【正文】 福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，老人的房子由福利機(jī)構(gòu)出租，在過(guò)世后房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置；還有一種方式叫 “以房自助養(yǎng)老 ”，就是老人把自己的房產(chǎn)提前賣給一個(gè)公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性把 錢給他，他再?gòu)墓鏅C(jī)構(gòu)把房子租回來(lái)住，只是按 月 支付租金。 中新網(wǎng) 20xx 年 11 月 1 日電 據(jù)調(diào)查，目前中國(guó) 60 歲以上的老年人口 億 左右 ，其中80 歲以上的高齡老年人口為 1300 萬(wàn)。 ” 該中心 研究報(bào)告《銀發(fā)中國(guó) —— 中國(guó)養(yǎng)老政策的人口和經(jīng)濟(jì)分析》指出，隨著中國(guó)出生率的下降和壽命的延長(zhǎng)，到 20xx 年，中國(guó)老齡人口將占總?cè)丝诘?15%； 到 2030 年，這一比例升至 24%；到 2050 年，將有近 1 億的中國(guó)人口超過(guò) 80 歲。 北京目前（到 20xx 年 12 月 ），老年人口初步估計(jì)約 220 萬(wàn)左右。 到 2025 年，北京每 個(gè)人里就會(huì)有一位 老年 人 ，過(guò)老人節(jié)的人將多于過(guò)兒童節(jié)的人。 異地養(yǎng)老、專業(yè)老人 社區(qū) 以及 社區(qū) 內(nèi)單獨(dú)辟出老人公寓成為目前北京樓市中關(guān)愛(ài)老人生活的三大主流 。昨天，記者獲悉，滬上最大房企 綠地集團(tuán) 正投資 數(shù)十億 ，在昆山建造針對(duì)滬上養(yǎng)老族的老年社區(qū)，總面積最多可達(dá) 百萬(wàn)平方米 。 ” （ 20xx 年 5 月 8） 將來(lái)一個(gè)孩子要贍養(yǎng)父母 2 人和祖父母 4 人，中國(guó)人稱之為 “421 問(wèn)題 ” 。 他指出，我國(guó)未來(lái)老齡化形勢(shì)非常嚴(yán)峻，到目前為止，福利養(yǎng)老機(jī) 構(gòu)才有 170 多萬(wàn)張床位 ，和潛在的巨大需求嚴(yán)重不符。時(shí)下， “以房養(yǎng)老”成為這些人養(yǎng)老的一種替代方案。當(dāng)前，中國(guó)老齡事業(yè)面臨三大挑戰(zhàn)： 第一是 快速老齡化 。中國(guó)現(xiàn)有１３００萬(wàn)名８０歲以上的老人，這些老人急需照料。 張明亮說(shuō)，民政部近幾年大力推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化，目的就是要構(gòu)筑以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)照料為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)體系。這些支持將主要體現(xiàn)在政策優(yōu)惠及資金資助兩個(gè)方面。中國(guó)靠獨(dú)生子女政策抑制了人口增長(zhǎng)。這個(gè)國(guó)家的人口老齡化速度在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期就達(dá)到了日本的水平。 中國(guó)的養(yǎng)老金絲毫談不上安全?，F(xiàn)代的養(yǎng)老金制度必須建立。 因?yàn)檫@項(xiàng)新制度必須承擔(dān)國(guó) 企的養(yǎng)老金需求，所以它從一開(kāi)始就缺乏資金。國(guó)際勞工局警告說(shuō)： “ 考慮到社會(huì)老齡化，這種做法令政府更難以保障在財(cái)政方面可長(zhǎng)久維持的養(yǎng)老金。住在這兩座 6 層磚樓的人大都是一家公共汽車修理廠從前的職工。 ” 他的妻子眼里噙著淚水。許多退休者一個(gè)月的養(yǎng)老金也就這么多。 更為嚴(yán)重的是 ，獨(dú)生子女政策動(dòng)搖了大家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的蔡昉說(shuō)，似乎用之不竭的 “ 人力資本 ” 曾一直是 “ 巨大的紅利 ” ，但 “ 這份紅利正在減少 ” 。尤其因?yàn)槟抢锏纳钯M(fèi)很高。 到 2025 年，北京每 個(gè)人里就會(huì)有一位 老人 ，過(guò)老人節(jié)的人將多于過(guò)兒童節(jié)的人。 當(dāng)今一些 發(fā)達(dá)國(guó)家 的統(tǒng)計(jì)也表明，在國(guó)民公共支出方面， 65 歲以上 老年人口的支出是年輕人的 3倍 ，可見(jiàn)老年人的 消費(fèi)潛力是不容低估 的。如第 34 條明確規(guī)定： “ 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)老年生活用品，適應(yīng)老年人的需要。 三、 進(jìn)一步發(fā)展為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的政策建議 發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會(huì)興辦、市場(chǎng)推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。 降低為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)支出費(fèi)用，對(duì)政府和有關(guān)行政部門征收的各項(xiàng)雜貧，如人防工程使用費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、道口費(fèi)、土地測(cè)繪費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、水資源補(bǔ)償費(fèi)、自來(lái)水、電、氣的增容費(fèi)等費(fèi)用，經(jīng)當(dāng)?shù)厥姓芾聿块T核定，應(yīng)予以減免；對(duì)政府和有關(guān)主管部門收取的福利管理費(fèi)、工商管理費(fèi)、土地管理費(fèi)、行政管理費(fèi)等各項(xiàng)管理費(fèi)，應(yīng)實(shí)行減費(fèi)或免費(fèi)政策；對(duì)開(kāi)辦為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)使用的土地，可考慮由政府劃撥土地，免征使用費(fèi)，如不能 “ 無(wú)償 ” 使用，可按現(xiàn)行辦法的 20%收取土地使用費(fèi)；政府還應(yīng)同有關(guān)單位協(xié)商，降低為老服務(wù)機(jī)構(gòu) 的自來(lái)水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用支出，實(shí)行不高于民用費(fèi)率的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，政府可給予相關(guān)單位以政策鼓勵(lì)，如允許他們對(duì)用于為老服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)費(fèi)用在稅前列支。 增加財(cái)政投入。對(duì)資金不足，又有償還能力的為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，包括民營(yíng)助老企業(yè)的投資性貸款，銀行應(yīng)放寬貸款條件，延長(zhǎng)貸款期限，在給予低息照顧的條件下實(shí)行差別利率，其貸款利率水平不能高于一般福利事業(yè)利率水平。 （ 1）按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資建造為老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施，可以自己經(jīng)營(yíng)、出租或出售，用于為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。對(duì)于合資、合作及獨(dú)資興辦為老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施的，除享受外商投資應(yīng)該享受的一般優(yōu)惠政策外，還應(yīng)在用地、各項(xiàng)收費(fèi)、稅收等方面給予更大的優(yōu)惠，優(yōu)惠待遇至少不低于大陸內(nèi)同行業(yè)水平。對(duì)提供援助的國(guó)內(nèi)外社會(huì)團(tuán)體、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人給予一定的政策優(yōu)惠、資金補(bǔ)貼或技術(shù)服務(wù)，如可以減免 30％的營(yíng)業(yè)稅、所得稅和個(gè)人所得稅?？梢圆扇」煞葜啤?huì)員制、股份合作制等形式，擴(kuò)大資金來(lái)源，壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，降低風(fēng)險(xiǎn)。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 17 第二章 中國(guó) 老 年 社區(qū)及老年公寓現(xiàn)狀 第一節(jié) 老 年 社區(qū)及老年公寓現(xiàn)狀 一、 全國(guó) 現(xiàn)狀 根據(jù)民政部社會(huì)福利和社會(huì)事務(wù)司在北京、青島、大連、佛山、煙臺(tái)等 5 個(gè)城市進(jìn)行的有關(guān)調(diào)查， 全國(guó)有 12％的老年人希望入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu) ，而 實(shí)際入住的只有 ％ ，現(xiàn)有 各種所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均入住率則為 63％ 。 全國(guó)老齡辦政策研究部主任吳秋風(fēng)說(shuō)，鼓勵(lì)社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，已經(jīng)是我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的戰(zhàn)略選擇。時(shí)下， “ 以 房養(yǎng)老 ”成為這些人養(yǎng)老的一種替代方案。為什么呢 ? 原因 就在 這些養(yǎng)老院大多地處郊區(qū)，不管條件如何，去不去那么遠(yuǎn)的地方 ，是老人和子女們首先要考慮的問(wèn)題 。 最新調(diào)查顯示，北京 80%左右的 老年 人愿意與成年子女分開(kāi)居住， 70%的 老年 人具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，而且越來(lái)越多的 老年 人選擇居家養(yǎng)老的方式， 老年 人正逐漸成為京城樓市中不可忽視的人群。 20xx： 上海目前養(yǎng)老床位只有 1%，由市場(chǎng)操作的老年公寓目前只有浦東一家假日老年公寓。 20xx： 據(jù)了解，有關(guān)部門正在擬定老年公寓的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，將在某些邊遠(yuǎn)區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，并對(duì)滬 上的一些滯銷樓盤進(jìn)行改造，在一些大規(guī)模的小區(qū)中設(shè)置幾幢老年公寓，改三代同堂為三代同區(qū)。 而參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn) ，近來(lái)新興的老年社區(qū)特色獨(dú)具。因此，在房型設(shè)計(jì)上，老年社區(qū)一般將主臥面積設(shè)計(jì)得寬闊舒適，而 客廳 通常比較??；房間內(nèi)部，普通住宅角落處的棱角被設(shè)計(jì)成圓滑的曲線，這樣防止老年人房間里隨意走動(dòng)時(shí) “ 傷筋動(dòng)骨 ” ；在小區(qū)和房屋里，隨處設(shè)計(jì)的 “ 緊急按扭 ” 和醫(yī)院聯(lián)網(wǎng)，如果老年人忽然感到身體不適，可通過(guò) “ 緊急按扭 ” 尋求幫助，而專業(yè)的醫(yī)療救護(hù)隊(duì)可在 10 分鐘左右趕到；社區(qū)由外至內(nèi)，完全采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)，樓宇中都設(shè)有可平展擔(dān)架的醫(yī)護(hù)電梯；在細(xì)節(jié)上，做飯的灶頭、門口 “ 貓眼 ” 的高度參照老年人的平均身高設(shè)計(jì)，老年人不必踮腳或哈腰便可完成生活所需；供老年人用的門把手、應(yīng)擺把式、開(kāi)鎖的鑰匙就應(yīng)為錐形，以 適應(yīng)老年人握裹力和視力不強(qiáng)的特點(diǎn)；走廊要寬、樓梯踏步要比一般踏步低許多 ?? 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 20 完善個(gè)性配套社區(qū)成功關(guān)鍵 新興的老年社區(qū)由于往往遠(yuǎn)離市中心，各式配套設(shè)施建設(shè)成為了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵，其中既有日常生活所需，也有老年人的特殊需求。以位于南匯的藝術(shù)主題居住社區(qū) ——— “ 藝泰安邦 ” 為例，小區(qū)從建筑、園林、會(huì)所等方面融入藝術(shù)元素，此外，作為社區(qū)主體建筑， 8000 平方米的 “ 剛泰藝博中心 ” ，不僅是集中展示藝術(shù)珍品的展示中心，也將是藝術(shù)領(lǐng)域以及周邊社區(qū)的藝術(shù)活動(dòng)中心和教育中心，老年人徜徉其中，不僅可以看藝術(shù)品展覽，還可以參與藝術(shù)文化交流和藝術(shù)學(xué)術(shù)培訓(xùn)；而上海書法家協(xié)會(huì)、上海美術(shù)家協(xié)會(huì)、中國(guó)工筆畫協(xié)會(huì)上海藝術(shù)創(chuàng)作基地也建立于此，老年人在閑暇之余，在社區(qū)內(nèi)便可體會(huì)藝術(shù)帶給身心的雙重愉悅。以南匯的藝泰安邦為例，一期推出的住宅均價(jià)在 4000 元 /平方米之間，而一套 2 房住宅的總價(jià)最低只有 33 萬(wàn)元左右。 四、 其他省市地區(qū) （一） 、南昌 老年公寓：需求增多 ， 地產(chǎn) 尚待開(kāi)發(fā) ， 市場(chǎng)廣闊 據(jù)南昌市統(tǒng)計(jì) 局公布的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，南昌市已進(jìn)入了老齡化城市。然而，據(jù)南昌市民政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至 20xx 年年底全市平均每千名老人擁有床位僅有 5． 8 張，南昌目前純老年居住的住宅即老年公寓開(kāi)發(fā)幾乎是一個(gè)空白。 自費(fèi)住進(jìn)洪城社會(huì)福利院老年公寓的孫結(jié)民老人，認(rèn)為老年公寓要配備基礎(chǔ)設(shè)施，要合理安排老人娛樂(lè)時(shí)間，比如開(kāi)展保健知識(shí)學(xué)習(xí)、老人書畫、歌舞娛樂(lè)等活動(dòng)。全市平均每千名老人擁有床位僅有5． 8 張。 老年公寓價(jià)格偏高成為入住老年公寓的瓶頸因素 ：有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá) 20xx－ 3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。 南昌慈善總會(huì)負(fù)責(zé)人表示，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的社會(huì)效益大于經(jīng)濟(jì)效益，在政府關(guān)心和支持的同時(shí)，希望開(kāi)發(fā)商參與老年公寓的投資和開(kāi)發(fā)。小張準(zhǔn)備在社區(qū)租房子辦一個(gè)老年公寓，特地來(lái)向她請(qǐng)教 。第二分店是一座四層小樓，共 2200 平方米， 160 個(gè)床位已經(jīng)入住 80 位老人，因?yàn)橐恍┤税孔。匀胱÷室呀?jīng)相當(dāng)高了。穿過(guò)一間幾平方米的小客廳，是一個(gè)普通三居室改成的公寓。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 25 別看住得不怎么寬敞，老人們心倒是挺寬。工作人員說(shuō)，目前 550 張床位全部滿員，要入住得領(lǐng)著老人去預(yù)約登記、等候消息。 ” 這幾萬(wàn)老人，正是民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的空間。 ”道里區(qū)一家老年公寓的老板告訴記者， 40 張床僅住了 20 來(lái)人，雖說(shuō)不用交稅，但還是 “微利經(jīng)營(yíng) ”。登記為民辦非企業(yè)單位，雖然從理論上可以享受免稅等優(yōu)惠政策，卻意味著投資者實(shí)際上難以融資，不能進(jìn)行分紅，很多民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因而陷入了 “身份 ”悖論 。 ”鄭鐵城說(shuō)，大量的民辦老年公寓因?yàn)橄?、衛(wèi)生防疫、管理等不達(dá)標(biāo)，無(wú)法通過(guò)民政部門的資質(zhì)審核，成為 “黑戶 ”。 ” 李春華想干的事很多，購(gòu)置康復(fù)類儀器，在四樓頂上建個(gè)空中花園，安部直上式電梯。但眼看時(shí)至年底，政策仍未落實(shí)。而目前，我國(guó)養(yǎng)老床位共有 120 萬(wàn)余張，僅占老齡人口的 0． 8％。在這種背景下，民辦養(yǎng)老院無(wú)疑迎來(lái)了一個(gè)巨大機(jī)遇，按理說(shuō)可以施展拳腳大干一番。 張文革告訴記者，個(gè)別分院的水電煤氣能夠享受到民用價(jià)格，也是通過(guò)各種社會(huì)關(guān)系爭(zhēng)取來(lái)的。 自身特殊性常被忽視 養(yǎng)老院有其自身的特殊性，這種特殊性，往往會(huì)被政府部門在制定政策時(shí)忽視，讓養(yǎng)老院的工作陷入左右為難的窘境。龍福宮老人院的護(hù)理人員將近 100 人，基本都是“ 4050”下崗人員，但是，近幾年已經(jīng)很難再招到新人 了，因?yàn)樽o(hù)理員工作累、待遇低。 “身份”困境制約發(fā)展 上海市社團(tuán)管理局民辦非企業(yè)單位管理處副處長(zhǎng)郁建平說(shuō)，根據(jù)國(guó)務(wù)院和民政部有關(guān)規(guī)定，目前我國(guó)民辦養(yǎng)老院一般只能在民政部門登記為“民辦非企業(yè)單位”。還有，奉化市 99 老人樂(lè)園投入大量資金蓋好的房產(chǎn)成為“福利機(jī)構(gòu)所有”，從而無(wú)法申請(qǐng)抵押貸款，使經(jīng)營(yíng)陷入困境。 張文革、薛永惠等人還說(shuō)，由于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)屬于微利行業(yè)，加之規(guī)模偏小無(wú)法形成規(guī)模效益，投資回收周期長(zhǎng)，再加上缺少扶持，大多數(shù)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因陋就簡(jiǎn)，服務(wù)單一，老年人生活十分單調(diào)。 不少民辦養(yǎng)老院負(fù)責(zé)人向記者反映，這些年政府的確出臺(tái)了不少好政策，但一到操作層面就享受不到了。在應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的老齡化社會(huì)過(guò)程中，北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總裁朱鳳泊以高瞻遠(yuǎn)矚的敏銳眼光挖掘到這其中存在著的無(wú)限商機(jī)。這個(gè)項(xiàng)目得到了各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的重視，曾任全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)的布赫多次會(huì)見(jiàn)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)取匯報(bào)，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工作給予指導(dǎo)和支持；曾任 全國(guó)政協(xié)副主席的萬(wàn)國(guó)權(quán)出席了奠基典禮并對(duì)項(xiàng)目給予了充分肯定。 ●中西合璧的規(guī)劃設(shè)計(jì)極具特色 20xx 年 4 月間，第二屆世界老齡大會(huì)在西班牙的馬德里舉行，朱鳳泊作為惟一的房地產(chǎn)企業(yè)代表參加了大會(huì)，并應(yīng)邀在大會(huì)“亞太論壇”上發(fā)表演講，他提出的“公益性事業(yè)，市場(chǎng)化運(yùn)作”的全新養(yǎng)老模式引起了 150 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 5000 多名代表的廣泛關(guān)注和高度評(píng)價(jià)。 在太陽(yáng)城的社區(qū)內(nèi)，各種公寓、別墅、住宅、公益建筑和下沉式文化廣場(chǎng)以“ 西”為主，并兼顧東方建筑風(fēng)格的四合院、回醫(yī)堂、仿古文化步行街、庭院等。 三是 護(hù)理式公寓 ，就是把因身體有病、生活不能自理或行動(dòng)不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理。開(kāi)發(fā)商還與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽(yáng)城內(nèi)設(shè)立了急救站 。前些年，當(dāng)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把眼光投向高檔商品房和寫字樓時(shí)，朱鳳泊就已敏銳地認(rèn)識(shí)到中國(guó)進(jìn)入老齡化的歷史進(jìn)程必然引起老年消費(fèi)群體的住房需求，老年住宅建筑的極大潛力必然導(dǎo)致“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的迅速發(fā)展。 北京太陽(yáng)城的 策劃從六大中心的規(guī)劃，到不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)；從外部生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造，到內(nèi)部現(xiàn)代化的管理，形成了一個(gè)巨大的具有效益性的系統(tǒng)工程。在新形勢(shì)下，朱鳳泊對(duì)“孝”的理念進(jìn)行了全新的解釋。 太陽(yáng)城走的是一條前人沒(méi)有走過(guò)的道路，它所創(chuàng)立的不僅是全國(guó)老年