【正文】 （三） 配套設(shè)施 給、排水 （ 1）給水 a. 用水量 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)日最大用水量為 700 噸。 自來(lái)水公司管網(wǎng) 場(chǎng)區(qū)管網(wǎng) 消防水池 用水點(diǎn) 室內(nèi)消防管網(wǎng) 室外消火栓 火點(diǎn) 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 15 （ 2）排水 項(xiàng)目排水采用雨污分流制。 b. 生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等。 供電 （ 1）供電設(shè)計(jì) a. 用電負(fù)荷等級(jí)：按本項(xiàng)目性質(zhì)和供電規(guī)程，無(wú)特殊要求，其用電按二級(jí)負(fù)荷考慮； b. 供電系統(tǒng)：本項(xiàng)目用電均由變配電房供給。進(jìn)戶后采用 TNCS 系統(tǒng)。變配電房 70 平方米。 d. 場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置消防滅火設(shè)施和消防監(jiān)控中心。 g. 通訊設(shè)施費(fèi)用分別計(jì)入工藝設(shè)備，消防費(fèi)用中。 管 理 機(jī) 構(gòu) 圖 管理機(jī)構(gòu)圖 （二）人力資源配置 生產(chǎn)作業(yè)班次 三班制 年工作日 年工作日 365 天，每班工作 8 小時(shí)。管理人員應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上文化水平，中高管理層由 黔東南州銳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在現(xiàn)有員工中精英和管理公司骨干，其余通過(guò)貴州人才交流中心在應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生中招聘。 （三） .經(jīng)營(yíng)管理 品牌建設(shè) 一是服務(wù)品牌的命名。品牌識(shí)別系統(tǒng)（ BIS）是形成品牌差異并塑造鮮明個(gè)性的基礎(chǔ)，基本可以分為三個(gè)組成部分：理念識(shí)別（ MI，包括服務(wù)宗旨、服務(wù)方針、服務(wù)哲學(xué)、傳播定位等）、視覺(jué)識(shí)別（ VI，包括標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字、 LOGO、卡通形象、服務(wù)車(chē)輛、人員著裝等基礎(chǔ)要素、應(yīng)用要素系統(tǒng)）、行為識(shí)別（ BI，包括服務(wù)語(yǔ)言、服務(wù)動(dòng)作規(guī)范等）。專(zhuān)業(yè)化服務(wù)渠道是一個(gè)體系，可以包括多個(gè)子渠道，如人員服務(wù)渠道（銷(xiāo)售服務(wù)人員主動(dòng)服務(wù)）、電話服務(wù)渠道（電話中心或呼叫中心）、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)渠道（專(zhuān)業(yè)服務(wù)網(wǎng)站）、渠道媒體服務(wù)（專(zhuān)業(yè)平面服務(wù)刊物、聲光電媒介服務(wù)資料等）、店面服務(wù)渠道（如特許授權(quán)服務(wù)店）、會(huì)議服務(wù)渠道（組織客戶俱樂(lè)部）、 24 小時(shí)在線服務(wù)等多方面。企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中難免遭遇危機(jī)，特別是新環(huán)境下的網(wǎng)絡(luò)危機(jī)，很多企業(yè)之所以平安地度過(guò)了危機(jī)，是因?yàn)榍擅畹?、快速成功地?shí)施了危機(jī)公關(guān)，特別是基于網(wǎng)絡(luò)的危機(jī)公關(guān)，不僅化危為安，而且提升了品牌綜合形象。在服務(wù)品牌在傳播方面，公高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 20 關(guān)傳播需要與廣告?zhèn)鞑ネ?，因?yàn)榉?wù)品牌需要認(rèn)知、需要口碑。雖然許多企業(yè)對(duì)服務(wù)品牌塑造的意識(shí)都在增強(qiáng)，但許多是：品牌名稱(chēng)模糊，或者沒(méi)有明確的品牌名稱(chēng)，或者 品牌名稱(chēng)趨同于其他企業(yè)，個(gè)性和識(shí)別性不強(qiáng)；服務(wù)品牌有名無(wú)實(shí)，盡管品牌名稱(chēng)美眼動(dòng)人，甚至還玩起了概念，但在“光環(huán)”的背后都沒(méi)有實(shí)際的內(nèi)容來(lái)支持，服務(wù)品牌缺乏根基而成為空中樓閣；做服務(wù)品牌沒(méi)長(zhǎng)勁兒，喊了幾聲便沒(méi)有了下文，服務(wù)品牌成了“做秀”的工具。企業(yè)在經(jīng)歷口水戰(zhàn)、概念戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次商戰(zhàn)手段后，最終要進(jìn)入高層次商戰(zhàn)階段 —— 品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加價(jià)值很大程度都體現(xiàn)在服務(wù)上，客戶服務(wù)品牌化，使之更具有個(gè)性、識(shí)別性、成為承諾和商業(yè)信譽(yù)的代名詞，讓服務(wù)品牌可以和企業(yè)品牌、員工品牌、技術(shù)品牌、產(chǎn)品品牌共同服務(wù)于產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)，在下一輪的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，營(yíng)銷(xiāo)將因服務(wù)品牌而更精彩?！?1〉關(guān)注和認(rèn)知賓 客：這是使得賓客感覺(jué)自己特別重要和特殊的途徑：對(duì)客人提供個(gè)性化的服務(wù)和感謝；特別關(guān)心客人的個(gè)別需要；顯示對(duì)客人的敬佩?！?4〉給員工更多的權(quán)力〈 5〉實(shí)現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準(zhǔn)確的信息〈 6〉建立靈活的內(nèi)部機(jī)制〈 7〉在員工決策失誤后表示感謝并理解其感受，然后結(jié)合實(shí)際情況提出建議， 給員工信心〈 8〉迅速處理解決賓客問(wèn)題對(duì)建立賓客忠實(shí)感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進(jìn)調(diào)查。 、無(wú)重疊的原則：同一區(qū)域不能同時(shí)有兩個(gè)同級(jí)的員工負(fù)責(zé)。 （ 3） 管理方向 A、人 ： 【 1】服務(wù)一致優(yōu)異 【 2】衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn) 【 3】勞動(dòng)紀(jì)律符合員工手冊(cè)規(guī)定 【 4】環(huán)境力求完美衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)良好、溫度適宜、燈光符合區(qū)域要求、氣溫清新、裝飾幽雅美觀） 【 5】營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)及業(yè)績(jī)良好 B、財(cái)物： 【 1】認(rèn)真交接保管 【 2】使用嚴(yán)格按照規(guī)范程序進(jìn)行并會(huì)日常保養(yǎng)維護(hù) 【 3】努力降低損耗，節(jié)約成本 【 4】物品擺放美觀整潔。 【 2】實(shí)行員工自檢、互檢、上下級(jí)互相監(jiān)督 、質(zhì)量檢查、定期不定期檢查等多級(jí)檢查制度 。 【 3】員工罰款基金 ,員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補(bǔ)貼 。 【 2】月培訓(xùn) :管理人員總結(jié)經(jīng)驗(yàn) ,對(duì)員工工作分析并提出改進(jìn)意見(jiàn)教授員工 。服務(wù)總體體現(xiàn)出 :熱情、溫馨、周到、細(xì)致 . B、員工應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì) : 語(yǔ)言表達(dá)能力：服務(wù)員要求言語(yǔ)清楚 ,表達(dá)意思完整、準(zhǔn)確、流利； 應(yīng)變能力：思維敏捷 ,揣摩客人意圖 ,馬上給客人回答或提供服務(wù)項(xiàng)目； 表演能力：根據(jù)推銷(xiāo)環(huán)境和解決顧客糾紛需要 ,會(huì)同其他服務(wù)員或管理人員扮演角色 ,處理問(wèn)題； 幽默會(huì)話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會(huì)話 ,以備服務(wù)的需要； 交際能力：你的服 務(wù)過(guò)程其實(shí)就是服務(wù)員同客人交流的過(guò)程 ,只有具備良好的交際能力 ,在服務(wù)中不卑不亢 ,保持良好的心理素質(zhì)才能贏得主動(dòng)； 觀察記憶能力：服務(wù)員要善于觀察賓客的動(dòng)態(tài)和喜好 ,并做好記憶 ,以便為賓客做好更加準(zhǔn)確到位的服務(wù)； 業(yè)務(wù)能力：要求服務(wù)員對(duì)基本的酒店的業(yè)務(wù)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能熟練掌握，并運(yùn)用自如； 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 25 容忍能力：在服務(wù)當(dāng)中難免會(huì)遇到客人誤會(huì)和刁難 ,服務(wù)人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力 ,時(shí)時(shí)、事事、處處為賓客著想 ,達(dá)到賓客滿意； 體力：服務(wù)工作是一項(xiàng)持續(xù)性很強(qiáng)和繁瑣的工作 ,特別是體力消耗很大 ,所以要求服務(wù)員 要具備良好的身體素質(zhì) ,才能勝任本職工作； 魅力：服務(wù)行為同時(shí)也是你贏得賓客信賴和信任的過(guò)程 ,服務(wù)人員良好的素質(zhì)會(huì)轉(zhuǎn)化為個(gè)人魅力 ,成為賓客的向?qū)Ш团笥眩? C、做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的法則 : 顧客第一 ,因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品服務(wù)對(duì)象是高消費(fèi)者 ,因此只要你服務(wù)好 ,他們才會(huì)付錢(qián)。 真誠(chéng)，誠(chéng)實(shí)友好。 至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語(yǔ)。 每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲。 服務(wù)人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關(guān)信息。 細(xì)心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對(duì)待每一項(xiàng)工作務(wù) 必認(rèn)真觀察，謹(jǐn)慎對(duì)待，讓客人滿意。 （ 7）、安全戰(zhàn)略 落實(shí)安全崗位責(zé)任制，制定本崗位的財(cái)產(chǎn)、防火防盜預(yù)案。 對(duì)本崗 位的設(shè)備常備檢查，確保無(wú)使用隱患。 流動(dòng)資金：按分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算。 總投資估算表 序號(hào) 名 稱(chēng) 金額（萬(wàn)元） 一 建筑工程 1 負(fù)一層 3000 2 負(fù)二層 3100 3 負(fù)三層 2300 4 裙樓 2500 小計(jì) 10900 二 室外工程 1 給、排水管網(wǎng) 250 2 供電線網(wǎng)及照明 500 3 消防系統(tǒng) 250 4 綠化 100 5 道路 50 小計(jì) 1150 三 其它 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 30 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 200 2 工程監(jiān)理費(fèi) 80 3 建設(shè)單位管理費(fèi) 100 4 員工培訓(xùn)費(fèi) 50 5 基本預(yù)備費(fèi) 300 小計(jì) 730 （三） 資金來(lái)源與籌措 本項(xiàng)目總 投資 15000 萬(wàn)元 ,按如下方法籌集： 建設(shè)單位自籌資金 萬(wàn)元 ,其中：自有資金 萬(wàn)元，融資 萬(wàn)元 申請(qǐng)銀行中長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元。 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 31 八 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 (第二版 ,1993 年 )。 建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料。 建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元； 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn) 元。 (2)流動(dòng)資金按經(jīng)營(yíng)所需分三年逐年追加投入，直至計(jì)算期滿。 (1) 餐飲服務(wù)的直接成本按該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的 40%估算。 (5) 其他費(fèi)用估算 按營(yíng)業(yè)總收入的 1%估算“其他費(fèi)用”，包括辦公費(fèi)、職工制裝費(fèi)、管理費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 （ 7）折舊費(fèi)和攤銷(xiāo)費(fèi) 建筑物投資綜合折舊年限按 30 年，直線法折舊，殘值率 5%。 （ 8）修理費(fèi) 按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的 30%計(jì)算修理費(fèi)。 200 間 *70%入住率 *150 元 /間 *360 天 /年 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 33 餐飲服務(wù)營(yíng)業(yè)收入 ① 中餐營(yíng)業(yè)收入： 中晚餐： 600 位 /天 *就餐率 20%*30 元 /位 *360 天 /年 *2 ②水療會(huì)所營(yíng)業(yè)收入： 600 位 /天 *120 元 /位 *360 天 /年 ③ KTV包房營(yíng)業(yè)收入 85 間 *使用率 70%*200 元 /間 *360 天 /年。 (1) 城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅 :以營(yíng)業(yè)稅額為基數(shù) ,取 5%。 所得稅 所得稅稅率按 33%。投資利潤(rùn)率為 % ,投資利稅率為 ,資本金利潤(rùn)率為 % ,投資稅后利潤(rùn)率為%