【正文】 托，未來(lái)將通過(guò)地下商業(yè)步行街與嘉年名華、華聯(lián)百貨、羅賓森廣場(chǎng)等聯(lián)成一體。 ?商業(yè)規(guī)模：待推商業(yè)面積超過(guò) 3萬(wàn)平方米（未包括開(kāi)發(fā)商自營(yíng)商業(yè)面積），主要集中在湖濱北路，而且以底商為主。 ?區(qū)域特點(diǎn)描述：中山路商業(yè)街為“中華十大名街”之一，擁有濃厚的人文價(jià)值、古樸的南洋騎樓建筑及優(yōu)美的濱海風(fēng)光。 中山路商圈 25 ?該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目以商場(chǎng) SHOPPINGMAILL形式為主，并設(shè)臵地下商業(yè)，為目前廈門(mén)商場(chǎng)或OPPINGMAILL最集中也是最多的區(qū)域，集中了名匯商業(yè)廣場(chǎng)、南中大地廣場(chǎng)、老虎城、中華城、香港時(shí)代廣場(chǎng)、臥巖灘等大型項(xiàng)目。 ?商圈輻射 :包括金雞亭及瑞景城、嘉盛豪園、前埔片區(qū)等大型社區(qū)，輻射島內(nèi)東部區(qū)域 30萬(wàn)居住人口。 ?商鋪購(gòu)買(mǎi)：新商業(yè)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者主要以投資為主，購(gòu)買(mǎi)者主要是一些在廈門(mén)有生意往來(lái)的商人或企業(yè)中高級(jí)管理者（包括私企、臺(tái)企老板），年齡主要集中在 35歲以上。 當(dāng)前進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)狀況良好，租金較高，但近來(lái)片區(qū)和項(xiàng)目頂上住宅建設(shè)，對(duì)其產(chǎn)生一定影響。 當(dāng)前大部分商家已經(jīng)撤場(chǎng)，包括銅鑼灣百貨等主力店。 ? 世貿(mào)廣場(chǎng)由于地處廈門(mén)核心火車站商圈，人流旺盛；經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)驗(yàn)豐富； ? 目前廈門(mén) 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳 的大型商業(yè)廣場(chǎng)主要有： 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、名匯商業(yè)廣場(chǎng) 主要原因： ? 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)由于采取產(chǎn)權(quán)分割銷售方式，產(chǎn)權(quán)難以統(tǒng)一，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)難以保證；工程拖延時(shí)間較長(zhǎng)，影響商家信心，致使出現(xiàn)商家人氣不足。 ? 因此說(shuō)，在后繼的大幅地塊商業(yè)項(xiàng)目，以零售型商業(yè)方向定位，壓力巨大，而對(duì)于 遠(yuǎn)離成熟商圈的大幅地塊商業(yè)項(xiàng)目，零售型商業(yè)顯然不適合 。 ? 在 2023年廈門(mén) MALL首次遭遇尷尬之時(shí)，適逢南中大地廣場(chǎng)、香港時(shí)代廣場(chǎng)、老虎城、中華城、 SM二期、羅賓森廣場(chǎng)、臥巖灘、瑞景商業(yè)廣場(chǎng)、加州城市廣場(chǎng) …… 卻紛紛在廈門(mén)擲下重金，以期分得廈門(mén)市場(chǎng)的一杯羹，而且 定位也幾乎雷同，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越白熱化，廈門(mén)的 MALL已經(jīng)呈現(xiàn)飽和的態(tài)勢(shì) 。 3. 東部商業(yè)區(qū)興起，但目前人氣還不足 34 ? 名匯廣場(chǎng)的重新調(diào)整、老虎城的女性主題定位、磐基中心的高端定位、華聯(lián)名品折扣店的轉(zhuǎn)型等等，都是各商家在白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的求變。 以 SM和世貿(mào)商城經(jīng)營(yíng)最為火爆，而名匯、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)則較為冷清。 ? 重銷售輕運(yùn)營(yíng)觀念正在改變，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代有來(lái)臨跡象， 廈門(mén)諸多物業(yè)市場(chǎng)紛紛轉(zhuǎn)售為租。 ? 針對(duì)旅游人潮較具有文化特色主要體現(xiàn)在美食上 ，較為單一，同時(shí)這塊當(dāng)前體量都較小，無(wú)法支撐起旅游人潮對(duì)于旅游的消費(fèi)需求。 閩南古鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) —— 延續(xù)當(dāng)前商業(yè)老路，競(jìng)爭(zhēng)殘酷，走差異化路線，市場(chǎng)跳出廈門(mén)，空間很大。 湖里區(qū)西北區(qū)位，整體城市化較弱，商業(yè)氛圍和人氣均欠佳； 高崎機(jī)場(chǎng) 火車站商圈 蓮坂商圈 江頭商圈 商業(yè)核心帶 本案 46 二、地塊屬性分析 —— 地貌屬性 ? 項(xiàng)目與麥德龍、東方家園僅一馬路之隔，同時(shí)緊靠翔鷺花城。 地塊不規(guī)則，地塊落差較大，與東側(cè)主干道隔斷，總建達(dá) 50萬(wàn)平米，體量較大 本案地塊實(shí)景 47 項(xiàng)目四至分析 48 ■ 西 向： 翔鷺花城和其它社區(qū)緊鄰其邊，未來(lái)項(xiàng)目的零售配套商業(yè)為其最主要的消費(fèi)對(duì)象 。 四面緊靠住宅社區(qū)較少，人氣聚集弱。 ★ O1：城市機(jī)會(huì)，廈門(mén)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，消費(fèi)力 逐年增強(qiáng)，特別以旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)上升， 極大吸引外地旅游人潮； ★ O2：市場(chǎng)機(jī)會(huì)，未來(lái)大閩臺(tái)對(duì)于旅游文化 等特色的消費(fèi)需求。 我們的策略 53 —— 項(xiàng)目定位思考 PART 3 54 面對(duì)當(dāng)前廈門(mén)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)市場(chǎng)格局， 我們需要 突破 傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)模式與社會(huì)消費(fèi)需求的矛盾 一、客群定位 55 結(jié)合廈門(mén)旅游經(jīng)濟(jì)的吸納力與相應(yīng)的強(qiáng)勁消費(fèi)力， 我們需要 跳出 廈門(mén)區(qū)域， 放大到整個(gè)閩南乃至海峽這樣的大市場(chǎng)去考量項(xiàng)目， 去化解目前商業(yè)與現(xiàn)實(shí)消費(fèi)的矛盾。同為 閩南語(yǔ)方言 的閩南人和臺(tái)灣人存在著親密的情； ? 除閩南語(yǔ)相同之外， 歌仔戲、答嘴鼓、南音、布袋戲、拍胸舞，閩南各地的民俗風(fēng)情 ，民間宗教信仰，富有閩南特色的大古厝 ，在臺(tái)灣亦有深厚根基； ? 一脈相承的文化，使得閩南地區(qū)與臺(tái)灣 具有許多共通的特征 。如媽祖廟帶動(dòng)?jì)屪姘l(fā)源地湄洲島的旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。 63 旅游特色為立基，臺(tái)灣文化為切入 我們的突破策略： 基于閩臺(tái)乃至整個(gè)世界的旅游人潮，我們?nèi)绾挝麄儊?lái)現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)？ 二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 我們現(xiàn)在先對(duì)旅游地產(chǎn)及廈門(mén)目前的臺(tái)灣特色商業(yè)做個(gè)簡(jiǎn)要解讀 64 旅游地產(chǎn)熱正來(lái)襲 對(duì)于旅游地產(chǎn)的解讀： 資料鏈接： ? 當(dāng)今中國(guó)，基于房地產(chǎn)業(yè)中的主力產(chǎn)業(yè) —— 住宅開(kāi)發(fā)，已進(jìn)入到競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)減薄、風(fēng)險(xiǎn)加大的成熟期階段，更多的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移投資到旅游房地產(chǎn)業(yè)。市調(diào)共抽樣調(diào)查 50家，得出如下結(jié)論： ? 40%的商家有擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)欲望，其中 73%的商家將根據(jù)島內(nèi)項(xiàng)目狀況入駐經(jīng)營(yíng)，77%的商家對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積需求為 50平米左右； ? 對(duì)于島內(nèi)具備大型專業(yè)的臺(tái)灣閩南專賣(mài)市場(chǎng)，大嶝島商家會(huì)有相應(yīng)的入駐愿望； ? 大嶝島商貿(mào)中心為單一性的零售商業(yè)市場(chǎng)，缺乏觀光、文化、休閑體驗(yàn)的配套業(yè)態(tài)； ? 大嶝島現(xiàn)逐步在規(guī)劃，現(xiàn)將建城酒店，餐飲的休閑業(yè)態(tài)，并有組團(tuán)的游客進(jìn)島旅游，大嶝島規(guī)劃將來(lái)島內(nèi)以旅游、休閑、度假為一體的旅游產(chǎn)業(yè)，時(shí)間不詳。 我們從不同層面來(lái)進(jìn)一步驗(yàn)證我們的立意形象的準(zhǔn)確與否 72 消費(fèi)者層面 以旅游文化為主題的差異化特色 MALL，以全新的商業(yè)模式展現(xiàn)休閑消費(fèi)方式， 她將給我一種全新的商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)。 我們從不同層面來(lái)了解我們的立意形象： 因此，臺(tái)灣之窗以旅游文化特色 MALL的差異化定位，無(wú)論對(duì)于哪個(gè)層面來(lái)講都是一個(gè)較為準(zhǔn)確的方向和利好。 ? 她薈萃 130個(gè)世界著名景觀，集自然風(fēng)光、民俗風(fēng)情、民間歌舞、大型演出以及高科技參與性項(xiàng)目于一園，再現(xiàn)了一個(gè)美妙的世界。 金門(mén)特色產(chǎn)品 臺(tái)灣產(chǎn)品 旅游產(chǎn)品零售 86 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能展示： 觀光旅游：臺(tái)灣視界 臺(tái)灣西子灣風(fēng)景區(qū) // 以臺(tái)灣景點(diǎn)精髓元素或者建筑為參照模板，凝練成精致型的建筑小品于項(xiàng)目中，同時(shí)兼容閩臺(tái)藝術(shù)小品，形成一個(gè)閩臺(tái)文化濃郁的景觀帶； // 觀光旅游主要是項(xiàng)目藝術(shù)景點(diǎn)打造，并與項(xiàng)目整體景觀融合一體，形成亮麗和特色的景觀帶，作為項(xiàng)目極具看點(diǎn)的旅游觀賞資源； 臺(tái)灣三鳳宮 臺(tái)灣三鳳宮 87 景觀旅游 臺(tái)灣阿里山 臺(tái)灣鵝鑾鼻 臺(tái)灣美濃湖、東門(mén)城 臺(tái)灣延平郡王祠 臺(tái)灣天后宮 // 充分提取臺(tái)灣知名景點(diǎn)的代表元素，嫁接到我們項(xiàng)目景觀中去 88 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能展示： 民俗藝術(shù)表演：閩臺(tái)民俗表演 +電視錄演廳 閩臺(tái)民俗表演藝術(shù)廳 // 以閩臺(tái)一脈相承的戲曲藝術(shù)表演為主，同時(shí)挖掘臺(tái)灣深厚的民俗文化藝術(shù)，使該部分成為閩臺(tái)民俗文化交匯中心，同時(shí)輔助其它較受市場(chǎng)關(guān)注的藝術(shù)表演，形成一個(gè)藝術(shù)旺場(chǎng)。如：樂(lè)購(gòu)超市 閩南古鎮(zhèn)作為以旅游文化為主導(dǎo)的綜合 MALL，對(duì)于超市和百貨同樣需要，但不以傳統(tǒng)全民消費(fèi)的平價(jià)大型超市，而以“ 精致路線 ”為方向的超市和百貨。 商務(wù)功能 翔鷺國(guó)際大酒店 快捷酒店示意圖 96 因此，我們可以這樣認(rèn)為 :閩南古鎮(zhèn)是 臺(tái)灣之窗 —— 特色旅游 “ 摩 ” 鎮(zhèn) 這是一個(gè)極具閩臺(tái)文化氣息的休閑消費(fèi)之地； 這是一個(gè)濃郁的媽祖文化朝圣之地； 這是一個(gè)值得駐足體驗(yàn)的商業(yè)領(lǐng)地； 備注： “ 摩 ” 是 MALL的中文翻譯文字 97 三、項(xiàng)目形象概念展示 我們從項(xiàng)目 整體形象 /規(guī)劃建筑特色 /商業(yè)角色 /主要功能 展現(xiàn)項(xiàng)目所能展現(xiàn)出來(lái)的 主題、氣質(zhì)、思想 98 臺(tái)灣文化特色旅游 MALL 廈門(mén)島內(nèi)， 50萬(wàn)㎡商業(yè)綜合體 項(xiàng)目形象概念 1： 臺(tái)灣之窗 99 打造中國(guó)第二個(gè)世界之窗 項(xiàng)目形象概念 2： 50萬(wàn)㎡以臺(tái)灣民俗文化為源點(diǎn)的商業(yè)古鎮(zhèn) 臺(tái)灣之窗 100 歸回閩南傳統(tǒng)建筑理想， 在廈門(mén)找尋商業(yè)歷史精華 媽祖廟、臺(tái)灣民俗購(gòu)物街、藝術(shù)表演廳、古玩文化、特色零售 ……在這里尋找廈門(mén)別樣的消費(fèi)體驗(yàn) 規(guī)劃與建筑概念闡釋 ： 臺(tái)灣之窗 101 臺(tái)灣旅游 MALL很不一樣， 在廈門(mén)突圍商業(yè)疆界 以旅游文化為主導(dǎo)，以休閑游樂(lè)、特色零售為輔助，翔鷺占據(jù)閩臺(tái)商業(yè)制高點(diǎn)，建造一個(gè)迷人的商業(yè)古鎮(zhèn) 商業(yè)角色概念闡釋 ： 臺(tái)灣之窗 102 媽祖文化扎根這里， 旅游文化與商業(yè)在閩南從未如此完美糅合 翔鷺地產(chǎn)，旅游 MALL踐行先鋒 媽祖廟功能闡釋 ： 臺(tái)灣之窗 103 臺(tái)灣的，閩南的， 有關(guān)旅游文化特色產(chǎn)品，這都有 兼合海峽兩岸文化，鑄城市休閑經(jīng)濟(jì)商業(yè)區(qū) 旅游特色零售概念闡釋 ： 臺(tái)灣之窗 104 四、項(xiàng)目 VI形象及其形象方向展示 這里主要展示： LOGO及其 VI延展 項(xiàng)目形象視覺(jué)表現(xiàn)方向性稿件 105 主推 LOGO 106 輔推 LOGO 107 輔推 LOGO 108 VI延展 109 VI延展 110 VI延展 111 宣傳形象風(fēng)格意向稿 112 宣傳形象風(fēng)格意向稿 113 宣傳形象風(fēng)格意向稿 114 —— 項(xiàng)目操盤(pán)思路 PART 5 115 ? 以經(jīng)營(yíng)至上作為項(xiàng)目的主導(dǎo)思想； ? 招商先行，力保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有個(gè)堅(jiān)實(shí)的商家基礎(chǔ)； ? 銷售在招商成功后或者部分區(qū)域已火熱經(jīng)營(yíng)后開(kāi)始啟動(dòng)，以帶租約方式銷售。如 臺(tái)灣民俗村、媽祖廟先建造經(jīng)營(yíng) ，待人氣旺盛，開(kāi)始運(yùn)作其它板塊； ? 先造景，率先打造項(xiàng)目核心景觀帶 ，營(yíng)造項(xiàng)目的整體特色氛圍，第一時(shí)間吸足人氣。 對(duì)于招商的思考： 對(duì)于招商，我們的整體思路如下： 120 ? 招商是經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，因此對(duì)于閩南古鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目一啟動(dòng)，招商便開(kāi)始； ? 第一階段，以臺(tái)灣特色商家為主要招商對(duì)象，結(jié)合閩南特色商家，率先完成臺(tái)灣特色零售區(qū)域的大部分任務(wù)； ? 對(duì)于百貨、超市主力店和旗艦店，主要方向?yàn)樘厣再|(zhì)，故亦可與臺(tái)灣特色商家招商在第一階段就開(kāi)始重點(diǎn)突破； ? 在完成第一階段基礎(chǔ)上，根據(jù)策略節(jié)奏分批對(duì)后續(xù)的不同主題街區(qū)進(jìn)行招商控制。 劣勢(shì)： 資金套現(xiàn)相對(duì)較慢； 前期發(fā)展商資金壓力大，并一定程度上依賴招商進(jìn)展，一榮俱榮，一損俱損。 124 對(duì)于銷售的思考： 銷售上關(guān)于節(jié)奏、價(jià)格、金融出售方式的考慮 1. 獨(dú)立店面銷售節(jié)奏把控時(shí)間為店面在招商成功后為佳，如由于資金壓力原因，考慮銷售獨(dú)立店面時(shí)必須統(tǒng)一委托招商，除自營(yíng)商家外，自營(yíng)商家購(gòu)買(mǎi)店面的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)需符合具體業(yè)態(tài)規(guī)劃； 2. 以市場(chǎng)比較法確定獨(dú)立店面招商租金，然后按照 6%8%的租金回報(bào)以收益還原法確定店面銷售單價(jià)，勿盲目虛高定價(jià)，將導(dǎo)致未來(lái)招商、經(jīng)營(yíng)的困境； 3. 信托資金購(gòu)買(mǎi)獨(dú)立店面不具備可行性，僅能針對(duì)主力店或者旗艦店發(fā)展商自己持有的部分，在主力店、旗艦店招商成功并實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)成功后才具有可行性。 基本建立了地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)勢(shì)的資源協(xié)作與關(guān)系網(wǎng)絡(luò) 。 130 總裁介紹 王東（豪斯機(jī)構(gòu)副總裁） —— 2023年度上海中國(guó)住交會(huì)被評(píng)為“中國(guó)地產(chǎn)百杰” 1991年畢業(yè)于廈門(mén)大學(xué)新聞傳播系廣告學(xué)專業(yè)； 1994年自組直線傳達(dá)企劃有限公司，1998年加盟廈門(mén)豪斯房屋，先后任市場(chǎng)總監(jiān)、企劃總監(jiān)、常務(wù)副總，現(xiàn)任新加坡豪斯（中國(guó)）機(jī)構(gòu)副總裁、豪斯機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)中心負(fù)責(zé)人、廈門(mén)豪斯房屋總經(jīng)理。 132 無(wú)錫明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目是明發(fā)集團(tuán)繼廈門(mén)明發(fā) Shopping Mall之后投資開(kāi)發(fā)的又一超大體量的商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá) 50萬(wàn)平方米，其規(guī)模性、先進(jìn)性和影響力位于全國(guó)同案例前列，具有國(guó)際一流的商業(yè)水準(zhǔn)。項(xiàng)目以近 50萬(wàn)平方米的規(guī)模。 135 揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目是明發(fā)集團(tuán)在長(zhǎng)三角全面商業(yè)計(jì)劃的其中一站。 136 酒泉洪洋新天地 該項(xiàng)目位于甘肅酒泉新城區(qū)中心，建筑面積 6萬(wàn)多㎡。豪斯機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、企劃包裝、推廣、銷售、協(xié)助招商等服務(wù)。 139 廈門(mén)新時(shí)代萊雅 本項(xiàng)目位于廈門(mén)市中山路東段，是擁有 7萬(wàn)平米的大型商業(yè)百貨項(xiàng)目。 141 榮譽(yù)只屬過(guò)去，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，豪斯地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一向以零作為全新的開(kāi)始，一直在探索的路上！ 匯報(bào)結(jié)束，謝謝！ 祝本項(xiàng)目圓滿成功！