某地區(qū)項目管理及營銷管理知識分析溝通-預覽頁
【正文】 快速成交、現(xiàn)金流為王 ?立足于主流客戶群，對其它客戶群具有吸引和涵蓋性 ?通過足夠大的展示區(qū)、震撼點制造賣壓 ?提升客戶預期價格，以略低于預期價格的實際價格發(fā)售， ?借強勢營銷機會處理問題產品 節(jié)點刺激，保持持續(xù)競爭力 及產品概念 首期銷售成功，進入后續(xù)階段，審美疲勞 ?領先產品節(jié)點式刺激保持市場聲音 ?充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價值 /產品力的核心作用 ?配套的開發(fā)策略 ——分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關系 項目營銷轉向品牌營銷 贏得價值回報、大盤力兌現(xiàn)價值 ?大盤持續(xù)的賣點始終是綜合素質和社區(qū)文化 ?隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價格持續(xù)快速增長，樹立發(fā)展商強勢品牌 ?項目營銷轉向客戶活動營銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化 依據(jù)企業(yè)目標市場環(huán)境決策 企業(yè)戰(zhàn)略驅動 ?高價惜售，充分稀釋土地價格、實現(xiàn)項目溢價，追求超額利潤 ?站在企業(yè)策略層面，在項目最后一期推出新產品，實驗市場，作為后續(xù)項目實現(xiàn)良好市場反饋的策略鋪墊 大盤營銷階段操作思路 8 時間軸 數(shù)值軸 營銷強度曲線 銷售價格曲線 社區(qū)美譽度曲線 現(xiàn)場展示度曲線 形象年 主流年 明星年 價值年 黃金年 階段 Ⅰ 階段 Ⅱ 階段 Ⅲ 階段 Ⅳ 階段 Ⅴ 大盤營銷階段操作思路 9 Ⅰ .形象年 階段性特征：形象尚未樹立 ? 關鍵問題 ： ? 大盤開發(fā)需要站在城市的角度挖掘區(qū)域價值，并通過自身的開發(fā)為城市和區(qū)域增值 ? 啟動期是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關重要 營銷目標 ：立勢 ? 定義區(qū)域價值，重新建立價值平臺 ? 奠定項目的領袖 /霸主地位，超越區(qū)域競爭 大盤營銷階段操作思路 10 Ⅰ .形象年 ? 核心策略：立勢，務虛重于務實 ：大主題使項目超越區(qū)域競爭 ? 大盤從硬件看，往往需要有 12個“震撼點”，通過大盤的“震撼點”效應，形成城市級的 landmark ? 大盤的競爭不是個別樓盤的競爭，而是區(qū)域價值的競爭。 搶占片區(qū)制高點：強勢案名 大盤營銷階段操作思路 16 中信紅樹灣 提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，定位明確，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為項目的專署代名詞； 首次亮相無論廣告牌、報版均圍繞主推廣口號執(zhí)行，在市場上迅速建立起項目的高形象。 大盤營銷階段操作思路 19 中信紅樹灣 進行精準有效的客戶維護，節(jié)約成本，直效營銷 ?對于高端客戶，活動在精不在多，每一次活動都要嚴格控制好品質和細節(jié)，將其作為項目展示的其中一部分，通過活動即維護了客戶又可以讓客戶更深入的了解項目。 樣板房 開放 2023年 9月 ?亮點戶型的高標準展示，提升了客戶對項目的心理預期； ?進一步了解了客戶的意向，為后續(xù)準確的放出房號奠定基礎。 大型答謝 酒會 2023年 12月 ?嚴格把控酒會的品質，從而展示了樓盤的高品質； ?客戶踴躍參加，增進了業(yè)主間的交流，維系了發(fā)展商和客戶之間的感情。得業(yè)內者得天下 大盤營銷階段操作思路 23 北京奧林匹克花園 ?區(qū)位： ?緊鄰東五環(huán)，位于北京十大邊緣片區(qū)之一的東壩片區(qū)； ?規(guī)模： ?占地面積 66公頃，其中建設用地 ；建筑面積逾 100萬平方米；容積率約為 ；綠化率約為 40%；總居住人口數(shù)約為 5000余戶； ?形象定位： ?奧林匹克國際運動社區(qū)； ?產品定位： ?一二期為 45層的花園洋房，三期為 7~9層電梯小高層； ?客戶定位：立足區(qū)域，面向全市，定位中產階層為項目主力客戶 大盤營銷階段操作思路 24 北京奧林匹克花園 成功經(jīng)驗： ?傳遞區(qū)域價值，建立市場預期 ?強化超低密度優(yōu)勢 ?完善產品細節(jié) ?完善配套，充分營造幸福感 ?專屬物業(yè)服務，體現(xiàn)社區(qū)價值 前期教訓： ?產品品質不夠好 ?配套不能滿足使用需求 ?沒有體現(xiàn)對業(yè)主的人性關懷 ?無法為業(yè)主提供身份感和安全感 ?未能樹立項目的高檔形象 03年開發(fā)第一、二期 都是 4層的花園洋房 沉寂一年，人們對品牌的印象逐漸淡化。 一期雖是低密度，卻未能實現(xiàn)鮮明的高端形象，收益不高 二期開發(fā)，重新整合項目已有資源，確立新的社區(qū)價值，實現(xiàn)熱銷 大盤營銷階段操作思路 25 北京奧林匹克花園 ?主打奧運品牌，建設社區(qū)運動設施 ?設計 1200米的奧林匹克大道以及六大主題廣場； ?在整個大道中，設置親切隨和的運動器材、娛樂活動場地； ?設計 14000平米的專業(yè)運動城，是一家集健身、專業(yè)訓練、休閑娛樂、餐飲聚會等為一體的大型綜合性體育休閑設施。 世聯(lián)提供前期顧問三階段服務。 2023/3/172023/3/17Friday, March 17, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/172023/3/172023/3/172023/3/173/17/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/172023/3/172023/3/172023/3/17 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/172023/3/172023/3/17Friday, March 17, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/172023/3/17March 17, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/172023/3/172023/3/17Mar2317Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 17日星期五 2023/3/172023/3/172023/3/17 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我
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