【正文】 司注冊(cè)資本：5,000 萬(wàn)人民幣法定代表人：羅守坤成立時(shí)間：2006 年 5 月 10 號(hào)注冊(cè)地址：深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層7 單元主營(yíng)業(yè)務(wù)：擔(dān)保（不含限制項(xiàng)目） 股權(quán)及控制情況 股東出資情況序號(hào) 股東名稱 注冊(cè)資本金（萬(wàn)元）股權(quán)比例羅守坤 4500 90% 2 張艾艾 500 10%合計(jì) 5000 100%公司本次計(jì)劃對(duì)盛澤擔(dān)保進(jìn)行增資擴(kuò)股，增資擴(kuò)股完成后盛澤擔(dān)保注冊(cè)資本增加到 8,000 萬(wàn)元，%的股權(quán)，詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：序號(hào) 股東名稱 注冊(cè)資本金（萬(wàn)元）股權(quán)比例羅守坤 4500 % 2 張艾艾 500 % 3 世聯(lián)地產(chǎn) 3000 %合計(jì) 8000 100%盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 董事和高級(jí)管理人員介紹羅守坤先生，現(xiàn)年 43 歲，碩士研究生學(xué)歷；先后取得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、注冊(cè)土地估價(jià)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、持牌物業(yè)管理經(jīng)理、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)資質(zhì)；1994 年加盟世聯(lián)，歷任世聯(lián)公司董事、世聯(lián)顧問（深圳）公司總經(jīng)理；2007 年底至今，任盛澤擔(dān)保三公司法人代表和執(zhí)行董事?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司常務(wù)副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理、盛澤按揭公司總經(jīng)理。盛澤擔(dān)保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經(jīng)理總計(jì) 22 人，平均任職年限 年，80%以上人員為大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，目前已成為盛澤擔(dān)保各部門、各業(yè)務(wù)線的中流砥柱。盛澤擔(dān)保成立了獨(dú)立的業(yè)務(wù)部門，包括按揭事業(yè)部、信貸事業(yè)盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告部、擔(dān)保事業(yè)部、經(jīng)紀(jì)事業(yè)部等，并成立了獨(dú)立的后臺(tái)運(yùn)營(yíng)部門，包括銀行發(fā)展中心（銀行關(guān)系和渠道維護(hù)）、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)部、銷售管理部、人力行政部、財(cái)務(wù)部等。最近3 年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元項(xiàng)目 凈資產(chǎn) 6, 3, 3,總資產(chǎn) 10, 6, 6,項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年?duì)I業(yè)收入 4, 1, 2,凈利潤(rùn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007 年數(shù)據(jù)來(lái)源于深圳德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告深圳盛澤按揭代理有限公司深圳盛澤按揭代理有限公司是深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司的全資控股子公司，成立于2004 年7 月27 日，法定代表人為羅守坤，注冊(cè)資本200 萬(wàn)元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層2 單元。最近3 年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元項(xiàng)目 凈資產(chǎn) 總資產(chǎn) 項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年?duì)I業(yè)收入 數(shù)據(jù)來(lái)源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007 年數(shù)據(jù)來(lái)源于深圳德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告 員工情況截至2009 年 12 月31 日，有正式員工261 人，員工基本構(gòu)成如下：專業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)構(gòu)成 人數(shù)(人)比例銷售 190 %風(fēng)險(xiǎn)管理 14 %盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告其它業(yè)務(wù)后臺(tái) 28 %職能后臺(tái) 29 %合計(jì) 261 100%教育程度教育程度 人數(shù)(人)比例碩士及以上 2 %本科 75 %大專 90 %中專/高中 93 %其它 1 %合計(jì) 261 100%年齡結(jié)構(gòu)年齡 人數(shù)(人)比例 2025 歲 62 % 2630 歲 133 % 3135 歲 49 % 3640 歲 13 % 41 歲以上 4 %合計(jì) 261 100% 第三章 目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)和技術(shù) 主營(yíng)業(yè)務(wù)及其變化情況時(shí)間 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理現(xiàn)金贖樓 置業(yè)擔(dān)保 置業(yè)擔(dān)保主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金贖樓 現(xiàn)金贖樓小額信貸 小額信貸盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告按揭代理：代為銀行開拓客戶，取得按揭貸款客戶資源，銀行支付一定費(fèi)用；為客戶免費(fèi)提供按揭咨詢和銀行選擇服務(wù)。 行業(yè)基本情況 行業(yè)管理體制及主要法規(guī)政策按揭代理作為普通服務(wù)行業(yè)，相關(guān)機(jī)構(gòu)暫無(wú)官方監(jiān)管辦法，同一般工商企業(yè)進(jìn)行管理。按揭代理：上海：2000 年4 月 安家網(wǎng)在上海成立，是中國(guó)第一家提供安家置業(yè)服務(wù)信息的專業(yè)網(wǎng)站；盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告2001 年 1 月 安捷房地產(chǎn)服務(wù)公司成立，專業(yè)按揭引薦服務(wù)；2004 年3 月 世界銀行國(guó)際金融公司IFC 入股安家200 萬(wàn)美元；2005 年9 月 安家受市場(chǎng)調(diào)控影響，業(yè)務(wù)量下降 8 成，退出按揭引薦市場(chǎng)。 影響行業(yè)發(fā)展的環(huán)境因素有利因素按揭代理：序號(hào) 有利因素 描述銀行競(jìng)爭(zhēng)加劇，需借助專業(yè)按揭代理機(jī)構(gòu)提升業(yè)務(wù)規(guī)銀行房貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇模。房貸產(chǎn)品創(chuàng)新需借助擔(dān)保服 銀行房貸產(chǎn)品創(chuàng)新及不斷增長(zhǎng)的個(gè)人房貸和理財(cái)服 務(wù)務(wù) 需求為擔(dān)保創(chuàng)新持續(xù)提供業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。國(guó)際行業(yè)成熟，經(jīng)驗(yàn)可充分 國(guó)際房屋按揭與小額貸款行業(yè)已有成熟經(jīng)驗(yàn)，可充分 3借鑒 借鑒，降低試錯(cuò)成本。2 銀行合作政策變化 銀行與渠道機(jī)構(gòu)合作政策影響按揭業(yè)務(wù)合作的穩(wěn)定性行業(yè)進(jìn)入門檻低，簡(jiǎn)單的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致贏利下降，3 行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng) 惡性無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)可能招致產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機(jī)構(gòu)制裁和政府主管部門的干預(yù)。尚未能與人行系統(tǒng)連接；人口流動(dòng)大；從業(yè)人員缺乏信用環(huán)境有待繼續(xù)提高行業(yè)資質(zhì)管理。三家企業(yè)貸款余額分別為 、 和2 億元，月增量 信安易貸、中安信小額信貸 分別為6000、3000 和 1600 萬(wàn)元，盛澤貸款余額4000業(yè)、UA萬(wàn)元，月增量 1000 萬(wàn)元。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)情況 主要服務(wù)產(chǎn)品概述盛澤擔(dān)保主營(yíng)業(yè)務(wù)定位為：”Mortgage amp。小額信貸業(yè)務(wù)在其服務(wù)領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、杠桿化。按揭代理的銷售收入占總收入的比例自 2007 年的%下降到2009 %，2009 年各類業(yè)務(wù)的總銷售收入超過 5,200 萬(wàn)元。按揭代理業(yè)務(wù)在各銀行的受理業(yè)務(wù)量分布情況如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元業(yè)務(wù)量銀行名稱 合計(jì)2009 年 2008 年 2007 年工商銀行 175,420 38,120 153,302 366,843 交通銀行 166,655 50,771 58,121 275,547 中國(guó)銀行10,901 招商銀行 10,668 10,668 盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告郵儲(chǔ)銀行 3,670 3,670 星展銀行 304 2,4212,725 廣發(fā)銀行 1,510 1,510 東亞銀行 444 444 渤海銀行 396 396 恒生銀行 116 116 合計(jì) 519,635 146,377 458,830 1,124,843擔(dān)保業(yè)務(wù)自 2009 年才開始大規(guī)模的輸送量，主要是以交通銀行和工商銀行為主，占所有合作銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)總量的80%以上。其它流動(dòng)負(fù)債2, 萬(wàn)元，主要包括擔(dān)保公司向羅守坤、世聯(lián)評(píng)估公司、華房數(shù)據(jù)公司等關(guān)聯(lián)方借用的短期流動(dòng)資金。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)按揭代理：夯實(shí)深圳市場(chǎng)，進(jìn)軍異地市場(chǎng)，未來(lái)三年進(jìn)入全國(guó)三個(gè)以上中心城市，打造全國(guó)化按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)。具體如下：按揭代理：業(yè)務(wù)規(guī)模方面：（1）直銷團(tuán)隊(duì)人均單產(chǎn)提升，探索發(fā)展“拓展+受理”模式。銀行合作方面：（1）建立總行級(jí)合作，覆蓋全國(guó)。（2）發(fā)揮資金優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)。第六章 項(xiàng)目必要性分析 有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模通過科爾尼咨詢公司對(duì)全球 10,500 家上市公司的案例研究證明，規(guī)模已經(jīng)成為公司關(guān)鍵成功因素。行業(yè)龍頭抵御更大風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)龍頭依靠其市場(chǎng)領(lǐng)先地位獲得資源集中優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)立新的行業(yè)。受中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，金融市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的驅(qū)動(dòng)因素影響，中國(guó)未來(lái)住宅按揭信貸成長(zhǎng)中長(zhǎng)期前景看好。深圳、北京、上海、廣州四個(gè)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告較早，一二手房的成交面積比例已經(jīng)接近或者超過 1：1，具備大力發(fā)展存量市場(chǎng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)；二線城市隨著市場(chǎng)存量的增加，二手房交易市場(chǎng)份額將逐步增大，存量市場(chǎng)業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)正在形成。按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)服務(wù)于存量市場(chǎng)，是世聯(lián)鎖定未來(lái)存量市場(chǎng)的重要手段；探討和發(fā)展按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向。通過收購(gòu)盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告盛澤擔(dān)保，能夠使更多客戶了解盛澤擔(dān)保，提高盛澤擔(dān)保的知名度，同時(shí)也可以增加銀行等機(jī)構(gòu)客戶對(duì)盛澤擔(dān)保的認(rèn)可。詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：序號(hào) 股東名稱 注冊(cè)資本金（萬(wàn)元）股權(quán)比例羅守坤 4500 % 2 張艾艾 500 % 3 世聯(lián)地產(chǎn) 3000 %合計(jì) 8000 100% 投資額及定價(jià)依據(jù)項(xiàng)目總投資額：4,608 萬(wàn)元，其中3,000 萬(wàn)元增加注冊(cè)資本，1,608 萬(wàn)元計(jì)入資本公積。2,000 萬(wàn)元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元， 億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃的實(shí)施。第八章 項(xiàng)目投資效益分析 損益分析 收入分析按揭代理根據(jù)科爾尼研究報(bào)告，深圳地區(qū)房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)目前只占到按揭交易總量的 30%，距離歐美發(fā)達(dá)國(guó)家仍有2040%的差距，意味著按揭代理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)空間巨大。未來(lái)25 年，隨著市場(chǎng)的規(guī)范，按揭手續(xù)費(fèi)率將逐步提高，但基于對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的保守預(yù)計(jì)，以及不同城市之間的費(fèi)率差異，%。在正常市場(chǎng)政策和條件下，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)大約占總贖樓業(yè)務(wù)的 15%左右。小額信貸小額信貸業(yè)務(wù)是按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸，并不是主營(yíng)業(yè)務(wù)方向，因此暫不計(jì)算在預(yù)測(cè)收入內(nèi)。隨著規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，未來(lái)5 年固定人力占收入的總體比例有所下降；同時(shí)結(jié)合通貨膨脹及消費(fèi)水平上漲，人均收入逐步提高。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告壞賬準(zhǔn)備：按揭代理、現(xiàn)金贖樓和擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)壞賬準(zhǔn)備分別按業(yè)務(wù)量的2%、%%預(yù)計(jì)。量的變動(dòng)，影響業(yè)務(wù)量。引發(fā)社會(huì)問題，導(dǎo)致政府階段性嚴(yán)格的政策管制，促使行業(yè)洗牌。率上升。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告業(yè) 務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策未能如期展開外包或資產(chǎn)服務(wù)，僅依靠資本金和50%銀行借小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭小額信貸 款發(fā)放貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。企業(yè)內(nèi)部管理與發(fā)展速度不匹 在內(nèi)部管理上，重點(diǎn)加強(qiáng)人力資源、系統(tǒng)支持、2 配，可能包括IT 技術(shù)、網(wǎng)點(diǎn)管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理、融資、財(cái)務(wù)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理和財(cái)務(wù)管理等方面。 新區(qū)域或子公司經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策市場(chǎng)交易量低于預(yù)期，業(yè)務(wù)量不 進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，甚至足，收入無(wú)法覆蓋成本。整?；蛘吒髟聵I(yè)務(wù)量起伏較大，對(duì)資依據(jù)帳面可用資金，在各業(yè)務(wù)間合理調(diào)配。內(nèi)含報(bào)酬率為18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。：我們接受委托，審驗(yàn)了貴公司截至錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。我們的審驗(yàn)是依據(jù)《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號(hào)——驗(yàn)資》進(jìn)行的。經(jīng)我們審驗(yàn)，截至錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。截至年月日止，變更后的累計(jì)注冊(cè)資本人民幣元，實(shí)收資本元。（以下簡(jiǎn)稱貴公司）系由和共同出資組建的有限責(zé)任公司，于年月日取得［公司登記機(jī)關(guān)］核發(fā)的號(hào)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，原注冊(cè)資本為人民幣元，實(shí)收資本為人民幣元。其中：甲方認(rèn)繳人民幣元，占注冊(cè)資本的％，出資方式為貨幣元，實(shí)物（房屋）元，知識(shí)產(chǎn)權(quán)（專利權(quán)）元；乙方認(rèn)繳人民幣元，占注冊(cè)資本的％，出資方式為貨幣。資產(chǎn)評(píng)估有限公司已對(duì)甲方出資的房屋、專利權(quán)進(jìn)行了評(píng)估，并出具了［文號(hào)］資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。（三）變更后累計(jì)實(shí)收資本為元，占變更后注冊(cè)資本%，其中：甲方出資為人民幣元，占變更后注冊(cè)資本的%；乙方出資為人民幣元，占變更后注冊(cè)資本的%。我們的審驗(yàn)是依據(jù)《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號(hào)——驗(yàn)資》進(jìn)行的。變更后的注冊(cè)資本為人民幣200萬(wàn)元。天津中審聯(lián)有限責(zé)任公司會(huì)計(jì)師事務(wù)所山東華岳分所泰安市海源金屬材料有限公司驗(yàn)資報(bào)告本驗(yàn)資報(bào)告僅供貴公司申請(qǐng)辦理注冊(cè)資本及實(shí)收資本變更登記及據(jù)以向全體股東簽發(fā)出資證明時(shí)使用，不應(yīng)將其視為是對(duì)貴公司驗(yàn)資報(bào)告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力等的保證。新增注冊(cè)資本由股東羅文芹、王學(xué)詩(shī)認(rèn)繳，變更注冊(cè)資本后，股東仍為羅文芹、王學(xué)詩(shī)。，占變更后注冊(cè)資本的100%，其中：股東羅文芹出資為人民幣140萬(wàn)元，占變更后注冊(cè)資本的70%；股東王學(xué)詩(shī)出資為人民幣60萬(wàn)元，占變更后注冊(cè)資本的30%。天津中審聯(lián)有限責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所山東華岳分所 2010年07月20日天津中審聯(lián)有限責(zé)任公司會(huì)計(jì)師事務(wù)所山東華岳分所第五篇：增資可行性報(bào)告篇一：增資可行性研究報(bào)告編寫格式外商獨(dú)資企業(yè)*******************有限公司增資的可行性研究報(bào)告投資方：******************************************目錄 第二章 項(xiàng)目投資方概況 第三章 公司概況 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章第十章 擬申請(qǐng)變更內(nèi)容 產(chǎn)品及市場(chǎng)狀況分析 生產(chǎn)分析 消防、環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生與節(jié)能 人員組織和機(jī)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè) 社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第一章 項(xiàng)目概況一、概述二、本公司概況三、增資用途第二章 項(xiàng)目投資方概況一、項(xiàng)目投資單位概況 企業(yè)名稱： 注冊(cè)地址： 法定代表人：二、投資方背景介紹總體情況歷史沿革經(jīng)營(yíng)活動(dòng)專利技術(shù)及生產(chǎn)能力銷售網(wǎng)絡(luò)公司效益篇二：增資可行性報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)(002285)對(duì)深圳盛澤擔(dān)保有限公司增資擴(kuò)股可行性研究報(bào)告 作者: 來(lái)源: 日期:2010年03月26日聲明：本公司網(wǎng)站提供的任何信息僅供參考，投資者使用前請(qǐng)予以核實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。因此，世聯(lián)迫切需要通過外延增長(zhǎng)方式，以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，從而在行業(yè)正在發(fā)生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。國(guó)際標(biāo)桿企業(yè)世邦魏理仕（cb richard ellis）業(yè)務(wù)也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務(wù)領(lǐng)域。盛澤擔(dān)保自 2006 年成立以來(lái)，面對(duì)二手房存量市場(chǎng)，通過按揭代理業(yè)務(wù)服務(wù)全程、擔(dān)保業(yè)務(wù)作為補(bǔ)充性服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入及利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中按揭代理服務(wù)在深圳市場(chǎng)份額達(dá)30%，排名第一；擔(dān)保業(yè)務(wù)在深圳也處于領(lǐng)先水平。 項(xiàng)目總投資額項(xiàng)目總投資額：4,608 萬(wàn)元，其中3,000 萬(wàn)元增加注冊(cè)資本，1,608 萬(wàn)元計(jì)入資本公積。2,000 萬(wàn)元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元， 億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)