【正文】 及審理戶口遷移糾紛。這一觀點在二手房過戶相關(guān)司法實踐中也可以得到印證：二手房買賣合同簽訂并支付房款后，賣方怠于行使房產(chǎn)過戶手續(xù)，法院一般都會判決賣方在一定期限內(nèi)“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”。在遷移戶口糾紛已經(jīng)發(fā)生并難以協(xié)商的情況下，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)貞艏呦虍?dāng)?shù)氐墓矐艏块T申請強制遷出戶口?，F(xiàn)在筆者就最近接觸到的一些房屋買賣中的常見問題進(jìn)行介紹，希望能給身邊的您在二手房買賣過程中有所認(rèn)識。▌問題二：賣家逾期交房怎么辦?法律意見：除了一些特別的事由，比如買家未付清尾款等原因，賣家都必須遵照合同約定及時移交房屋給買家，若賣家逾期騰房，那么買家可以據(jù)合同約定向賣家主張違約責(zé)任，或者向賣家主張因為逾期交房增加的租房費用賠償。當(dāng)出現(xiàn)這種情況，買賣雙方除了不再依照居間合同交付中介費用之外，還可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。▌問題六：房屋過戶后，發(fā)現(xiàn)買家戶口沒有遷移怎么辦?法律意見：房子往往和學(xué)位以及福利掛鉤，如果出現(xiàn)賣家沒有遷移戶口或者不肯遷移戶口的情況，除了要催促賣家及時遷移戶口之外，最好的方法還是在簽訂合同前明確戶口的遷移情況，并且把戶口遷移違約責(zé)任寫在合同里。所以，具體明確的約定，是避免定金爭議最好的方法?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定合同部分無效的，不影響其它部分的效力的，其它部分仍然有效?！比绻羞@樣的約定，那么這時候的誠意金就相當(dāng)于“定金”，買家沒有正當(dāng)?shù)睦碛删芙^簽訂合同的時候，買家是不能要求返還的。▌問題十二：針對特殊性質(zhì)的二手房，需注意事項：（1）若有共有人，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；（2）若房屋已出租，須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；3（3）若房屋已被抵押，須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件；（4）若購買公房，須賣方提供資料證明該公房已經(jīng)按成本價補足費用。(房地產(chǎn)交易中心提供)。直到買賣雙方物業(yè)交割順利完成，買方才把這筆錢交付給賣方?！币虼?，對于這部分費用的，如果買賣雙方在《房屋買賣合同》或補充協(xié)議中沒有約定，應(yīng)當(dāng)由原業(yè)主承擔(dān)。2．房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險對于二手房私下買賣，由于不存在中介作為第三方的擔(dān)保，缺乏法律保護，買方極有必要到房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)查詢房屋登記信息，房屋產(chǎn)權(quán)項目內(nèi)容比較復(fù)雜，存在的風(fēng)險也比較大。3．雙方向房地產(chǎn)管理部門遞交房屋交易申請手續(xù)，經(jīng)管理部門查驗后，對符合交易條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶。雙方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記后，買方會拿到一份房屋所有權(quán)證通知單，憑此單到發(fā)證部門領(lǐng)取新房本。▌問題十六：買二手房后原房主戶口不遷出會有哪些風(fēng)險？ 風(fēng)險一、易產(chǎn)生債務(wù)糾紛如原房主涉及了債務(wù)糾紛，戶口還在你的房子上，將會面臨債主或法院上門催收的風(fēng)險。如果買家就此事將賣家告上法院，法院對戶口問題一般采取的是既不受理也不判決的態(tài)度，所以買家很難通過法律手段維護自己的權(quán)益。戶口無法遷出可以解約有的買家買下房子就是為了能夠?qū)艨谶w入，這樣一來，如果賣家不遷移戶口就會給買家?guī)砗艽蟮挠绊懀@時買家就可以選擇解約。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。購買5年后想要轉(zhuǎn)讓所購房屋的產(chǎn)權(quán)份額，在同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。一般地，辦不了房產(chǎn)證的房子不能買，除非你愿意買集體產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)以外。２、沒有房產(chǎn)證的房字有可能是違章的建筑，而違章的建筑是不受到法律保護的。一、購房合同類型有哪些紙質(zhì)合同”，這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，好仔細(xì)研究條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案?！熬W(wǎng)簽合同”，網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其大的標(biāo)志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。畢竟我們交納的定金，就是相當(dāng)于把房子定下來了，這個定金也是簽約了一定的協(xié)議的，同時也會具有相應(yīng)的法律效應(yīng)的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。只不過需要注意的是，根據(jù)第20條“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，3個月內(nèi)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。因此，購房要及時進(jìn)行過戶登記。至于房屋產(chǎn)權(quán)查詢，則需要產(chǎn)權(quán)本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門查詢。及時網(wǎng)簽買房時要通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段，如果中介敢配合房主解除網(wǎng)簽合同并完成“一房多賣”，則會面臨被取消網(wǎng)簽資格。沒有完成過戶手續(xù)的購房人可追求賣房者違約責(zé)任。未辦理登記的，盡管房屋買賣合同已經(jīng)生效，但標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。合同簽訂后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付該房屋由原告居住，并相應(yīng)交付了該房屋的所有權(quán)證。后該案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：一、第二、第三被告在本調(diào)解書送達(dá)之日始3日內(nèi)協(xié)助原告陳某某辦理房屋過戶手續(xù)。而二手房買賣涉及的法律問題十分復(fù)雜，在目前社會信用體系尚未建立的情況下，購房者如果對上述問題不能準(zhǔn)確把握而貿(mào)然簽約、付款，可能會導(dǎo)致如下法律風(fēng)險：與不具備售房資格的人簽訂合同，導(dǎo)致合同無效，房屋過戶手續(xù)更無從辦理，購房者無法獲得二手房的所有權(quán)，甚至可能被詐騙錢財。那么購買二手房應(yīng)注意防范哪些法律風(fēng)險呢?一看：售房者是否是房屋所有權(quán)人。由于未與房屋所有權(quán)人見面，難以判斷真假，故購房者一般不宜與代理人簽訂購房合同并支付房價款，應(yīng)直接與房屋所有權(quán)人辦理。集體土地上的房屋。是否具備轉(zhuǎn)讓條件，專業(yè)性強，有些問題涉及需向有關(guān)部門查詢后方可判斷。(二)假贈與、真買賣。四看：簽訂的二手房買賣合同是否完善。付款方式最好為銀行卡轉(zhuǎn)賬。第六十三條 公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。第六十四條 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。書面委托代理的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。第六十七條 代理人知道被委托代理的事項違法仍然進(jìn)行代理活動的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法不表示反對的，由被代理人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。第七十條 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理終止：（一）被代理人取得或者恢復(fù)民事行為能力；（二）被代理人或者代理人死亡；（三）代理人喪失民事行為能力；（四）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監(jiān)護關(guān)系消滅。2008年9月28日江蘇省啟東市公證處出具(2008)通啟證民內(nèi)字第1945號公證書，載明：宓某某、陳某某委托毛某某就辦理系爭房屋的買賣、抵押、還貸、退保、轉(zhuǎn)按揭、收取房款、交房、水電煤過戶等事宜訂立的《委托合同》，意思表示真實、內(nèi)容符合合同法的規(guī)定，當(dāng)事人的簽名均屬實。2009年3月7日宓某某、毛某某辦理了系爭房屋的注銷抵押登記手續(xù)。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又兩次前往交易中心辦理過戶手續(xù)，均因不能提供產(chǎn)證密碼，未成。原審審理中，法院根據(jù)陳某某的申請依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心對翁某某提供的(2008)通啟證民內(nèi)第1945號《公證書》中《委托合同》上“委托人簽名”處的“陳某某”簽名是否出自陳某某的筆跡進(jìn)行鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡。陳某某未曾參與過房屋買賣的過程、公證為外地公證、交易價格偏低，翁某某在房屋買賣交易過程中未能盡到買受人的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，毛某某的代理行為不構(gòu)成表見代理。翁某某經(jīng)法院釋明后，堅持表示不要求在本案中一并處理房款返還、賠償?shù)仁乱?，對此本案不作處理。被上訴人陳某某辯稱：原審法院根據(jù)陳某某的申請依法委托司法鑒定機構(gòu)所作的鑒定結(jié)論合法有效，公證授權(quán)委托書上，委托人的簽名不是陳某某所簽，該委托行為無效，陳某某不知曉房屋買賣的整個過程，系宓某某瞞著陳某某與毛某某所為，原審法院判決正確，不同意上訴人翁某某的上訴請求，要求維持原判。二審法院經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實無誤，二審法院予以確認(rèn)。但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外。至于本案涉及到的房款返還、賠償?shù)仁乱?，因翁某某未在原審中提出，對此可另案處理?？嫉叫Ｍ獾难芯可?，尤其是考到北京及上海的研究生必須與考入學(xué)校聯(lián)系，落實戶口遷移地址有無具體要求（因為有些學(xué)校要求畢業(yè)生在遷移戶口時，將《戶口遷移證》上的“遷移地址項”填寫為某一具體地址而不是學(xué)校名稱），落實后確有要求的，請于6月11日前將準(zhǔn)確遷移地址報送至保衛(wèi)處戶政室。（未按時間辦理的戶口將為滯留黑戶）。馬區(qū)辦公地址： 鑒湖校區(qū)保衛(wèi)處戶政室 聯(lián)系電話：87398030（備注：余區(qū) 辦理辦法：《戶口遷移證》由本科各學(xué)院畢業(yè)生工作負(fù)責(zé)人統(tǒng)一從保衛(wèi)處戶政室領(lǐng)