【正文】 司中國東方資產(chǎn)管理公司廣州辦事處中山地區(qū)工作組東方海外有限公司中山代表處丹麥馬士基有限公司中山代表處商船三井中山代表事務(wù)所深圳中遠(yuǎn)國際貨運有限公司中山分公司廣州越秀物流有限公司中山分公司法國達(dá)飛輪船有限公司中山代表處香港中洋船務(wù)公司中山代表處深圳中國民航貨運輪運輸銷售代理有限公司中山分公司廣東華聯(lián)通國際運輸代理有限公司中山分公司深圳聯(lián)合雅達(dá)國際貨運有限公司中山分公司北京訊捷空貨運代理有限公司中山辦事處廣東永邦經(jīng)貿(mào)國際貨運代理有限公司中山分公司中山中銀大廈部分客戶名錄q 中銀大廈由于東方海外公司的進(jìn)入，形成 “ 頭雁 ” 效應(yīng)，迅速聚集了大批物流公司，在中銀大廈客戶構(gòu)成中，船務(wù)公司約占 80%資料來源：中銀大廈水牌；調(diào)查時間：.54廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山新城區(qū)的借鑒q 在佛山商務(wù)辦公需求尚未大規(guī)模啟動之前，佛山新城區(qū)可充分利用佛山現(xiàn)有的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如陶瓷、家具、鋼材、塑料、小家電等，形成行業(yè)辦公聚集效應(yīng)或發(fā)揮相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)的帶動作用，在新城區(qū)開發(fā)初期迅速形成有效的商務(wù)辦公需求55廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略三：分區(qū)開發(fā)，自我平衡q 分區(qū)開發(fā)216。但之后日本投資大滑坡，進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)長期蕭條時期216。 1990年亞運會的舉辦將這一格局打破，城市中軸線從鐘樓向北延伸到三環(huán)路的安華立交，以此為中心展開了亞運場館和亞運村等設(shè)施的建設(shè)，隨后在亞運村周圍建設(shè)了國際會議中心、五洲大酒店、匯賓大廈、匯園公寓、購物中心、康樂中心和國際小學(xué)等。61廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司規(guī)避 “后奧運現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動力的基本條件q 區(qū)域靠近成熟市區(qū)，符合 “貼城發(fā)展 ”模式216。 可通過商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、居住、會展、教育培訓(xùn)等功能豐富區(qū)域功能設(shè)施，保證區(qū)域發(fā)展動力的多元化q 其它功能的有效銜接，避免出現(xiàn)開發(fā)時序上的 “青黃不接 ”216。 青島市將部分公共設(shè)施，如道路、公廁、候車亭、供水廠、公交車等得使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)或冠名權(quán)推向市場，或賣、或租、或抵押，不僅提高了城市公用設(shè)施的經(jīng)營效率，而且有效地盤活了城市資產(chǎn) q 經(jīng)營注意力資源 —— 將更多的名牌節(jié)慶活動和綜合性經(jīng)濟(jì)文化活動引 入新區(qū)，提高新區(qū)的受關(guān)注程度，最終提升區(qū)域 價值和認(rèn)知度64廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略六：彈性規(guī)劃、動態(tài)調(diào)整q 彈性規(guī)劃 —— 在保證大的原則和方向的前提下，區(qū)域規(guī)劃應(yīng)根據(jù)區(qū)域 開發(fā)建設(shè)的實際情況在用地功能、強(qiáng)度等方面允許一定 范圍內(nèi)的彈性變化q 動態(tài)調(diào)整 —— 根據(jù)新區(qū)經(jīng)營性用地出讓的市場反應(yīng)，可對原出讓計劃 進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，以保證新區(qū)開發(fā)建設(shè)的順利推進(jìn)65廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州琶洲會展中心區(qū)用地出讓q 廣州琶洲會展中心區(qū)土地開發(fā)過程中，發(fā)現(xiàn)了土地利用效率較低，可出讓建筑面積較少，土地開發(fā)資金收支平衡壓力等問題，政府針對這些問題對規(guī)劃方案作出了部分調(diào)整216。 佛山新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)周期約 10年216。 依靠政府對基礎(chǔ)設(shè)施的投入為該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供基本條件，并在此基礎(chǔ)上重點通過啟動點的營造啟動區(qū)域開發(fā)，初步樹立區(qū)域形象，培育區(qū)域土地價值q 成熟期216。 與舊城區(qū)聯(lián)系的重要通道q 打通啟動區(qū)西部交通出口216。 有效啟動區(qū)域開發(fā)，樹立區(qū)域形象，提升區(qū)域價值q 完成中央公園一期建設(shè)216。 啟動期應(yīng)通過引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設(shè)施帶動區(qū)域的辦公氛圍，為商務(wù)中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)蓄勢216。 完成啟動區(qū)所有主次干道建設(shè)，為區(qū)域的全面開發(fā)建設(shè)提供保障216。 成熟期區(qū)域已經(jīng)具備了大規(guī)模開發(fā)的條件，按照集約開發(fā)的原則，建議成熟期集中開發(fā)東區(qū)，逐步啟動西區(qū)，為下一階段集中開發(fā)西區(qū)奠定基礎(chǔ)216。 完成區(qū)內(nèi)所有大型公建配套設(shè)施的引入和生活配套設(shè)施的建設(shè)79廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司完成期 —— 功能開發(fā)q 完成期將完成西區(qū)商務(wù)辦公、綜合商業(yè)及高尚住宅等剩余功能開發(fā)，并完善前兩階段遺留問題，使區(qū)域逐步由 “形態(tài)開發(fā) ”過渡到 “功能開發(fā) ”商務(wù)辦公高尚住宅綜合商業(yè)80廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)時序動態(tài)示意81廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司開發(fā)實施進(jìn)度安排項目住宅用地出讓完成期成熟期啟動期配套設(shè)施建設(shè)行政辦公建設(shè)1309 10 1105 06 07 08 12商務(wù)辦公用地出讓市政基礎(chǔ)設(shè)施拆遷補(bǔ)償04年度82廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動區(qū)經(jīng)營性用地出讓方案83廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地出讓計劃安排建議84廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 出讓量q 啟動期商務(wù)辦公用地出讓量不宜過大216。 佛山商務(wù)辦公市場份額小，商務(wù)辦公市場供應(yīng)主要集中在中心城區(qū)。 按行業(yè)類別分? 中介咨詢類，如房地產(chǎn)代理、設(shè)計、律師顧問等? 房地產(chǎn)類：裝修裝飾公司等? 貿(mào)易類：企業(yè)采購中心? 金融類：保險、銀行等86—— 需求特征87廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司初級加工原材料深加工中介咨詢房地產(chǎn)開發(fā)及配套金融服務(wù)中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品高附加值最終產(chǎn)品行業(yè)會展貿(mào)易采購物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征88廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 樂從、陳村、北滘等鎮(zhèn)在空間上更接近新城區(qū)，與新城區(qū)關(guān)系更為密切q 新城區(qū)南部各鎮(zhèn)鋼材、家具、塑料、家電等行業(yè)較發(fā)達(dá)；新城區(qū)可充分引導(dǎo)利用南部各鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，刺激商務(wù)辦公需求樂從 陳村北滘中心組團(tuán)順德組團(tuán)商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征89廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公分部型辦公專業(yè)性辦公貿(mào)易類物流類會展類中介咨詢類金融服務(wù)類房地產(chǎn)工程類外地公司駐佛山分公司、辦事處本地服務(wù)配套型企業(yè)和機(jī)構(gòu)目 標(biāo) 行 業(yè) 目 標(biāo) 客 戶商務(wù)辦公用地近期出讓分析 —— 需求特征90廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司居住用地近期出讓分析 —— 出讓量q 啟動期可開發(fā)適量住宅216。 開發(fā)進(jìn)度的要求? 五星級酒店能自行配套，對其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價值，因此啟動期開發(fā)五星級酒店能以期帶動商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展216。 發(fā)展大廈： 90%以上216。 舊城區(qū)現(xiàn)有商務(wù)辦公需求的置換? 由于新城區(qū)的標(biāo)桿性和引領(lǐng)性以及商務(wù)辦公設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計將一定程度上置換舊城區(qū)已有部分商務(wù)辦公需求216。 隨著新城區(qū)區(qū)域地位的不斷提高，新城區(qū)在佛山城市發(fā)展中的重要性日益顯現(xiàn)，聚集效應(yīng)日漸突出100廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排1 2 3 4 5 6 7 8 9 1048萬 m2 70萬 m2 36萬 m2啟動期 成熟期 完成期出讓量年份商務(wù)辦公： 5萬住宅： 20萬101廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地年度出讓計劃 經(jīng)營性用地年度出讓用地面積 單位： m2物業(yè)類型 合計 啟動期 成熟期 完成期2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023住宅 684, 200, 217, 136, 130, 商務(wù)辦公 321, 27, 23, 32, 62, 87, 87, 　 裙樓商業(yè) 311, 82, 59, 82, 86, 合計 1,316, 227, 23, 32, 280, 87, 306, 59, 212, 86, 經(jīng)營性用地年度出讓建筑面積 單位： m2物業(yè)類型 合計 啟動期 成熟期 完成期2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023住宅 1,122, 233, 435, 232, 　 220, 　商務(wù)辦公 1,174, 133, 60, 149, 106, 132, 346, 53, 144, 47, 裙樓商業(yè) 1,162, 64, 41, 59, 118, 124, 327, 89, 201, 135, 合計 3,459, 431, 101, 208, 661, 257, 906, 142, 567, 183, 102廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地出讓價格建議103廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司出讓價格設(shè)定的思路現(xiàn)狀地價評估（市場比較法）區(qū)域價值提升對新城區(qū)地價的影響禪城整體地價變化對新城區(qū)地價的影響動態(tài)地價預(yù)測假設(shè)開發(fā)法驗證104廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司現(xiàn)狀地價評估 —— 市場比較法　 季華六路 綠景一路 湖景路西 深寧三路 五峰一路 綠景二區(qū)序號 1 2 3 4 5 6成交日期 樓面單價 1, 1, 2, 1, 1, 1, 交易時間修正 100% 100% 100% 99% 98% 97%區(qū)位因素修正 90% 85% 85% 85% 100% 85%個別因素修正 90% 95% 80% 90% 105% 95%修正地價 1,090 895 1,445 1,100 1,193 1,186 權(quán)重 15% 24% 15% 15% 5% 26%權(quán)重地價 現(xiàn)狀住宅樓面平均地價： 1, /平方米根據(jù)佛山市禪城區(qū)寫字樓最近成交價格及供求關(guān)系，相同地段的商用物業(yè)地價約為住宅地價的 ， 即現(xiàn)狀商務(wù)樓面平均地價： /平方米105廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司動態(tài)地價預(yù)測 —— 近年全國各大城市土地交易價格指數(shù)變化對地價的影響全國 北京 上海 廣州 深圳 杭州 南京 成都 天津2023 100 2023 2023 2023 —— q 近年全國各大城市地價平均年增幅主要集中在 2～ 6%之間，由于此類大城市已經(jīng)歷過多年發(fā)展，地價增幅日趨平穩(wěn)。佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價格變化情況佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價格變化趨勢107廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司動態(tài)地價預(yù)測 —— 區(qū)域價值提升對地價的影響時間 用途 用地面積 樓面地價 備注 酒店、辦公 111,074 2,000 招標(biāo) 金融、辦公 102,789 2,330 掛牌 辦公 113,607 3,800 拍賣q 中心組團(tuán)新城區(qū)是目前佛山市土地開發(fā)的熱點區(qū)域，隨著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施水平的不斷改善，區(qū)域認(rèn)知度和價值的不斷提升，區(qū)域地價應(yīng)會有明顯的提高。 該年度住宅的出讓地塊編號為： E0 E04，用地面積約為217,759平方米，容積率 ，總建筑面積約為 435,518平方米。 若住宅按 5,500元 /平方米均價銷售，銷售收入約為 239,535萬元。216。216。216。 利： 保持區(qū)域的整體空間形態(tài) 利于地塊規(guī)劃并營造良好環(huán)境 招入有實力的發(fā)展商，保證開發(fā)實施效果216。因此在新的規(guī)劃方案中，原有的 440多個小地塊被歸整為約 270