城市化背景下--商業(yè)地產(chǎn)研究-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 距美、日 50年，距法 75年同發(fā)達(dá)國(guó)家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考中外超 級(jí) 市 場(chǎng) 比 較 創(chuàng) 新 階 段 發(fā) 展 階 段 成熟 階 段 衰落 階 段美國(guó) 1830－ 1935（ 5年）1936－ 1965（ 30年）1966－ 2023（35年）2023年法國(guó) 1959－ 1962（ 3年）1963－ 1968（ 5年）1969－日本 1953－ 1959（ 7年）1960－ 1989（ 30年）1990－香港 1960－ 1971（ 11年）1972－ 1982（ 10年）1982－中國(guó) 1981－ 2023（20年）2023－ 2023（ 20年）2023年中國(guó)與西方國(guó)家的差 別距美、 50年，距法日港 30－ 40年大體相距 30－ 40年大體相距 30－40年同發(fā)達(dá)國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考日本各 類(lèi) 型 購(gòu) 物中心比 較 參考鄰 里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40時(shí)間 距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30商圈人口（萬(wàn)人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上停 車(chē)場(chǎng) 容量（ 輛 ） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000商店組成超 級(jí) 市 場(chǎng) 綜 合超市 1家 百 貨 店 2家 百 貨 店 2－ 6家專(zhuān)業(yè) 商店 專(zhuān)業(yè) 商店 綜 合超市 2家 綜 合超市 2－ 3家綜 合店 飲 食服 務(wù) 服裝店 服裝店藥 店 其它 飲 食服 務(wù) 飲 食服 務(wù)洗衣店 雜貨 店 雜貨 店其它 其它 其它10－ 20家 20－ 40家 100－ 200家 180－ 250家商 業(yè) 低 進(jìn) 入壁 壘 的后果 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 在中國(guó)，進(jìn)入市場(chǎng)的壁壘過(guò)低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無(wú)節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致 “低市場(chǎng)集中度和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng) ”進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低進(jìn)產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)集中度低商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 另一方面，地方行政壟斷造成異地市場(chǎng)的高進(jìn)入壁壘商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。 商業(yè)地產(chǎn)是 “ 三高產(chǎn)品 ” ： 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 尺度二：交通狀況 國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車(chē)時(shí)代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。 我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段， 城市化初級(jí)階段：城市化率 30%以下； 城市化初級(jí)階段：城市化率 70%以下； 城市化高級(jí)階段：城市化率 70%以上。各種開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu) ―― 因?yàn)閾碛羞m合的商業(yè)用地而進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 商業(yè)街 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類(lèi)型和規(guī)模的確定 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 大致有三種。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類(lèi)似。 商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)評(píng)估 商業(yè)評(píng)估最重要的是要決定它的商業(yè)業(yè)態(tài)，是社區(qū)性的還是區(qū)域性的。究竟一個(gè)區(qū)域需要多少商業(yè)、多大規(guī)模或者什么樣的業(yè)態(tài)，都要進(jìn)行分析。 組合和搭配 非常關(guān)鍵。 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 建設(shè)模式、投資模式 建設(shè)模式 改 建 新 建 如：新上海商業(yè)城、正佳商業(yè)廣場(chǎng)等如：上海豫園商場(chǎng)、北京新東安市場(chǎng)等 投資模式 銀行貸款 外 資 上海迪美購(gòu)物中心、中旅商場(chǎng)等商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 設(shè)計(jì)模式、管理模式 設(shè)計(jì)模式 管理模式 合作管理 （北京、深圳家樂(lè)福集團(tuán)直接管理）委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理 （美國(guó)環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司 （豫園旅游商城： 18家投資者）輸入管理 （北京萬(wàn)通新世界商城等）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三階段開(kāi)發(fā)過(guò)程三階段? 第一階段－－整體策劃布局? 第二階段－－推廣和招商? 第三階段－－后期經(jīng)營(yíng)管理。開(kāi)發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究商業(yè)步行街 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究－－商 業(yè) 街 風(fēng)起云涌的造街運(yùn)動(dòng)，是社會(huì)城市化、資源區(qū)域化、產(chǎn)業(yè)聚集化的必然結(jié)果。獨(dú)特的建筑和商業(yè) 格局有著百年以上 歷 史的建筑，卻 匯 集著 傳統(tǒng) 和 現(xiàn) 代的各種零售 業(yè)態(tài) 。 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究“ 豪布斯卡 ”(HOPSCA)商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 從世界范圍來(lái)看，商業(yè)街在城市建設(shè)與發(fā)展的過(guò)程中，有過(guò)輝煌的繁榮，但也隨著城市發(fā)展加快出現(xiàn)過(guò)衰退的狀況?！?豪布斯卡 ”(HOPSCA) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 細(xì)分功能區(qū)劃的 “ 豪布斯卡 ” 規(guī)則， “ 中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè) “ 三三二二 ” 配比，即 30%%辦公區(qū)，30%%零售， 20%%服務(wù)， 20%%高檔公寓；“ 豪布斯卡 ”(HOPSCA) THANKS謝謝聆聽(tīng)Happy New Year!演講完畢，謝謝觀看！
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