wèi)生項(xiàng)目的檢測尺度，各國對進(jìn)口小龍蝦的檢驗(yàn)項(xiàng)目和具體限量不盡相同，為了規(guī)范管理，統(tǒng)一尺度，建議將殘留限量統(tǒng)一到進(jìn)口國的要求上來，并不斷更新修改。 (2)檢驗(yàn)檢疫部門應(yīng)該根據(jù)今年國務(wù)院第 59 次常務(wù)會議精神，對