【正文】 項目總投資額項目總投資額：4,608 萬元，其中3,000 萬元增加注冊資本，1,608 萬元計入資本公積。國際標(biāo)桿企業(yè)世邦魏理仕（cb richard ellis）業(yè)務(wù)也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務(wù)領(lǐng)域。天津中審聯(lián)有限責(zé)任會計師事務(wù)所山東華岳分所 2010年07月20日天津中審聯(lián)有限責(zé)任公司會計師事務(wù)所山東華岳分所第五篇：增資可行性報告篇一：增資可行性研究報告編寫格式外商獨資企業(yè)*******************有限公司增資的可行性研究報告投資方：******************************************目錄 第二章 項目投資方概況 第三章 公司概況 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章第十章 擬申請變更內(nèi)容 產(chǎn)品及市場狀況分析 生產(chǎn)分析 消防、環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生與節(jié)能 人員組織和機構(gòu) 經(jīng)濟效益預(yù)測 社會及經(jīng)濟效益評價第一章 項目概況一、概述二、本公司概況三、增資用途第二章 項目投資方概況一、項目投資單位概況 企業(yè)名稱： 注冊地址： 法定代表人：二、投資方背景介紹總體情況歷史沿革經(jīng)營活動專利技術(shù)及生產(chǎn)能力銷售網(wǎng)絡(luò)公司效益篇二：增資可行性報告世聯(lián)地產(chǎn)(002285)對深圳盛澤擔(dān)保有限公司增資擴股可行性研究報告 作者: 來源: 日期:2010年03月26日聲明：本公司網(wǎng)站提供的任何信息僅供參考，投資者使用前請予以核實，風(fēng)險自負。天津中審聯(lián)有限責(zé)任公司會計師事務(wù)所山東華岳分所泰安市海源金屬材料有限公司驗資報告本驗資報告僅供貴公司申請辦理注冊資本及實收資本變更登記及據(jù)以向全體股東簽發(fā)出資證明時使用，不應(yīng)將其視為是對貴公司驗資報告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力等的保證。我們的審驗是依據(jù)《中國注冊會計師審計準則第1602號——驗資》進行的。資產(chǎn)評估有限公司已對甲方出資的房屋、專利權(quán)進行了評估，并出具了［文號］資產(chǎn)評估報告。（以下簡稱貴公司）系由和共同出資組建的有限責(zé)任公司，于年月日取得［公司登記機關(guān)］核發(fā)的號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，原注冊資本為人民幣元，實收資本為人民幣元。經(jīng)我們審驗，截至錯誤！鏈接無效。：我們接受委托，審驗了貴公司截至錯誤！鏈接無效。或者各月業(yè)務(wù)量起伏較大，對資依據(jù)帳面可用資金，在各業(yè)務(wù)間合理調(diào)配。 新區(qū)域或子公司經(jīng)營虧損的風(fēng)險序號 風(fēng)險 對策市場交易量低于預(yù)期，業(yè)務(wù)量不 進行充分市場調(diào)研，及時調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，甚至足，收入無法覆蓋成本。盛澤擔(dān)保項目可研報告業(yè) 務(wù) 風(fēng)險 對策未能如期展開外包或資產(chǎn)服務(wù)，僅依靠資本金和50%銀行借小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭小額信貸 款發(fā)放貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。引發(fā)社會問題，導(dǎo)致政府階段性嚴格的政策管制，促使行業(yè)洗牌。盛澤擔(dān)保項目可研報告壞賬準備：按揭代理、現(xiàn)金贖樓和擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)壞賬準備分別按業(yè)務(wù)量的2%、%%預(yù)計。小額信貸小額信貸業(yè)務(wù)是按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸，并不是主營業(yè)務(wù)方向，因此暫不計算在預(yù)測收入內(nèi)。未來25 年，隨著市場的規(guī)范，按揭手續(xù)費率將逐步提高，但基于對國家調(diào)控政策的保守預(yù)計，以及不同城市之間的費率差異，%。2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元， 億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴張計劃的實施。通過收購盛澤擔(dān)保項目可研報告盛澤擔(dān)保，能夠使更多客戶了解盛澤擔(dān)保，提高盛澤擔(dān)保的知名度，同時也可以增加銀行等機構(gòu)客戶對盛澤擔(dān)保的認可。深圳、北京、上海、廣州四個一線城市房地產(chǎn)市場啟動盛澤擔(dān)保項目可研報告較早，一二手房的成交面積比例已經(jīng)接近或者超過 1：1，具備大力發(fā)展存量市場業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)；二線城市隨著市場存量的增加，二手房交易市場份額將逐步增大，存量市場業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)正在形成。行業(yè)龍頭依靠其市場領(lǐng)先地位獲得資源集中優(yōu)勢，創(chuàng)立新的行業(yè)。第六章 項目必要性分析 有助于公司迅速擴大規(guī)模通過科爾尼咨詢公司對全球 10,500 家上市公司的案例研究證明，規(guī)模已經(jīng)成為公司關(guān)鍵成功因素。銀行合作方面：（1）建立總行級合作，覆蓋全國。盛澤擔(dān)保項目可研報告 經(jīng)營目標(biāo)按揭代理：夯實深圳市場，進軍異地市場，未來三年進入全國三個以上中心城市，打造全國化按揭服務(wù)機構(gòu)。按揭代理業(yè)務(wù)在各銀行的受理業(yè)務(wù)量分布情況如下：單位：萬元業(yè)務(wù)量銀行名稱 合計2009 年 2008 年 2007 年工商銀行 175,420 38,120 153,302 366,843 交通銀行 166,655 50,771 58,121 275,547 中國銀行10,901 招商銀行 10,668 10,668 盛澤擔(dān)保項目可研報告郵儲銀行 3,670 3,670 星展銀行 304 2,4212,725 廣發(fā)銀行 1,510 1,510 東亞銀行 444 444 渤海銀行 396 396 恒生銀行 116 116 合計 519,635 146,377 458,830 1,124,843擔(dān)保業(yè)務(wù)自 2009 年才開始大規(guī)模的輸送量，主要是以交通銀行和工商銀行為主，占所有合作銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)總量的80%以上。小額信貸業(yè)務(wù)在其服務(wù)領(lǐng)域，強調(diào)輕資產(chǎn)、低風(fēng)險、杠桿化。三家企業(yè)貸款余額分別為 、 和2 億元，月增量 信安易貸、中安信小額信貸 分別為6000、3000 和 1600 萬元，盛澤貸款余額4000業(yè)、UA萬元，月增量 1000 萬元。2 銀行合作政策變化 銀行與渠道機構(gòu)合作政策影響按揭業(yè)務(wù)合作的穩(wěn)定性行業(yè)進入門檻低，簡單的價格競爭將導(dǎo)致贏利下降，3 行業(yè)惡性競爭 惡性無序競爭可能招致產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機構(gòu)制裁和政府主管部門的干預(yù)。房貸產(chǎn)品創(chuàng)新需借助擔(dān)保服 銀行房貸產(chǎn)品創(chuàng)新及不斷增長的個人房貸和理財服 務(wù)務(wù) 需求為擔(dān)保創(chuàng)新持續(xù)提供業(yè)務(wù)機會。按揭代理：上海：2000 年4 月 安家網(wǎng)在上海成立，是中國第一家提供安家置業(yè)服務(wù)信息的專業(yè)網(wǎng)站；盛澤擔(dān)保項目可研報告2001 年 1 月 安捷房地產(chǎn)服務(wù)公司成立，專業(yè)按揭引薦服務(wù)；2004 年3 月 世界銀行國際金融公司IFC 入股安家200 萬美元；2005 年9 月 安家受市場調(diào)控影響，業(yè)務(wù)量下降 8 成，退出按揭引薦市場。最近3 年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下：單位：萬元項目 凈資產(chǎn) 總資產(chǎn) 項目 2009 年 2008 年 2007 年營業(yè)收入 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 員工情況截至2009 年 12 月31 日，有正式員工261 人，員工基本構(gòu)成如下：專業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)構(gòu)成 人數(shù)(人)比例銷售 190 %風(fēng)險管理 14 %盛澤擔(dān)保項目可研報告其它業(yè)務(wù)后臺 28 %職能后臺 29 %合計 261 100%教育程度教育程度 人數(shù)(人)比例碩士及以上 2 %本科 75 %大專 90 %中專/高中 93 %其它 1 %合計 261 100%年齡結(jié)構(gòu)年齡 人數(shù)(人)比例 2025 歲 62 % 2630 歲 133 % 3135 歲 49 % 3640 歲 13 % 41 歲以上 4 %合計 261 100% 第三章 目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)和技術(shù) 主營業(yè)務(wù)及其變化情況時間 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理現(xiàn)金贖樓 置業(yè)擔(dān)保 置業(yè)擔(dān)保主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金贖樓 現(xiàn)金贖樓小額信貸 小額信貸盛澤擔(dān)保項目可研報告按揭代理：代為銀行開拓客戶，取得按揭貸款客戶資源，銀行支付一定費用；為客戶免費提供按揭咨詢和銀行選擇服務(wù)。盛澤擔(dān)保成立了獨立的業(yè)務(wù)部門，包括按揭事業(yè)部、信貸事業(yè)盛澤擔(dān)保項目可研報告部、擔(dān)保事業(yè)部、經(jīng)紀事業(yè)部等，并成立了獨立的后臺運營部門，包括銀行發(fā)展中心（銀行關(guān)系和渠道維護）、產(chǎn)品運營部、銷售管理部、人力行政部、財務(wù)部等?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司常務(wù)副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理、盛澤按揭公司總經(jīng)理。30 萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴張計劃實施的人力儲備。增資擴股完成后盛澤擔(dān)保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 %的股權(quán)，羅守坤、張艾艾分別持有 %、%的股權(quán)。從全球最為領(lǐng)先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業(yè)務(wù)占據(jù)超過70%的市場份額，獨立按揭貸款發(fā)放公司超過 60%的市場份額，而擔(dān)保業(yè)務(wù)主要采取產(chǎn)權(quán)保險公司模式。附件新增注冊資本實收情況明細表注冊資本及實收資本變更前后對照表驗資事項說明。貴公司原注冊資本為人民幣╳╳元實收資本為人民幣╳╳元。我們的 責(zé)任是對 貴公司新增注冊資本及實收資本情況發(fā)表審驗意見。截至****年**月**日止變更后的累計注冊資本為人民幣╳╳元 實收資本為人民幣╳╳元。因此，世聯(lián)迫切需要通過外延增長方式，以實現(xiàn)快速擴張，從而在行業(yè)正在發(fā)生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。盛澤擔(dān)保自 2006 年成立以來，面對二手房存量市場，通過按揭代理業(yè)務(wù)服務(wù)全程、擔(dān)保業(yè)務(wù)作為補充性服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，各項業(yè)務(wù)收入及利潤實現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務(wù)在深圳市場份額達30%，排名第一；擔(dān)保業(yè)務(wù)在深圳也處于領(lǐng)先水平。2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元， 億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴張計劃的實施。牛勇先生，現(xiàn)年 36 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾任華強集團二級公司財務(wù)部部長，自2001 年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司財務(wù)部經(jīng)理、集團財務(wù)管理中心總經(jīng)理；2008 年始，任盛澤擔(dān)保三公司財務(wù)負責(zé)人、深圳市世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理。 組織結(jié)構(gòu)盛澤擔(dān)保建立了股東會、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)構(gòu)。截至2009 年 12 月31 日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：序號 股東名稱 出資額（萬元）股權(quán)比例深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司 200 100%合計 200 100％主營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)。置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓作為準金融機構(gòu)，目前僅在業(yè)務(wù)合作方面，銀行對此類公司的注冊資本金普遍要求 1 億元，政府機構(gòu)暫無特別監(jiān)管要求。盛澤擔(dān)保項目可研報告序號 有利因素 描述市場對按揭代理專業(yè)服務(wù)需 房貸業(yè)務(wù)參與各方對按揭代理服務(wù)的專業(yè)水平和質(zhì)量求加強 要求提升。國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對于房屋按揭與小商業(yè)銀行合作空間大額信貸業(yè)務(wù)認可度高，合作空間大。 競爭地位 房屋按揭和家庭貸款服務(wù)業(yè)的競爭格局及主要競爭對手情況主營業(yè)務(wù) 主要競爭對手 競爭地位比較南楓按揭按揭代理 業(yè)務(wù)量接近，盛澤品牌及凈利潤指標(biāo)領(lǐng)先。 Home Loan Service”，即提供房屋按揭與家庭貸款服務(wù)。 主要客戶和合作機構(gòu)情況盛澤擔(dān)保的客戶主要分為二大類，一是終端個人業(yè)主，二是銀行機構(gòu)。 簡要利潤表單位：萬元項目 2009 年 2008 年 2007 年營業(yè)收入 5, 2, 2,營業(yè)成本 2, 1, 1,營業(yè)稅金及附加 管理費用 1, 財務(wù)費用 資產(chǎn)減值損失 營業(yè)利潤 1, 盛澤擔(dān)保項目可研報告利潤總額 1, 所得稅 凈利潤 1, 歸屬于母公司所有者的凈利潤 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 簡要現(xiàn)金流量表單位：萬元項目 2009 年 2008 年 2007 年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2, 2, 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4, 6,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 1, 1, 1, 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 主要財務(wù)指標(biāo)情況項目 2009 年 2008 年 2007 年銷售凈利率 % % %總資產(chǎn)收益率 % % %凈資產(chǎn)收益率 % % % 流動比率 % % %資產(chǎn)負債率 % % % 第五章 目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) 發(fā)展戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)定位面對日益增長的二手房交易市場，提供房屋按揭及擔(dān)保服務(wù)，探索業(yè)務(wù)高速增長模式，提升服務(wù)附加價值，成為中國最具有競爭力的房屋按揭服務(wù)商。（2）簽約中介機構(gòu)。（3）異地發(fā)展與按揭聯(lián)動。規(guī)模效應(yīng)的最大好處之一就是當(dāng)出現(xiàn)行業(yè)波動時，大企業(yè)由于更大區(qū)域范圍、更多業(yè)務(wù)類型以及更緊密的上下游關(guān)系，可以獲得更多的風(fēng)險對沖，從而渡過行業(yè)波動。而盛澤擔(dān)保自 2006 年成立以來，各項業(yè)務(wù)收入及利潤穩(wěn)步增長，其中按揭中介服務(wù)在深圳處于領(lǐng)先水平。 延展產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)盛澤擔(dān)保主營業(yè)務(wù)中的按揭代理與擔(dān)保業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)二、三級市場高度相關(guān)，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)三級市場高度相關(guān)，小額信貸業(yè)務(wù)與當(dāng)?shù)叵M水平、民營經(jīng)濟活躍度、中產(chǎn)階層數(shù)量等因素相關(guān)。定價依據(jù)：按經(jīng)審計的凈資產(chǎn)溢價20%，折合每股 元。在此情況下，盛澤擔(dān)保在深圳地區(qū)按揭代理行業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢可以進一步得到鞏固，同時結(jié)合全國業(yè)務(wù)布局，可有效提高業(yè)務(wù)量。置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓未來 5 年業(yè)務(wù)量如下：單位：億元項目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年深圳按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 55% 60% 65% 70% 70%深圳按揭轉(zhuǎn)化為擔(dān)保的業(yè)務(wù)總量 深圳區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)團隊自行拓展總量 其它區(qū)域按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 50% 50% 50% 50% 50%其他區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)總量 贖樓業(yè)務(wù)總量 其中：現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù) 增長率 80% 51% 41% 32% 31%擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù) 增長率 132% 51% 41% 32% 31%擔(dān)保贖樓費率相比按揭代理費率，受政策影響較小，主要決定于市場競爭水平。業(yè)務(wù)提成：分業(yè)務(wù)單獨預(yù)測。未來進行異地布局后，城市間政策差異可起到互相彌補的作用。 經(jīng)營風(fēng)險業(yè) 務(wù) 風(fēng)險 對策