名門世家項目策劃報告-預(yù)覽頁
【正文】 5 三、項目 SWOT 分析 項目地塊優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，項目位于寧晉縣中心，毗鄰 308 國道及汽車站，路線四通八達(dá)出行方便。 項目地塊的劣勢 地塊較小不利于規(guī)劃，其次 地價高本項目是寧晉的地王，因而導(dǎo)致項目單價比較高。 項目地塊的威脅及困難 國家限購政策的不斷出臺，利率不斷上調(diào)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的前景不是很明朗。 四、 類比競爭樓盤調(diào)研 類比樓盤的基本資料 目前寧晉在售樓盤 很多，因而項目各方面有利有弊 ，一下為各項目樓盤進(jìn)行分析對比： 周邊樓盤分 析 世爵公館 地理位置 九河大街與月城路交叉口 項目類別 高層 6 開發(fā)商 河北 順澤 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 主力戶型 兩室一廳 兩室兩廳 三室兩 廳 優(yōu)惠政策 每平米優(yōu)惠 100 元 交房時間 20xx 年底 綠化率 40% 容積率 物業(yè)公司 自己的物業(yè)公司 物業(yè)費 元 ∕ 平米 ∕ 月 占地面積 128 畝 總建筑面積 33 萬平米 項目均價 3250 元 ∕ 平米 項目起價 3400 元 ∕ 平米 戶型配比 一期 80— 120 ㎡ 二期 90130 ㎡ 銷售進(jìn)度 銷售了 90 套 世爵公館 的優(yōu)勢 ：戶型面積小 ， 戶型設(shè)計及比例比較理 想， 有自己的一條商業(yè)街。二期正在熱銷中價格較低，緊鄰晶龍集團(tuán)，員工購買的多。 劣勢：周邊比較嘈雜，噪音大。 劣勢小區(qū)比較偏，配套設(shè)施不齊全緊鄰北環(huán)路噪音大。 劣勢二期證件不全，離市中心遠(yuǎn)，離工業(yè)區(qū)近污染嚴(yán)重。樓間距小，采光受影響。本項目戶型都是經(jīng)典戶型，與其它可競爭的樓盤戶型對比也是優(yōu)勢所在點，另外也是一大賣點。 銷售價格 項目均價 3400 元 ∕㎡ 項目起價 3500 元 ∕㎡ 10 推售房源： 1樓 所有房源 （ 1— 18 層共 96 戶 ） 面市均價 3600 元 ∕㎡ 每層 差價 10 元 ∕㎡ 優(yōu)惠政策：一次性付款 優(yōu)惠 120 元 ∕㎡ 分期付款 優(yōu)惠 60 元∕㎡ 按揭 無優(yōu)惠 因下兩層為商業(yè)門市故三層價格較低起價 3300 元∕㎡ 銷售政策措施 本項目 在四月份清明節(jié)假期推出了團(tuán)購活動每平優(yōu)惠 50 元，在五一假期期間推出了可以首付 30%。 一、 活動時間 7 10 二、活動地點石家莊國仕山參觀入戶花園、太平河游覽、聯(lián)邦明珠國際洋貨名 11 品一條街 三、 活動行程： 表 1 項目 時間 地點 備注 集合出發(fā) 9 點 名門世家咨詢中心 為售樓部積蓄人氣，繞城慢速行駛一圈 城市游 9： 40 石家莊各主干道 感受石家莊的發(fā)展變化 觀景游 10： 15 太平河公園 欣賞太平河沿岸美景 品鑒入戶花園 11:30 石家莊國仕山 切身體會入戶花園品質(zhì)生活 午餐 12:20— 13:20 XX 旅游標(biāo)準(zhǔn)用餐 自由活動 13:30— 14:30 聯(lián)邦明珠負(fù)二名品街 感受特色商街的魅力 回程 15:10 售樓部 引導(dǎo)客戶選房，公布優(yōu)惠活動和石坊路項目信息。 五、 項目主賣點薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 項目主賣點 12 本項目 主賣點是戶型和地段，電梯直接入戶贈送入戶花園南北通透全明戶型，地理位置獨一無二位于中心地段有很大的升值空間。 小區(qū)采暖為地源熱泵，環(huán)保且節(jié)約空間。項目占地面積少，因此小區(qū)規(guī)模小，客戶主要擔(dān)心物業(yè)是否跟的上。 功能定位 產(chǎn)品總體體量小，不具規(guī)模優(yōu)勢 。 促銷對象 準(zhǔn)購房者、潛在購房者、以購房者。 按樓層定價：因為本項目是十八層帶電梯，所以三層價格最低為起價，每高一層差 10 元每平米，次頂層價格最高。流動人口 萬。并將城市定位為“石家莊周邊新興區(qū)域中心城市，世界著名的單晶硅生產(chǎn)基地和全國有名的線纜之鄉(xiāng)” 經(jīng)濟(jì)實力雄厚。 九、 價格思路以及價格確定方法 目前樓盤所在地域為 市中心，地理位置優(yōu)越，該樓盤價格普遍偏高。而本項目最大最直 接的競爭對手是世爵公館，起價為 3250 元每平米。開盤時間早點搶占市場先機(jī)。 內(nèi)部價格 柴油機(jī) 廠員工購買在每平米優(yōu)惠 30 元。 其次四月份和五月份相繼有樓盤開盤，因此開盤早點搶占市場先機(jī)。 十一、銷售服務(wù) 服務(wù)理念：生活藝術(shù)化，藝術(shù)生活化 服務(wù)口號：讓古老文化繼續(xù)傳承 服務(wù)方針：創(chuàng)造新生活，真誠你我他 服務(wù)目標(biāo)：讓人人都知道中國古老的文化 十二、廣告總體策略及費用預(yù)算 廣告總體策略 為了讓寧晉家喻戶曉，大力 為項目做宣傳 首先施工地的圍擋廣告，其次是宣傳單頁的派發(fā)。因此廣告以中國的古代文化為背景，其次為項目的入戶花園，刷卡直接近戶，兩大元
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