【正文】 條件； ? 黃石在武漢城市圈絕佳地理位置，決定了家紡專業(yè)市場(chǎng)對(duì)周邊城市輻射能量，為開(kāi)發(fā)企業(yè)及專業(yè)市場(chǎng)的品牌打造奠定了良好基礎(chǔ)。本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)業(yè)類及層次上可尋求差異化，充分利用對(duì)方的品牌號(hào)召力，借勢(shì)完成項(xiàng)目特色化的探索； ? 后發(fā)優(yōu)勢(shì)：東方裝飾城在前，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、模式、管理、營(yíng)銷推廣都具有極大參考價(jià)值，根據(jù)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致分析，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展提供最直接的借鑒； 三、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目背景 優(yōu)勢(shì)（ strength） ? 內(nèi)生共振優(yōu)勢(shì) 作為黃石最大的城市綜合體，本項(xiàng)目齊備的業(yè)態(tài)布局，便捷的生活條件，必然會(huì)聚焦大量的中高端消費(fèi)人群，這部份置業(yè)者的入住，也會(huì)同時(shí)拉動(dòng)綜合體內(nèi)零售、商務(wù)、家電、餐飲等配套業(yè)態(tài)發(fā)展，項(xiàng)目各業(yè)態(tài)之間可以相互補(bǔ)充、互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)良好內(nèi)生共振優(yōu)勢(shì)。 機(jī)遇（ Opportunities ） 三、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目背景 ? 消費(fèi)升級(jí)的機(jī)遇 ? 城市人均 GDP逐年上升到一定高度后， 市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將逐漸由生活型消費(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，商業(yè)市場(chǎng)存在升級(jí)、更新?lián)Q代的必然機(jī)會(huì)； ? 目前，黃石商業(yè)以傳統(tǒng)街鋪形式為主導(dǎo)，正逐漸向百貨為主導(dǎo)方向轉(zhuǎn)變，但與一線城市已經(jīng)完成購(gòu)物中心新的消費(fèi)理念仍然存在差距。但 新政如果持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)一定影響 。 ? 企業(yè)資源及項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì) ： 充分利用企業(yè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、政策扶持等優(yōu)勢(shì)，填補(bǔ)黃石在家紡行業(yè)的空白，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)最大化發(fā)揮； ? 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略： 以務(wù)實(shí)態(tài)度為先，同時(shí)以 差異化產(chǎn)品的塑造實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 ，達(dá)到企業(yè)品牌推廣的目的，為下一步發(fā)展打下基礎(chǔ)； ? 交通優(yōu)勢(shì)合理充分利用： 充分把握國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向帶來(lái)的機(jī)遇、消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的機(jī)遇、配套不足帶來(lái)的機(jī)遇，打造黃石地標(biāo)性城市建筑。 ? 綜合性的特點(diǎn)已經(jīng)決定項(xiàng)目走現(xiàn)代建筑風(fēng)格的方向，尤其涉及帶有商務(wù)功能的酒店式公寓，現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格帶來(lái)富有現(xiàn)代感的視覺(jué)沖擊對(duì)拔高項(xiàng)目形象作用極大。店鋪采用最實(shí)用大開(kāi)間，短進(jìn)深， 4米以上層高，并于 2樓頂部建架空層做花園（商鋪價(jià)值根據(jù)設(shè)置合理性進(jìn)一步提升，緊湊型住宅作為配套，經(jīng)濟(jì)的價(jià)格及戶型設(shè)計(jì)具有很大市場(chǎng)價(jià)值）； 1 25 ? 購(gòu)物中心（含酒店式公寓） ? 項(xiàng)目分布形式 ——— 主要集中在地下一層、一層部份，一層可適度配置敞開(kāi)式鋪王，中間可設(shè)中庭、分割給相關(guān)商業(yè)點(diǎn)（如眼鏡、化妝品、藥品、服飾旗艦店、珠寶、知名連鎖快餐等，以小型商業(yè)購(gòu)物中心模式打造； ? 建筑組合形式 ——— 裙樓上塔樓部分，以酒店式公寓形式出現(xiàn)，商務(wù)結(jié)合零售，擁有極強(qiáng)的互動(dòng)性； 項(xiàng)目整體定位原則 二、產(chǎn)品功能設(shè)定 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和價(jià)值實(shí)現(xiàn) 2 ? 中高檔住宅區(qū) ? 項(xiàng)目分布形式 ——— 內(nèi)為園林式小區(qū)，外圍含底商，道路交匯處為購(gòu)物中心及酒店式公寓；釋義：沿路面及道路交匯處一樓沿街部分一定主打商業(yè)及街鋪，裙樓上以酒店式公寓增加價(jià)值，內(nèi)有封閉式管理住宅小區(qū)，環(huán)境清幽，綠化覆蓋率高，合理利用水體，生活氛圍濃厚，居住環(huán)境舒適； ? 建筑組合形式 ——— 高層 +底商；釋義：封閉式管理，外圍配置街鋪，商業(yè)配套滿足生活需要，為住宅提供消費(fèi)便利?？党?，朗朗上口，體現(xiàn)了項(xiàng)目追求的品質(zhì)，為居住的客戶打造一個(gè)健康家園，為旅居的人提供一個(gè)暫時(shí)的舒適居住環(huán)境，家紡專業(yè)市場(chǎng)，也是圍繞美化生活，健康家居的業(yè)態(tài)。 各業(yè)態(tài)名稱：家紡專業(yè)市場(chǎng) —— 怡景家居中心 酒店式公寓 —— 怡景公館 購(gòu)物中心 —— 怡景購(gòu)物中心 住宅 —— 怡景園 案名原則 —— 城市綜合體，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，案名需具備一定模糊性。 商業(yè)部分定位 一、商業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 30 ? 黃石港及花湖板塊 是黃石與鄂州合力共同打造的省直管經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，也是黃石近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最密集區(qū)域，素有 “ 鄂州東部新城區(qū)、黃石后花園 ” 之稱。 由于項(xiàng)目屬于綜合體商業(yè)，對(duì)各個(gè)類型商業(yè)逐個(gè)進(jìn)行分解。 注：本篇以項(xiàng)目主要輻射消費(fèi)群范圍做歸類，主要目的是給各業(yè)態(tài)劃分清晰的目標(biāo)范圍；在以后每個(gè)業(yè)態(tài)單獨(dú)介紹章節(jié)中，再根據(jù)目標(biāo)客戶的年齡、職業(yè)特征進(jìn)行歸類分析。 38 優(yōu)勢(shì)（ S） —— 板塊非常欠缺規(guī)模零售業(yè)； ? 綜合性商業(yè)周邊樓盤銷售良好，但普遍體量有限，更談不上商業(yè)配套； ? 項(xiàng)目自身體量大，專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)商務(wù)人流，聚客性強(qiáng)； ? 項(xiàng)目自身居住人群日常所需； ? 帶動(dòng)、盤活整個(gè)項(xiàng)目。 購(gòu)物中心 三、主要客戶群分析 按性別差異： ? 男性： 對(duì)購(gòu)買家電數(shù)碼產(chǎn)品有較大喜好，喜歡和朋友去咖啡廳或茶吧聊天休閑； ? 女性： 化妝品、珠寶、保健品、品牌服裝為消費(fèi)主要偏好，也喜歡在休閑餐飲、咖啡廳或茶吧休閑娛樂(lè)。 ? 城市圈商務(wù)往來(lái)客流： 對(duì)于購(gòu)物環(huán)境較為重視，對(duì)消費(fèi)價(jià)格不甚敏感。 購(gòu)物中心 四、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 42 說(shuō)明：以百貨形式布局、以購(gòu)物中心模式靈活使用商業(yè)面積 ? 超市入駐： ? 方式為 租賃 —— 租賃地下一層給超市，或部分一層，一樓部分及以上可銷售； ? 方式為 銷售 —— 銷售地下一層，一層及以上持有并銷售； ? 目的：通過(guò)超市入駐，增值整體商業(yè)，并將最具價(jià)值一樓部分盡量保留，用于持有或銷售，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，以超市為主力店，利用超市的價(jià)值，招商在前，以百貨業(yè)布局進(jìn)行針對(duì)性業(yè)態(tài)招商，創(chuàng)造最大價(jià)值，帶租約銷售也許是個(gè)不錯(cuò)的方案； ? 百貨業(yè)入駐： ? 方式為 租賃 —— 對(duì)于一樓超市部分入口處。 ? 滯客能力 —— 指經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所通過(guò)動(dòng)線設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)的合理組合搭配，盡可能延長(zhǎng)消費(fèi)者滯留時(shí)間，增加其消費(fèi)可能的能力。 ? 體驗(yàn)功能 ：創(chuàng)造舒適化、個(gè)性化、時(shí)尚化的商業(yè)環(huán)境，使消費(fèi)者在消費(fèi)的同時(shí)獲得愉悅的精神享受。 七、項(xiàng)目功能定位 購(gòu)物中心 45 百貨業(yè)態(tài)在傳統(tǒng)商圈人口上指標(biāo)較高，通過(guò)本地商家訪談，部分大型商家對(duì)本項(xiàng)目所在板塊有較濃厚的興趣，黃石老城區(qū)具備大型百貨甚至真正意義上 shopping mall的開(kāi)店指標(biāo)條件，但缺乏相應(yīng)物業(yè)支持支撐，所以，商業(yè)檔次始終無(wú)法提升。 商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議 根據(jù)各類商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求、消費(fèi)特征和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，建議本項(xiàng)目商業(yè)主力店業(yè)態(tài)定位為大型綜合超市，以解決花湖黃石港板塊居民基本消費(fèi)需求，是本案商業(yè)發(fā)展之本，穩(wěn)固這個(gè)根本，才能逐步聚集人氣，形成商業(yè)氛圍。 九、價(jià)格估算 購(gòu)物中心 49 項(xiàng)目定位原則中 購(gòu)物中心：完成 70%80%銷售率可行性較高。 ? 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，區(qū)域板塊消費(fèi)群對(duì)購(gòu)房投資需求回報(bào)期望值最高在 6%，項(xiàng)目目前保守估計(jì)完全達(dá)到。 購(gòu)物中心 九、價(jià)格估算 52 本篇結(jié)論： ? 購(gòu)物中心存在的重要性 ：雖然主要目的在于以社區(qū)主力店超市為主，豐富本項(xiàng)目商業(yè)需要，聚集人氣，為其它業(yè)態(tài)提供更多關(guān)注，但是，區(qū)域板塊處于商業(yè)盲點(diǎn)，雖然目前入住人口暫時(shí)不夠興旺、居住氛圍尚街時(shí)日，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，片區(qū)內(nèi)大面積住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及板塊的各種優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目陸續(xù)展開(kāi)銷售時(shí)，零售業(yè)帶來(lái)收益不容小視。 購(gòu)物中心 53 報(bào)告提綱 第五部分： 酒店式公寓 一、概念 二、特點(diǎn) 三、用途分類 四、黃石酒店式公寓投資背景 五、酒店式公寓 SWOT分析 六、項(xiàng)目定位 54 ? 酒店式公寓， 意為 “ 酒店式的服務(wù)，公寓式的管理 ” ， 定位成為服務(wù)高端市場(chǎng)的產(chǎn)品，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。 不同的購(gòu)買者，想法有所不同，同一購(gòu)買者，在不同的時(shí)段用途也有所不同。 商住酒店式公寓 商住酒店式公寓一般地處繁華商業(yè)地段，具備了既可居住、又可商用的價(jià)值。新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務(wù)酒店式公寓更便捷。 ? 黃石市可支配收入增長(zhǎng)速度較平均商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)快，因此，引導(dǎo)當(dāng)?shù)乜蛻?，進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，具備良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 酒店式公寓 59 機(jī)會(huì) (Opportunity) ? 政府招商引資項(xiàng)目在政策扶持上應(yīng)該有更多幫助； ? 通過(guò)對(duì)住宅項(xiàng)目調(diào)研分析，本項(xiàng)目可填補(bǔ)黃石市綜合項(xiàng)目多項(xiàng)空白，產(chǎn)品設(shè)計(jì)空間非常大； ? 黃石及鄂東區(qū)域最大的城市綜合體，新的居住模式為項(xiàng)目營(yíng)銷提供了強(qiáng)大的賣點(diǎn)； ? 多類型經(jīng)營(yíng)理念，針對(duì)客戶群體的面更加廣泛，機(jī)會(huì)也就越多。 配套定位 本項(xiàng)目為黃石市唯一的城市綜合體項(xiàng)目，自身配套有專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心以及商業(yè)街，業(yè)態(tài)涵蓋了日用品、服裝、餐飲、百貨以及酒店等，自身配套相對(duì)較為豐富。 硬件 房間標(biāo)準(zhǔn) — 廚房和衛(wèi)生間的設(shè)施以及空調(diào)、電話、電視、冰箱、洗衣機(jī)（烘干設(shè)備）等家具設(shè)備為主；公共部分 — 以會(huì)所設(shè)備為主。 六、項(xiàng)目定位 酒店式公寓 64 價(jià)格定位 1） 酒店式公寓價(jià)格定位 — 通過(guò)大量的調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，我們 將項(xiàng)目住宅的銷售均價(jià)定為 3950元 /㎡ （定價(jià)依據(jù)見(jiàn)住宅部份），并將此作為產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓的定價(jià)基礎(chǔ)。 定價(jià)方式：住宅基礎(chǔ)價(jià)格 +項(xiàng)目配置設(shè)備費(fèi)用 +裝修費(fèi)用 =銷售價(jià)格 3950元 /㎡ + 198 + 500 = 4648（元 /㎡ ） 酒店式公寓 六、項(xiàng)目定位 65 價(jià)格定位： 2）公寓式酒店的價(jià)格定位及盈利分析 通過(guò)研究分析，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)較好的產(chǎn)權(quán)式酒店，都具備以下幾點(diǎn)共性： ① 投資回報(bào)較高，投資模式較靈活而且投資門檻不高； ② 具有良好的旅游或商務(wù)辦公優(yōu)勢(shì)； ③ 投資的保障體系較完善 (品牌酒店經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)商提供回購(gòu)等 ) 。將此返還費(fèi)用增加到房?jī)r(jià)中，總價(jià)為 273916元，單價(jià)則為 5828元 /㎡ 。 綜合以上觀點(diǎn)，為加強(qiáng)購(gòu)買者信心，我們將投資回報(bào)確定為返租 3年，由專業(yè)酒店專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，客戶每年可以獲得其所購(gòu)買酒店套房總價(jià)款 8%的回報(bào)，另外每年還可獲得 12天免費(fèi)入住酒店的福利。） ； ? 營(yíng)銷過(guò)程中，借鑒產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式，主推公寓式酒店，以規(guī)避銀行按揭障礙，縮短返租時(shí)限；依托公寓式酒店管理，推出酒店式公寓的良好服務(wù)模式，為項(xiàng)目家紡市場(chǎng)及周邊中小公司提供居住、辦公、接待的配套服務(wù)。 ? 家紡行業(yè)涵蓋范圍 ? 床上用品類 ? 窗簾類 ? 洗漱廚房紡織品類 ? 家具類紡織類（靠墊、座墊）等。 ? 產(chǎn)地分散 中國(guó)家紡企業(yè)都是按照集群式進(jìn)行發(fā)展的，但每個(gè)集群里面有名的企業(yè)只有一兩家，就造成了中國(guó)很多的家紡品牌生產(chǎn)商過(guò)于分散。 二、現(xiàn)狀與市場(chǎng) 家居軟式中心 75 市場(chǎng)展望： ①家紡市場(chǎng)空間大 ②城鄉(xiāng)差距縮小 ③人均家紡消費(fèi)空間大 市場(chǎng)動(dòng)向： 在 2023年以來(lái)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，年均增長(zhǎng)速度超過(guò) 20%， 2023年中國(guó)家紡行業(yè)的產(chǎn)值約 3000億元人民幣， 2023年上升至 3630億元， 2023年的數(shù)據(jù)則達(dá)到 4356億元， 2023年的數(shù)據(jù)則達(dá)到了 5300多億， 2023年，我國(guó)全社會(huì)家紡行業(yè)產(chǎn)值約為 6540億元， 2023年是 7900多億， 2023年則達(dá)到了 8800億。 以家紡城為中心而形成的家紡特色工業(yè)區(qū)現(xiàn)入駐企業(yè) 193家（其中外資企業(yè)16家），形成了原料生產(chǎn)、織造、印染、整理相配套的工業(yè)體系 。 聚集了紅豆、亞光、潔麗雅、恒源祥、南方寢飾、恒美、眾華等 300多家品牌家紡企業(yè)。 小結(jié)： 通過(guò)黃石家紡市場(chǎng)行業(yè)調(diào)查得知，黃石家紡市場(chǎng)需求較大，但全是零散經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有形成一個(gè)有效的集中交易市場(chǎng)，因此，本項(xiàng)目的家紡城經(jīng)營(yíng)模式以及產(chǎn)品的多元化，正好填補(bǔ)黃石家紡市場(chǎng)的空白。紅星美凱龍明確表示在條件成熟情況下，進(jìn)駐百貨，這為本項(xiàng)目提供了一個(gè)潛在合作伙伴的機(jī)會(huì)； ? 杭州家紡產(chǎn)業(yè)園的進(jìn)駐使得家紡市場(chǎng)進(jìn)一步被重視，產(chǎn)品需要一個(gè)展示、交易的賣場(chǎng)； ? 地處幾大交通要道交匯處，項(xiàng)目地塊視線良好，能為本項(xiàng)目增加廣告位置銷售的機(jī)會(huì)，增加后期銷售收入。 ? 投資者 投資購(gòu)買商鋪是少數(shù)投資渠道之一，在專業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)一業(yè)態(tài)的情況下，投資者對(duì)專業(yè)市場(chǎng)穩(wěn)定性認(rèn)同度較高； ? 政府企事業(yè)單位員工 這部分人有穩(wěn)定且較高的收入，對(duì)于多方投資渠道都會(huì)特別關(guān)注。項(xiàng)目建筑總面積達(dá) 8萬(wàn)平方米，說(shuō)明了他們對(duì)黃石市家居市場(chǎng)的信心，對(duì)本項(xiàng)目提供極大借鑒作用 。 八、規(guī)模定位 家居軟式中心 84 定位思路 — 在黃石，就目前商業(yè)核心級(jí)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，傳統(tǒng)街鋪形式仍然是主要的商業(yè)模式，百貨業(yè)形成的趨勢(shì)是沖擊，但沒(méi)有完全取代街鋪在黃石市民及投資者心中的地位。最大程