【正文】 寬闊，科學(xué)劃分餐廳，起居，臥室，布局緊湊，功能齊全，巧妙節(jié)省空間。只在讓水清文苑成為所有在大連居住的人理想的住所、滿意的住處！第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章目錄前言 項(xiàng)目總說明項(xiàng)目市場營銷環(huán)境分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 開發(fā)原則及營銷策劃 項(xiàng)目推廣略 項(xiàng)目推廣手段 銷售前景展望第一章：前言本銷售策劃書通過對水清文苑三期項(xiàng)目的市場營銷環(huán)境的分析，指定出切實(shí)可行的銷售思路、戰(zhàn)略、方法及明確的市場推廣手段，使銷售工作目標(biāo)清晰，銷售過程有據(jù)可依，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目既定的銷售目標(biāo)。80%的入住率。三期 2000現(xiàn)擬：容積率：：75%以上 擬建400410戶風(fēng)格未定 現(xiàn)擬：分期開發(fā)水清文苑第三期處于規(guī)劃階段四、.周邊環(huán)境水清文苑位于大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。通過多年來對大連市場的調(diào)查與分析顯示：別墅市場人群主要有以下四個(gè)群體。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。第三章 項(xiàng)目市場營銷環(huán)境分析作為一個(gè)旅游休閑城市，大連的別墅市場吸引了眾多外來人口投資，無論休閑養(yǎng)老還是升值保值都具備一定的發(fā)展?jié)撃?。其中按容積率和建筑形式分為頂級別墅，普通別墅，經(jīng)濟(jì)型別墅三種，從建筑形式上看，雙拼和聯(lián)排的形式占比約為66%，另外疊拼形式的占比為4%，所以說大連的別墅大部分基本屬于經(jīng)濟(jì)型別墅。新盤別墅銷售情況喜人，多數(shù)現(xiàn)房銷售一半以上，大連市及其所屬的縣級市也售出很多；原來較多銷售不暢的別墅重新改造后入市，也取得了不錯(cuò)的業(yè)績，翠湖別墅和玫瑰園幾年前的戶型和外觀較差的別墅也銷售60%以上；一些成功別墅區(qū)開發(fā)的后期工程則更熱銷。，風(fēng)格鮮明的別墅市場看好由于大連市的國內(nèi)別墅買家長期居住在擁擠的市區(qū)，居住空間的狹小使他們充滿了對大面積住房的渴望，超大面積住宅成了剛剛富裕起來人們的追求目標(biāo)。買家會(huì)更加理智地選擇別墅，不會(huì)因價(jià)格低廉而忽視關(guān)鍵性的產(chǎn)權(quán)證明、地段、交通、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。這部分業(yè)主是項(xiàng)目所在區(qū)域別墅市場的消費(fèi)主體。這些業(yè)主多具備良好的教育，很多人還具有海外學(xué)習(xí)或工作經(jīng)驗(yàn)，對西方生活方式較為認(rèn)同，比較推崇個(gè)人價(jià)值和尊嚴(yán)，表現(xiàn)在日常生活中，對居住的私密性有更高的要求。除了室內(nèi)功能分布區(qū)布局外，別墅也要擁有一定的園藝設(shè)計(jì)空間，較大面積的后花園，以滿足業(yè)主在品位上的表現(xiàn)欲望?？蛻糇∵M(jìn)別墅的時(shí)候希望既能在別墅生活中享受大自然的寧靜與合適，同時(shí)又要能擁有生活上的一切便利。過去的萊茵河，曾經(jīng)記載了幾代人溫柔懷舊的夢。萊茵河畔的生活如水，從容、自在，任意流淌，具有濃烈的休閑意味?！叭收邜凵?，智者愛水”，喜好大自然環(huán)境的餓人們紛紛棄城而去，尋找心中理想的家園。水清文苑遠(yuǎn)離喧囂的都市，有著得天獨(dú)厚的自然條件：完美的自然景色，新鮮的空氣，廣闊的土地，為生活于此的人們提供了健康的空間和完全回歸自然的感覺。通過定期組隊(duì)，不定期組織交流比賽，這樣不但鍛煉了身體，同時(shí)也曾進(jìn)了業(yè)主之間的感情。這一高性價(jià)比主要是指：購買機(jī)率與單位面積受益。歐美風(fēng)格，前廳后院。以上的格局基本和這一消費(fèi)群體的要求相吻合，能達(dá)到迅速銷售的效果。因此，我方建議：為了降低市場資金風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)先開發(fā)2塊地，然后由西向東滾式開發(fā)。詳細(xì)方案將隨項(xiàng)目開展情況予以提供。須注意的是當(dāng)客戶在外立面上提出修改要求時(shí)，要和整體別墅群的風(fēng)格、色調(diào)相協(xié)調(diào)。4）先用國外著名建筑設(shè)計(jì)公司在別墅的設(shè)計(jì)上，中國起步較晚，設(shè)計(jì)缺乏新意，但是很多客戶的意識(shí)卻非常超前，這就要求設(shè)計(jì)師要具備很強(qiáng)的把握潮流的能力，所以一定要選用創(chuàng)意超前、實(shí)力雄厚的建筑設(shè)計(jì)公司，這也是降低三期風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要保障。B．提供三種裝修選擇：豪華裝修，標(biāo)準(zhǔn)裝修或毛坯房。水清文苑三期的入市時(shí)機(jī)，應(yīng)選在拿到銷售許可證之前三個(gè)月開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。同時(shí)在一、二、三期之間起到協(xié)調(diào)作用。占地約2500—3000平方米。⑴“一個(gè)信息”，即“水清文苑”融入自然環(huán)境美的信息。②建造9洞高爾夫球場。C．提高球場周圍別墅售價(jià)。③美化入口樹林。如舉辦大型豪華戶外餐會(huì)，歌舞晚會(huì)，讓客戶之間、客戶與發(fā)展商之間增加交流的機(jī)會(huì)，達(dá)到相互溝通的作用。問題是傳達(dá)什么樣的信息，這一點(diǎn)至關(guān)重要。B．半開放式管理。靠近門口的地方設(shè)立植物柱子。① 在別墅周圍種一些易吸塵、吸噪音的綠色植物（如側(cè)柏、雪松）。第八章 項(xiàng)目推廣手段一、項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)：名稱：項(xiàng)目的名稱應(yīng)對項(xiàng)目的整體形象有所體現(xiàn)。制作經(jīng)過CI設(shè)計(jì)的信封、信紙、文件夾、文件袋、名片、一次性水杯等，在與客戶接觸的過程中不斷使用，使項(xiàng)目的視覺形象得以強(qiáng)化，提高人們對項(xiàng)目的認(rèn)同度。無論是在宣傳活動(dòng)中還是在銷售全過程，從業(yè)人員的良好素質(zhì)可以體現(xiàn)這個(gè)企業(yè)的層次與實(shí)力，增強(qiáng)人們對該企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的信賴。將廣告、軟性宣傳、促銷活動(dòng)、服務(wù)活動(dòng)和其他活動(dòng)統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)行動(dòng)，從而達(dá)到最佳的宣傳推廣效果。但由于報(bào)紙房產(chǎn)廣告過多，效果明顯下降，同時(shí)，報(bào)紙對別墅的客戶群的影響力并不明顯，因此建議盡量減少報(bào)紙廣告。軟廣告： 軟廣告是利用新聞媒體宣傳項(xiàng)目形象品牌的一種極好形式。這種聯(lián)誼會(huì)針對性強(qiáng)，客戶有效面廣。相信經(jīng)過專業(yè)化的包裝和操作，該項(xiàng)目將會(huì)取得良好的銷售業(yè)績，達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。廣告宣傳計(jì)劃報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目新聞炒作和廣告發(fā)布計(jì)劃》中心內(nèi)容： 戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。 柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述.........錯(cuò)誤！未定義書簽。 房地產(chǎn)市場價(jià)格簡析...........錯(cuò)誤！未定義書簽。一、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析..........錯(cuò)誤！未定義書簽。二、柳北區(qū)CBD中心房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析.....錯(cuò)誤！未定義書簽。 柳北區(qū)CBD中心區(qū)酒店分布.....錯(cuò)誤！未定義書簽?！娟柟?00城市廣場】..........錯(cuò)誤！未定義書簽?！緰|岸一、項(xiàng)目概況...........錯(cuò)誤！未定義書簽。 城區(qū)市政配套情況.............錯(cuò)誤！未定義書簽。三、項(xiàng)目資源優(yōu)化和利用........錯(cuò)誤！未定義書簽。.........錯(cuò)誤！未定義書簽。一、項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位..........錯(cuò)誤！未定義書簽。 商業(yè)、辦公和酒店式公寓類定位........錯(cuò)誤！未定義書簽。.............錯(cuò)誤！未定義書簽。 建筑外立面建議........錯(cuò)誤！未定義書簽。 【E－3－6地塊】：............錯(cuò)誤！未定義書簽。 準(zhǔn)備工作..............錯(cuò)誤！未定義書簽。...........錯(cuò)誤！未定義書簽。.........錯(cuò)誤！未定義書簽。二、銷售實(shí)施...........錯(cuò)誤！未定義書簽。..........錯(cuò)誤！未定義書簽。錯(cuò)誤！未定義書簽。（四）廣告效應(yīng)的初級階段是創(chuàng)造預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，廣告效應(yīng)的高級階段是創(chuàng)造預(yù)期之外的品牌效應(yīng)。以此來達(dá)成主力、輔助媒體強(qiáng)勢互動(dòng)、聯(lián)合生輝的局面。軟性廣告更多地是站在社會(huì)公益或社會(huì)全局觀的立場，渲染項(xiàng)目對生活方式、對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、對社會(huì)民生、對地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)所能發(fā)揮的示范及引領(lǐng)性作用；而硬性廣告則是直接促進(jìn)銷售業(yè)績達(dá)成的助燃劑，同時(shí)也是測量市場體溫的溫度計(jì)。并為以后的樓盤開發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發(fā)起廣泛意義上的目標(biāo)市場對本項(xiàng)目的獵奇心理，最終調(diào)動(dòng)市場意欲一窺究竟的普遍愿望。再則，選擇這樣一個(gè)時(shí)間強(qiáng)勢推出硬性廣告，也可合理地應(yīng)對相關(guān)法律法規(guī)政策對于項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間條件的界定，使項(xiàng)目自始至終都在一條穩(wěn)健而富有節(jié)奏感的軌道上運(yùn)行?！残詮V告的發(fā)布硬性廣告的發(fā)布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發(fā)售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領(lǐng)銜主打，保障各銷售檔期績效指標(biāo)的如期達(dá)成。廣告?zhèn)鞑ブ鞔蛘Z推薦幸福尚城廣告?zhèn)鞑ブ黝}如下：都市門戶，都市家文明、健康、和諧，新都市主義主打語釋義：★本廣告主題語言表述形式親和，有現(xiàn)代都市文化氣息的潛性流露?！笏菚r(shí)尚之家、健康之家、和諧之家。建議配套設(shè)施如下：◆紅外線防攀爬系統(tǒng)◆中國電信衛(wèi)星電視入戶◆寬帶網(wǎng)接入，預(yù)留IDD電話接口◆閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)◆IC卡樓宇門禁及停車場管理系統(tǒng)◆可視對講系統(tǒng)◆緊急報(bào)警系統(tǒng)◆門磁開關(guān)防盜系統(tǒng)◆煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)◆水、電、煤氣三表IC卡刷卡系統(tǒng)二、物業(yè)管理模式規(guī)劃（一）物業(yè)管理模式分類自行管理——發(fā)展商成立自己的專屬物業(yè)管理公司對自身開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行管理；委托管理——發(fā)展商委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對項(xiàng)目進(jìn)行管理；合作管理——發(fā)展商與知名的物業(yè)管理公司共同合作管理，常見的為聘請物業(yè)顧問參與項(xiàng)目管理的模式；（二）物業(yè)管理模式建議物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低優(yōu)劣將會(huì)決定本項(xiàng)目長線價(jià)值發(fā)掘與品牌形象弘揚(yáng)的成效。三、物業(yè)管理承諾書為有效促進(jìn)前期銷售推廣，充實(shí)現(xiàn)場銷售答客的底蘊(yùn)，擬在推盤的初期，直接向市場公布本方的物業(yè)管理專案，即《幸福尚城物業(yè)管理承諾