【正文】 費(fèi)“品位”、“檔次”得到提升。 全椒地處江淮之間，是安徽東向發(fā)展的橋頭堡，處于南京一小時(shí)都市圈的核心圈層，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，預(yù)計(jì)在未來十年城市化水平將實(shí)現(xiàn)飛躍，城市規(guī)模、城市人口，不斷增大，消費(fèi)需求更加旺盛，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的城市基礎(chǔ)。 自 2021年春季以來，全國(guó)樓市一片火爆，交易量持續(xù)攀升，不斷刷新銷售記錄。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市行情回顧： 2021年，樓市一個(gè)發(fā)展的高峰 20 2021年 3月以來，調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，收效不大，樓市主體呈現(xiàn)“價(jià)漲量跌”的局面。并要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。 房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。 中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示， 11月，全國(guó) 100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為 8487元 /平方米，較上月上漲 %。業(yè)內(nèi)人士稱，“此次調(diào)控力度再次達(dá)到新的巔峰”。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市行情回顧： 2021年春節(jié)，第三輪調(diào)控，調(diào)控再度加碼 23 4月 17日，為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，提出了十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為“新國(guó)十條”。于是， 9月 29日，中國(guó)政府網(wǎng)站公布了“國(guó)十條”的“升級(jí)版”即“新國(guó)五條”，再次重申“首付款比例不低于 30%” 、“三套房停貸”等政策。從 10月開始，熱點(diǎn)城市的樓市交易量仍呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市調(diào)控解讀：以短期調(diào)節(jié)市場(chǎng)為目的，仍然遵循市場(chǎng)規(guī)律 25 回歸理性：短期內(nèi)不會(huì)大漲大跌 ?房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì) 。 ?目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位。首先，高房?jī)r(jià)帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全；其次，過高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國(guó)城市化推進(jìn)；再次，高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長(zhǎng)。 ?全椒本地房產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展相對(duì)比較健康，旨在防范風(fēng)險(xiǎn)的新政，對(duì)其影響不大。完成房屋建筑施工面積 ，同比增長(zhǎng)%。住宅銷售面積 方米，同比增長(zhǎng) 54%，銷售金額為 ，同比增長(zhǎng) %，整體市場(chǎng)平均價(jià)格為 2580元 /㎡ ，同比上升 10個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到 22家，通過公開拍賣國(guó)有土地使用權(quán)、盤活城市國(guó)有資產(chǎn)，拓寬城市建設(shè)資金渠道工作取得成效。 我們選取 6個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案調(diào)研，分別是： 蓮花山莊、世紀(jì)花園、瑞祥國(guó)際名都、 江海儒林新城、漢一 開發(fā)企業(yè)開發(fā)的瑞祥國(guó)際大酒店、瑞祥商業(yè)街等配套有助于提高項(xiàng)目整體實(shí)力。 個(gè)案調(diào)研 6——晶禾 個(gè)案調(diào)研 8——盛大裝飾城 開發(fā)商：全椒盛華建材市場(chǎng)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：南屏大道 占地面積： 68800平米 總建筑面積： 100000米 容積率： 綠化率： % 物業(yè)性質(zhì)：專業(yè)市場(chǎng)（建材市場(chǎng)） 建筑類別：多層（ 3層） 價(jià)格：商鋪價(jià)格 1層 6000元 /平米，二層 5000元 /平米，三層 4000元 /平米，內(nèi)街商鋪略低。 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析 36 地段始終是決定樓盤價(jià)值的最主要的一個(gè)因素。 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)分析：地段價(jià)值分析 37 早期開發(fā)樓盤多在 10萬平米以下，新開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大，其中市場(chǎng)上最大的樓盤是江海儒林新城。 容積率高，意味著樓層高，從現(xiàn)有市場(chǎng)建筑形態(tài)看，小高層及 18層高層已得到了消費(fèi)者的認(rèn)可， 18層以上的高層也陸續(xù)出現(xiàn)，正逐步被消費(fèi)者接納。 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)分析：容積率、建筑形態(tài)分析 多層 小高層 多層 多層 小高層 多層 小高層 高層 高層 高層 高層 39 市場(chǎng)上現(xiàn)有樓盤綠化率普遍在 30%— 37%之間，差異化很小。即以“ 3室 2廳 2衛(wèi)”、“ 3室 2廳 1衛(wèi)”戶型為主，面積在 100— 136平米；以“ 2室 2廳 1衛(wèi)”、“ 4室 2廳 2衛(wèi)”戶型為輔，面積在 80— 100平米、 136平米以上。 現(xiàn)有戶型比較單一，可 以適當(dāng)推出部分” 40— 70平米的小戶型“、” 160— 180平米的豪宅“、” 90— 110平米的復(fù)式樓中樓“等，豐富產(chǎn)品的同時(shí)，增加項(xiàng)目宣傳亮點(diǎn)。 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)分析：樓盤均價(jià)分析 42 ① 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，目前在售的商業(yè)項(xiàng)目主要有”奧康商業(yè)步行街“、”南屏農(nóng)貿(mào)城“、”盛大裝飾城等“。 盛大裝飾城、奧康商業(yè)步行街，都有采用返租經(jīng)營(yíng)的模式?，F(xiàn)有的商業(yè)多為自發(fā)形成，在形象上、規(guī)模上處于商業(yè)發(fā)展的低級(jí)階段，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理、業(yè)態(tài)上呈現(xiàn)紛繁復(fù)雜、缺少專業(yè)化的運(yùn)作和商業(yè)包裝推廣。目前專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展仍比較落后，大多市場(chǎng)處于自發(fā)形成或政府引導(dǎo)下形成的，市場(chǎng)沒有形成統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理?，F(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶多數(shù)租鋪經(jīng)營(yíng)，缺乏自主性，容易受到場(chǎng)地、租金等因素的影響，降低了經(jīng)營(yíng)的積極性，不利于商業(yè)的發(fā)展。 由于全椒房產(chǎn)開發(fā)不成熟，多數(shù)開發(fā)商心態(tài)停留在“賣方市場(chǎng)”上，在開發(fā)之時(shí)，不愿意花費(fèi)更多的資金、更多的心思去提升項(xiàng)目品質(zhì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，不具特色，無品質(zhì)而言，導(dǎo)致全椒當(dāng)前缺乏高品質(zhì)的樓盤， 消費(fèi)者渴望高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，提升居住水平。但是全椒現(xiàn)有樓盤分布極度不均勻，主要的大盤，如儒林新城、瑞祥置業(yè)等都位于城市新區(qū)，老城區(qū)項(xiàng)目減少，本案相對(duì)于新區(qū)項(xiàng)目在地段上有一定優(yōu)勢(shì)。 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié) 46 全椒市場(chǎng)消費(fèi)者特征 ? 全椒主要客戶來源于本地，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房比重較大，且有持續(xù)增大的趨勢(shì)； ? 從當(dāng)前市場(chǎng)銷售情況來看，全椒購房客戶首選三房戶型，面積以 110平米的猶佳； ? 消費(fèi)者在了解項(xiàng)目信息時(shí)，更加愿意相信親朋好友的介紹，對(duì)廣告相信度不高； ? 投資性購房比重增加，對(duì)產(chǎn)品要求更加豐富，如對(duì)公寓、精裝房需求開始出現(xiàn)； ? 隨著土地成本增高及城市規(guī)劃需要，多層日漸減少，小高層、高層逐步為客戶所接受； ? 消費(fèi)者，對(duì)社區(qū)周邊生活配套、小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境、物業(yè)管理、產(chǎn)品舒適度等要求增加，購房趨向于理性，對(duì)產(chǎn)品提出了更高的要求。 消費(fèi)者購房置業(yè)更加理性，對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)都提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)： １）、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，全椒建設(shè)步伐的加快，帶動(dòng)了新一輪的開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)計(jì)劃投資保持了較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭； ２）、開發(fā)后勁增強(qiáng)。而硬件的比拼越來越趨于同質(zhì)化，所以 樓盤與樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)更加體現(xiàn)在軟件方面的較量 。主要在于開發(fā)經(jīng)營(yíng)者與營(yíng)銷者是否具備獨(dú)到的眼光、超前的意識(shí)運(yùn)用正確的策略挖掘出市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 ?景觀因素，是消費(fèi)者購買決策的重要因素， 通過打造高品質(zhì)的社區(qū)景觀體系，能夠大大的提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)及經(jīng)濟(jì)效益。 ?應(yīng)加強(qiáng)活動(dòng)營(yíng)銷，如開展路演活動(dòng)、舉辦論壇等方式，打造強(qiáng)勢(shì)品牌。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)綜合建議 53 基礎(chǔ)條件： 占地面積 56312平米，容積率 3。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目總建筑面積規(guī)劃建議 54 基礎(chǔ)條件： 容積率 3，建筑限高 80米。 在容積率不變的情況下，稍微減少項(xiàng)目建筑物基地面積，即降低建筑密度，提高項(xiàng)目居住舒適度； 當(dāng)樓層高度超過 18層以后，樓層差異化減小，即消費(fèi)者覺得購買 20層和更高的 25層并沒有多少差距。 包河區(qū) 72910 3 202100 42% 18層， 12棟 22層， 8棟 20 183219 1926 綠城 玉蘭公寓 amp。 經(jīng)開區(qū) 80000 260000 41% 18層， 8棟 28層， 1棟 33層， 7棟 16 228243 2253 101 發(fā)能 太陽海岸 amp。 新站區(qū) 55054 3 180000 43% 18層， 2棟 2 27層 9棟 11 158276 1960 81 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目建筑形態(tài)建議：類似案例參考 56 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目建筑形態(tài)建議：類似案例參考 ——amp。御湖觀邸 容積率 ，綠化率 41% 7棟 33層 1棟 28層 8棟 18層 58 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目建筑形態(tài)建議：類似案例參考 ——amp。 ?地下停車場(chǎng) 12萬平米。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)配比建議 60 現(xiàn)代風(fēng)格，線條簡(jiǎn)潔流暢，以“ 簡(jiǎn)潔的處理手法和純凈的體型 ” 聞名。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 ——現(xiàn)代風(fēng)格 61 地中海風(fēng)格，在色彩上明而不艷，淡黃色的主色調(diào)，明朗大氣，舒暢明快。 以上五點(diǎn)是評(píng)價(jià)戶型優(yōu)劣的通則，貫穿于地產(chǎn)開發(fā)、銷售、使用的全程，也應(yīng)被參與的三方：開發(fā)商、設(shè)計(jì)師、消費(fèi)者共同遵守。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 ——戶型設(shè)計(jì)原則 63 當(dāng)前市場(chǎng)上 110— 120平米戶型，銷售狀況最佳，建議以此為主力戶型； 考慮到隨著商品房單價(jià)的提升，受消費(fèi)者支付能力影響，消費(fèi)者需求面積將呈下降趨勢(shì)，因此建議： “ 90— 110平米” 的戶型為主力戶型 (以平均戶型面積 105平米、住宅總建筑面積 147000平米計(jì)算，則住宅總套數(shù)約 1400套。在居民收入水平，沒有顯著變化的情況下，我們來分析在不同的“住宅單價(jià)水平下”居民所能購買的戶型面積的變化。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 ——戶型配比分析 66 贈(zèng)送面積 —— 入戶花園 ? 部分戶型半贈(zèng)送“空中花園”、“入戶花園”； ? 贈(zèng)送面積不計(jì)入容積率，對(duì)項(xiàng)目整體建安成本影響輕微； ? 贈(zèng)送面積、讓利客戶符合消費(fèi)者心理是目前品牌開發(fā)商常用策略。 觀景陽臺(tái) 生活陽臺(tái) 上城國(guó)際 戶型（ amp。綠城 玉蘭公寓 88 ㎡ 戶型 客廳開間 M 主臥 主臥開間 M 次臥開間 3M amp。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 ——客廳、臥室設(shè)計(jì)建議 69 干濕分離 廚 房 ? 廚房設(shè)計(jì)首先考慮實(shí)用性、合理性，符合烹飪操作習(xí)慣，為生活提供便利；合理的動(dòng)線規(guī)劃，依照冰箱、水槽、爐子的順序形成最方便的動(dòng)線，達(dá)到儲(chǔ)存、清洗、料理一氣呵成的功效 ； ? 設(shè)置移拉門，成半封閉式，既能阻隔油煙又可顧及視角效果。 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 ——amp。 中 環(huán) 城 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 項(xiàng)目戶型建議 ——amp?！昂闾偝恰笔綐侵袠? 68平米（單層計(jì)面積），墅式樓中樓，挑高設(shè)計(jì)，改變了原本一層 不變的家居空間，更具經(jīng)濟(jì)性；樓上樓上的生活格局，也讓年輕人 與父母有了和諧生活的基礎(chǔ)，更具實(shí)用性。小戶型具有功能齊全，總價(jià)的低的特點(diǎn)。以營(yíng)造浪漫、開放、自由、現(xiàn)代的生活情調(diào)； 3）、需高度關(guān)注景觀規(guī)劃的通透和開放性。） 第三重：各戶保全 （ A、防火防盜安全門； B、煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 物業(yè)管理建議，服務(wù)的人性化： 在“以人為本”服務(wù)理念的基礎(chǔ)上，提出獨(dú)特的“以愛為本”的服務(wù)；思想與“誠(chéng)心、盡心、細(xì)心、專心、貼心、熱心” 的“六心” 服務(wù)。地塊由兩部分組成，其中 37001面積為 13717平方米，規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)； 37002面積為 42959平方米，規(guī)劃性質(zhì)為住宅。 港 口 路 儒 林 路 城 南 大 道 縣政府 火車站 南 屏 大 道 老 城 區(qū) 城 南 新 區(qū) 本案 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析：地塊區(qū)位分析 89 儒 林 路 城 南 大 道 本 案 交通條件 ： 依傍城南大道（椒陵大道）、臨近儒林路，進(jìn)可直達(dá)市中心，左右繁華，出可快速到達(dá)高速入口、火車站、汽車站，通達(dá)四方。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析：地塊現(xiàn)狀 91 優(yōu)勢(shì) ——S 核心地段： 位于城市政務(wù)中央，城市未來發(fā)展的核心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力巨大； 交通樞紐： 地塊臨近城市主干道，交通條件好，居家生活、出行十分便利； 配套成熟： 項(xiàng)目 5分鐘生活圈內(nèi)，匯聚了商業(yè)街、醫(yī)院、公園、銀行、酒店、學(xué)校等眾多配套資源，輕松生活； 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)： 項(xiàng)目靠近慈濟(jì)中學(xué)、儒林小學(xué)等名校，擁有不可比擬的教育資源，是家長(zhǎng)首選的學(xué)區(qū)房； 高端產(chǎn)品： 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，成為消費(fèi)者追捧的對(duì)象； 高尚社區(qū)： 周邊人文環(huán)境好，打造全椒高尚人居典范，匯聚上流人士的貴族領(lǐng)地，居住氛圍舒適。 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目分析： SWOT分析 ——機(jī)會(huì) 93 劣勢(shì) ——W 城市新區(qū)： 城市新區(qū)，人氣不足，配套設(shè)施缺乏，現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境不足以對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生足夠的吸引力； 環(huán)境嘈雜： 城市建設(shè)，工程車輛往返頻繁，容易產(chǎn)生噪聲、灰塵等環(huán)境問題； 容積率大： 3的容積率，項(xiàng)目主要以高層產(chǎn)品為主，沒有多層及小高層產(chǎn)品，增加了入市的難度。 ?利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)：獨(dú)樹一幟以領(lǐng)先的身姿，入主城市，制造