【正文】 )增長(zhǎng)率商品房銷售面積 ( 平方米 )3 . 2 3 . 5 4 . 5 8 . 5 1 0 . 5增長(zhǎng)率 1 0 . 2 0 9 . 8 0 26% 45% 22%2020 2020 2020 2020 2020 懷安縣城住宅樓市場(chǎng)綜述 自 2020 年以來(lái)，懷安縣城住宅開(kāi)發(fā)以河北省豐輝集團(tuán)在縣城新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)“古堡 懷安縣城住宅樓單價(jià)情況020040060080010001200140016000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%懷安縣城住宅樓單價(jià)( 元/ 平方米)增長(zhǎng)率懷安縣城住宅樓單價(jià) ( 元/ 平方米 )780 850 900 980 1380增長(zhǎng)率 3% 9% 6% 9% 43%2020 2020 2020 2020 2020 商業(yè)用房市場(chǎng) 綜述 懷安縣城目前比 較成熟的主要有西大街商圈、南大街商圈、東大興 安 家 園 項(xiàng) 目 申 請(qǐng) 報(bào) 告 書(shū) 懷安縣興安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 18 街商圈和柴懷路商圈，主要集中在西大街和南大街兩個(gè)地段，市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 50％的消費(fèi)者逛街首選西大街和南大街， 40％的消費(fèi)者逛街首選柴懷路和工業(yè)街，主要還集中在舊城，有向南包括柴懷路和新長(zhǎng)勝大街轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。新區(qū)開(kāi)發(fā)由于長(zhǎng)勝大街開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響進(jìn)展緩慢，舊城改造不能有力推進(jìn)，更多的消費(fèi)群體還在觀望之中，而且從近年來(lái)各開(kāi)發(fā)商所投入市場(chǎng)的戶型較少，銷售情況不興 安 家 園 項(xiàng) 目 申 請(qǐng) 報(bào) 告 書(shū) 懷安縣興安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 19 容樂(lè)觀，但從商品房的銷售總量來(lái)說(shuō)，懷安縣城的商品房還存在很在的發(fā)展空間。 興 安 家 園 項(xiàng) 目 申 請(qǐng) 報(bào) 告 書(shū) 懷安縣興安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 20 第三章、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 懷安縣城正面臨著劃時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇，懷安縣城性質(zhì)定位為：懷安縣城是張家口西部地區(qū)連接晉蒙、重點(diǎn)發(fā)展綠色食品加工工業(yè)和商貿(mào)服務(wù)的交通門(mén)戶城鎮(zhèn)，懷安縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；按照張家口市城鎮(zhèn)空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，懷安縣城正處在張家口市十字發(fā)展軸的東西軸的西部，是張家口市西部重要的發(fā)展城鎮(zhèn)。 3． 2 周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán) 案名 文苑二期 盛世錦園 建通商貿(mào)廣場(chǎng) 世紀(jì)家園 旭陽(yáng)新村 開(kāi)發(fā)商 文苑房開(kāi) 金海岸房開(kāi) 夢(mèng)園房開(kāi) 石家莊 旭陽(yáng)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 規(guī)模 12 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 2． 5 萬(wàn)㎡ 10 萬(wàn)㎡ 價(jià)格 1450 元 /㎡ 1550 元 /㎡ 1600 元 /㎡ 1500元 /㎡ 1300 元 /㎡ 興 安 家 園 項(xiàng) 目 申 請(qǐng) 報(bào) 告 書(shū) 懷安縣興安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 21 推案量 1200 戶 500 戶 500 戶 250 戶 1000 戶 規(guī)劃樓層 多層 多層 多層 多層 多層 銷售率 70% 75% 未開(kāi)盤(pán) 未開(kāi)盤(pán) 未開(kāi)盤(pán) 客戶主要區(qū)域 長(zhǎng)勝大街拆遷戶、縣城單位職工 縣城職工 西 大 街 拆 遷戶、縣城經(jīng)商戶、職工 縣城職工 拆遷安置、經(jīng)濟(jì)適用住房主、廉租房 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 周邊無(wú) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 /形象包裝 /交通 /新區(qū) 價(jià)格 /地段 /小區(qū)規(guī)劃 /配套 /品牌實(shí)力 地段 /交通 /價(jià)格 價(jià)格 /地段 國(guó)家政策 /價(jià)格 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 大環(huán)境市政配套 /新區(qū)口少 /公用設(shè)施不完善 /高壓線 /發(fā)展空間不足 周邊環(huán)境 /交通 /地形不規(guī)則 /拆遷難度大 品牌 /配套 規(guī)模小 地段 /交通 /人氣 總體上來(lái)看，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)不多，目標(biāo)客戶群比較分散，銷售周期控制較長(zhǎng)，推案量不大，具有很大的開(kāi)發(fā)空間。 表 住宅樓市場(chǎng)比較法定價(jià) 比較內(nèi)容 權(quán)重 文苑二期 盛世 錦園 擬合程度 比較 系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 1． 1 0． 9 0． 15 外部環(huán)境 25% 1． 2 0． 3 1． 1 0． 275 社區(qū)環(huán)境 10% 1． 1 0． 11 1． 2 0． 12 物業(yè)類型 25% 0． 9 0． 225 1． 2 0． 3 房型設(shè)計(jì) 10% 1． 1 0． 11 1． 1 0． 11 生活配套 10% 1． 1 0． 11 1． 2 0． 12 主題提煉 5% 0． 9 0． 045 1． 2 0． 05 合計(jì) 100% / 1． 065 / 1． 125 住宅樓將各比較對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修 正后得到 ： 比較項(xiàng)目 價(jià)格修正 市場(chǎng)參考價(jià)格 文苑二期 1450/ 1544 盛世 錦園 1550/ 1743 經(jīng)過(guò)對(duì)比較樣本進(jìn)行比較系數(shù)修正后得到本項(xiàng)目多層住宅樓參考價(jià)在 15441743 元 /平方米 ,因此，本項(xiàng)目多層住宅樓市場(chǎng)參考均價(jià)為 1644 元 /平方米。 客戶定位 懷安縣城拆遷居民中各類群體； 懷安縣機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)工作人員； 懷安縣私營(yíng)企業(yè)業(yè)主； 懷安縣城居民。 規(guī)劃四個(gè)居住組團(tuán)，共規(guī)劃住宅樓建筑面積 萬(wàn) 平方米， 其中樓 萬(wàn)平米 ,商住樓 萬(wàn) 平方米 ,公共設(shè)施 萬(wàn)平方米 。 5． 設(shè)計(jì)構(gòu)思 本工程項(xiàng)目為懷安縣大型開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目 ,總體分兩 個(gè)部分 ,一部分為商住樓 ,一部為居住區(qū) ,前者為區(qū)域合作流通領(lǐng)域服務(wù) ,增加活力 ,解決就業(yè)問(wèn)題 ,增加居民收入 ,后者解決本區(qū)人民群眾的居住環(huán)境 ,為前者聚集人氣。 2. 高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外環(huán)境，合理功能布局 ,準(zhǔn)確定位商業(yè)區(qū)性質(zhì)，形成有機(jī)聯(lián)系、商業(yè)氛圍濃重；同時(shí)要以人為本，充分考慮懷安縣的氣候和環(huán)境，形成一種綠意、自然、藝術(shù)、和諧、舒適的居住環(huán)境。 、文化原則與效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、豐富文化內(nèi)涵、高經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的花園式生活居住空間。 規(guī)劃理念： 現(xiàn)代商業(yè)理念與信息管理 分工協(xié)作的概念 興 安 家 園 項(xiàng) 目 申 請(qǐng) 報(bào) 告 書(shū) 懷安縣興安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 26 以人為本 自然和諧 規(guī)劃思路： 結(jié)合實(shí)際地塊的環(huán)境，在整體布局、統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上結(jié)合分期開(kāi)發(fā)，兼顧整體性的同時(shí)強(qiáng)化各分期實(shí)施部分各規(guī)劃的相對(duì)獨(dú)立性和可操作性 ,由此我們共規(guī)劃設(shè)計(jì)了四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，根據(jù)市場(chǎng)要求進(jìn)行調(diào)整、合理組合分期實(shí)施。在滿足了人們社會(huì)交往，現(xiàn)代生活多樣高標(biāo)準(zhǔn)要求的同時(shí)，有效提高建筑密度，增加地面綠化，讓綠化環(huán)境成為居住空間真正的主題。合理的設(shè)置主次入口，方便了居民，體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃理念。 ②小區(qū)支路：寬 8 米，車行道寬 4 米。既最大限度減少車輛來(lái)回出入、噪聲等對(duì)住戶的影響，又方便居民的使用。住宅區(qū)內(nèi)車行主路為環(huán)狀，部分單排住宅設(shè)消防回車場(chǎng)。綠地以帶狀塊狀為主，結(jié)合點(diǎn)線面的多樣空間形式進(jìn)行組合。 5． 項(xiàng)目分期實(shí)施規(guī)劃 本工程實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施的策略，在整體布局、統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上結(jié)合分期開(kāi)發(fā)，兼顧整體性的同時(shí)強(qiáng)化各分期實(shí)施部分各規(guī)劃的相對(duì)獨(dú)立性和可操作性 ,可根據(jù)市場(chǎng)要求再進(jìn)行調(diào)整、合理組合、分期實(shí)施。 分期開(kāi)發(fā)時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)需求和變化，可調(diào)整房型和改變各種房型的供應(yīng)量，使得開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)更有針對(duì)性，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。 第 七 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 工程對(duì)環(huán)境的影響 該項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要包括以下幾個(gè)方面： 施工過(guò)程中產(chǎn)生的廢水泥砂漿、廢磚塊等建筑垃圾。 環(huán)境影響對(duì)策 料場(chǎng)應(yīng)加以遮蓋，避免揚(yáng)撒，同時(shí)在運(yùn)輸途中應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋撒。 舊危房拆除時(shí)，應(yīng)避免大風(fēng)天氣，盡量減少灰粉塵。 第 十 章 工程管理及招投標(biāo) 施工組織管理 該項(xiàng)目由項(xiàng)目經(jīng)理部統(tǒng)一部署負(fù)責(zé)，進(jìn)行委托招標(biāo)，施工過(guò)程監(jiān)督，材料采購(gòu)， 同時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，協(xié)調(diào)各方面的工程，為工程施工實(shí)施創(chuàng)造必要的有利條件。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 工程內(nèi)容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo) 方式 招標(biāo)估算金額 (萬(wàn)元 ) 備注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開(kāi) 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘察設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 監(jiān) 理 √ √ √ 興安家園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告書(shū) 懷安縣興安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 工 程 內(nèi) 容 2020 年 2020 年度 2020 年度 2020 年度 2020 年度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 規(guī)劃設(shè)計(jì)并報(bào)規(guī)委會(huì)批準(zhǔn) 一期工程立項(xiàng) ，辦理征地手續(xù) 北大街北延段道路拆遷與二區(qū)拆遷 四區(qū)北部住宅樓主體建設(shè) 北大街北延段道路建設(shè) 四區(qū)北部 住宅樓 完 工 ， 一期工程被拆遷戶回遷 二區(qū)住宅樓建設(shè) 興安家園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告書(shū)