【正文】 用不了兩年就掉色，太糊弄人了。 ? 向往水景的營造 —— 1， 2， 3， 5這些都有水，都還行，當(dāng)然 3這種小水就更好了，你們?nèi)绻獔@林啊，就多弄些小水就行，大的沒必要，為啥呢，咱鄒平缺水啊。 ——如果是兩個衛(wèi)生間，公共衛(wèi)生間必須通風(fēng)，用的人多 ? 車庫為必須配備的，甚至不止需要一個 ——車庫那是一定要的，而且不止要一個，你看我就兩輛車，不能沒地方放啊。 ——一家一個最好，安全，有好車的喜歡封閉式的。 ——最起碼得干干凈凈的，安全放心，住的舒心，就是在外面不用擔(dān)心家里被盜的問題。 ——那里不孬，交通方便，靠近新城，離著老城不遠(yuǎn)，都能沾著了。 ? 產(chǎn)品評價能力不足，需要消費教育和需求刺激?？傉嫉兀?； – 地價 115萬 /畝。 ?通過產(chǎn)品定位，提高產(chǎn)品價格承載力是當(dāng)然之選 價格無法改變，只能通過產(chǎn)品定位的設(shè)定，瞄準(zhǔn)價格承受能力較高的高端客群是項目開發(fā)的當(dāng)然之選。 ? 南北與鶴伴一、二路臨近，其中鶴伴二路為雙向六車的新城政務(wù)大道，為連接老城、山南、開發(fā)區(qū)主干道。 未來，項目可能一面臨路 只有醴泉四路的一面對外展面 地塊一 地塊二 醴泉四路 醴泉五四路 項目宗地外部條件分析 ——周邊環(huán)境分析 ?項目周邊區(qū)域形象整體較好，但地塊不同臨街面建筑檔次、人員素質(zhì)差距明顯。 ? 東面：臨黃東村，地塊 2目前為荒地，形貌荒廢。 ? 鶴伴一、二路均為主干道，車流量較大，但地塊南北兩側(cè)均不臨街，故道路噪音影響較低。 項目將成為 突破區(qū)域、引領(lǐng)未來的地標(biāo)性建筑群。 項目區(qū)域： ? 位于新城中心位置，未來發(fā)展前景廣闊 ? 教育及市政基礎(chǔ)配套完善，近距生活配套不足。 項目本體分析思考 ? 項目四至形象良莠不齊、近距生活配套明顯不足，地塊臨街面相對較短，面對這些開發(fā)條件中的不利因素，項目 如何弱化不足、轉(zhuǎn)化為機會點 ？ ? 面對項目用地規(guī)劃指標(biāo)相互影響制約地塊價值最大化及地塊 2如何持續(xù)開發(fā)的問題，應(yīng) 如何有效利用項目用地、合理釋放地塊價值 ？ ? 面對項目臨街展面相對短的情況， 如何實現(xiàn)項目商業(yè)配套、利用臨街面展示項目對外形象、設(shè)定合理的開發(fā)順序 ？ ? 在景觀資源豐富、居住指數(shù)優(yōu)良、交通可達(dá)性強等優(yōu)勢因素均非本項目獨有特質(zhì)的情況下， 如何弱化劣勢、創(chuàng)造亮點，支撐項目的高檔次 ？ 分析篇總結(jié) 1——項目初步界定 ? 市場競爭分析 發(fā)現(xiàn)目前鄒平市場產(chǎn)品檔次集中于中低檔，同質(zhì)化嚴(yán)重。說明本項目走高端路線有市場。 ? 高端客戶的家庭年收入界定為 40萬元以上，中端客戶的家庭年收入界定為 2040萬元； 中端 中高端 高端 中低端 低端 中高端和高端客戶 目標(biāo)客戶階層細(xì)分 鄒平區(qū)域內(nèi)，可接受 40100萬總價的高端、中高端客戶豐富 收入 特點 高 端 中高端 中 端 中低端 職業(yè)范圍 企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)干部階層、高級公務(wù)員、私營企業(yè)主等 私營企業(yè)主 、 公務(wù)員 、 企事業(yè)中高層 、 專業(yè)技術(shù)人員 、 個體戶 、 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)暴發(fā)戶等 企事業(yè)單位普通員工 、公務(wù)員 、 個體戶 、 公司普通員工 、 普通教師等 企事業(yè)單位辦事人員、進(jìn)程打工人員，無穩(wěn)定職業(yè)者等 收入水平 家庭年收入 20萬以上，目前為高端物業(yè)主流客戶 家庭年收入 1020萬，目前為中高檔物業(yè)主流客戶 家庭年收入 5～ 10萬，市場中檔物業(yè)主流客戶 家庭年收入 5萬以下，暫無購房計劃或父母出資幫忙購房 置業(yè)能力 60100萬 4060萬 2540萬 25萬以下 置業(yè)區(qū)域 /項目傾向 山南新城 老城中心、山南均等 老城、新城、開發(fā)區(qū) 老城、開發(fā)區(qū) 目前生活狀況 擁有 1套以上物業(yè)，擁有 1部以上私家車 多數(shù)有房（福利房或單位房），部分有車，改善居住環(huán)境愿望較強，有二次置業(yè)需求 需結(jié)婚購房或改善目前居住狀況，出行主要依靠公共交通及公車 有房比例低，出行主要依靠公共交通 目標(biāo)客戶主次劃分及心理訴求 主力目標(biāo)客戶群： ? 政府事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)階層： 希望改善居住環(huán)境，向往品質(zhì)生活，追求價值的自我實現(xiàn)； ? 大型企業(yè)集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)： 希望與政府領(lǐng)導(dǎo)組成“圈子“，同時追求生活私密性，同時追求生活私密性，注重品質(zhì)及價值的自我實現(xiàn)； ? 私營企業(yè)老板： 希望靠近政府官員及大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，以需求庇護(hù)及依附關(guān)系，攀龍附貴以滿足自身虛榮感，渴求居所能為其身份貼上高貴的標(biāo)簽； ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的暴發(fā)戶： 向往城市生活，急于擺脫暴發(fā)戶的帽子，渴求進(jìn)入城市高端圈層，以為其”城里人“身份正名。 1. 客戶定位與深入挖掘 2. 產(chǎn)品定位 3. 形象定位 定位篇 產(chǎn)品定位 ? 項目初步界定： 高檔次、高品質(zhì)居住社區(qū)。 主題定位： 城市上層建筑 ? 從對現(xiàn)有產(chǎn)品形象的顛覆開始，項目將成為區(qū)域乃至全城的標(biāo)桿性建筑群； ? 通過標(biāo)志性強的規(guī)劃、品質(zhì)又不失內(nèi)斂的建筑風(fēng)格、大氣自然的園林景觀、尊貴專享而不失生活感的會所等功能配套設(shè)置及產(chǎn)品功能空間的創(chuàng)新，詮釋終極居住夢想。 產(chǎn)品定位 ——建筑：體現(xiàn)品質(zhì)感，極致而不失內(nèi)斂 市場現(xiàn)狀 ? 市場上舊有產(chǎn)品建筑風(fēng)格大部分為傳統(tǒng)陳舊，基本上無風(fēng)格可言。 產(chǎn)品定位 ——建筑：體現(xiàn)品質(zhì)感，極致而不失內(nèi)斂 ? 建筑風(fēng)格 —— 采用 歐陸風(fēng)情建筑風(fēng)格 。 ? 建筑類型建議以 15層高層為主，適當(dāng)配以 11層小高層及多層 。 運用小型水景 ，降低維護(hù)成本，凸顯靈性。 亮點 1：飄窗臺或陽光室設(shè)計 產(chǎn)品定位 ——戶型設(shè)計建議 產(chǎn)品定位 ——功能配套：尊貴專享而不失生活感 ? 休閑娛樂配套 – 功能設(shè)定 ： ? 社區(qū)會所 ，以貼近住戶需要，如游泳、健身、幼兒活動室、棋牌等； ? 泛會所 ，休閑娛樂設(shè)施與社區(qū)購物結(jié)合，成為社區(qū)泛會所； – 優(yōu)勢塑造 ： – 價值提升 ：社區(qū)會所，結(jié)合中心園林景觀進(jìn)行布置，令會所與景觀相互融合，提升檔次，創(chuàng)造項目產(chǎn)品亮點； – 定位體現(xiàn) ：切合目標(biāo)客戶心理需求，引起共鳴，并創(chuàng)造一種理想生活境界。 產(chǎn)品定位 ——節(jié)能環(huán)保 ： 引領(lǐng)鄒平宜居發(fā)展潮流 ? 同層排水系統(tǒng) 是排水支管不穿越樓板 , 在同一樓層內(nèi)與排水立管相連的排水系統(tǒng)。奢侈也需要隨性和安靜的保證。 產(chǎn)品定位 ——節(jié)能環(huán)保 ： 引領(lǐng)鄒平宜居發(fā)展潮流 ? 新風(fēng)系統(tǒng)： 為保證良好的室內(nèi)空氣品質(zhì)，提供綠色健康的居住環(huán)境，采用獨立新風(fēng)及機械排風(fēng)系統(tǒng)和納米光催化凈化技術(shù)。 城市上層建筑 ? 從對現(xiàn)有產(chǎn)品形象的顛覆開始，項目將成為區(qū)域乃至全城的標(biāo)桿性建筑群； ? 通過城市感及標(biāo)志性強的規(guī)劃、品質(zhì)又不失內(nèi)斂的德式現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格、尊貴專享而不失生活感的會所及配套設(shè)置，產(chǎn)品功能空間及節(jié)能環(huán)保的合理創(chuàng)新，塑造城市上層建筑，詮釋終極居住夢想。 ? 產(chǎn)品定位的各個方面旨在將項目打造成為 領(lǐng)袖型高端社區(qū) ，通過項目建筑品質(zhì)感的塑造、產(chǎn)品細(xì)節(jié)創(chuàng)新及社區(qū)功能配套的設(shè)置、物業(yè)管理等對城市上品生活進(jìn)行詮釋。山南理想 1. 內(nèi)部競合 2. 營銷先行 營銷思路 營銷思路 ——天興地產(chǎn)如何內(nèi)部競合？ ? 優(yōu)山美地、湖光山色、東方明珠、天興城及觀邸，天興地產(chǎn)將占有鄒平房地產(chǎn)市場的半壁江山，天興地產(chǎn)在壟斷市場份額的同時將不可避免的面臨地產(chǎn)項目之間 產(chǎn)品同質(zhì)、客戶分流、資源內(nèi)耗 的競爭局面。同時營銷節(jié)奏排期不僅僅考慮天興已有項目，同時要仔細(xì)研究市場競爭項目的營銷節(jié)奏，搶占先機。同時將天興地產(chǎn)所有客戶資源進(jìn)行整合細(xì)化并建立整體的客戶管理統(tǒng)計分析系統(tǒng)，深入挖掘客戶，有效提升客戶成交率。 ? 會議營銷： 借助天興會升級，以天興會為載體組織系列”上品生活鑒賞“活動，并以此提前展開針對觀邸的客戶積累。 ? 物業(yè)管理： 建議觀邸聘請世界知名物業(yè)管理公司以顧問形式進(jìn)行合作，全面提升觀邸物業(yè)管理水平。 匯報結(jié)束，謝謝。 :38:0906:38Mar2323Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 23, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :38:0906:38:09March 23, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 23日星期四 6時 38分 9秒 06:38:0923 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :38:0906:38Mar2323Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 23日星期四 上午 6時 38分 9秒 06:38: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自