【正文】 項目廣告的宣傳計劃 引導(dǎo)期媒體選擇及推廣安排： 沿雙華路項 目街道兩旁的路牌、燈箱將對客戶起到引導(dǎo)作用， DM單的大量應(yīng)用將起到銷售告知的目的。 部分房屋實行有控制的推出 (待推敲 ) 開盤試銷期限的銷售 () 均價基本不變，視市場情況作出優(yōu)惠，幅度的調(diào)整。 以上均不包含所帶私家花園 .僅包含屋頂花園。 變維單元 (4單元 ):一至二層層差為 50 元 / m2，二至三層層差為 120 元 / m2，三至四層層差為50 元 / m2，四至五層（帶屋頂花園）層差為 110 元 / m2。當(dāng)然，還要根據(jù)銷售周期內(nèi)的價格控制和同類型競爭項目的價格作適當(dāng)調(diào)整。 各類新型材料和新工藝的運用。 8 徹底的人車分流，確保小區(qū)的寧靜及老人和兒童的安全。（超大庭院、超高綠地率、超級戶型） 項目的產(chǎn)品定位及規(guī)劃特點 后現(xiàn)代主義的建筑外觀立面。常言說：葉落歸根。外環(huán)高速路的通車和明年三環(huán)路的貫通，這一依據(jù)就顯得更為突出。 ㈡、購房消費者的地域分布 論點一、本市（含 當(dāng)?shù)兀┫M者 依據(jù) 這是房地產(chǎn)區(qū)域消費特征的具體體現(xiàn)，本項目重點消費區(qū)域是本市、準(zhǔn)本市消費者（含在本地經(jīng)商、辦事處等），約占整體消費的 70%以上。相對是一個市場供給的真空地帶。由于國家面臨巨大的就業(yè)壓力和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整的需要，企事業(yè)單位職工的退休年齡普遍提前，所以，中老年人群在總?cè)丝谥兴及俜直葢?yīng)為 10—15%。建筑規(guī)劃的獨特、新穎及戶型設(shè)計的前衛(wèi)、合理，使其在競爭項目中脫穎而出； 法國新古典主義建筑風(fēng) 格結(jié)合新型材料、新型工藝，不同的建筑群體，不同的功能需求，創(chuàng)意不同的建筑造型； 園林景觀設(shè)計中生態(tài)與自然、 “動態(tài) ”娛樂與 “靜態(tài) ”休憩的完美結(jié)合，使整個小區(qū)處處有景。 福澤花苑 成都現(xiàn)代房產(chǎn) 雙華路與三中交匯處 共 300 余戶 起價 980 2002 年 6 月 28 日交房 , 5 現(xiàn)已售 40%以上 . 物管費： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 5%,綠化達(dá) 50%。 華陽商業(yè)廣場 成都佳泰房地產(chǎn) 華陽正北街 約 1028 綠地率 50%,物管費： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 8%,(商鋪 :4700~8680 /m2 一次性優(yōu) 11%~16%) 雙華苑 雙華通纜公司 步行街新華羽店側(cè) 共 120戶 起價 830元 約 900 今年 10月底交房 物管費： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 8%。公攤 7%,1 樓送花園 。 金南園 成都市三佳房地產(chǎn)有限公司 南延線華陽段旁 由 35 棟 46 層公寓構(gòu)成 85237，共 14種戶型 8801780 約 1100 2000 年 10月開盤，現(xiàn)已售 90%以上，其中 4 棟 4層花園洋房，共16 戶，現(xiàn)僅余 3 戶。 華陽濱河花園 成都市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 南延線華新大道旁府河側(cè) 由 60 棟 46層住宅構(gòu)成 113224 6層公寓 :140817884 層復(fù)式 :1938 約 1600 2001 年 12 月中旬正式開盤，現(xiàn)已預(yù)訂約 12%。該項目是目前西南地區(qū)首個 “海岸風(fēng)情社區(qū) ”，為樓市帶來了 “海文化 ”的嶄新居住模式。 占地： 120 畝； 建筑面積： 11 萬㎡； 容積率： ； 綠化率： 46%； 總戶數(shù)： 700 戶； 20000㎡商業(yè)休閑街。 ④ 、臨界狀態(tài)（該項目分二個組團(tuán)）： 2 a、第一組團(tuán)、東面臨 30 米規(guī)劃道路（老雙華路），南面臨華陽鎮(zhèn)東西主干道 “雙華路 ”，西面臨一塊空地，北面臨成都雙流榮立實業(yè)有限公司和一個預(yù)制廠。環(huán)境優(yōu)美、功能完善的小區(qū)建設(shè)，既提高了華陽的城市品位，又為華陽聚集了人氣、商氣，從而擴(kuò)展了城市規(guī)模，提高了城市化水平。 城市發(fā)展的機(jī)遇：自市委、市政府提出成都向東向南發(fā)展后，華陽作為成都南端最近的城鎮(zhèn)，其城市建設(shè)、交通狀況、基礎(chǔ)配套設(shè)施等得到了迅猛的發(fā)展。作為成都市首個衛(wèi)星城，華陽鎮(zhèn)曾先后被評為全國小城鎮(zhèn)試點鎮(zhèn)、全國示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)，它是四川省首批五個綜合試點鎮(zhèn)之一。 1999 年，華陽鎮(zhèn)被國務(wù)院批準(zhǔn)為成都市衛(wèi)星城，是成都市兩個副中心之一。 經(jīng)濟(jì)定位：科技文化博覽區(qū)、科技創(chuàng)新園區(qū)、出口加工區(qū)、生態(tài)型居住區(qū)。府河 流經(jīng)華陽城區(qū)有 公里，經(jīng)過整治后的府河，不僅從根本上提升了華陽的城市形象、奠定了華陽作為園林式衛(wèi)星城、成都市副中心、人居城市的基礎(chǔ)，改善了生態(tài)環(huán)境，還直接帶動了沿岸的房地產(chǎn)開發(fā)及餐飲娛樂的發(fā)展，有力地促進(jìn)了華陽鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 ③ 、城區(qū) 距離：該項目距成都二環(huán)路約 13 公里，汽車行駛至二環(huán)路約 20 分鐘。 約 950 9 月 18 日正式開盤，目前已售約 60%，主要購房人群為成都、雙流本地人士。 占地： 208畝；總建筑面積： 12萬多平方米；容積率： ；綠化率： 68%；總戶數(shù)： 776 戶。 占地： 141余畝；總建筑面積： 66000 平方米；容積率： ；綠化率： 62%；總戶數(shù)： 308 戶；交房時間： 2002 年底或 2020 年初；系首家采用動靜雙循環(huán)活體園區(qū)規(guī)劃方式。 福澤花苑 成都市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 雙華路與三中路交匯處 由 12 棟 6 層公寓構(gòu)成 住宅： 8881418 商鋪： 39804880 約 1200 現(xiàn)已售約 24% 占地： 40 畝；總建面： /㎡；容積率： ；綠化率： 50%；總戶數(shù)： 300 戶；交房時間： 2002 年 6月，銷售 40%；維修基金 659 元（一次性 636 元）。 廣益智能小區(qū) 四川廣益實業(yè)有限公司 雙華橋旁 8681258 約 1100 2002 年 1 月開盤，現(xiàn)已售20%以上，交房時間 :2002 年 8 月 30 日 占地： 余畝；總戶 數(shù)： 155 戶；，物管費： 。 世發(fā)名居 成都英英房地產(chǎn) 華陽正大街 51號 總 200余戶 9801200 約 1050 2001年 1月開盤，現(xiàn)已售 45%以上 . 容積率 ,綠地率 47%,物管費： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 10%。 雙興名居 雙流鑫興房產(chǎn) 華陽大道四段 共 200 余戶 2002 年 7 月交房 ,現(xiàn)已售 30%以上 . 總占地 14670 m2,公攤 26 m2 車位 2000/ m2 物管費： 元 ,付款一次性優(yōu)惠 5%。） 規(guī)劃優(yōu)勢：生態(tài)陽光家園、五超居住小區(qū)（超級戶型、超低容積率、超高生態(tài)指標(biāo)、超大共享庭院、超低價位）。 三、營銷構(gòu)想 ㈠、項目目標(biāo)群體的分析 購房消費者年齡： 3560 歲（中老年人群） 依據(jù) 根據(jù)第五次全國人口普查和四川省人口老齡化趨勢表的統(tǒng)計顯示：我省 65 歲以上占總?cè)丝?7%，我省人口類型已向老年型過渡?，F(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場中各種住宅形式競爭劇烈，但針對中老年購房人群，就我們抽樣調(diào)查的適合老年人居住的中小住宅在高檔次樓盤中所占的比例約為 %。 這部分消費群體的主要特征是： ① 、消費意識十分成熟，我們的產(chǎn)品應(yīng)該在各方面精益求精從而刺激其消費； ② 、在本項目消費中，重點是看中其獨特的地理位置優(yōu)勢、休閑散步的場所、房屋價位的適中和即將形成的便捷交通等； ③ 、戶型應(yīng)平實合理、套型結(jié)構(gòu)實用，不一定追求豪華，但會對小區(qū)針對性的各種配套要求 7 較高。這樣無論是滿足中青年人純居家需要，還是滿足老年人養(yǎng)老的需要，均能充分實現(xiàn)。 論點三、省外川籍人群 四川歷來是全國人口大省，從 50 年代開始到省外當(dāng)兵、參加工作（主要是石油、地質(zhì)、政府機(jī)關(guān)等行業(yè)），至改革開放后到全國各地打工，尤其是在沿海打工（最新消息：四川民工外出打工者，從 1996 年至今已賺回 1000億元）的人數(shù)有數(shù)百萬之多。 (三 )項目的形象定位 盡顯尊貴， 3 超品質(zhì)。 獨立的商業(yè)空間，巧妙地起到生態(tài)屏障作用，可為整個小區(qū)防塵、防噪音、防汽車尾氣污染等。（會所功能：小買部、小型超市等） 戶型挑戰(zhàn)空間革命等。 四、項目的價格定位 定價原則：低開高走 具體表現(xiàn)： （ 1）、定價與付款方式 1. 價格的制定 價格是房地產(chǎn)項目策劃中直接影響盈虧狀況的決定性因素，而付款方式又決定了項目銷售后資金回籠的速度，對于價格 的制定，我們認(rèn)為采用 “蝕頭蝕尾賺中間 ”策略是可行之道，因為基準(zhǔn)價格與消費者的心理價格決定了現(xiàn)實的銷售勢能，很顯然，銷售勢能越大，則銷售資金回籠的速度就越快，保持較大的銷售勢能，才能換取資金回籠的速度并減少不可預(yù)知的風(fēng)險。 具體各棟統(tǒng)計如下 : 棟號 總面積 (m2) 總金額 (元 ) 均價 (元 / m2) 名陽居 (1) 沁陽居 (2) 麗陽居 (3) 1333 怡陽居 (4) 沐陽居 (5) 合計 景陽居 (6) 合計 價差說明： 名陽居 (1)和沁陽居 (2) 一至二層層差為 40 元 / m2，二至三層層差為 120 元 / m2，三至四層層差為 50 元 / m2，四至五層差為 50 元 / m2，五至六層 (帶屋頂花園 )層差為 110 元 / m2。 景陽居 (6)小高層高梯公寓 22 起價： 1258 元 / m2，樓層差價為 30 元 / m2。 分期付款采用 40%(2002/6)， 30%(2002/9)， 20%(2002/12)， 10%(交房前 )付清。 持續(xù)銷售期 () 此時可根據(jù)所剩房源及銷售情況做出一些促銷方案。 強(qiáng)銷期媒體選擇及推廣安排： A、有目的的選擇在成都地區(qū)做 “購房直通車 ”較好的報紙，如《讀者報》。 2002 年元旦，有 “天府大道 ”和 “通衢大道 ”之稱的人民南路南延線正式通車， 80 米寬的雙向 8車道布局使華陽與成都市中心的距離僅 8分鐘車程；而 “城市綠色大巴 ”也已開通、地 鐵將于2020 年前通達(dá)華陽，交通的便利性一目了然。一期約 47 余畝，為多層和小高層電梯公寓，采用后現(xiàn)代主義建筑外 觀立面，品位非凡，極具大家風(fēng)范，為華陽帶來全新的居住體驗。 陽光 2000，擁有一個約 1600平方米現(xiàn)代、豪華、氣派的前庭廣場及 星級標(biāo)準(zhǔn)的大門；約 4500平方米的精致中庭廣場，不僅華陽獨一無二，就是成都成都同類物業(yè)也極其難得。 ” * 超級配套 卓而不凡 * 頂級材質(zhì) 匹配 尊崇 （裝修標(biāo)準(zhǔn)） * 智能物管 完美無暇 （物業(yè)管理） P5 戶型展示 * 戶型之王 霸主享受 （戶型展示） P6 封底 項目位置坐標(biāo)圖 開發(fā)商： 規(guī)劃設(shè)計： 承建商： 銷售策劃： 廣告推廣： 26 樓書文案 1 各種 SP 活動的應(yīng)用及工作目的 六、營銷廣告費用的概算及應(yīng)用 宣傳費用安排 項目 說明 引導(dǎo)期（萬元） 公開期（萬元） 強(qiáng)銷期（萬元） 持續(xù)期（萬元） 戶外媒體 景觀圍墻 工地現(xiàn)場四周圍墻 1 戶外看板 相關(guān) 主要路口 10 旗幟 竹竿三角旗、橫幅 空中氣球 工地現(xiàn)場 印刷媒體 樓書 6 元 /份 6000 份 DM 單 元 /份 10000 份 1 帶有 “陽光 2000”標(biāo)識的贈品 元 /份 5000 份 資料袋 元 /個 3000 份 公共傳播 報紙廣告 成都商報、成都晚報、讀者報購房指南 4 20 22 4 新聞發(fā)布 采用記者發(fā)稿 展銷活動（春、秋房交 會） 會場租賃、布置 2 促銷活動 聯(lián)歡會、說明會 2 銷售制服 400 元 /套 6 人 模型 透視圖 鳥瞰圖 其他費用 每個階段的廣告費用（萬元人民幣） 4 廣告費用總計（萬元人民幣）： 說明 ② 廣告支出應(yīng)以最大限度配合營銷攻勢為主，并視具體情況還需做出靈活調(diào)整。 30 37 項目的劣勢 A、區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目眾多，競爭已呈白熱化； B、本項目距府南河尚有一定距離，與鄰河項目相比，缺乏環(huán)境優(yōu)勢； C、項目所處 地塊周邊因尚未進(jìn)行開發(fā)，視覺效果較差，環(huán)境污染相對嚴(yán)重； D、與主要威脅 “向陽名居 ”、 “府河菁華 ”、 “福澤花苑 ”等項目相比，項目進(jìn)度太慢，而市場蛋糕已越來越??； E、因項目所處區(qū)域?qū)傩麻_發(fā)區(qū)，周邊的購物、餐飲、娛樂等配套設(shè)施尚不完善?？偨ㄖ娣e 68 本項目的結(jié)構(gòu)形式 多層為磚混，小高層電梯為框架 69 建筑層高（分地下室、商鋪、住宅等） 地下室： 米；商鋪： 米；住宅： 3 米 70 各套型的主臥室、客廳、廚衛(wèi)間的面積 詳見戶型圖 71 各建筑 177。不能辦產(chǎn)權(quán) 112 社區(qū)配套設(shè)施是否和大樓一起竣工、一起交付使用 同時交付使用 33 八、 項目價格情況 113 住宅起價及最高價 114 住宅的平均售價 115 每幢樓的均價 116 樓層之間的差價、平面之間的差價 117 最小總價及最高總價 118 現(xiàn)房的租金及投資回報率