城市化背景下--商業(yè)地產(chǎn)研究-預覽頁
【正文】 距美、日 50年，距法 75年同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考中外超 級 市 場 比 較 創(chuàng) 新 階 段 發(fā) 展 階 段 成熟 階 段 衰落 階 段美國 1830－ 1935（ 5年）1936－ 1965（ 30年）1966－ 2023（35年）2023年法國 1959－ 1962（ 3年）1963－ 1968（ 5年）1969－日本 1953－ 1959（ 7年）1960－ 1989（ 30年）1990－香港 1960－ 1971（ 11年）1972－ 1982（ 10年）1982－中國 1981－ 2023（20年）2023－ 2023（ 20年）2023年中國與西方國家的差 別距美、 50年，距法日港 30－ 40年大體相距 30－ 40年大體相距 30－40年同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考日本各 類 型 購 物中心比 較 參考鄰 里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40時間 距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30商圈人口（萬人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上停 車場 容量（ 輛 ） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000商店組成超 級 市 場 綜 合超市 1家 百 貨 店 2家 百 貨 店 2－ 6家專業(yè) 商店 專業(yè) 商店 綜 合超市 2家 綜 合超市 2－ 3家綜 合店 飲 食服 務 服裝店 服裝店藥 店 其它 飲 食服 務 飲 食服 務洗衣店 雜貨 店 雜貨 店其它 其它 其它10－ 20家 20－ 40家 100－ 200家 180－ 250家商 業(yè) 低 進 入壁 壘 的后果 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 在中國，進入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導致 “低市場集中度和過度競爭 ”進入市場壁壘低進產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴張市場過度競爭市場集中度低商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 另一方面，地方行政壟斷造成異地市場的高進入壁壘商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。 商業(yè)地產(chǎn)是 “ 三高產(chǎn)品 ” ： 高風險、高回報、高技術(shù)含量。商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，當一個社會進入到汽車時代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。 我們把城市的發(fā)展分為三個階段， 城市化初級階段：城市化率 30%以下； 城市化初級階段：城市化率 70%以下； 城市化高級階段：城市化率 70%以上。各種開發(fā)機構(gòu) ―― 因為擁有適合的商業(yè)用地而進行開發(fā)。 商業(yè)街 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型和規(guī)模的確定 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 大致有三種。購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機場、公園、體育中心等城市設施類似。 商業(yè)地產(chǎn)評估商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)評估 商業(yè)評估最重要的是要決定它的商業(yè)業(yè)態(tài)，是社區(qū)性的還是區(qū)域性的。究竟一個區(qū)域需要多少商業(yè)、多大規(guī)?；蛘呤裁礃拥臉I(yè)態(tài)，都要進行分析。 組合和搭配 非常關(guān)鍵。 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 建設模式、投資模式 建設模式 改 建 新 建 如：新上海商業(yè)城、正佳商業(yè)廣場等如：上海豫園商場、北京新東安市場等 投資模式 銀行貸款 外 資 上海迪美購物中心、中旅商場等商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 設計模式、管理模式 設計模式 管理模式 合作管理 （北京、深圳家樂福集團直接管理）委托國外機構(gòu)管理 （美國環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司 （豫園旅游商城： 18家投資者）輸入管理 （北京萬通新世界商城等）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)三階段開發(fā)過程三階段? 第一階段－－整體策劃布局? 第二階段－－推廣和招商? 第三階段－－后期經(jīng)營管理。開發(fā)商要有一個懂得商家需求的團隊，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究商業(yè)步行街 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究－－商 業(yè) 街 風起云涌的造街運動，是社會城市化、資源區(qū)域化、產(chǎn)業(yè)聚集化的必然結(jié)果。獨特的建筑和商業(yè) 格局有著百年以上 歷 史的建筑，卻 匯 集著 傳統(tǒng) 和 現(xiàn) 代的各種零售 業(yè)態(tài) 。 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究“ 豪布斯卡 ”(HOPSCA)商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 從世界范圍來看，商業(yè)街在城市建設與發(fā)展的過程中，有過輝煌的繁榮，但也隨著城市發(fā)展加快出現(xiàn)過衰退的狀況?！?豪布斯卡 ”(HOPSCA) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 細分功能區(qū)劃的 “ 豪布斯卡 ” 規(guī)則， “ 中央商務區(qū)產(chǎn)業(yè) “ 三三二二 ” 配比，即 30%%辦公區(qū)，30%%零售， 20%%服務， 20%%高檔公寓；“ 豪布斯卡 ”(HOPSCA) THANKS謝謝聆聽Happy New Year!演講完畢，謝謝觀看！
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