【正文】 幣元（大寫）。在審驗過程中，我們結(jié)合貴公司的實際情況，實施了檢查等必要的審驗程序。新增注冊資本的實收情況。和管理等風(fēng)險，公司需要重點加強風(fēng)險控制、財務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。金的需求時多時少，造成資金閑對短期內(nèi)的業(yè)務(wù)收費率進行微調(diào)，以間接提高置率上升。 引進資金投資項目的實施風(fēng)險序號 風(fēng)險 對策擔(dān)保業(yè)務(wù)擴張迅速，財務(wù)杠桿變完善公司風(fēng)險控制和財務(wù)管理的流程制度等。調(diào)整目標(biāo)城市。等環(huán)節(jié)。同行惡性競爭，導(dǎo)致市場價格急劇下降。 經(jīng)營風(fēng)險業(yè) 務(wù) 風(fēng)險 對策戰(zhàn)略方向與市場變化不符。 市場風(fēng)險業(yè) 務(wù) 風(fēng)險 對策外圍經(jīng)濟環(huán)境的短期急劇變 擴大市場占有率，通過業(yè)務(wù)量的提升增按揭擔(dān)?；?，可能會導(dǎo)致購房能力的下降，強對市場交易量下降的抵御能力。未來進行異地布局后，城市間政策差異可起到互相彌補的作用。未來5 年詳細(xì)利潤預(yù)測如下：單位：萬元項目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年營業(yè)收入 5,595 8,952 12,832 17,452 23,096 營業(yè)稅金及附加 291 466 667 908 1,201成本費用 3,518 5,749 8,179 11,058 14,790其中：固定工資 1,469 2,369 3,416 4,667 6,190 業(yè)務(wù)提成 1,322 2,172 2,966 3,861 5,136 運營費 727 1,209 1,796 2,531 3,464財務(wù)費用 2 56 196 389 628壞賬準(zhǔn)備 341 525 746 992 1,302稅前利潤總額 1,444 2,157 3,044 4,105 5,175所得稅 361 539 761 1,026 1,294凈利潤 1,083 1,618 2,283 3,079 3,881凈利潤率 % % % % % 投資回報分析假設(shè)未來 6~10 年按2014 年的贏利水平繼續(xù)經(jīng)營，基于前述測算， 年，10 年測算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報酬率為 18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項目經(jīng)濟效益可行。業(yè)務(wù)提成：分業(yè)務(wù)單獨預(yù)測。綜上，未來5 年收入預(yù)測詳見下表：業(yè)務(wù) 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年業(yè)務(wù)量（億元） 按揭代理 收費率 % % % % %營業(yè)收入（萬元）1,350 2,541 3,770 5,534 7,524業(yè)務(wù)量（億元） 置業(yè)擔(dān)保 收費率 % % % % %營業(yè)收入（萬元）3,017 4,556 6,440 8,469 11,066業(yè)務(wù)量（億元） 現(xiàn)金贖樓 收費率 % % % % % ☆ 營業(yè)收入（萬元）1,229 1,855 2,622 3,449 4,506 營業(yè)收入合計（萬元）5,595 8,952 12,832 17,452 23,096 利潤預(yù)測根據(jù)預(yù)測，未來 5 年盛澤擔(dān)保凈利潤維持在 15%~20%之間，伴隨規(guī)模擴大逐年略有下降。置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓未來 5 年業(yè)務(wù)量如下：單位：億元項目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年深圳按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 55% 60% 65% 70% 70%深圳按揭轉(zhuǎn)化為擔(dān)保的業(yè)務(wù)總量 深圳區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)團隊自行拓展總量 其它區(qū)域按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 50% 50% 50% 50% 50%其他區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)總量 贖樓業(yè)務(wù)總量 其中：現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù) 增長率 80% 51% 41% 32% 31%擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù) 增長率 132% 51% 41% 32% 31%擔(dān)保贖樓費率相比按揭代理費率，受政策影響較小，主要決定于市場競爭水平。置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)作為盛澤按揭代理業(yè)務(wù)的補充性業(yè)務(wù)，絕大部分業(yè)務(wù)量來自于按揭代理業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化，同時盛澤擔(dān)保業(yè)務(wù)團隊在深圳地區(qū)自行拓展貢獻一部分業(yè)務(wù)量。在此情況下，盛澤擔(dān)保在深圳地區(qū)按揭代理行業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢可以進一步得到鞏固，同時結(jié)合全國業(yè)務(wù)布局，可有效提高業(yè)務(wù)量。盛澤擔(dān)保項目可研報告 2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運資金，進一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。定價依據(jù)：按經(jīng)審計的凈資產(chǎn)溢價20%，折合每股 元。而盛澤作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)，對世聯(lián)品牌也有一定的幫助。 延展產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)盛澤擔(dān)保主營業(yè)務(wù)中的按揭代理與擔(dān)保業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)二、三級市場高度相關(guān)，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)三級市場高度相關(guān)，小額信貸業(yè)務(wù)與當(dāng)?shù)叵M水平、民營經(jīng)濟活躍度、中產(chǎn)階層數(shù)量等因素相關(guān)。和世界發(fā)達國家地區(qū)（如美國、香港）相比，我國的二手房活躍程度還遠遠不足。而盛澤擔(dān)保自 2006 年成立以來，各項業(yè)務(wù)收入及利潤穩(wěn)步增長，其中按揭中介服務(wù)在深圳處于領(lǐng)先水平。如易居與新浪成立的CRIC 開創(chuàng)了國內(nèi)獨立房地產(chǎn)信息行業(yè)模式。規(guī)模效應(yīng)的最大好處之一就是當(dāng)出現(xiàn)行業(yè)波動時，大企業(yè)由于更大區(qū)域范圍、更多業(yè)務(wù)類型以及更緊密的上下游關(guān)系，可以獲得更多的風(fēng)險對沖，從而渡過行業(yè)波動。行業(yè)龍頭可以獲得更多資源。（3）異地發(fā)展與按揭聯(lián)動。（2）多領(lǐng)域多層次合作。（2）簽約中介機構(gòu)。擔(dān)保業(yè)務(wù)：未來三年進入深圳擔(dān)保市場的第一梯隊，同時進入全國三個以上中心城市，實現(xiàn)全國化戰(zhàn)略，打造專業(yè)品牌形象。 簡要利潤表單位：萬元項目 2009 年 2008 年 2007 年營業(yè)收入 5, 2, 2,營業(yè)成本 2, 1, 1,營業(yè)稅金及附加 管理費用 1, 財務(wù)費用 資產(chǎn)減值損失 營業(yè)利潤 1, 盛澤擔(dān)保項目可研報告利潤總額 1, 所得稅 凈利潤 1, 歸屬于母公司所有者的凈利潤 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 簡要現(xiàn)金流量表單位：萬元項目 2009 年 2008 年 2007 年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2, 2, 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4, 6,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 1, 1, 1, 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 主要財務(wù)指標(biāo)情況項目 2009 年 2008 年 2007 年銷售凈利率 % % %總資產(chǎn)收益率 % % %凈資產(chǎn)收益率 % % % 流動比率 % % %資產(chǎn)負(fù)債率 % % % 第五章 目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) 發(fā)展戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)定位面對日益增長的二手房交易市場，提供房屋按揭及擔(dān)保服務(wù)，探索業(yè)務(wù)高速增長模式，提升服務(wù)附加價值，成為中國最具有競爭力的房屋按揭服務(wù)商。第四章 目標(biāo)企業(yè)財務(wù)會計信息根據(jù)中磊會計師事務(wù)所出具的審計報告，盛澤擔(dān)保最近三年的財務(wù)信息摘要如下（合并財務(wù)報表口徑）： 簡要資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元項目 貨幣資金 3, 3,存出保證金 2,應(yīng)收賬款 預(yù)付款項 其他應(yīng)收款 6, 2,其他流動資產(chǎn) 4, 1,流動資產(chǎn) 16, 7,固定資產(chǎn) 長期股權(quán)投資 非流動資產(chǎn) 資產(chǎn)合計 17, 8,應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)交稅費 盛澤擔(dān)保項目可研報告其他應(yīng)付款 4, 1,其他流動負(fù)債 2,流動負(fù)債 8, 1,長期借款 2,非流動負(fù)債 2, 負(fù)債合計 10, 1,實收資本 5, 5,資本公積 盈余公積 未分配利潤 歸屬于母公司所有者的股東權(quán)益 6, 5,少數(shù)股東權(quán)益 1, 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告注：其它應(yīng)收款6, 萬元，主要包括置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的對外擔(dān)保贖樓款和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的現(xiàn)金贖樓款。 主要客戶和合作機構(gòu)情況盛澤擔(dān)保的客戶主要分為二大類，一是終端個人業(yè)主，二是銀行機構(gòu)。其中，信貸風(fēng)險的有效控制主要通過主動性客戶選擇和信貸配給制度來實現(xiàn)。 Home Loan Service”，即提供房屋按揭與家庭貸款服務(wù)。 盛澤擔(dān)保在行業(yè)中的競爭地位及競爭優(yōu)勢盛澤擔(dān)保所提供的綜合服務(wù)價值鏈條較為獨特，一方面能夠比較有效地化解房地產(chǎn)市場波動帶來的不利影響；另一方面能夠形成對客戶的交叉銷售，提升服務(wù)價值，快速提高整體市場占有率。 競爭地位 房屋按揭和家庭貸款服務(wù)業(yè)的競爭格局及主要競爭對手情況主營業(yè)務(wù) 主要競爭對手 競爭地位比較南楓按揭按揭代理 業(yè)務(wù)量接近，盛澤品牌及凈利潤指標(biāo)領(lǐng)先。盛澤擔(dān)保項目可研報告序號 不利因素 描述房管機構(gòu)不斷縮短產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記時間將持過戶和抵押登記時間縮短續(xù)擠壓擔(dān)保收費率。國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對于房屋按揭與小商業(yè)銀行合作空間大額信貸業(yè)務(wù)認(rèn)可度高，合作空間大。城市間房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為專業(yè)擔(dān)保機構(gòu)全國區(qū)域發(fā)展不平衡化發(fā)展提供了機會。盛澤擔(dān)保項目可研報告序號 有利因素 描述市場對按揭代理專業(yè)服務(wù)需 房貸業(yè)務(wù)參與各方對按揭代理服務(wù)的專業(yè)水平和質(zhì)量求加強 要求提升。其他地區(qū)：2003 年 億達按揭在廣州成立，是廣州市首家注冊的按揭服務(wù)公司；2004 年 盛澤按揭在深圳成立，是深圳市首家注冊的按揭代理公司；2006 年 偉嘉安捷在北京成立，是北京市首家專業(yè)房產(chǎn)貸款顧問公司。置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓作為準(zhǔn)金融機構(gòu)，目前僅在業(yè)務(wù)合作方面，銀行對此類公司的注冊資本金普遍要求 1 億元，政府機構(gòu)暫無特別監(jiān)管要求。置業(yè)擔(dān)保：二手樓交易過程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭銀行完成抵押登記的交易過程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過戶及重新抵押等相關(guān)交易手續(xù)。截至2009 年 12 月31 日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：序號 股東名稱 出資額（萬元）股權(quán)比例深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司 200 100%合計 200 100％主營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)。各業(yè)務(wù)部門均設(shè)置了績效考核職責(zé)。 組織結(jié)構(gòu)盛澤擔(dān)保建立了股東會、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)構(gòu)。伍致輝先生，現(xiàn)年 37 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；2006 年 7 月取得美國金融管理學(xué)會注冊財富管理師（CWM）資格。牛勇先生，現(xiàn)年 36 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾任華強集團二級公司財務(wù)部部長，自2001 年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司財務(wù)部經(jīng)理、集團財務(wù)管理中心總經(jīng)理；2008 年始，任盛澤擔(dān)保三公司財務(wù)負(fù)責(zé)人、深圳市世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理。 項目投資效益根據(jù)測算，項目的投資回報期為 年，10 年測算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報酬率為18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項目經(jīng)濟效益可行。2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元， 億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴張計劃的實施。 項目總投資額項目總投資額：4,608 萬元，其中3,000 萬元增加注冊資本，1,608 萬元計入資本公積。盛澤擔(dān)保自 2006 年成立以來，面對二手房存量市場，通過按揭代理業(yè)務(wù)服務(wù)全程、擔(dān)保業(yè)務(wù)作為補充性服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，各項業(yè)務(wù)收入及利潤實現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務(wù)在深圳市場份額達30%，排名第一；擔(dān)保業(yè)務(wù)在深圳也處于領(lǐng)先水平。國際標(biāo)桿企業(yè)世邦魏理仕（CB Richard Ellis）業(yè)務(wù)也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務(wù)領(lǐng)域。因此，世聯(lián)迫切需要通過外延增長方式，以實現(xiàn)快速擴張，從而在行業(yè)正在發(fā)生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。XXXX事務(wù)所中國注冊會計師: 合伙人簽名蓋章中國注冊會計師: 簽名蓋章中國XXX年月第二篇：增資可行性報告世聯(lián)地產(chǎn)(002285)對深圳盛澤擔(dān)保有限公司增資擴股可行性研究報告作者: 來源: 日期:2010年03月26日聲明：本公司網(wǎng)站提供的任何信息僅供參考，投資者使用前請予以核實，風(fēng)險自負(fù)。截至****年**月**日止變更后的累計注冊資本為人民幣╳╳元 實收資本為人民幣╳╳元。根據(jù)貴公司 ╳╳股東會決議和修改后章程的規(guī)定貴公司申請增加注冊資本人民幣╳╳元 由╳╳以下簡稱甲方、╳╳以下簡稱乙方于****年**月**日之前一次繳 足變更后的注冊資本為人民幣╳╳元。我們的 責(zé)任是對 貴公司新增注冊資本及實收資本情況發(fā)表審驗意見。按照相關(guān)法律、法規(guī)以及協(xié)議、章程的要求出資提供真實、合法、完整的驗資資料, 保護資產(chǎn)的安全、完整是全體股東及 貴公司的責(zé)任。貴公司原注冊資本為人民幣╳╳元實收資本為人民幣╳╳元。[如果存在需要說明的重大事項增加說明段]??同時我們注意到貴公司本次增資前的注冊資本為人民幣╳╳元實收資本 為人民幣╳╳元已經(jīng)╳╳會計師事務(wù)所審驗并于****年**月**日出具╳╳[文 號]驗資報告。附件新增注冊資本實收情況明細(xì)表注冊資本及實收資本變更前后對照表驗資事項說明。目前世聯(lián)的規(guī)模已處于行業(yè)領(lǐng)先地位，但相對于業(yè)內(nèi)其他領(lǐng)先的競爭者而言，世聯(lián)的規(guī)模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。從全球最為領(lǐng)先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業(yè)務(wù)占據(jù)超過70%的市場份額，獨立按揭貸款發(fā)放公司超過 60%的市場份額，而擔(dān)保業(yè)務(wù)主要采取產(chǎn)權(quán)保險公司模式。同時我國主要的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商早已涉及該服務(wù)領(lǐng)域，如合富輝煌旗下的保來理財，正開始借助其二手房交易網(wǎng)絡(luò)進行全國化擴張。增資擴股完成后盛澤擔(dān)保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 %的股權(quán)，羅守坤、張艾艾分別持有 %、%的股權(quán)。 項目資金運用盛澤擔(dān)保增資擴股籌集資金主要用途如下： 500 萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地擴張開辦費：未來3 年計劃開設(shè) 10 余家子公司，預(yù)計每家公司開辦費50 萬元。30 萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴張計劃實施的人力儲備。第二章 目標(biāo)企業(yè)基本情況 概況中文名稱：深圳盛澤擔(dān)保有限公