【正文】 建筑市場(chǎng)由原來的市場(chǎng)空白點(diǎn)逐漸發(fā)展到今天的占到合肥住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量的５％。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) 便捷的交通 主要訴求： 顯赫位置 無限升值潛力 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 代 表 性 樓 盤 描 述 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) ?市場(chǎng)分析 代表性樓盤的綜合性分析 開發(fā)商：安徽安興發(fā)展股份有限公司 總建面積： 13萬 ㎡ 物業(yè)性質(zhì)：商住樓 物業(yè)狀況： 1幢酒店式商務(wù)公寓， 1幢寫字樓， 3幢住宅，最高層達(dá) 30層 面積范圍： ㎡ 均價(jià)： 5100元 / ㎡ 工程進(jìn)度：封頂 交付日期： 推廣主題：工作 環(huán)球廣場(chǎng) 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 消費(fèi)者目前對(duì)發(fā)展商的態(tài)度 首次置業(yè) 收集信息、看房階段 有現(xiàn)房 未入住 中檔 不重視 ?二次以上置業(yè) ?買房、投資階段 ?樓花期 ?入住后 ?中高檔 重視 ?隨著經(jīng)驗(yàn)、檔次、對(duì)樓市熟悉程度及購買迫切感等，消費(fèi)者越來越注重開發(fā)商的形象。 ?高層市場(chǎng)供應(yīng)量近期增大，樓盤競(jìng)爭(zhēng)加劇。家 ” 的概念，金川大廈主推它的 “ 十萬元在市中心買一套 ” 的小戶型方案，花樣年華旗幟顯明的推出其“ SOHO”一族的理念、富通時(shí)代寫字樓也利用周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)眾多的特點(diǎn)大作宣傳。 ? 項(xiàng)目分析 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 案名，一個(gè)樓盤的代言。 房產(chǎn)回歸以人為本，文化樓盤引領(lǐng)新風(fēng) ? 項(xiàng)目分析 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 主體宣傳語： 主推：藝術(shù)地去生活 備選：生活 投資型的二次置業(yè)者 ? 項(xiàng)目分析 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) ?企業(yè)主管或私營小業(yè)主。 ? 關(guān)注資訊 ， 關(guān)注新鮮事物 ， 喜歡交往與溝通 。 ? 項(xiàng)目分析 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 如何出彩？ —— 藝苑廣場(chǎng)應(yīng)該以何種差異化形象出現(xiàn)？ 如何讓目標(biāo)群感覺藝苑廣場(chǎng)是為他而建？ 如何讓目標(biāo)群認(rèn)知它、進(jìn)而認(rèn)同它？ ?項(xiàng)目推廣建議 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 建立一個(gè)差異化的形象 必要性： ? 從推廣的角度考慮，通過建立、塑造及包裝樓盤形象帶動(dòng)銷售是小型樓盤進(jìn)行速效市場(chǎng)推廣的可行之道； ? 從傳播的角度考慮，進(jìn)行樓盤形象包裝并不意味著要投入更多的費(fèi)用，相反，它是有效利用宣傳費(fèi)用的可行之道； ? 從競(jìng)爭(zhēng)的角度考慮，建立一個(gè)具差異化的、個(gè)性鮮明的形象是致勝之根本。 入手點(diǎn)： 三大方面： 視覺包裝 —— 廣告推廣 —— 公關(guān)及促銷活動(dòng) ?項(xiàng)目推廣建議 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 途徑 ? 視覺包裝（含 VI、現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳物料） ? 媒介廣告創(chuàng)意表現(xiàn) ? 廣告推廣階段及主題 ? 活動(dòng)規(guī)劃及行銷建議 ?項(xiàng)目推廣建議 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 項(xiàng)目建議 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計(jì)入手，提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)。建議在住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目間組成圍合之式的中庭廣場(chǎng)，以文化為主題，設(shè)立主題雕塑，加以蜿蜒曲折的步道走廊等筆法繪制理想的中庭景觀文化。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 開辟文化場(chǎng)所 “文化長廊”、“藝術(shù)館” 文化重在交流，沒有思想的交流，文化將陷入死角。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對(duì)樓宇價(jià)值的影響增加得也會(huì)較快。在立面材質(zhì)選擇上我們建議采用高檔的面磚材料，顏色以淡雅的色調(diào)為主，營造一個(gè)既體現(xiàn)檔次，又有親和力的視覺感覺。 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) ?市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表明，高層項(xiàng)目小面積的戶型較受青睞，從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，周邊樓盤小戶型一推出市場(chǎng)即售完，如安徽商務(wù)中心， CBD等，而普遍滯銷的是大面積的戶型，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的熱銷戶型都以面積在 100平米以下的小戶型為主，而面積在 130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績(jī)不佳。 引入錯(cuò)層設(shè)計(jì) 局部的錯(cuò)層設(shè)計(jì)，形成非常嚴(yán)格的功能劃分，使得居室不再單調(diào)，生活更有情趣，以空間的變化性來刺激消費(fèi)，也為項(xiàng)目后期推廣創(chuàng)造一個(gè)好的宣傳賣點(diǎn)。 立體花園走入高層住宅 具體手法 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 底層架空空間建議 在小區(qū)后面的住宅樓體中，采用層高 ，底層架空在本案中顯得尤其必要，一方面增加園區(qū)綠化面積，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風(fēng)效果佳。 ● 車行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，實(shí)行 24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 附：合作方案 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 方 案 一 保證金銷售 我司將支付一定的保證金。那么物業(yè)在銷售過程過程中很難來體現(xiàn)升值的空間，過快的達(dá)到市場(chǎng)的高價(jià)位，會(huì)使客戶對(duì)于總價(jià)的承受度過于敏感，從而影響銷售進(jìn)度，影響資金的回籠，勢(shì)必造成后期提價(jià)困難，造成物業(yè)升值潛力不大，使購房者感到物業(yè)沒有保值的安全感，會(huì)形成不良的市場(chǎng)口碑。 三 、 保證金 ：對(duì)項(xiàng)目銷售信心的體現(xiàn)，也是我司實(shí)力的體現(xiàn)，更是代理商自我加壓的體現(xiàn)。 七、 銷售進(jìn)度中的獎(jiǎng)懲 我們認(rèn)為必要的獎(jiǎng)懲還是需要，這不僅是發(fā)展商對(duì)代理公司的要求，也是代理商自我加壓的要求，我們建議： 在每月結(jié)算的溢價(jià)中，扣留 20%的溢價(jià)傭金，如果提前完成銷售則獎(jiǎng)勵(lì)代理商總溢價(jià)傭金的 20%，如果未能按時(shí)完成即在代理期滿后未能完成則扣除累計(jì)的 20%的溢價(jià)傭金。 市場(chǎng)定位 工地廣告牌 昭示牌 （ 2） 售樓形象設(shè)計(jì) A．銷售形象展示 氣球 戶型牌 區(qū)位標(biāo)示牌 分階段戰(zhàn)術(shù)安排 藝苑廣場(chǎng) 項(xiàng)目建議方案 中國管理資訊網(wǎng) 4． 媒介炒作計(jì)劃的制定、實(shí) 施、監(jiān)控及調(diào)整 強(qiáng)銷期